Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 16/5803 en AMS 16/5806 T
tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 6 maart 2017 in de zaken tussen
[de man] , eiser 1,
Stichting Bellamybuurt Belangen ,eiseres 2,
Bewonersvereniging ‘Rond de Hallen ’,eiseres 3,
en
[de persoon 1] , eiser 4,
Vereniging van Eigenaren [naam VVE] ,eiseres 5,
[de persoon 2] ,eiseres 6,
[de personen] ,eisers 7,
hierna gezamenlijk te noemen: eisers,
(gemachtigde: mr. B.B. van Vliet),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de besloten vennootschap B.V. Beleggingsmaatschappij D.I.G. , te Amsterdam, (gemachtigde: mr. S. Stavenuiter).
Procesverloop
Bij besluit van 27 juli 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan de derde-partij een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van twaalf woningen en drie atelierruimten op het perceel [adres 1] in Amsterdam (het perceel).
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2017. Eiser 1 is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Eiseres 3 heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 3] en haar gemachtigde. De overige eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Namens eisers is tevens K. Loeff (Loeff) van monumentenadvies.nl verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden en H. Aardse (Aardse), gebiedsadviseur bij Monumenten en Archeologie (M&A). De derde-partij heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 4] , eigenaar, en haar gemachtigde.
De zaken zijn ter zitting gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld met de zaak met zaaknummer AMS 16/5743. In dat zaaknummer zal afzonderlijk uitspraak worden gedaan.
Overwegingen
1. De voor deze zaak relevante wet- en regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. Deze bijlage maakt onderdeel uit van de uitspraak.
2. Op 26 juni 2014 heeft de derde-partij een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van twaalf woningen en drie atelierruimten op het perceel. Het bouwplan omvat vier bouwlagen en een kelder. De drie atelierruimten worden in de kelder en op de begane grond gerealiseerd en de twaalf starterswoningen van circa 30-45 m² op de eerste, tweede en derde verdieping.
3. Op het perceel is het bestemmingsplan ‘Oud West’ (hierna: het bestemmingsplan) van toepassing. Het perceel heeft in het bestemmingsplan de bestemming ‘Woongebied-2’ en ‘Tuinen en Erven’. Op de plankaart is op de plaats van het perceel de aanduiding ‘niet-woonfunctie in het gehele pand’ opgenomen. Ook is op de plaats van het perceel een aanduiding op de plankaart opgenomen waaruit blijkt dat daar bedrijven op de begane grond en in het souterrain zijn toegestaan, voor zover zij voorkomen in de milieucategorieën I en II van de Staat van Inrichtingen. Op de plankaart is verder aangeduid dat op het perceel maximaal twee bouwlagen zijn toegestaan.
4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, sub 3˚, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aan de derde-partij een omgevingsvergunning verleend voor het bouwplan.
Is aan de formele vereisten van de Awb voldaan?
5.1.
De rechtbank ziet zich ambtshalve voor de vraag gesteld of aan de formele vereisten van de Awb is voldaan.
5.2.
Wat eiseres 3 betreft is de rechtbank van oordeel, gelet op de doelstelling die in de statuten van eiseres 3 is opgenomen en dan met name het specifieke gebied waarop die doelstelling ziet, dat zij belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
5.3.
Ten aanzien van eiser 1, eiseres 2, eiser 4, eiseres 6 en eisers 7 ligt de vraag voor of voldaan is aan het vereiste in artikel 6:13 van Pro de Awb dat voorafgaand aan het beroep een zienswijze tegen het ontwerpbesluit moet zijn ingediend.
5.4.
Ten aanzien van eiser 1 overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft het ontwerpbesluit van 24 maart 2016 tot en met 4 mei 2016 ter inzage gelegd. Uit het dossier blijkt dat eiser 1 op 3 mei 2016 per e-mail een zienswijze heeft ingediend. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de elektronische weg niet openstond voor het indienen van een zienswijze. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat hij eiser 1 niet in de gelegenheid heeft gesteld om alsnog een zienswijze op een andere wijze in te dienen. Nu dit ten onrechte niet is gebeurd kan eiser 1 naar het oordeel van de rechtbank, nog daargelaten de vraag of de elektronische weg al dan niet openstond, redelijkerwijs niet worden verweten dat hij niet een zienswijze tegen het ontwerpbesluit naar voren heeft gebracht.
5.5.
De rechtbank stelt verder vast dat eiser 4 en eisers 7 geen zienswijze tegen het ontwerpbesluit hebben ingediend. Eiseres 6 heeft tijdens de zitting bevestigd dat zij niet namens zichzelf maar alleen namens eiseres 5 een zienswijze heeft ingediend. De gemachtigde heeft gesteld dat hun niet kan worden verweten dat zij geen zienswijzen hebben ingediend, omdat het ontwerpbesluit afwijkt van het bestreden besluit en het beroep mede ziet op deze wijzigingen. Dit betoog slaagt niet. In het bestreden besluit heeft namelijk ten opzichte van het ontwerpbesluit geen wijziging plaatsgevonden van het bouwplan. Ook is de rechtbank niet gebleken van andere feiten of omstandigheden waardoor het eiser 4, eiseres 6 en eisers 7 redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij geen zienswijze hebben ingediend.
