ECLI:NL:RBAMS:2017:3130

• Datum uitspraak: 8 mei 2017
• Publicatiedatum: 11 mei 2017
• Zaaknummer: 5137712 CV EXPL 16-18028
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurster mag woning behouden ondanks tijdelijke vertrek na relatiebreuk

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder Libra International BV en huurster [gedaagde 2] met betrekking tot de woning aan een adres te Amsterdam. Na een relatiebreuk tussen [gedaagde 2] en haar partner [gedaagde 1], die samenwoonden in de woning, verliet zij tijdelijk de woning. Libra stelde dat dit betekende dat de huurovereenkomst was opgezegd of dat de huurster haar verplichtingen niet nakwam, wat ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

De kantonrechter oordeelde dat uit de brieven van [gedaagde 2] niet blijkt dat zij de huurovereenkomst onvoorwaardelijk heeft opgezegd, maar slechts onder de voorwaarde dat de huur op naam van haar partner zou worden gezet, wat door Libra werd geweigerd. Het feit dat zij tijdelijk elders woonde en zich had ingeschreven op een ander adres, betekent niet dat zij afstand heeft gedaan van haar rechten, mede omdat in de huurovereenkomst geen hoofdverblijfplicht is opgenomen.

Tijdens een onaangekondigd huisbezoek stelde de kantonrechter vast dat [gedaagde 2] en haar partner weer samen in de woning wonen, ondersteund door verklaringen van buurtbewoners en de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Ook de inwoning van een man met een verstandelijke beperking, die deel uitmaakt van het huishouden, werd geaccepteerd. Libra kon niet aantonen dat de huurster tekort was geschoten in haar verplichtingen, noch dat er sprake was van misbruik van recht. De vorderingen van Libra tot ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst werden daarom afgewezen.

Uitkomst: De kantonrechter wijst de vorderingen van Libra af en bevestigt dat de huurovereenkomst blijft bestaan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5137712 CV EXPL 16-18028

vonnis van: 8 mei 2017

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LIBRA INTERNATIONAL BV,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Libra,

gemachtigde: mr. A. van Dorsten,

t e g e n

1. [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

nader te noemen: [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. C.G.M. Oosterwijk.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 1 juni 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 1 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- dagbepaling comparitie.
- het proces-verbaal van de op 7 november 2016 gehouden comparitie van partijen met aansluitende descente;

- de conclusie na comparitie/descente van Libra, met producties;

- de conclusie na comparitie/descente van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] , met producties;

- de akte uitlating producties van Libra.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

Per 1 oktober 1975 huurde de heer [naam 1] de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning). [gedaagde 2] is met [naam 1] op de woning gaan samenwonen en is na zijn overlijden per 15 juni 1989 als hoofdhuurder van de woning geaccepteerd.

1.2.

[gedaagde 2] is vervolgens op de woning gaan samenwonen met [gedaagde 1] . Vanaf 3 juli 1992 staat [gedaagde 1] als medebewoner van de woning in de Gemeentelijke basisadministratie ingeschreven. De thans geldende huurprijs voor de woning is € 356,02 per maand.

1.3.

In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde 2] de woning niet in gebruik mag geven aan anderen dan degenen die rechtstreeks tot haar gezin behoren.

1.4.

Sinds 1 maart 2005 is Libra eigenaresse en verhuurster van de woning. Libra is een commerciële verhuurster en heeft er belang bij om de woning marktconform te verhuren.

1.5.

Vanwege mishandeling en bedreiging door [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] op 15 april 2010 de woning verlaten. Op 19 april 2010 heeft zij hiervan aangifte gedaan bij de politie, heeft zij zich van het gehuurde doen uitschrijven en heeft zij zich laten inschrijven op het adres van [naam 2] aan de [adres] te Amsterdam.

1.6.

Bij brief van 22 september 2010 heeft [gedaagde 2] aan Libra onder meer het volgende bericht:

“(…)Betreft overname huurcontract (…)

Hierbij wil ik u mededelen dat ik de relatie met mijn partner heb beëindigd, wij hebben samen 18 jaar aan de [adres] gewoond.

Het huurcontract staat op naam van [gedaagde 2] .

Mijn partner staat sinds 03-juli-1992 ingeschreven volgens de Gemeentelijke Basisadministratie.

Ik zou u zo vriendelijk willen verzoeken het huurcontract met ingang van 01-november-2010 te wijzigen, en die op naam van De Hr. [gedaagde 1] te zetten. (…)”.

1.7.

Op 27 september 2010 heeft [gedaagde 2] de aan Libra verstrekte machtiging om de huurpenningen te incasseren met ingang van 1 november 2010 ingetrokken. Vanaf 1 november 2010 is de huur door [gedaagde 1] voldaan.

