Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5115826 CV EXPL 16-17206
vonnis van: 2 februari 2017
fno.: 854
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman
t e g e n
1. de besloten vennootschap The Blue Sheep B&B VOF
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
allen gevestigd te [plaats]
gedaagden
gezamenlijk nader te noemen: The Blue Sheep
gemachtigde: mr. Th.C. Visser
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 24 mei 2016 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
De comparitie heeft plaatsgevonden op 2 november 2016. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde sub 2] is in persoon verschenen, mede namens [gedaagde sub 3] en voor The Blue Sheep . Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is, met het oog op schikkingsonderhandelingen, verwezen naar de rol van 24 november 2016. Vervolgens heeft eiser een akte vermindering van eis ingediend. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser] is eigenaar van de panden aan de [adres 1] en [adres 2] . Hij bewoont het appartement op nummer [adres 1] .
1.2.
[eiser] beschikt sinds 7 september 2011 over een ‘short stay’- vergunning voor de woning aan de [adres 2] , voor de duur van 10 jaar. Voorwaarden voor de verhuur zijn onder meer: de periode van verhuur moet minimaal zeven dagen aaneensluitend zijn en maximaal zes maanden; de woning moet bewoond worden door één huishouden, bestaande uit een alleenstaande of twee personen, al dan niet met kinderen.
1.3.
[eiser] verhuurt sinds 1 april 2010 de twee appartementen aan de [adres 2] in gemeubileerde staat aan The Blue Sheep voor € 2.500,- per maand, waarvan € 300,- voor de inventaris.
1.4.
The Blue Sheep exploiteert een ‘bed & breakfast’ in het achterhuis van de woning aan de [adres 3] . Zij verhuurt de appartementen op nummer [adres 2] aan toeristen.
1.5.
In december 2015 heeft [eiser] een voorstel gedaan aan The Blue Sheep om de huur te verhogen tot € 3.100,- per maand.
1.6.
Partijen zijn overeengekomen dat [eiser] in de periode van medio februari tot medio maart 2016 de appartementen zou schilderen en regulier onderhoud zou uitvoeren.
1.7.
Bij brief van 16 maart 2016 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2016, wegens huurachterstand en onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Tevens verzoekt hij The Blue Sheep om € 10.595,40 wegens schadevergoeding aan hem te voldoen.
1.8.
The Blue Sheep heeft in een afzonderlijke procedure een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW ingediend (bekend onder zaaknummer 5346702 EA VERZ 16-1079).
Vordering
2. [eiser] vordert, na wijziging eis, om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht te verklaren dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, welke noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is in de zin van Titel 4 van boek 7 BW en dus valt onder de werking van artikel 7:230a BW;
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juni 2016 door rechtsgeldige opzegging is geëindigd;
The Blue Sheep te veroordelen tot betaling van € 10.500,- , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 24 mei 2016;
The Blue Sheep te veroordelen in de proceskosten.
3. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen ziet op de verhuur ten behoeve van ‘short stay’, zodat The Blue Sheep geen beroep op huurbescherming toekomt. The Blue Sheep gaat met haar klanten onderhuurovereenkomsten aan. Het gaat om bedrijfsmatige exploitatie die naar zijn aard van korte duur is. De huurovereenkomst wordt daarom beheerst door artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst is door opzegging geëindigd per 1 juli 2016.
4. The Blue Sheep voert als verweer dat het gaat om verhuur van woonruimte, niet van korte duur. Subsidiair is sprake van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. De opzegging is in dat geval nietig, nu er geen opzeggingsgrond in de brief is genoemd.
Beoordeling
5. Kern van het geschil is of de huurovereenkomst valt onder de werking van artikel 7:230a BW. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Daartoe is het volgende doorslaggevend.
6. The Blue Sheep exploiteert een ‘bed & breakfast’. De appartementen op nummer [adres 2] zijn aan haar verhuurd om als ‘short stay’- appartementen te worden (door)verhuurd. Ter terechtzitting is door The Blue Sheep toegelicht dat zij de appartementen voornamelijk aan toeristen verhuurt, onder andere via Airbnb. De duur van het verblijf is doorgaans enkele dagen, maar sinds partijen in geschil zijn minimaal zeven dagen per week. Zij verstrekt de huurders de sleutel, waarmee zij de beschikking krijgen over één van de gemeubileerde appartementen. Na afloop van de overeengekomen huurperiode, maakt The Blue Sheep het appartement schoon en wordt het linnengoed verwisseld. Ontbijt wordt niet geserveerd, de appartementen beschikken over een eigen keuken.