5.6.
Ten aanzien van de zienswijze van eiseres 2 heeft verweerder aangevoerd dat deze op 7 juni 2016, dus na het einde van de terinzagelegging, is ingediend. Ter zitting heeft eiseres 2 een bewijsstuk overgelegd van de aangetekende verzending van haar zienswijze. Uit de daarbij horende Track & Trace gegevens blijkt dat de zienswijze op 30 april 2016, voor het einde van de terinzagelegging, ter post is bezorgd en dat de zienswijze op 7 juni 2016 door verweerder is ontvangen. Redelijkerwijs kan niet geoordeeld worden dat eiseres 2 ten aanzien van het tijdig indienen van de zienswijze in verzuim is geweest. Eiseres 2 heeft immers de zienswijze ruim binnen de gestelde termijn aangetekend verzonden, te weten vier dagen voor het einde van die termijn. De rechtbank is van oordeel dat eiseres 2 hiermee al datgene heeft gedaan, wat van haar redelijkerwijs verwacht mocht worden. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van 31 mei 2007 van de Centrale Raad van Beroep (ECLI:NL:CRVB:2007:BA6714).
6. De rechtbank verstaat onder ‘eisers’ vanaf nu alleen eiser 1 en eiseressen 2, 3 en 5.
Wat zijn de gevolgen van de Crisis- en herstelwet (Chw) voor de ingediende beroepsgronden?
7.1.
Op het besluit is de Chw van toepassing. Dit betekent onder meer dat na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen nieuwe beroepsgronden meer kunnen worden aangevoerd. Het bestreden besluit is op 27 juli 2016 verzonden. De beroepstermijn is dus op 28 juli 2016 aangevangen en op 8 september 2016 geëindigd.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat eisers pas na einde van de beroepstermijn, in de contra-expertise van K. Loeff waarnaar bij brief van 26 december 2016 is verwezen, hebben aangevoerd dat de welstandstoets onvolledig is en onvoldoende is gemotiveerd. Deze grond is daarmee niet tijdig ingediend. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond niet bij de beoordeling betrekken.
7.3.
Verder stelt de rechtbank vast dat eisers weliswaar voor het einde van de beroepstermijn hebben aangevoerd dat voor de realisering van het bouwplan een evidente privaatrechtelijke belemmering bestaat, maar dat zij op dat moment alleen hebben aangevoerd dat de privaatrechtelijke belemmering betrekking heeft op overbouw van de linkerzijgevel van de [adres 2] . Pas in de nadere gronden die door de rechtbank zijn ontvangen op 26 september 2016, hebben eisers aangevoerd dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering door de aanwezigheid van een van glas voorziene deur in de linkerzijgevel van de [adres 2] . De rechtbank is van oordeel dat deze gronden niet als een en dezelfde beroepsgrond kunnen worden gezien, omdat zij niet betrekking hebben op dezelfde gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering. De beroepsgrond die gaat over de privaatrechtelijke belemmering door de aanwezigheid van een deur is daarmee niet tijdig ingediend. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom evenmin bij de beoordeling betrekken.
7.4.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers aangevoerd dat de huurder van eiser 4, [de heer] , wel een zienswijze heeft ingediend en beroep heeft ingesteld. [de heer] heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat door de aanwezigheid van de deur in de gevel van [adres 2] sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat. [de heer] heeft dit beroep ingetrokken. De gemachtigde heeft aangevoerd dat [de heer] , als het beroep van eiser 4 niet-ontvankelijk wordt geacht, de intrekking van zijn beroep ongedaan wil maken omdat hij heeft gedwaald. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eisers voor het eerst tijdens de zitting, na vragen van de rechtbank, kenbaar heeft gemaakt dat [de heer] de intrekking van zijn beroep ongedaan wenst te maken. De rechtbank zal dit betoog daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laten.
Is er sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering?
8.1.
Ter zitting hebben eisers de beroepsgrond dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering door de overbouw van de linkerzijgevel van de [adres 2] ingetrokken.
8.2
Eisers hebben verder aangevoerd dat in de tuin van eiser 1 een stenen bijgebouw staat dat is aangebouwd tegen de bestaande bouwwerken op het perceel. Sloop van deze bouwwerken heeft consequenties voor het bijgebouw, aldus eisers, omdat de muur die tussen de bouwwerken en het bijgebouw staat mogelijk mandelig is. Nu er geen overeenstemming is over sloop van deze eventuele mandelige muur is sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Ter zitting is echter gebleken dat de muur van het bijgebouw ondanks de sloop die inmiddels heeft plaatsgevonden er nog staat. Alleen al daarom is met die muur naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering voor de verlening van de omgevingsvergunning. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Wet Bibob
9. Ter zitting hebben eisers, gelet op de toelichting van verweerder van 30 december 2016, hun standpunt dat er geen toets op grond van de wet Bibob heeft plaatsgevonden laten vallen.
