ECLI:NL:RBAMS:2017:4512

• Datum uitspraak: 27 juni 2017
• Publicatiedatum: 27 juni 2017
• Zaaknummer: CV EXPL 16-27768
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. van de Poel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 14 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontbinding huurovereenkomst wegens bestemmingswijziging en dringend eigen gebruik

De huurder verhuurt sinds 1992 een woning aan de verhuurder, die sinds 2003 eigenaar is. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat huurder het gehuurde zou gebruiken voor zijn architectenbureau, wat een bestemmingswijziging zou zijn. Daarnaast stelt verhuurder dat er sprake is van dringend eigen gebruik wegens noodzakelijke renovatie en een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten.

De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een bestemmingswijziging omdat huurder slechts sporadisch zakelijke afspraken in de woning heeft en een werkruimte gebruikt zonder dat dit het woongebruik verandert. Ook is er geen sprake van dringend eigen gebruik omdat het financiële tekort van circa €4.795 per jaar geen structurele wanverhouding vormt volgens het restrictieve toetsingskader.

Verder wijst de rechtbank de vordering tot vaststelling van een hogere huurprijs af. De sanctie van artikel 7:258 BW, die een korting van 55% op de huurprijs oplegt bij all-in huurprijzen, wordt niet in strijd geacht met het legaliteitsbeginsel of Europees recht. Verhuurder kon bij aankoop van het pand in 2003 de sanctie kennen en kan zich er niet op beroepen dat deze onduidelijk is.

De rechtbank veroordeelt verhuurder in de proceskosten en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en vaststelling hogere huurprijs wordt afgewezen

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5379798 CV EXPL 16-27768

vonnis van: 27 juni 2017

fno.: 904

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

wonende te [plaats]

2. [eiser sub 2]

wonende te [plaats]

eisers

nader gezamenlijk te noemen: [eisers gezamenlijk]

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. E. Swart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 14 september 2016, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 15 februari 2017. Namens [eisers gezamenlijk] is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [eisers gezamenlijk] heeft voorafgaand aan de zitting nog een aanvullende productie (18) overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. De zaak is aangehouden voor minnelijk overleg, waarna partijen de rechtbank hebben bericht dat zij geen regeling hebben bereikt en wensen voort te procederen. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 24 juli 1992 de woonruimte aan de [straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Volgens artikel 3.1 van de huurovereenkomst bedroeg de all-in huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst NLG 1.600,00 per maand. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om als woonruimte voor [gedaagde] te worden gebruikt en staat het hem niet vrij het gehuurde een andere bestemming te geven zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder.

1.2.

De huurcommissie heeft op verzoek van [gedaagde] in 1995 bepaald dat de huurprijs moest worden verlaagd tot NLG 510,51 (€ 231,66).

1.3.

[eisers gezamenlijk] is sinds 2003 eigenaar van het gehuurde. Hij is belegger en heeft het gehuurde als onderdeel van een pakket woningen gekocht.

1.4.

[gedaagde] woont thans met zijn partner, [naam 1] , in het gehuurde.

1.5.

Per 1 juli 2016 bedragen de kale huurprijs en de servicekosten € 324,71 respectievelijk € 190,00 per maand.

1.6.

[gedaagde] is architect en exploiteert sinds 1 oktober 1993 een architectenbureau. Op zijn website [site] staat het adres van het gehuurde als bezoekadres van zijn onderneming vermeld. Achter het raam bij de voordeur van het gehuurde bevindt zich een bord met daarop de tekst: ‘ [gedaagde] ’ en vermelding van het telefoonnummer van [gedaagde] .

1.7.

Op 6 maart 2015 heeft de zoon van [eiser sub 1] zich voorgedaan als potentiële klant van [gedaagde] . Samen hebben zij na een daartoe op verzoek van de zoon van [eiser sub 1] gemaakte afspraak een aantal bouwtekeningen bekeken in het gehuurde en heeft [gedaagde] een aantal schetsen gemaakt.

1.8.

Bij brief van 23 april 2015 heeft de gemachtigde van [eisers gezamenlijk] [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 juni 2015 en het gehuurde uiterlijk 31 mei 2015 te ontruimen.

1.9.