7. De huurovereenkomst ziet niet op de verhuur van woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW Pro, nu het bij het aangaan van de huurovereenkomst niet de bedoeling van partijen is geweest dat The Blue Sheep de appartementen zelf zou gaan bewonen. The Blue Sheep verhuurt de appartementen bedrijfsmatig als ‘short stay’- verblijf. [eiser] heeft ten behoeve daarvan een ‘short stay’ vergunning aangevraagd en verkregen. Daarbij is het uitdrukkelijk niet de bedoeling - en op grond van de ‘short stay’-vergunning zelfs niet toegestaan - dat de onderhuurder er langer dan maximaal 6 maanden verblijft. De onderhuur - aan toeristen - is naar zijn aard van korte duur, hetgeen met zich brengt dat de onderhuurders tegenover The Blue Sheep geen beroep kunnen doen op de beschermende bepalingen van Boek 7, Titel 4, afdeling 5 BW. Het beroep van The Blue Sheep op het Zonshofje-arrest gaat dan ook niet op.
8. Anders dan door The Blue Sheep wordt aangevoerd, is er ook geen sprake bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder Pro a BW. In het gehuurde is niet een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig voor de levering van goederen of dienstverlening. Er is geen receptie voor de ontvangst van (potentiële) klanten en er wordt geen service verleend, zoals verstrekking van maaltijden en/of drankjes en dagelijkse schoonmaak. Ook is geen sprake van de uitoefening van een hotelbedrijf, als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder Pro c. Weliswaar wordt er logies van niet duurzame aard verstrekt, maar essentiële elementen van de bij een hotel behorende dienstverlening (receptie, dagelijkse schoonmaak, ontbijtvoorziening) ontbreken.
9. De conclusie luidt daarom dat sprake is van een huurovereenkomst waarop artikel 7:230a BW van toepassing is. De huurovereenkomst is dan ook rechtsgeldig per 1 juni 2016 geëindigd. De gevorderde verklaringen voor recht zullen worden toegewezen. Over de termijn van ontruiming zal in de procedure met zaaknummer 5346702 EA VERZ 16-1079 worden beslist.
10. [eiser] vordert vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden, door het (niet normale) gebruik van de appartementen door The Blue Sheep. Toen de appartementen in februari 2016 werden geïnspecteerd, ten behoeve van de uitvoering van het regulier onderhoud, bleken ze volledig uitgewoond, aldus [eiser] . Er waren beschadigingen aan ruiten, trapleuningen, vaatwasser, wc-rolhouders, douchekophouders, intercom, bedden, bedbank, muren en rookmelders. Ook had The Blue Sheep herstelwerkzaamheden, veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aangebracht: de zwanenhals in de spoelbak in de keuken was vervangen door een rechte afvoerpijp, hetgeen leidde tot verstoppingen in afvoer en leidingen, en er waren zonder overleg schilderwerkzaamheden uitgevoerd.
11. The Blue Sheep heeft daar tegen ingebracht dat partijen nu juist hadden afgesproken dat de appartementen een volledige upgrade zouden krijgen, waarbij alles wat aan vervanging toe was door [eiser] zou worden vervangen en/of gerepareerd. Ook zouden de appartementen een ‘boost’ krijgen, door het plaatsen van een nieuwe bank, nieuwe verlichting, nieuwe keukenspullen et cetera. Hoewel The Blue Sheep de huurverhoging wel is gaan betalen, heeft [eiser] zijnerzijds niet aan de verplichtingen voldaan. The Blue Sheep doet een beroep op schuldeisersverzuim.
12. De appartementen zijn gemeubileerd aan The Blue Sheep verhuurd. Dat brengt met zich dat het onderhoud aan en vervanging van de verhuurde inboedel in beginsel voor rekening van [eiser] komt. Partijen hebben de bedoeling gehad het gehuurde telkens voor korte duur aan derden te verhuren. Enige mate van slijtage van de inboedel en ook (lichte) beschadigingen aan het gehuurde zijn daarbij onvermijdelijk. De door [eiser] genoemde beschadigingen en slijtage acht de kantonrechter niet zo bijzonder en afwijkend dat de kosten van herstel en vervanging voor rekening van The Blue Sheep behoren te komen. Daar komt bij dat partijen begin 2016 afspraken hebben gemaakt over het opknappen van het gehuurde door [eiser] , waar een huurverhoging tegenover stond. The Blue Sheep heeft onbetwist aangevoerd dat zij deze huurverhoging inmiddels betaalt. De gevorderde schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen.
13. Nu partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, is er aanleiding de proceskosten als na te melden te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, welke noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is in de zin van Titel 4 van boek 7 BW en dus valt onder de werking van artikel 7:230a BW;
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juni 2016 door rechtsgeldige opzegging is geëindigd;
wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 februari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.