Is er sprake van strijd met de Huisvestingsverordening?
10.1.
Eisers stellen zich in beroep op het standpunt dat verweerder het bouwplan ten onrechte niet aan de Huisvestingsverordening heeft getoetst. Eisers voeren in dat verband aan dat op de bovenverdiepingen van de [bedrijf] is gewoond en daarom door het bouwplan sprake is van een wijziging van de woningvoorraad.
10.2.
Dit betoog slaagt niet. Een aanvraag om een omgevingsvergunning hoeft namelijk niet getoetst te worden aan de Huisvestingsverordening. Voor zover eisers ter zitting hebben betoogd dat met die beroepsgrond bedoeld is dat de omgevingsvergunning niet uitvoerbaar zal zijn vanwege het ontbreken van deze toets, overweegt de rechtbank dat eisers deze beroepsgrond op geen enkele wijze hebben onderbouwd.
Staan geohydrologische consequenties in de weg aan het bouwplan?
11.1.
Eisers hebben aangevoerd dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de geohydrologische consequenties van het bouwplan. Eisers ervaren al een toename van wateroverlast sinds de realisering van de nabijgelegen parkeergarage bij [het gebouw] . Door de plaatsing van de kelder op het perceel valt een toename van waterdruk op de gevels en de fundering en een toename van wateroverlast te verwachten. Eisers hebben ter onderbouwing van hun standpunt een brief van Waternet van 24 juni 2015 overgelegd.
11.2.
Ter zitting hebben eisers bevestigd dat deze beroepsgrond enkel ziet op de geohydrologische consequenties van de aanwezigheid van een kelder en niet op de geohydrologische consequenties van het aanbrengen daarvan. Voor zover eisers hiermee betogen dat de ruimtelijke onderbouwing op dit punt niet deugdelijk is, slaagt dit niet. De ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning ziet namelijk alleen op het gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Het aanbrengen van een kelder op het perceel is echter niet in strijd met het bestemmingsplan. Voor zover eisers bedoelen dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat het bouwplan ten aanzien van de kelder voldoet aan de eisen in het Bouwbesluit slaagt dat betoog evenmin. Uit de overgelegde brief van Waternet van 24 juni 2015 valt dit namelijk niet af te leiden. In die brief staat alleen maar dat het aan de initiatiefnemer is om te zorgen dat de nieuwe ondergrondse constructie de grondwaterstanden niet negatief beïnvloedt. De initiatiefnemer kan voor grondwaterproblemen aansprakelijk worden gesteld. Dat sprake is van strijd met het Bouwbesluit is daarin niet vermeld en blijkt er ook anderszins niet uit. Verweerder heeft dan ook terecht geen aanleiding gezien voor nader onderzoek. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Had er onderzoek op grond van de Flora- en faunawet (Ffw) moeten plaatsvinden?
12.1.
Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd, omdat in de bestaande bebouwing en op het perceel geen onderzoek is verricht naar de aanwezige flora en fauna.
12.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat niet valt in te zien om welke vorm van flora of fauna het concreet had kunnen gaan.
12.3.
Ingevolge vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) had verweerder geen omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan mogen verlenen indien en voor zover hij op voorhand in redelijkheid had moeten onderkennen dat de Ffw aan de uitvoerbaarheid van het project in de weg stond (zie de uitspraak van 9 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:619). De rechtbank stelt vast dat eisers niet hebben aangevoerd dat er flora en/of fauna op het perceel aanwezig is, die aan de uitvoerbaarheid van het bouwplan in de weg staat. Ook anderszins is daarvan niet gebleken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder geen aanleiding had hoeven zien om nader onderzoek te verrichten naar op het perceel aanwezige flora en/of fauna. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Is met het bouwplan sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
13.1.
Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit niet voldoet aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel is volgens eisers hier van toepassing. Volgens hun is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro, omdat het gaat om sloop en nieuwbouw van enige omvang. Er is sprake van een substantiële volumetoename, een wijziging naar wonen op drie bouwlagen en bedrijvigheid op twee bouwlagen. Verweerder had daarom moeten toetsen of er behoefte is aan het toevoegen van kleine starterswoningen in de vrije sector.
13.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de transformatie van een bedrijfsverzamelgebouw waarin deels werd gewoond, naar een gebouw met woningen en bedrijven in de plint niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling met een regionaal karakter kan worden aangemerkt. Er hoefde volgens verweerder dan ook niet getoetst te worden of er behoefte was aan het toevoegen van kleine starterswoningen.
