Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6148703 KK EXPL 17-728
vonnis van: 12 september 2017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en gezamenlijk [gedaagden]
gemachtigde: mr. C.G.M. Oosterwijk
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 14 juli 2017, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd.
Op 29 augustus 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Ymere is verschenen mevrouw [naam consulent gebiedsbeheer] (consulent gebiedsbeheer), vergezeld door haar gemachtigde mr. R.G. Matti. [gedaagden] zijn verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Verder waren mevrouw [naam dochter] en de heer [naam schoonzoon] (dochter en schoonzoon van [gedaagden] ) aanwezig. [gedaagden] hebben op voorhand stukken in het geding gebracht en hebben ter zitting pleitnotities overgelegd. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Ymere is eigenaar van het appartementsrecht gelegen te Amsterdam aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
1.2.
Ymere is in dit verband lid van de Vereniging van Eigenaars “ [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] te Amsterdam” (hierna: de VvE).
1.3.
Het bij de splitsingsakte behorend reglement bepaalt onder meer:
“Artikel 22
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.”
1.4.
Tussen (de rechtsvoorganger van) Ymere als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder bestaat sinds 12 januari 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. [gedaagde 2] is de echtgenote van [gedaagde 1] en is tevens woonachtig in het gehuurde.
1.5.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woningen van april 1994 van toepassing. In deze voorwaarden is onder meer bepaald:
“3.2
De woning dient als woonruimte voor huurder/huurster en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert.
(…)
5.1
Voor het aanbrengen van wijzigingen aan de woning is schriftelijke toestemming van het Woningbedrijf vereist. (…)
5.4
Wijzigingen die zonder schriftelijke toestemming van het Woningbedrijf (…) zijn aangebracht, en waarvan het Woningbedrijf oordeelt dat ze redelijkerwijs niet te handhaven zijn, zullen op eerste aanzegging van het Woningbedrijf door de huurder/huurster ongedaan moeten worden gemaakt. Indien de huurder/huurster daaraan niet voldoet, kan het Woningbedrijf de werkzaamheden uitvoeren voor rekening van huurder/huurster.”
1.6.
[gedaagde 2] heeft depressieve en psychotische klachten. De dochter van [gedaagden] is mantelzorger voor [gedaagde 2] . De dochter woonde voorheen met haar gezin (echtgenoot en drie kinderen) in een koopwoning in de buurt bij [gedaagden] en is sinds 2015 met haar gezin eveneens in het gehuurde komen wonen.
1.7.
Medio 2013 hebben [gedaagden] bij Ymere een verzoek gedaan om een serre aan de achtergevel van het gehuurde te mogen bouwen. Ymere heeft hiervoor geen toestemming gegeven, omdat, zo volgt uit haar brief van 8 november 2013, het gehuurde zich bevindt in een VvE complex.
1.8.
Begin januari 2017 heeft Ymere geconstateerd dat aan de achtergevel van het gehuurde een aanbouw is geplaatst. Nadat Ymere de situatie heeft geïnspecteerd, heeft zij [gedaagden] meermalen schriftelijk verzocht de aanbouw te verwijderen. Hierbij heeft Ymere gemeld dat de aanbouw niet is onderheid, aan de gevel vastzit en technisch niet in orde is. [gedaagden] hebben aan dit verzoek niet voldaan. In de correspondentie met Ymere hebben zij onder meer te kennen gegeven dat de dochter met haar gezin in het gehuurde is komen wonen om mantelzorg te verlenen aan [gedaagde 2] en dat de aanbouw nodig is om extra ruimte te creëren.
1.9.
In een e-mail van 11 mei 2017 heeft de voorzitter van de VvE aan Ymere verzocht de aanbouw per direct te verwijderen.