1.8.

Nadat Libra afwijzend op de brief van 22 september 2010 had gereageerd, heeft het Wijksteunpunt Wonen bij brief van 21 oktober 2010 aan Libra geschreven:

“(…)Enige tijd geleden heeft mevrouw [gedaagde 2] u schriftelijk verzocht om de heer [gedaagde 1] hoofdhuurder te maken van de woning. Zij hebben ruim 18 jaar lang een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. (…) Hierbij verzoek ik u nogmaals namens de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] om de heer [gedaagde 1] hoofdhuurder te maken van bovenstaande woning, daar hij aan alle voorwaarden hiervoor voldoet. (…)”

1.9.

Op 30 november 2010 hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bij de (toenmalige) sector kanton van deze rechtbank een vordering tot medehuurderschap van [gedaagde 1] ingesteld. Bij vonnis van 30 november 2011 is [gedaagde 1] aangewezen als medehuurder.

1.10.

Hiertegen heeft Libra hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 28 januari 2014 heeft het Gerechtshof Amsterdam het voormelde vonnis vernietigd en de vordering tot medehuurderschap afgewezen.

1.11.

Van dit arrest zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 1] op 25 april 2014 in cassatie gekomen. Bij arrest van 14 augustus 2015 heeft de Hoge Raad het cassatieberoep verworpen.

1.12.

Medio 2014 kon [gedaagde 2] niet meer bij [naam 2] wonen en heeft zij zich per 20 augustus 2014 weer laten inschrijven op het adres van de woning. [naam 3] (hierna: [naam 3] ), een man van middelbare leeftijd, is in 2014 in de woning komen inwonen.

1.13.

Bij brief van 18 augustus 2015 heeft Libra [gedaagde 2] en [gedaagde 1] verzocht de woning per 1 september 2015 aan haar op te leveren.

1.14.

Omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de woning niet wilden verlaten, heeft Libra een kort geding tegen hen aangespannen tot ontruiming van de woning. Bij vonnis van 12 oktober 2015 van deze rechtbank, team kanton, is deze vordering afgewezen. Daartegen is Libra in hoger beroep gekomen. Bij arrest van 5 april 2016 heeft het Gerechtshof Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

1.15.

Libra heeft brieven met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging tot en met in ieder geval 2015 aan [gedaagde 2] gericht.

Geschil

2. Libra vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te veroordelen tot ontruiming, [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 356,02 tot aan de dag van ontruiming en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;

en voor zover de huurovereenkomst tussen Libra en [gedaagde 2] nog bestaat:

primair:

b. de huurovereenkomst tussen hen te ontbinden;

subsidiair: c. [gedaagde 2] te veroordelen om het in gebruik geven van de woning aan [gedaagde 1] en [naam 3] binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis te staken op straffe van een dwangsom.

3. Libra stelt hiertoe dat de brief van 22 september 2010 van [gedaagde 2] en/of de brief van 21 oktober 2010 van het Wijksteunpunt Wonen gezien moet(en) worden als een huuropzegging, zodat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] en [naam 3] thans zonder recht of titel in de woning verblijven. Indien toch geoordeeld wordt dat tussen [gedaagde 2] en Libra nog een huurovereenkomst bestaat, is [gedaagde 2] tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen daarvan, zodat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. In ieder geval dient zij het in gebruik geven aan [gedaagde 1] en [naam 3] te staken, aldus Libra.

4. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling

Huurovereenkomst

5. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betwisten dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst bij brief van 22 september 2010 of bij brief van 21 oktober 2010 van het Wijksteunpunt heeft opgezegd. Libra stelt daartegenover dat zij de brief wel zo heeft mogen begrijpen, aangezien [gedaagde 2] de woning vanwege onmin met [gedaagde 1] al had verlaten, zich op een ander adres had ingeschreven en daar ook tot in ieder geval 2014 is blijven wonen.

Uit de letterlijke tekst van de brieven volgt echter niet dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst wenste op te zeggen, maar dat zij deze wilde laten overzetten op naam van [gedaagde 1] (“wijzigen naar [gedaagde 1] als hoofdhuurder”). Uit de tekst van deze brieven kan dan ook slechts worden afgeleid dat [gedaagde 2] de huur wilde opzeggen onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] hoofdhuurder werd. Dat is door Libra geweigerd. De door [gedaagde 2] gestelde voorwaarde aan de opzegging is derhalve niet in vervulling gegaan. Voor een opzegging (een eenzijdige onverplichte rechtshandeling) is echter een onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige verklaring vereist, die vervolgens door de ontvanger wordt geaccepteerd. Hiervan is in de brieven geen sprake.