Bij brief van 2 maart 2016 heeft [eisers gezamenlijk] de huurovereenkomst opgezegd per 1 augustus 2016 wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

Vordering en verweer

2. [eisers gezamenlijk] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair : de huurovereenkomst ontbindt;

subsidiair : de huurovereenkomst beëindigt;

primair en subsidiair : [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten van de ontruiming aan [eisers gezamenlijk] ;

meer subsidiair : [gedaagde] te verbieden het gehuurde anders dan als woonruimte te gebruiken en daarin zijn architectenbureau op welke wijze dan ook te exploiteren, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede de huurprijs met ingang van 1 juli 2015 vast te stellen op € 1.387,05 per maand en [gedaagde] te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het verschil tussen de vast te stellen en de door [gedaagde] betaalde huurprijs te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis;

primair, subsidiair en meer subsidiair : [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.

3. Aan zijn
primaire vordering legt [eisers gezamenlijk] ten grondslag dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd door deze te gebruiken voor de exploitatie van zijn architectenbureau. [eisers gezamenlijk] stelt daartoe dat [gedaagde] een grote ruimte van 20 m2 permanent als werkruimte heeft ingericht en dat hij vanuit het gehuurde een serieus bedrijf met serieuze inkomsten exploiteert.

4. Ter onderbouwing van zijn
subsidiaire vordering stelt [eisers gezamenlijk] dat hij verlies lijdt doordat er sprake is van een jaarlijks oplopend exploitatietekort. Volgens [eisers gezamenlijk] is er sprake van een structurele wanverhouding tussen inkomsten en exploitatiekosten. [eisers gezamenlijk] wenst daaraan een einde te maken door de woning ingrijpend te renoveren, waarna deze in het geliberaliseerde segment kan worden verhuurd. [eisers gezamenlijk] stelt voorts dat een door hem ingeschakelde deskundige heeft verklaard dat de woning niet meer aan de (woon)eisen van deze tijd voldoet en dat de totale investering € 91.000,00 exclusief btw bedraagt. Nu [gedaagde] niet heeft gereageerd op brieven waarin [eisers gezamenlijk] hem verzoekt hem te informeren over zijn inkomen en zich in te schrijven op Woningnet is het zinledig hem passende woningen aan te bieden, aldus [eisers gezamenlijk] Gelet op de omstandigheid dat [eisers gezamenlijk] vanwege de hiervoor bedoelde structurele wanverhouding in toenemende mate moet interen op zijn vermogen, wegen de belangen van [eisers gezamenlijk] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan die van [gedaagde] bij voortzetting daarvan. [eisers gezamenlijk] heeft zich bereid verklaard [gedaagde] op grond van artikel 7:275 Burgerlijk Wetboek (BW) de standaard verhuiskostenvergoeding van € 5.892,00 aan [gedaagde] te betalen.

5. Zijn
meer subsidiaire vordering grondt [eisers gezamenlijk] op de stelling dat de strafkorting van artikel 7:258 BW in strijd is met het legaliteitsbeginsel als vastgelegd in artikel 7 EVRM en 15 IVBPR. Volgens [eisers gezamenlijk] is de huurprijs uitzonderlijk laag voor een grote woning in Amsterdam Zuid. [eisers gezamenlijk] wijst erop dat, indien geen all-in huur was overeengekomen bij aanvang van de overeenkomst, de huur op normale wijze door had kunnen groeien en zou deze thans € 1.387,05 hebben kunnen bedragen. Ter onderbouwing van zijn standpunt beroept [eisers gezamenlijk] zich onder meer op een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 27 februari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:2283).

6. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd betwist.

7. De stellingen van partijen zullen, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna nader worden besproken.

Beoordeling

Bestemmingswijziging?

8. De eerste vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [gedaagde] zonder instemming van de verhuurder en derhalve in strijd met artikel 5.1 van de huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd.

9. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Zij overweegt hiertoe dat in de onderhavige zaak niet meer is komen vast te staan dan dat [gedaagde] één keer, op uitdrukkelijk verzoek van de zoon van [eiser sub 1] om in de woning af te spreken (dit blijkt ook uit de overgelegde e-mails), een zakelijke afspraak in de woning heeft gemaakt. Dat dit vaker zou gebeuren, hetgeen door [gedaagde] is betwist (hij voert aan maar een paar opdrachtgevers per jaar te hebben die hij steeds op locatie bezoekt) is door [eisers gezamenlijk] concreet gesteld noch gebleken. Dit kan in ieder geval niet worden afgeleid uit het bord bij de voordeur en evenmin uit de inschrijving van de eenmanszaak van [gedaagde] op zijn woonadres, waarvan [gedaagde] overigens onbetwist heeft aangevoerd dat dit al sinds de oprichting daarvan in 1993 zo is en dat de vorige eigenaar van het gehuurde daarvan op de hoogte was. Derhalve kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] vanuit het gehuurde zijn (beperkte) eenmanszaak exploiteert en evenmin dat hij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] een werkkamer heeft met een tafel waaraan hij schetsen heeft gemaakt voor de zoon van [eiser sub 1] rechtvaardigt die conclusie niet. [gedaagde] heeft wel erkend af en toe werktekeningen in het gehuurde te maken, maar dit enkele feit levert, ook in onderlinge samenhang met de hiervoor besproken omstandigheden bezien, nog geen bestemmingswijziging op.

10. De gevorderde ontbinding zal dan ook worden afgewezen. Nu geen tekortkoming van [gedaagde] is vastgesteld, geldt hetzelfde voor het meer subsidiair gevorderde verbod om het gehuurde anders dan als woonruimte te gebruiken.

Beëindiging wegens dringend eigen gebruik?

11. Vervolgens ligt ter beoordeling voor of er sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in de zin van artikel 7:274 lid 3 sub a jo lid 1 sub a BW, te weten renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

12. Op grond van het zogenoemde Herenhuisarrest van de Hoge Raad (HR 26 maart 2010, WR 2010, 56) kan, als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Wanneer de verhuurder overwegend financiële motieven voor zijn opzegging heeft, dient bij de beoordeling of een structurele wanverhouding bestaat, terughoudendheid te worden betracht.

13. De kantonrechter constateert dat [eisers gezamenlijk] de huurovereenkomst met [gedaagde] uitsluitend uit financiële overwegingen wil beëindigen. Hij stelt immers dat hij thans een tekort heeft van € 4.795,00 per jaar, terwijl hij na de door hem gewenste renovatie bij een kale huurprijs van € 3.250,00 per maand een resultaat van € 27.251,00 per jaar zou kunnen genereren. Uitgaande van de hiervoor weergegeven restrictieve toets, levert een tekort van € 4.795,00 per jaar geen structurele wanverhouding op. De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat - dit staat als onweersproken vast - de waarde van het gehuurde sinds de koop daarvan door [eisers gezamenlijk] in 2003 aanzienlijk is gestegen.

14. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat geen sprake is van dringend eigen gebruik, zodat aan de belangenafweging van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet wordt toegekomen. De subsidiaire vordering zal dan ook worden afgewezen.

Vaststelling van de huurprijs

15. Met zijn meer subsidiaire vordering komt [eisers gezamenlijk] op tegen de zo door hem genoemde strafsanctie van artikel 7:258 BW, kort gezegd inhoudende dat wanneer een all-in huurprijs is overeengekomen de huurcommissie op grond van artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) oordeelt dat de door de huurder voorgestelde huurprijs redelijk is als deze niet lager is dan 55% van sinds 1 juli 2014 de overeengekomen huurprijs en tot die datum de maximale huurprijsgrens.

16. Vaststaat dat de huurcommissie de overeengekomen huurprijs in 1995 heeft verlaagd tot € 231,66 en dat daarmee sprake is van niet-geliberaliseerde huur. Omdat de huurprijs vervolgens slechts jaarlijks met het wettelijke maximum mocht worden verhoogd, bedraagt de huur ruim 20 jaar later € 324,66, derhalve nog geen € 100,00 meer. Het is onmiskenbaar dat dit voor huidige begrippen een zeer lage huur betreft voor een ruime appartement met tuin aan de [straat] in [plaats] . [gedaagde] lijkt dit op zich ook in te zien en heeft in dit verband gesteld dat hij in juni 2015 heeft aangeboden de huur over een periode van drie jaar met 55% te verhogen tot € 686,77.