Vordering
2. Ymere vordert dat [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om - samengevat -:
I. de aanbouw binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verwijderen en het gehuurde in oude staat te herstellen, met de machtiging van Ymere om, indien [gedaagden] met de bevolen verwijdering en herstel in gebreke blijft, dit zelf te doen bewerkstelligen,
II. hoofdelijk de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de onder punt I bedoelde machtiging te voldoen, een en ander op vertoon van de betrokken factuur van [naam] Onderhoud B.V.,
III. binnen drie maanden na betekening van het vonnis ervoor zorg te dragen dat de onder 9 van de dagvaarding genoemde personen (de dochter en haar gezin) niet langer hun hoofdverblijf zullen houden op het gehuurde en dat deze personen hun gemeentelijke inschrijving op het adres van het gehuurde zullen beëindigen, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor elke dag dat [gedaagden] hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 50.000,-,
IV. hoofdelijk de proceskosten te voldoen.
3. Ymere stelt hiertoe - onder meer - dat [gedaagden] door de aanbouw te plaatsen zonder toestemming van Ymere (zelfs wetende dat Ymere enkele jaren eerder uitdrukkelijk niet akkoord is gegaan met het verzoek tot plaatsing van de aanbouw) in strijd handelen met artikel 5.4 Algemene Huurvoorwaarden en zich niet gedragen als goede huurders ex artikel 7:213 BW Pro. De aanbouw is ook in strijd met het overeengekomen gebruik als bedoeld in artikel 7:214 BW Pro. Het splitsingsreglement verbiedt plaatsing van de aanbouw en Ymere riskeert maatregelen van de kant van de VvE. Door de dochter en haar gezin in het gehuurde te laten wonen, handelen [gedaagden] in strijd met artikel 3.2 van de Algemene Huurvoorwaarden. Het gehuurde is te klein voor de inwonende dochter en haar gezin en er is dus sprake van overbewoning, aldus steeds Ymere.
Verweer
4. [gedaagden] voeren - samengevat - het volgende aan. Er is een bak geplaatst achter het gehuurde. Deze bak is weliswaar aan de gevel geschroefd met bouten, maar de bak kan eenvoudig verwijderd worden. De bak is tegen de gevel aangeschoven en er is dus geen sprake van een op-, aan-, onder- of bijbouw in de zin van artikel 22 van Pro de splitsingsakte. Op grond van artikel 7:215 BW Pro is de huurder bevoegd om zonder schriftelijke toestemming het gehuurde te veranderen als het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd. De bak voldoet aan dit criterium. De “tenzij-regel” van lid 6 van artikel 7:215 BW Pro die ziet op de buitenzijde van gehuurde woonruimte is niet van toepassing, omdat de huurovereenkomst dateert van voor invoering van dat artikel en in het overgangsrecht is bepaald dat deze regel niet geldt voor lopende overeenkomsten. Daarnaast moet de bak toegestaan worden, omdat sprake is van zwaarwegende persoonlijke omstandigheden. Verwijdering van de bak zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Tenslotte is van overbewoning geen sprake, aldus steeds [gedaagden]
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Nu de VvE Ymere gesommeerd heeft om de aanbouw per direct te verwijderen, is daarmee het spoedeisend belang voor Ymere gegeven.