6. Evenmin kan door de omstandigheid dat [gedaagde 2] al in april 2010 de woning had verlaten en zich op een ander adres heeft laten inschrijven worden geconcludeerd dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst ondubbelzinnig heeft opgezegd. Dit geldt temeer nu onbetwist is gebleven dat in de huurovereenkomst niet is bepaald dat [gedaagde 2] haar hoofdverblijf in het gehuurde diende te houden. Uit de omstandigheid dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in 2010 een langdurige gerechtelijke procedure tot medehuurderschap zijn gestart, volgt verder dat zij er al die tijd van uit gingen dat een huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Libra bestond en dat had Libra daaruit ook moeten begrijpen. Dat zij dit ook zo heeft begrepen, volgt verder uit de omstandigheid dat zij nimmer de door haar gestelde opzegging heeft geaccepteerd, gedurende de gerechtelijke procedure nimmer ontruiming van [gedaagde 2] heeft gevorderd en de brieven met de jaarlijkse huurprijsverhoging steeds is blijven richten aan [gedaagde 2] .

7. Voorts kan, anders dan Libra stelt, onder deze omstandigheden uit het feit dat [gedaagde 2] op een ander adres is gaan wonen niet worden afgeleid dat [gedaagde 2] daarmee afstand heeft gedaan van haar rechten of deze heeft verwerkt. Zoals hiervoor vermeld, is onbetwist gebleven dat zij niet de verplichting had om haar hoofdverblijf in de woning te houden. Conclusie van het voorgaande is dan ook dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Libra is blijven voortbestaan.

Tekortkoming

8. Subsidiair stelt Libra dat [gedaagde 2] is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurster op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd.

9. De door Libra gestelde omstandigheid dat [gedaagde 2] vanaf 2010 geen hoofdverblijf hield in de woning kan daarvoor op zichzelf, zoals hiervoor beschreven, geen grond zijn. Nu verder gesteld noch gebleken is dat in die periode niet goed voor de woning is gezorgd, kan dan ook niet worden geconcludeerd dat [gedaagde 2] hierdoor is tekortgeschoten in haar verplichtingen. Dat geldt temeer nu [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat zij na haar breuk met [gedaagde 1] al vrij snel weer wekelijks op de woning kwam om voor hem te zorgen en op die manier als goed huurder heeft gecontroleerd of [gedaagde 1] goed voor de woning zorgde.

10. Libra stelt verder dat [gedaagde 2] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door de woning in gebruik te geven aan [gedaagde 1] en [naam 3] , die volgens Libra niet (meer) rechtstreeks tot haar gezin behoren. Vaststaat dat [gedaagde 2] een affectieve relatie had met [gedaagde 1] en [gedaagde 1] op die basis in ieder geval in 1992 in de woning is komen wonen. Na 18 jaar is kennelijk een deuk ontstaan in deze relatie en is [gedaagde 2] ergens anders gaan wonen. [gedaagde 2] heeft zich echter in 2104 weer op de woning laten inschrijven en voert aan dat zij al vrij snel na de breuk in 2010 [gedaagde 1] wekelijks in de woning bezocht en vanaf 2014 weer in de woning woont. Libra stelt daar tegenover dat [gedaagde 2] hierover in de gevoerde gerechtelijke procedures tussen 2010 en 2016 tegenstrijdig heeft verklaard en dat zij het daarom thans ongeloofwaardig acht dat [gedaagde 2] weer bij [gedaagde 1] is ingetrokken.

11. Toegegeven moet worden aan Libra dat de stellingen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in de verschillende gerechtelijke procedures tegenstrijdig zijn geweest en dat dat ook bij de kantonrechter vragen heeft doen rijzen over de betrouwbaarheid van de verklaringen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] . Aan de andere kant geldt dat bekend is dat in gerechtelijke procedures standpunten worden ingenomen die op dat moment waar en welgevallig lijken, terwijl de werkelijke omstandigheden gedurende die gerechtelijke procedures, zeker indien deze in totaal nu al zeven jaar duren, kunnen veranderen en tegenstrijdig kunnen worden aan de eens ingenomen standpunten. Dit geldt te meer indien de achtergrond van het geschil een (afgebroken) affectieve relatie betreft. Om te kunnen beoordelen of [gedaagde 2] daadwerkelijk op de woning woont en of [gedaagde 1] en [naam 3] deel uitmaken van haar gezin, heeft de kantonrechter dan ook onaangekondigd ter comparitie bepaald om direct aansluitend een bezoek aan de woning te brengen.