17. De hiervoor bedoelde vaststelling van de huurprijs(verhoging) is evenwel in overeenstemming met de Nederlandse wetgeving. Over de Nederlandse regulering van de huurprijs, waarvan artikel 7:258 BW deel uitmaakt en dat tot doel heeft de sociaal zwakkeren op de Nederlandse huurmarkt te beschermen en in het specifieke geval van artikel 7:258 BW een sanctie op te leggen indien de verhuurder een huurovereenkomst sluit zonder uitsplitsing van de kale huur en bijkomende kosten, is al herhaaldelijk geprocedeerd. Daarbij werd getoetst of het Nederlandse systeem van huurprijsbescherming in lijn is met de regels van Europees recht, meer in het bijzonder artikel 1 lid 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) en het arrest van 22 februari 2005 en 19 juni 2006 (Hutten-Czapska/Polen) van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM). Tot nog toe is noch door het EHRM (Nobel c.s./Nederland, NJ 2014, 224) noch door de Hoge Raad (HR 4 april 2014, NJ 2014, 426) geoordeeld dat de Nederlandse wetgeving in strijd is met artikel 1 lid 1 EP. Daartoe werd - kort gezegd - overwogen dat de inperking die het Nederlandse systeem vormt op het in dat artikel vervatte eigendomsrecht niet strijdig is met het door het EHRM gehanteerde toetsingskader zolang is voldaan aan het proportionaliteitsvereiste en er sprake is van een
fair balance tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen.

18. In de onderhavige zaak stelt [eisers gezamenlijk] zich - anders dan in de hiervoor bedoelde zaken - op het standpunt dat de strafsanctie van artikel 7:258 BW in strijd is met het legaliteitsbeginsel van artikel 7 EVRM en artikel 15 IVBPR. Dit betoog wordt verworpen omdat [eisers gezamenlijk] het gehuurde heeft gekocht (in 2003) jaren nadat de sanctie is opgelegd (in 1995). [eisers gezamenlijk] wist dus precies wat hij kocht en kan zich er dan niet achteraf op beroepen dat de sanctie niet duidelijk was. Ook anderszins kan de hiervoor bedoelde stelling van [eisers gezamenlijk] niet als juist worden aanvaard. Net als bij strafrechtbepalingen waar [eisers gezamenlijk] zich op beroept, volgt de korting van 55% uit de wet (UHW) en is ook in de wet bepaald dat deze sanctie desgevraagd wordt opgelegd indien een all-in huurprijs is overeengekomen (artikel 7:258 BW). Een en ander om verhuurders te stimuleren om af te zien van all-in prijzen, waarbij de huurder de mogelijkheid niet wordt geboden om de huurprijs en het servicekostenvoorschot te laten toetsen op grond van artikel 7:247 respectievelijk 7:259 BW. Dat er een sanctie/ straf wordt opgelegd en welke, indien er een all-in prijs wordt overeengekomen, volgt uit de wet, zodat geen sprake is van het opleggen van een hogere straf dan vooraf kan worden verwacht, zoals door [eisers gezamenlijk] betoogd.

19. [eisers gezamenlijk] heeft zich nog beroepen op het vonnis van 27 februari 2014 van de kantonrechter te Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2014:2283), waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de strafsanctie van 55% van de maximale huurprijs in de specifieke omstandigheden van dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De door [eisers gezamenlijk] gezochte vergelijking met die zaak gaat naar het oordeel van de kantonrechter echter mank omdat het in dat geval ging om een verzoek tot uitsplitsing van de verhuurder die de all-in huurprijs met de huurder was overeengekomen. De kantonrechter hechtte belangrijke waarde toe aan de omstandigheid dat de verhuurder binnen een maand na aanvang van de huurovereenkomst alsnog een uitsplitsing had gemaakt. Die omstandigheid doet zich in het onderhavige geval niet voor. Integendeel, zoals hiervoor overwogen heeft [eisers gezamenlijk] het gehuurde eerst jaren na de uitsplitsing door de huurcommissie gekocht. Ook hier geldt dus dat [eisers gezamenlijk] wist wat hij (als onderdeel van een belegging) kocht. Hij kan in dat geval niet achteraf opwerpen dat de sanctie, die niet hem maar de voormalige eigenaar trof, te zwaar is.

20. De conclusie luidt dat ook de meer subsidiaire vordering tot vaststelling van een hogere huurprijs zal worden afgewezen.

21. [eisers gezamenlijk] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [eisers gezamenlijk] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eisers gezamenlijk] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juni 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.