13.3.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling die de voorliggende omgevingsvergunning mogelijk maakt, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro behelst, in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre de omgevingsvergunning, in vergelijking met het geldende bestemmingsplan waarvan wordt afgeweken, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte de omgevingsvergunning mogelijk maakt in vergelijking met het bestemmingsplan (zie de uitspraak van 24 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2319).
13.4.
De rechtbank stelt vast dat de bestaande bebouwing op het perceel volgens de ruimtelijke onderbouwing een omvang van 528 m2 had. Het ging daarbij om bedrijfsruimte. Dat er, zoals verweerder in het verweerschrift stelt, feitelijk ook werd gewoond op het perceel is niet relevant. Het bestemmingsplan staat wonen op het perceel immers niet toe. Het bouwplan heeft volgens de aanvraag omgevingsvergunning een omvang van bruto 1004 m2, waarvan een gedeelte van 343,2 m2 (kelder en begane grond) als bedrijfsruimte (ateliers) in gebruik zal worden genomen. Alhoewel de vloeroppervlakte met de functie bedrijfsruimte per saldo dus afneemt (van 500 naar 343,2 m2) neemt de totale vloeroppervlakte dus toe met 500 m2 en is er sprake van een gedeeltelijke functiewijziging door de toevoeging van 12 appartementen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat met het project geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Verweerder heeft gelet ten onrechte niet beoordeeld of het bouwplan voldoet aan de in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro gestelde vereisten. Deze beroepsgrond slaagt daarom.
Is de verleende omgevingsvergunning in strijd met het gemeentelijk beleid?
14.1.
Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat het bestreden besluit in strijd is met het gemeentelijk beleid. In de Structuurvisie is opgenomen dat kleinschalige bedrijfshuisvesting een beschermde status heeft. Het is gewenst dat bedrijfsruimte niet aan de bestaande voorraad wordt onttrokken. Volgens de “Beleidsnotitie Ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in West” (beleidsnotitie) is selectief behoud van kleinschalige bedrijfsruimte het uitgangspunt en mogen aaneengesloten bedrijfslinten niet worden doorbroken. Verweerder heeft de in de beleidsnotitie opgenomen beslisboom voor de omzetting van kleinschalige bedrijfsruimten niet toegepast. Als verweerder de beslisboom had toegepast, dan had hij de bestaande bedrijfsruimte niet opgeofferd. Bovendien wordt volgens eisers met de toevoeging van kleine starterswoningen niet voldaan aan het beleid in de woonvisie “Huizen in West” (woonvisie). In de woonvisie is opgenomen dat er in West al een groot aandeel kleine woningen is. De relatief goede positie voor starters maakt extra inzet voor starters in bestaande of nieuwbouwbuurten niet direct nodig. Het beleid is volgens eisers gericht op het middensegment. De hoge bevolkingsdichtheid in de buurt zorgt er ook voor dat verweerder goed moet kijken of de toevoeging van kleine woningen in dit gebied wenselijk is. Eisers hebben daarnaast aangevoerd dat er geen bedrijfspanden, maar ateliers in het pand komen en er ook om die reden strijd is met het beleid.
14.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de bedrijvigheid in de plint wordt voortgezet. De verdiepingen boven de plint zijn voor de ruimtelijke uitstraling minder belangrijk dan de plint zelf. Door de voortzetting van de bedrijvigheid in de plint is de doorbreking van het lint van bedrijven volgens verweerder afdoende tegengegaan. Verweerder heeft toegelicht dat het gebied in transformatie is naar een woon- en werkgebied. Daarom is het doel de bedrijvigheid te behouden en wonen boven de bedrijfsruimten te stimuleren. De beslisboom is een hulpmiddel. Verder heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de behoefte aan starterswoningen groot is. Er wordt met het plan niet van de woonvisie afgeweken. In de woonvisie is geen verbod op starterswoningen opgenomen.
14.3.
De rechtbank overweegt dat de aanduiding ‘niet-woonfunctie in het gehele pand’ betekent dat op het perceel ambachtelijke bedrijven, industriële bedrijven of handelsbedrijven zijn toegestaan. Volgens artikel 1 van Pro de planregels is een ambachtelijk bedrijf een bedrijf dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen. Een atelier kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook als een ambachtelijk bedrijf in de zin van deze bepaling worden aangemerkt. Nu in de kelder en op de begane grond ateliers worden gerealiseerd, is met het vergunde bouwplan nog steeds sprake van bedrijfsruimte in de plint in de zin van het bestemmingsplan. Het aaneengesloten bedrijfslint wordt dus, anders dan eisers stellen, niet doorbroken. De beslisboom ziet op de situaties van omzetting van de functie bedrijfsruimte. Daarvan is hier geen sprake. De beslisboom is daarom niet van toepassing. De rechtbank overweegt verder dat in de woonvisie is opgenomen dat in West extra inzet voor starters in bestaande of nieuwbouwbuurten niet direct nodig is. Dat betekent niet dat het toestaan van starterswoningen in strijd is met de woonvisie. De woonvisie verbiedt immers niet de komst van nieuwe starterswoningen. Daarbij komt dat verweerder dient te beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. Daarbij past niet een afweging of een andere invulling op dezelfde locatie misschien (nog) wenselijker zou zijn. Ten slotte overweegt de rechtbank dat eisers onvoldoende hebben onderbouwd waarom de bevolkingsdichtheid in combinatie met het toestaan van starterswoningen in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Zijn het volume en de bouwhoogte van het bouwplan in strijd met de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het gebied?
