Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5876053 KK EXPL 17-366
vonnis van: 13 juli 2017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
1. [eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers
gezamenlijk te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. P.C. Veerman,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HET RIJK VAN DE KEIZER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
nader te noemen: Het Rijk van de Keizer,
gemachtigde: mr. M.W.R. Hoogstraten.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 11 april 2017, met producties, heeft [eisers] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 3 mei 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Namens Het Rijk van de Keizer is haar bestuurder verschenen, [naam bestuurder] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De kantonrechter heeft daarop mediation voorgesteld en partijen hebben daarmee ingestemd. De zaak is in afwachting daarvan onbepaald aangehouden.
Nadat bericht was ontvangen dat de mediation niet tot overeenstemming heeft geleid, is opnieuw een mondelinge behandeling gepland. Deze heeft op 6 juli 2017 plaatsgevonden. [eiser 1] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Het Rijk van de Keizer is [naam bestuurder] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De gemachtigden van partijen hebben aan de hand van een pleitnotitie hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn ieder voor de helft eigenaar van het [naam bedrijf] , een voormalig [depot] aan het adres [adres] . De gebouwen op dit terrein worden door [eisers] aan c.a. 40 personen verhuurd, waaronder als broedplaats voor creatieve beroepen.
1.2.
Ook het Rijk van de Keizer huurt gebouwen op dit terrein, waaronder twee hallen en twee romney’s. Zij exploiteert aldaar een evenementenlocatie, bestaande uit een restaurant met terras en het organiseren van onder meer bruiloften en partijen.
1.3.
In de schriftelijke huurovereenkomst ten aanzien van de hallen E en F van
2 juni 2005 is onder meer bepaald:
2 juni 2005 is onder meer bepaald:
“(…)
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder (…) de bedrijfsruimte (…) gelegen:
[adres] (Hal E; 135 m2) en
[adres] (Hal F; 210 m2)
(…)
Aangrenzende grond ten zuiden van Hal E en F oppervlakte circa 200 m2 (bestemming terras/groen)
Aangrenzende grond tussen Hal E en F oppervlakte circa 180 m2 (bestemming wintertuin)
Aangrenzende strook grond ten noorden van Hal E en F oppervlakte circa 50 m2 (bestemming stoep naar entree)
Aangrenzende strook grond ten westen van Hal F oppervlakte circa 50 m2 (bestemming parkeren) (…)welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende (…) tekening (…).
1.4.
In de op de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is onder meer bepaald:
“(…)
6.13.1
Het is huurder niet toegestaan:
(…)
D. wijzigingen of voorzieningen aan te brengen in, op of aan het gehuurde die in strijd zijn met voorschriften van de overheid en van de nutsbedrijven dan wel met de voorwaarden waaronder de eigenaar van het gehuurde de eigendom van het gehuurde heeft verworven of met andere beperkte rechten, of die voor andere huurders of omwonende tot overlast leiden dan wel deze hinderen in hun gebruik.
1.5.
Uit het vigerende bestemmingsplan ‘Osdorper Binnenpolder Noord” volgt dat buiten de bestaande loodsen niet mag worden gebouwd en dat een bouwwerk elke constructie is van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond bedoeld om ter plaatse te functioneren.
1.6.
De huidige situatie is als volgt:
1.7.
C = cantina
D = romney’s
E = Hal E
F = Hal F
G = binnenplaats (wintertuin)
H = terras
1 = picknicktafels
2 = grond tussen E-F en Romneyloodsen
3 = de aanbouw
4 = tent cantina
5 = container
6 = door Het Rijk van de Keizer aangelegd toegangspad
7 = wegwijzer
8 = opslagkist
1.8.
Ten zuiden van het gehuurde ligt het Amfitheater dat door Het Rijk van de Keizer wordt gehuurd ten behoeve van feesten en partijen.
Geschil
2. [eisers] vordert dat Het Rijk van de Keizer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
– veroordeeld wordt om de drie picknicktafels (zie 1, op de tekening onder 1.6) binnen 24 uur te verwijderen;
– een verbod wordt opgelegd om het terreingedeelte (zie 2) ten noorden en noordoosten van de hallen E en F te exploiteren als terras;
– veroordeeld wordt om de aanbouw (zie 3) binnen 72 uur te verwijderen;
– veroordeeld wordt om de tent (zie 4) binnen 72 uur te verwijderen;
– veroordeeld wordt om de container (zie 5) binnen 72 uur te verwijderen;
– veroordeeld wordt om de door haar aangelegde toegangsweg (zie 6) met de daarbij behorende houten constructie en eventuele andere bouwkundige voorzieningen binnen 72 uur te verwijderen;
– veroordeeld wordt om de wegwijzer (zie 7) binnen 72 uur te verwijderen;
– veroordeeld wordt om de kist (zie 8) binnen 72 uur te verwijderen;
steeds op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere keer en iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met veroordeling van Het Rijk van de Keizer in de proceskosten.
3. [eisers] stelt hiertoe dat Het Rijk van de Keizer grond gebruikt buiten het gehuurde waarvoor recht noch titel bestaat en deze zonder toestemming heeft bebouwd. Deze bebouwing is bovendien in strijd met het gemeentelijke bestemmingsplan en daardoor handelt het Rijk van de Keizer ook in strijd met de huurovereenkomst.