7. In artikel 5.1 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is opgenomen dat voor wijzigingen aan het gehuurde toestemming van de verhuurder is vereist. [gedaagden] hebben de woning gewijzigd door het aanbrengen van een aanbouw zonder dat zij daarvoor toestemming van Ymere hadden verkregen. Volgens artikel 22 van Pro het bij de splitsingsakte behorende reglement was voor het plaatsen van de aanbouw eveneens de toestemming nodig van de vergadering van de VvE en ook deze toestemming is niet verkregen. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat geen sprake is van een aanbouw in de zin van artikel 22, maar gelet op de foto’s die van het bouwwerk zijn overgelegd en gelet op het feit dat het bouwwerk drie zijden heeft en aan het gehuurde is vastgeschroefd, wordt voorshands aangenomen dat wel sprake is van een aanbouw in de zin van artikel 22. [gedaagden] beroepen zich ook op artikel 7:215 lid 1 BW Pro, waarin is bepaald dat onder bepaalde omstandigheden geen toestemming van de verhuurder is vereist voor wijzigingen aan het gehuurde, maar dit beroep gaat niet op. Volgens het overgangsrecht (artikel 206a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek) is artikel 7:215 BW Pro immers, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, niet van toepassing op huurovereenkomsten die voor het in werking treden van titel 4 van Boek 7 zijn gesloten. Voorshands wordt dan ook aangenomen, dat [gedaagden] niet gerechtigd waren om zonder toestemming van Ymere en van de VvE de aanbouw aan te brengen. Ymere heeft daarnaast voldoende toegelicht dat zij desgevraagd geen toestemming zou hebben verleend voor de aanbouw in de huidige staat, gelet op de technische eisen die zij aan een aanbouw stelt. Op de zitting is nog de eventuele mogelijkheid besproken om de aanbouw aan te passen, maar [gedaagden] hebben daarbij niet aannemelijk gemaakt dat zij de aanbouw thans zodanig kunnen aanpassen dat zowel Ymere als de VvE daarmee akkoord kunnen gaan.
8. De conclusie uit het voorgaande is dat [gedaagden] de aanbouw zullen moeten verwijderen. Alhoewel de kantonrechter begrip heeft voor het feit dat [gedaagde 2] zorg nodig heeft vanwege haar gezondheidstoestand en dat haar dochter het noodzakelijk vindt om in het gehuurde te wonen om deze zorg te verlenen, maken deze omstandigheden nog niet dat verwijdering van de aanbouw naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om in overleg met Ymere te treden over de ontstane situatie, zodat samen naar een eventuele oplossing gezocht kon worden. Vordering sub I zal dan ook worden toegewezen in zoverre dat [gedaagden] een termijn van 2 maanden zullen worden gegeven om de aanbouw te verwijderen.
9. Onder sub I vordert Ymere ook haar een machtiging te verlenen om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit onderdeel van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Weliswaar kan, nu onbestreden is dat [gedaagden] niet hebben verricht waartoe zij aldus waren gehouden, Ymere op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW Pro worden gemachtigd om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid. Dit betekent echter nog niet dat daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijke machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortspakket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester.
10. De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die de machtiging als bedoeld in de Awb kan afgeven. De door de civiele rechter afgegeven machtiging ex artikel 3:299 lid 1 BW Pro omvat derhalve niet de bevoegdheid om binnen te treden. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. Ymere heeft niet gevorderd dat binnentreden kan plaatsvinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv Pro). Zij heeft immers slechts in het petitum een machtiging gevorderd om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit betekent dat het tweede deel van vordering sub I en vordering sub II zullen worden afgewezen.
11. Ten slotte vordert Ymere dat [gedaagden] ervoor moeten zorgen dat de dochter en haar gezin het gehuurde verlaten. Volgens artikel 3.2 van de Algemene Huurvoorwaarden is huisvesting van andere personen toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert. Alhoewel de kantonrechter het gehuurde krap bemeten acht voor een familie van vier volwassenen en drie kinderen, maakt Ymere voorshands niet aannemelijk dat sprake is van gevaar voor overbewoning, zoals Ymere stelt. [gedaagden] hebben immers onweersproken aangevoerd dat het gehuurde over vier slaapkamers beschikt en dat zij het gehuurde destijds in 1996 hebben betrokken samen met hun vier kinderen, waarvan er toen al drie volwassen waren. Ymere heeft hier tegenover geen omstandigheden aangevoerd die de gestelde overbewoning aannemelijk maken. Vordering sub III wordt dan ook afgewezen.
12. [gedaagden] dienen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] de aanbouw binnen 2 maanden na betekening van het vonnis te verwijderen en het gehuurde in oude staat te herstellen;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 117,- aan griffierecht, € 101,11 aan kosten dagvaarding en € 400,00 aan salaris gemachtigde, zijnde € 618,11 in totaal, inclusief eventueel verschuldigde BTW;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.