15.1.
Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat het bestreden besluit in strijd is met de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor het gebied gelden. Volgens eisers volgt uit de Cultuurhistorische Verkenning Bellamy (Verkenning) onder andere dat de kleinschaligheid van de bebouwing en de sterke variaties in bouwhoogten beschermingswaardige elementen van de buurt zijn en dat die door het bouwplan worden aangetast. Ook uit de bouwverordening blijkt dat de toename van de bouwhoogte ter plaatse niet past. De bouwhoogte mag volgens de bouwverordening namelijk slechts 10 meter bedragen, terwijl de bouwhoogte van het bouwplan 13 meter is. Eisers hebben ter onderbouwing van hun standpunt verwezen naar de contra-expertise van Loeff van 5 december 2016. Loeff heeft in zijn rapport gesteld dat de uitgangspunten erop zijn gericht om de gevarieerde bebouwing te behouden. De sterke variaties in bouwhoogten zijn zelfs per pand vastgelegd. Loeff meent dat de overweging van M&A dat de voorgestelde bouwhoogte niet afwijkt van de ruimtelijk karakteristieken en dat het plan geen nadelige gevolgen heeft voor de cultuurhistorische waarde, onjuist is. De schaalsprong van twee naar vier bouwlagen doet afbreuk aan de kenmerkende historische waarden van het gebied zoals beschreven in de Bellamy-atlas, de Verkenning en het bestemmingsplan. Hiermee wordt het lage karakter van de bebouwing teniet gedaan. Het plan leidt volgens Loeff tot een omgekeerde gevelsprong, waardoor het gevelbeeld niet alleen wordt dichtgezet, maar waardoor het accent ook wordt verplaatst naar het perceel. De nadelige gevolgen betreffen zowel de typologische aantasting als een ruimtelijke aantasting van de structuur van het gebied. Ter zitting heeft Loeff toegelicht dat sprake is van een conserverend bestemmingsplan. De twee bouwlagen correspondeerden met het vermelde kleinschalige karakter van de buurt, en een verhoging van twee naar vier bouwlagen zorgt voor een verandering in de karakteristiek van het gebied. Het kleinschalige karakter verdwijnt door het bouwplan en is alleen te behouden door dezelfde bouwhoogte aan te houden.
15.2.
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat het bouwplan passend is in de straat, een brief van M&A van 9 november 2015 overgelegd. Volgens M&A staat in het deel van de [adres 3] waarin het perceel zich bevindt uiteenlopende bebouwing, die dateert van circa 1914 tot de jaren tachtig. De hoogte van deze bebouwing varieert van twee tot vier bouwlagen, waarbij enkele gebouwen een vijfde bouwlaag in de vorm van een zadeldak hebben. Op basis van twee montages heeft M&A geconstateerd dat de voorgestelde bouwhoogte niet afwijkt van de bestaande ruimtelijke karakteristieken en dat het plan geen nadelige gevolgen heeft voor de (stedenbouwkundige) cultuurhistorische waarden. Ter zitting heeft Aardse van M&A toegelicht dat het bestemmingsplan inderdaad conserverend is, maar dat vier bouwlagen mogelijk is. Dit moet per geval worden bekeken. Van belang is dat er afwisselende bebouwing is en dat de afwisseling in bouwhoogte behouden blijft. In dit deel van de straat is geen sprake van het dorpse karakter zoals genoemd in de Volumestudie [adres 3] (volumestudie). De volumestudie is opgesteld voor een ander deel van de straat. De afwisseling in de daklijn blijft, maar komt op een andere hoogte te liggen. Dit zorgt niet voor een aantasting van de cultuurhistorische waarde van het gebied, aldus Aardse.
15.3.
Niet in geschil is dat de volumestudie niet van toepassing is voor het gedeelte van de straat waarin het perceel zich bevindt. Dit gedeelte van de straat heeft ook geen dorps karakter. De rechtbank stelt op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting verder vast dat zowel in de huidige situatie als in de situatie dat het bouwplan wordt gerealiseerd sprake is van een verspringing van de bouwhoogte, zij het bij de laatste situatie op een andere hoogte. Verweerder heeft in de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor het gebied gelden zoals weergegeven onder overweging 15.2, dan ook geen reden hoeven zien om de gevraagde omgevingsvergunning te weigeren. Verder zijn de bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening in dit geval niet van toepassing, omdat de hoogte in het bestemmingsplan is geregeld. Dat de bouwverordening een hoogte van 13 meter niet toestaat is daarom niet relevant. De beroepsgrond slaagt niet.
