Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5580431 KK EXPL 16-1560
vonnis van: 25 januari 2017
func.: 811
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EHM HOTEL AMSTERDAM APOLLO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: EHM,
gemachtigde: mr. J. Nijmeijer,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CANAL APARTMENTS AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
nader te noemen: Canal,
gemachtigde: M.E.M. Bastick-van Marrewijk.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 16 december 2016, met producties, heeft EHM een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 18 januari 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens EHM zijn [naam 1] ( [functie] ) en [naam 2] ( [functie] ) verschenen, vergezeld door de gemachtigde en zijn kantoorgenote mr. E.M. Herdé. Namens Canal zijn [naam 3] ( [functie] ), [naam 4] ( [functie] ) en [naam 5] ( [functie] ) verschenen, vergezeld door de gemachtigde en haar kantoorgenote.
Canal heeft op voorhand stukken in het geding gebracht en EHM heeft een akte wijziging eis tevens houdende een productie in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting, mede aan de hand van pleitnotities, hun standpunten toegelicht.
Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
EHM drijft een onderneming die het Wyndham Apollo Hotel Amsterdam aan de Apollolaan te Amsterdam (hierna: het hotel) exploiteert.
1.2.
EHM verhuurt sinds 1995 aan Canal een perceel water en vaste steiger met 55 ligplaatsen behorende bij het hotel (hierna: de jachthaven).
1.3.
Op 28 november 2014 hebben partijen een (nieuwe) huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Canal voor de duur van een jaar de huur van de jachthaven heeft voortgezet met ingang van 1 januari 2015 onder nieuwe voorwaarden.
In deze overeenkomst is onder meer bepaald:
“(…)
11. CANAL zal APOLLO[EHM, ktr]
hiervoor waar van toepassing vergoeden als volgt:
hiervoor waar van toepassing vergoeden als volgt:
(…)
a. per ligplaats (…) per jaar een huurbedrag groot EUR 1.268,9 (…), hetgeen maandelijks door APOLLO vooruit zal worden gefactureerd; er zullen 55 ligplaatsen per jaar worden gefactureerd, onafhankelijk van het daadwerkelijk aantal aanwezige boten. (…)
12. CANAL zal facturen van APOLLO telkens betalen binnen 14 (veertien) dagen na factuurdatum (…); bij verzuim heeft APOLLO recht op vergoeding van (ook buitengerechtelijke) incassokosten en wettelijke rente;(…)”.
1.4.
Na afloop van de overeengekomen termijn is de huurovereenkomst voortgezet, waardoor uiteindelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.
1.5.
Na indexatie was Canal over 2016 aan huur vermeerderd met telefoon- en internetkosten € 7.130,75 inclusief btw per maand verschuldigd.
1.6.
In 2014, 2015 en 2016 heeft Canal huurachterstanden laten ontstaan. In 2015 heeft EHM daarvoor een incassobureau ingeschakeld, dat Canal op 16 maart 2015 en op 5 juni 2015 heeft aangemaand tot betaling van de achterstand over te gaan. Verder heeft EHM Canal zelf aangemaand achterstanden te betalen.
1.7.
Bij e-mailbericht van 22 september 2016 heeft [naam 3] namens Canal aan [naam 2] van EHM onder meer bericht:
“(…)
Aan het einde van de maand september 1e week oktober zullen wij weer tienduizend euro aan jullie overmaken.
Voor het einde van het jaar zullen wij alle achterstanden weer ingelopen hebben.(…)”
1.8.
Daarop heeft [naam 2] per e-mail op 23 september 2016 aan [naam 3] onder meer het volgende bericht:
“(…)
Dank voor je mail echter het verzoek om contact op te nemen met spoed met [naam 6] voor een vervolg gesprek.(…)”
1.9.
EHM heeft bij e-mailbericht van 2 november 2016 onder meer het volgende aan Canal bericht:
“(…)
Reeds eerder hebben wij u verzocht om betaling van de openstaande vordering volgens onderstaande specificatie.