12. Bij het bezoek aan de woning, drie kwartier na de op de rechtbank in aanwezigheid van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] gehouden comparitie, heeft de kantonrechter gezien dat de woning vol stond met spullen en kleding van [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en [naam 3] . Veel van deze spullen en kleding van [gedaagde 2] en [naam 3] was ingepakt, maar ook in kast hangende kleding van [gedaagde 1] was ingepakt. [gedaagde 2] heeft hierover verklaard dat zij gelet op de gerechtelijke procedures bang was voor een ontruiming en dus de spullen van haar en [naam 3] niet heeft uitgepakt en zelfs kleding van [gedaagde 1] heeft ingepakt, zodat zij, indien nodig, snel zouden kunnen vertrekken. De kantonrechter heeft ondanks de ingepakte kleding de indruk gekregen dat [gedaagde 2] in de woning woont. Het beslapen vrouwelijke tweepersoons dekbedovertrek (roze rood bloemenprint) en de directe aanwezigheid van haar tandenborstel, vrouwelijke persoonlijke verzorgingsproducten en haar uitgehangen kleding hebben die indruk doen ontstaan. Daarbij geldt dat het hele huis uitstraalde dat zij voor [gedaagde 1] en [naam 3] zorgt, te weten een pan met eten op het fornuis, opgeruimde keukenkasten en een schone toilet/douche. Nu [gedaagde 2] en [gedaagde 1] daarnaast verschillende (uiteindelijk) recente verklaringen van buurtbewoners hebben overgelegd, waarin zij verklaren dat [gedaagde 2] in ieder geval sinds 2014 weer op de woning woont, is daarmee voldoende vast komen te staan dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] weer samenwonen op de woning. Dat de aannemer van Libra onlangs van [gedaagde 2] gehoord zou hebben dat [gedaagde 1] niet haar man is, hetgeen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betwisten, kan daaraan, gelet op zijn verbondenheid met Libra, onvoldoende afdoen.

Gevolg van het voorgaande is dat wordt geconcludeerd dat [gedaagde 1] rechtstreeks tot het gezin van [gedaagde 2] behoort en dat ingebruikgeving aan hem zonder toestemming van Libra niet als tekortkoming kan worden gezien. Daarbij is de lange relatie die [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in ieder geval sinds 1992 hebben met kennelijk, zoals niet ongebruikelijk, ups en downs, in aanmerking genomen. Het voert voor een verhuurder in haar relatie tot haar huurster te ver om daar nog nader in te treden.

12. Ook ten aanzien van [naam 3] is [gedaagde 2] op deze grond niet tekort geschoten in haar verplichtingen. Vaststaat dat hij in 2014 in de woning is ingetrokken. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat zij [naam 3] van kinds af aan kent, dat hij niet voor zichzelf kan zorgen en dat hij in 2014 met haar in de woning is getrokken. Hij is volgens haar zwakbegaafd en zij zorgt voor hem. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben een verklaring van de persoonlijk begeleidster van [naam 3] van Stichting Amsta overgelegd waarin zij verklaart dat zij de begeleidster is van [naam 3] en verklaart dat [naam 3] een verstandelijke beperking heeft. Verder verklaart zij dat als [naam 3] niet bij [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zou wonen, hij dakloos zou zijn. Dit is door Libra niet betwist. Onder deze omstandigheden wordt geconcludeerd dat [naam 3] deel uitmaakt van de huishouding van [gedaagde 2] .

13. Verder stelt Libra nog dat [gedaagde 2] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen van een goed huurder door rokend met teveel mensen en vier katten in een te kleine woning te wonen. Hoewel ook de kantonrechter bij de bezichtiging van de woning heeft gezien dat de woning erg vol stond met spullen, kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] daarmee tekort schieten. Gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst dit verbiedt, noch dat hierdoor schade is ontstaan aan de woning. De woning zag er verder ten aanzien van de keuken en het sanitair opgeruimd uit. Verder is gesteld noch gebleken dat omwonenden hiervan last hebben. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de woning te klein is om deze drie mensen en vier katten te huisvesten en dat roken niet kan worden toegestaan in de woning. Daarbij is in aanmerking genomen dat het in Amsterdam geregeld voorkomt dat een gezin met huisdieren op een beperkt aantal vierkante meters leeft. Daarnaast hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aangevoerd dat de wens bestaat [naam 3] indien mogelijk ergens anders te huisvesten.

14. Conclusie van het voorgaande is dat een huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde 2] en Libra en dat [gedaagde 2] tot op heden niet tekort is geschoten in de nakoming daarvan. Evenmin heeft zij misbruik van recht gemaakt, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij gebruik maakt van haar huurrechten noch is komen vast te staan dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. De vorderingen van Libra zullen dan ook worden afgewezen. Bij deze stand van zaken hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] geen belang bij bespreking van overige weren.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Libra in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] tot op heden begroot worden op € 600,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Libra tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Libra niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.