Hoe zit het met de parkeerbehoefte?
16.1.
Eisers hebben zich in beroep op het standpunt gesteld dat de ruimtelijke onderbouwing op het punt van de parkeerbehoefte in strijd is met de Parkeernota Stadsdeel West 2012-2020 (parkeernota). Volgens eisers neemt de parkeerbehoefte door het bouwplan significant toe. Verweerder had de omgevingsvergunning niet mogen verlenen, omdat voor een dergelijke toename een inpandige parkeervoorziening nodig is en uit het advies van Economische Zaken blijkt dat een inpandige parkeervoorziening op deze locatie ongewenst is. Eisers hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat sprake is van een significante toename verwezen naar het rapport van parkeeradviesbureau Spark van 19 december 2016 (rapport). Volgens dit rapport is bij de vaststelling van de parkeerbehoefte niet uitgegaan van de parkeernota. Zo heeft verweerder ten onrechte niet de parkeernorm gehanteerd voor bedrijven die in het Locatiebeleid 2008 (locatiebeleid) is gesteld, terwijl in de parkeernota naar het locatiebeleid wordt verwezen. Ook heeft verweerder ten onrechte niet de aanwezigheidspercentages gehanteerd, zoals die in de parkeernota zijn opgenomen. Verder wordt in het rapport gesteld dat verweerder niet heeft gemotiveerd waarom bij de parkeernorm voor woningen van de onderkant van de bandbreedte (0,6) in de parkeernota is uitgegaan. Verweerder zou van de bovenkant van de bandbreedte (0,9) moeten uitgaan. Daarnaast heeft verweerder volgens het rapport geen onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat bezoekers op straat of in de nabijgelegen parkeergarage kunnen parkeren.
16.2.
Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat van dubbel gebruik van de parkeerplaatsen kon worden uitgegaan voor de woningen en ateliers en dat aannemelijk is dat van een significante toename van de parkeerbehoefte geen sprake is. Ter zitting heeft verweerder onder verwijzing naar door hem overgelegde emailberichten van D. Madja, adviseur Verkeer, Vervoer & Parkeren, van 6 januari 2017 toegelicht dat hij heeft aangesloten bij de CROW-normen in plaats van bij de parkeernormen in het locatiebeleid. Dit is gedaan omdat de CROW-norm voor een kleinschalige ontwikkeling als deze gepaster is en meer maatwerk levert. Verweerder meent dat voor de parkeerbehoefte van de bewoners uitgegaan kan worden van 0,6 parkeerplaats per woning, omdat het hier gaat om kleine woningen voor starters en studenten.
16.3.
Volgens de parkeernota geldt voor dure woningen (koop en vrije sector) een minimumnorm van 0,6 en een maximumnorm van 0,9 parkeerplaats per woning, plus een norm van 0,2 parkeerplaats voor bezoekers per woning. De parkeernota geeft geen uitsluitsel over de vraag wanneer de lage en wanneer de hoge parkeernorm kan worden toegepast. De rechtbank overweegt dat in het bestreden besluit en de ruimtelijke onderbouwing niet is gemotiveerd waarom in dit geval uitgegaan kan worden van 0,6 parkeerplaats per woning. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat gelet op de kleine woningen voor starters en studenten waar het hier om gaat, van een norm van 0,6 parkeerplaats per woning kan worden uitgegaan. Dit standpunt van verweerder komt de rechtbank niet onredelijk voor. De rechtbank betrekt daarbij dat volgens het rapport het autobezit in Amsterdam voor eigenaars van een koopwoning 64% is. Dit percentage komt dus nagenoeg overeen met de door verweerder gehanteerde norm van 0,6 parkeerplaats per woning. De rechtbank overweegt echter dat verweerder bij de berekening van zowel de parkeerbehoefte voor de bedrijfsruimte als voor het bezoek is afgeweken van de parkeernota. Zo is bij de berekening van zowel de bestaande parkeerbehoefte (voor de bedrijfsruimte) als voor de toekomstige parkeerbehoefte (voor de bedrijfsruimte) niet uitgegaan van de norm zoals die is vastgelegd in het locatiebeleid, terwijl in de parkeernota wordt gesteld dat die norm dient te worden gehanteerd. Ook is niet gemotiveerd op basis waarvan verweerder er van uitgaat dat bezoekers op straat of in de nabijgelegen parkeergarage kunnen parkeren. Verder is niet uitgegaan van de aanwezigheidspercentages zoals die in de parkeernota zijn opgenomen. Ook indien wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,6 parkeerplaats per woning heeft verweerder zijn standpunt dat geen sprake is van een significante toename van de parkeerbehoefte daarom niet onderbouwd. De ter zitting overgelegde emailberichten maken dat niet anders. Voor zover de adviseur van verweerder daarin stelt dat ten aanzien van de ateliers niet van de norm voor bedrijven in het locatiebeleid hoeft te worden uitgegaan, verwijst de rechtbank naar wat zij hiervoor onder 14.3 heeft overwogen over de vraag of ateliers als bedrijven kunnen worden aangemerkt. Noch de parkeernota noch het locatiebeleid maakt een onderscheid naar het soort bedrijf. Indien verweerder meent dat van de aanwezigheidspercentages voor bedrijven in dit geval kan worden afgeweken, heeft hij niet onderbouwd waarom dat zo is. Voor zover verweerder zich op het standpunt stelt dat van de parkeernota kan worden afgeweken omdat het hier gaat om een kleinschalig nieuwbouwproject, heeft hij ook dat onvoldoende gemotiveerd. In de parkeernota staat namelijk dat bij kleinschalige nieuwbouwprojecten (bijvoorbeeld vijf of acht woningen) geen sprake is van een substantiële parkeervraag. In dit geval gaat het, met twaalf woningen, om een aanmerkelijk groter nieuwbouwproject. De beroepsgrond slaagt daarom.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de effecten van het bouwplan als het gaat om bezonning, overlast en privacy?