4. Het Rijk van de Keizer heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eisers] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Ter zitting is de huidige situatie besproken en is de tekening zoals hiervoor weergegeven onder 1.6 nader ingetekend. De blauwe lijn is de grens van het gehuurde volgens [eisers] Hiermee heeft het Rijk van de Keizer ingestemd, met dien verstande dat de noordelijke grens van het gehuurde gelijk loopt met het door haar aangelegde pad.
7. Uit de tekening bij de huurovereenkomst (zie 1.3) volgt echter niet dat het gehuurde een uitstulping heeft gelijk aan het aangelegde pad, maar dat het een rechte hoek betreft, zoals door [eisers] met blauw in de tekening onder 1.6 is aangegeven. Nu gesteld noch gebleken is dat nadere afspraken zijn gemaakt tussen partijen omtrent de omvang van het gehuurde terrein, wordt voorshands ervan uitgegaan dat met de blauwe lijn op de tekening onder 1.6 de grens van het gehuurde terrein wordt weergegeven.
8. Onbetwist is gebleven dat de caravan (C op de tekening onder 1.6) buiten het gehuurde ligt, maar dat de caravan met toestemming van [eisers] is geplaatst en mag worden gebruikt. Van het terrein ten noorden en noordoosten van de hallen E en F (2 op de tekening onder 1.6), waar de picknickbanken (1) staan en de wegwijzer (7) en wordt gebruikt voor feesten en partijen, van de grond waar de kist (8) op staat, de grond waar een gedeelte van de toegangsweg op is aangelegd (6) en de grond waar een gedeelte van de aanbouw (3) is geplaatst, is gesteld noch gebleken dat toestemming is verleend om deze grond te gebruiken. Voor zover gedurende de jaren de indruk zou zijn ontstaan dat toestemming daarvoor werd verleend, staat het [eisers] vrij deze toestemming in te trekken. De verwachting is dan ook dat de bodemrechter de vorderingen ten aanzien van het staken van het gebruik van deze grond buiten het gehuurde zal toewijzen. Ditzelfde geldt ten aanzien van de tent (4) en de container (5), nu onbetwist is gebleven dat deze permanent zijn geplaatst. Het bestemmingsplan verbiedt immers het plaatsen van bouwwerken anders dan de reeds bestaande, de container en de tent kwalificeren onder de in het bestemmingsplan gegeven definitie als bouwwerk en de tussen partijen gesloten huurovereenkomst verbiedt Het Rijk van de Keizer te handelen in strijd met bestemmingsplan. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [eisers] hiervoor toestemming heeft verleend.
9. Nu voorlopig oordelend de gronden worden gebruikt zonder recht of titel en de bebouwing is opgericht in strijd met het bestemmingsplan is het spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorzieningen gegeven.
10. De omstandigheid dat Het Rijk van de Keizer zonder de genoemde grond en bouwwerken niet in staat is haar onderneming te exploiteren, maakt het voorgaande niet anders. Het is aan Het Rijk van de Keizer om haar onderneming aan te passen aan het gehuurde en als de onderneming groeit, in overleg met [eisers] , te bezien of het gehuurde kan worden uitgebreid. Daarvoor bestaat voor [eisers] , als eigenaar en verhuurder van de overige grond en gebouwen, geen verplichting. Dit geldt te meer nu zij stelt dat de overige huurders hinder ervaren van de uitbreidingen en zij ook hun belangen in ogenschouw dient te nemen.
11. Alle gevorderde voorzieningen van [eisers] worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat de dwangsommen steeds worden gemaximeerd op € 100.000,--.
12. Het Rijk van de Keizer dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt Het Rijk van de Keizer tot het verwijderen van:
– de drie picknicktafels (zie 1, op de tekening onder 1.6) binnen 24 uur na betekening van dit vonnis;
de aanbouw (zie 3) binnen 72 uur na betekening van dit vonnis;
– de tent (zie 4) binnen 72 uur na betekening van dit vonnis;
– de container (zie 5) binnen 72 na betekening van dit vonnis;
– de door haar aangelegde toegangsweg (zie 6) met de daarbij behorende houten constructie en eventuele andere bouwkundige voorzieningen binnen 72 uur na betekening van dit vonnis;
– de wegwijzer (zie 7) binnen 72 uur na betekening van dit vonnis;
– de kist (zie 8) binnen 72 uur na betekening van dit vonnis;
steeds op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere keer of iedere dag dat zij niet voldaan heeft aan dit vonnis met een maximum van € 100.000,-- per overtreding;
verbiedt Het Rijk van de Keizer om het terreingedeelte (zie 2) ten noorden en noordoosten van de hallen E en F te exploiteren als terras op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere keer of iedere dag dat zij hieraan niet voldoet met een maximum van € 100.000,--;
veroordeelt Het Rijk van de Keizer in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
exploot € 80,42
salaris € 400,00
griffierecht
€ 78,00totaal € 558,42
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 80,42
salaris € 400,00
griffierecht
€ 78,00totaal € 558,42
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Het Rijk van de Keizer tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Het Rijk van de Keizer niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.