Bij deze stellen wij u voor de laatste maal in de gelegenheid om binnen 3 dagen na dagtekening van dit schrijven zorg te dragen voor bijschrijving van het verschuldigde bedrag (…)
(…) Factuurdatum Vervaldatum Omschrijving Openstaand bedrag
29-4-2016 29-5-2016 (…) 06-2016 EUR 3.500,00
31-8-2016 30-9-2016 (…) 10-2016 EUR 7.130,75
30-9-2016 30-10-2016 (…) 11-2016 EUR 7.130,75
31-10-2016 30-11-2016 (…) 12-2016 EUR 7.130,75
Totaal EUR 24.892,25
Conform onze Algemene Leveringsvoorwaarden bent u ons rente verschuldigd van 1% per maand, te rekenen vanaf de vervaldatum, (…)”.
1.10.
Bij brief van 29 november 2016 heeft EHM de huurovereenkomst tegen 31 januari 2017 opgezegd en tegen die datum de ontruiming aangezegd.
1.11.
Op 12 december 2016 heeft de gemachtigde van EHM een concept dagvaarding aan Canal gestuurd.
1.12.
Op 8 en 14 december 2016 heeft Canal betalingen gedaan waardoor de gehele huur tot 1 januari 2017 is voldaan.
1.13.
Per 1 januari 2017 is de huurprijs geïndexeerd en bedraagt nu € 7.173,29 inclusief btw per maand. Op 14 december 2016 heeft EHM dit bedrag aan Canal gefactureerd met het verzoek om binnen veertien dagen te betalen. Canal heeft deze factuur tijdig voldaan.
Geschil
2. EHM vordert, na wijziging eis, dat Canal bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden:
a. om de jachthaven per 31 januari 2017 te ontruimen;
b. tot betaling van € 7.173,29 inclusief btw per maand voor elke maand of gedeelte van een maand na 31 januari 2017 dat Canal de jachthaven niet heeft ontruimd, vermeerderd met wettelijke handelsrente voor zover niet tijdig wordt betaald;
c. tot betaling van € 1.286,80 aan wettelijke handelsrente, vermeerderd met wettelijke handelsrente;
d. tot betaling van de proceskosten.
3. EHM stelt hiertoe dat Canal tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurster door op 2 november 2016 een huurachterstand van drie maanden te laten ontstaan en verder in de periode 2014-2016 stelselmatig niet tijdig de huurpenningen te betalen. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens EHM ontbinding van de huurovereenkomst. Zij stelt vooruitlopend hierop spoedeisend belang te hebben bij haar vordering tot ontruiming. Zij heeft weliswaar zelf de ontruiming aangezegd per 31 januari 2017, maar daarop volgend geniet Canal ingevolge de wet twee maanden ontruimingsbescherming met de mogelijkheid tot verlenging en EHM vreest, gelet op het eerdere betalingsgedrag van Canal, dat tijdige betaling bij voortzetting van het gebruik van de jachthaven op grond van ontruimingsbescherming uit zal blijven. Nu het nieuwe watersportseizoen per 1 april 2017 begint, is zij erbij gebaat om zo snel mogelijk een nieuwe betrouwbare huurder te kunnen contracteren. Indien zij de aangezegde ontruiming afwacht, zal een nieuwe huurder vanwege de ontruimingsbescherming en de mogelijke verlenging daarvan niet in staat zijn tijdig voor het nieuwe seizoen de jachthaven te betrekken. Canal heeft immers aangekondigd dat zij gebruik zal maken van de mogelijkheid tot verlenging van de ontruimingsbescherming.