17.1.
Eisers hebben aangevoerd dat verweerder in redelijkheid geen groter gewicht heeft kunnen toekennen aan het belang van realisering van het bouwplan dan aan de gevolgen die daaruit voortvloeien voor de bezonning van de omliggende panden. Zij hebben in dat verband verwezen naar de notitie van LBP Sight van 30 mei 2016, waaruit blijkt dat bij elf van de onderzochte gevelopeningen niet meer wordt voldaan aan de TNO-richtlijn voor bezonning. Dat zijn er volgens eisers negen meer dan in de huidige situatie. Verder hebben zij verwezen naar het rapport van bezonningsingenieur.nl van 9 december 2016. Daarin is onder meer gesteld dat de invloed van de eigen balkons van eisers niet is meegenomen bij de vaststelling van de afname van de bezonning, terwijl deze wel degelijk invloed hebben op grote onderdelen van de gevelopeningen, vooral in de zomermaanden. Ook wordt daarin gesteld dat LBP Sight ten onrechte in haar rapport de feitelijke afname van de bezonningsduur niet vaststelt. Eisers hebben verder aangevoerd dat de galerij die zorgt voor de ontsluiting van de woningen aan de achterkant direct uitzicht zal geven op de binnentuinen. Daarmee wordt de privacy van de binnentuinen beperkt. Nu de woningen geen buitenruimte aan de voorzijde hebben, valt te verwachten dat zij ook gebruikt zullen worden als buitenruimte/terras voor de woningen. Hierdoor ontstaat overlast en hinder, aldus eisers.
17.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een beperkte verslechtering van de situatie ter plaatse van een aantal gevelopeningen. Dit betekent echter niet dat de bezonningssituatie ter plaatse ontoelaatbaar verslechtert. Volgens verweerder is gedurende het grootste gedeelte van het jaar, namelijk in 6 van de te beoordelen 8 maanden, voldoende bezonning aanwezig. Verweerder verwijst naar de rapporten van LBP Sight van 30 mei 2016 en van 5 januari 2017. De extra schaduwwerking in deze stedelijke ontwikkeling acht verweerder toelaatbaar.
17.3.
Met partijen stelt de rechtbank vast dat er geen wettelijke eisen worden gesteld aan de bezonning van woningen. Verweerder dient echter in het kader van de goede ruimtelijke onderbouwing de belangen van de omwonenden bij een goed woon- en leefklimaat af te wegen tegen het belang van de realisering van het bouwplan. In dat kader is onder meer de TNO-richtlijn van belang die zegt dat de vensterbank van een verblijfsruimte ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag heeft in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Uit de rapporten van LPB Sight blijkt dat aan die norm in zes van de acht maanden van de periode waarin getoetst wordt (19 februari - 21 oktober) niet wordt voldaan bij elf gevelopeningen van de in totaal 22 getoetste gevelopeningen, 9 meer dan in de bestaande situatie. Nu het hier gaat om een minimumeis gaat het naar het oordeel van de rechtbank om een substantiële verslechtering. Verweerder heeft bovendien ten onrechte niet meegewogen voor hoeveel uren de bezonning op de van belang zijnde gevelopeningen afneemt. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel gemoeten omdat de mate van afname van de bezonning in het kader van de belangenafweging wel van belang is. Ook heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd waarom de aanwezigheid van de eigen balkons/overstekken niet is meegenomen in het onderzoek van LBP Sight, terwijl deze ook volgens LBP Sight wel degelijk invloed heeft op de bezonning. Verweerder heeft gelet op het voorgaande onvoldoende gemotiveerd waarom de belangenafweging op dit punt in het nadeel van eisers uitvalt. De beroepsgrond slaagt dus in zoverre.