4. Canal heeft verweer gevoerd. De door EHM gestelde tekortkoming op grond waarvan EHM in dit kort geding ontruiming vordert, rechtvaardigt, volgens Canal, ontbinding van de huurovereenkomst niet en is slechts opgeworpen om de ontruimingsbescherming van Canal te doorkruizen. Canal huurt thans 21 jaar de jachthaven van EHM. Alle verschuldigde huurtermijnen zijn voor dagvaarding voldaan. Hoewel in 2015 een incassobureau twee aanmaningen heeft verstuurd, is niet eerder een gerechtelijke procedure omtrent huurachterstand door EHM tegen Canal opgestart. Daarbij klopt de wijze van factureren niet, aldus Canal.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van EHM in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. EHM stelt dat op 2 november 2016 een huurachterstand van meer dan drie maanden bestond. Uit het e-mailbericht van 2 november 2016 (zie hiervoor 1.9) blijkt echter dat de huur voor december 2016 daarbij is meegerekend en dat de betalingstermijn van de factuur voor december 2016 op dat moment nog niet was vervallen. Ingevolge het huurcontract is Canal maandelijks na facturatie verplicht om binnen veertien dagen te betalen (zie hiervoor 1.3). EHM stelt dat met maandelijks bedoeld wordt dat per maand gefactureerd wordt, maar niet dat deze pas per betreffende maand opeisbaar zijn. Voorshands wordt echter ervan uitgegaan dat deze uitleg van de overeenkomst door de bodemrechter niet zal worden gevolgd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, mocht Canal op grond van de tekst van de huurovereenkomst erop vertrouwen dat hiermee, zoals te doen gebruikelijk, is bedoeld dat iedere maand steeds kort, maar in ieder geval niet eerder dan 14 dagen, voorafgaande aan de daarop volgende maand zou worden gefactureerd en dat zij daarna de in de factuur genoemde betalingstermijn kreeg met een minimum van 14 dagen. Vooruitlopend op de beslissing van de bodemrechter is dan ook de conclusie dat op 2 november 2016 geen huurachterstand bestond van drie maanden, maar slechts van anderhalve maand. Uit de door EHM overgelegde stukken blijkt dat ze in de periode vanaf 2014 tot en met de laatste factuur in 2017 meermaals te vroeg heeft gefactureerd met een vervaldatum van minder dan twee weken na aanvang van de gefactureerde maand, maar ook dat ze te laat heeft gefactureerd en dat ze in facturen een vervaldatum hanteerde van langer dan twee weken na het begin van de gefactureerde maand (zie e-mailbericht van 2 november 2016). De verwachting is dan ook dat de bodemrechter niet zal kunnen constateren dat alle als te laat aangemerkte betalingen, ook daadwerkelijk te laat zijn gedaan. Daarbij geldt dat [naam 3] namens Canal bij e-mailbericht van 22 september 2016 al had medegedeeld de ontstane huurachterstand voor het einde van het jaar in te lopen (zie 1.7) en dat dat ook voor dagvaarding is gebeurd.
10. Onder deze omstandigheden is het niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het laten ontstaan van de huurachterstand op 2 november 2016 een tekortkoming is die ontbinding rechtvaardigt. Daarbij geldt dat gesteld noch gebleken is dat EHM Canal eerder in rechte heeft betrokken, zodat niet zonder meer kan worden gesproken van substantiële herhaalde wanprestatie. Dat zij eerder twee maal een incassobureau een aanmaning heeft laten verzenden is daarvoor in ieder geval onvoldoende. EHM heeft ter zitting nog andere tekortkomingen opgeworpen, maar deze zijn alle door Canal betwist en zijn door EHM hiertegenover onvoldoende toegelicht, zodat niet aannemelijk is geworden dat deze bestaan en dat deze ontbinding kunnen rechtvaardigen. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden afgewezen.
11. Ook de vordering tot betaling van handelsrente wordt afgewezen, omdat evenmin de verwachting bestaat dat de bodemrechter zal oordelen dat, zoals hiervoor uiteengezet ten aanzien van haar factuurgedrag, het door EHM gevorderde bedrag aan rente ook daadwerkelijk geheel verschuldigd was.
12. Bij de vordering tot betaling van de huurpenningen na ontruiming heeft EHM geen belang, nu haar vordering tot ontruiming wordt afgewezen.
13. EHM dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt EHM in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Canal begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt EHM tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en EHM niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 januari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.