17.4.
Ten aanzien van eisers betoog met betrekking tot de door hen gevreesde overlast en hinder en de schending van hun privacy als gevolg van de galerij overweegt de rechtbank dat verweerder zich naar haar oordeel terecht op het standpunt heeft gesteld dat niet aannemelijk is dat de galerij als buitenruimte zal worden gebruikt. De galerij zal met geluidwerend materiaal worden bekleed. Gelet daarop heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat bij normaal gebruik van de galerijen als toegang tot de woning geen sprake zal zijn van overmatige overlast en geluidshinder. Verweerder heeft zich verder op het standpunt kunnen stellen dat ook in de huidige situatie vanuit de bebouwing zicht is op de binnentuinen en dat dit in stedelijk gebied onvermijdelijk is. De beroepsgrond slaagt dus in zoverre niet.
Conclusie
18. Uit de onder rechtsoverwegingen 13.4, 16.3 en 17.3 gegeven overwegingen volgt dat het bestreden besluit in strijd is met de artikelen 3:2, 3:4 en 3:46 van de Awb. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuw besluit, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. Indien verweerder een nieuw besluit neemt hoeft hij niet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen. Om het gebrek te herstellen, moet verweerder beoordelen of het bouwplan voldoet aan de artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro gestelde vereisten. Ook moet verweerder de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan opnieuw berekenen. Indien verweerder bij de nieuwe berekening uitkomt op een significante toename, dient hij ook aan te geven op welke wijze die kan worden opgevangen. Voor zover verweerder zich op het standpunt zal stellen dat de significante toename kan worden opgevangen door parkeren in nabijgelegen parkeergarages, dient verweerder dit eveneens te onderbouwen. Verder dient verweerder te motiveren waarom het belang van de realisering van het bouwplan zwaarder weegt dan de belangen van de bewoners gelet op de substantiële afname van de bezonning en dient hij daarbij de feitelijke afname van de bezonning op de van belang zijnde gevelopeningen en de invloed van de balkons/overstekken te betrekken. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op acht weken na verzending van deze tussenuitspraak.
19. Verweerder moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb én om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als verweerder gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eisers in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. In beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
20. Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in de tussenuitspraak omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:CA2877).
21. De rechtbank ziet in wat zij hiervoor heeft overwogen aanleiding een voorlopige voorziening te treffen. Deze houdt in dat het bestreden besluit is geschorst tot de einduitspraak op het beroep.
22. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen acht weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- schorst het bestreden besluit tot de einduitspraak op het beroep;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. B. de Vos en mr. M.C.M. Hamer, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.
Bijlage
Op grond van artikel 1.6a van de Chw kunnen na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen beroepsgronden meer worden aangevoerd.
Op grond van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb wordt onder belanghebbende verstaan degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken.
Op grond van het derde lid worden ten aanzien van rechtspersonen als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen.
Op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is een bezwaar- of beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.
Op grond van het tweede lid, is bij verzending per post een bezwaar- of beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.
Op grond van artikel 6:13 van Pro de Awb kan geen beroep bij de bestuursrechter worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten dat hij geen zienswijzen als bedoeld in artikel 3:15 naar Pro voren heeft gebracht, geen bezwaar heeft gemaakt of geen administratief beroep heeft ingesteld.
Op grond van artikel 8:69a van de Awb vernietigt de bestuursrechter een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
Op grond van artikel 2.1,eerste lid, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
(…)
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
(…)
Op grond van artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, de omgevingsvergunning geweigerd indien:
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of Pro 120 van de Woningwet;
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van Pro die wet;
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12 (…).
Op grond van het tweede lid, wordt in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3°, van de Wabo, voor zover van belang, kan, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.
2 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°.
Op grond van artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro wordt
in dit besluit en de hierop berustende bepalingen verstaan onder stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.
Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro voldoet de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden:
a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.
(…)
Op grond van artikel 6 van Pro de planregels van het bestemmingsplan ‘Oud West’ zijn de gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Woongebied 2’ (WG2) bestemd voor:
(…);
b. wonen op de overige bouwlagen behoudens waar een aanduiding ‘niet-woonfunctie in gehele pand’ op de plankaart is opgenomen;
(…);
h. bedrijven op de begane grond en in het souterrain, voor zover zij voorkomen in de milieucategorieën I en II van de Staat van Inrichtingen (Bijlage 2) ter plaatse van de aanduiding (b), en op de overige bouwlagen ter plaatse van de aanduiding ‘niet-woonfunctie in het gehele pand’;
(…)..
Op grond van het zesde lid gelden voor het bouwen van gebouwen de aanduidingen op de plankaart alsmede de volgende bepalingen:
(…);
d. het aantal bovengrondse bouwlagen bedraagt maximaal het op de plankaart aangegeven aantal (…).