Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
JL/D
Zaak-/rolnr.: 8405454 RP VERZ 20-50179
Uitspraakdatum: 24 november 2020
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Damcap B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
2.
[verzoeker],
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partijen,
gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard,
tegen
1. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 1],
gevestigd ’ [vestigingsplaats] ,
2. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 2],
gevestigd te ’ [vestigingsplaats] ,
3. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 3] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
4.
[verweerder 1],
[verweerder 1],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[verweerder 2],
[verweerder 2],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[verweerder 3],
[verweerder 3],
wonende te [woonplaats] ,
7.
[verweerders 1],
[verweerders 1],
wonende te [woonplaats] ,
8.
[verweerder 4],
[verweerder 4],
wonende te [woonplaats] ,
9.
[verweerder 5],
[verweerder 5],
wonende te [woonplaats] ,
10.
[verweerders 2],
[verweerders 2],
wonende te [woonplaats] ,
11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Investio B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
12. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam B.V.],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
13. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kellner Beheer B.V.,
gevestigd te Voorburg,
14.
[verweerder 6],
[verweerder 6],
wonende te [woonplaats] ,
15.
[verweerder 7],
[verweerder 7],
wonende te [woonplaats] ,
16. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Queenstaete II B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
17.
[verweerders 3],
[verweerders 3],
wonende te [woonplaats] ,
18. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Westerbeek Holding B.V.,
gevestigd te Monster,
19.
[verweerder 8],
[verweerder 8],
wonende te [woonplaats] ,
20. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zoutwater B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
verwerende partijen,
gemachtigde: mr. A.A.M. Zeeman.
en
21 [verweerders 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
verwerende partijen,
verschenen in persoon,
en
22. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marma Vastgoed Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
verwerende partij,
gemachtigde: de heer O.J. van der Heijden,
en
23. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 4],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
24. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 5],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
25. de vereniging van eigenaars
[naam vereniging 6],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partijen,
niet verschenen.
Verzoekers worden gezamenlijk aangeduid als ‘Damcap’. Verweerster sub 1 wordt mede genoemd de ‘hoofd-VvE’. Verweersters sub 1 tot en met 20 worden aangeduid als ‘VvE c.s.’ en verweerders sub 21 als ‘ [verweerders 4] ’. Verweersters 2, 3 en 23 tot en met 25 zullen de ‘onder-VvE’s’ worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Damcap heeft de kantonrechter bij verzoekschrift, bij de griffie ingekomen op 24 maart 2020, verzocht om vervangende machtiging ex artikel 5:104 lid 2 jᴼ 5:91 lid 4 BW, vaststelling van de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een VvE-besluit (ex artikel 5:130 BW) en een verklaring voor recht.
1.2.
Zowel VvE c.s. als [verweerders 4] hebben een verweerschrift ingediend.
1.3.
Op 20 oktober 2020 heeft de digitale mondelinge behandeling van het verzoek plaats gevonden. Namens Damcap is verschenen de heer [betrokkene 1] , bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens verweerder sub 1 is verschenen de heer [betrokkene 2] , [functie] en de heer [verweerder 1] in persoon, beiden bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens de overige verweerders 2, 3 en 5 tot en met 20 is verschenen de gemachtigde voornoemd. Voorts zijn alle overige leden van de hoofd-VvE en onder-VvE’s voor de mondelinge behandeling als belanghebbenden opgeroepen. Van hen zijn ter zitting verschenen de heer [verweerders 4] in persoon, mede namens [verweerders 4] , en namens Marma Vastgoed Onroerend Goed B.V. de heer [betrokkene 4] . Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zich in het procesdossier bevinden. Vervolgens is de datum voor de beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Op 8 september 2008 was Nautisch Centrum Scheveningen B.V. (hierna: ‘NCS’) gerechtigd tot het eeuwigdurend recht van erfpacht van het perceel grond – eigendom van en – gelegen in de gemeente ’ [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie AK, nummer 11039, ter grootte van een hectare en twee are zeventig centiare (10.270 ca), met de rechten van de erfpachter op de op de grond te stichten opstallen. Dit perceel grond was bestemd voor de bouw van een appartementencomplex dat is onderverdeeld in hotelappartementen, bedrijfsruimte en parkeerplaatsen. De akte van hoofdsplitsing (hierna: de ‘hoofdsplitsing’) luidt voor zover relevant als volgt:
Het hiervoor bedoelde perceel grond is bestemd voor de bouw van een gebouw bestaande uit vijf bouwlagen en een souterrain, met onder meer bedrijfsruimten, éénhonderd acht en dertig (138) hotelappartementen en één honderd eenennegentig parkeerplaatsen (191).
(…)
Het Registergoed zal omvatten de navolgende vijf (5) appartementsrechten
1. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van (…) (138)
hotelappartementen gelegen op de begane grond, de eerste, tweede, derde en
vierde verdieping met bergingen gelegen in het souterrain en verder toebehoren (…) appartementsindex 1 (…);
2. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de commerciële ruimten, gelegen in het souterrain en op de begane grond en verder toebehoren (…) appartementsindex 2 (…);
3. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de commerciële ruimten, gelegen in het souterrain en op de begane grond en verder toebehoren (…) appartementsindex 3 (…);
4. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de commerciële ruimten, gelegen in het souterrain, op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping met acht (8) parkeerplaatsen op de begane grond en verder toebehoren (…) appartementsindex 4 (…);
5. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de (…) (191) parkeerplaatsen, gelegen in het souterrain, met toegangswegen, rijbanen en verder toebehoren (…) appartementsindex 5 (…);
(…)
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25.
25.1.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te weten:
- voor het appartementsrecht met indexnummer 1: hotelappartementen met bergingen;
- voor het appartementsrecht met indexnummer 2: commerciële ruimten;
- voor het appartementsrecht met indexnummer 3: commerciële ruimten;
- voor het appartementsrecht met indexnummer 4: commerciële ruimten met acht (8) parkeerplaatsen voor motorvoertuigen;
- voor het appartementsrecht met indexnummer 5: parkeerplaatsen voor motorvoertuigen;
Een gebruik dat afwijkt van de hiervoor vermelde bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan het verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden, waaronder dat de verleende toestemming weer kan worden ingetrokken.
(…)
25.3.
In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.
2.2.
Elk van de vijf hiervoor genoemde appartementsrechten (hierna te noemen: ‘de hotelappartementen’, ‘de commerciële ruimten A’, ‘de commerciële ruimten B’, ‘de commerciële ruimten C’ respectievelijk ‘de parkeerplaatsen’) is ook weer gesplitst in
verschillende appartementsrechten. Bij akte van 8 september 2008 is de ondersplitsing van de hotelappartementen gerealiseerd. Artikelen 25 lid 1 en 35 lid 1 van de akte luiden:
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25.
25.1.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming: hotelappartement met berging.
Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
en
I Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 35.
35.1.
Een eigenaar, is verplicht zijn appartementsrecht op een centrale en adequate wijze voor verhuur tegen een marktconforme huur aan een derde aan te bieden en de tot stand gekomen huurovereenkomst op overzichtelijke wijze te (doen) administreren.
De gebruiker van het betreffende appartementsrecht is gehouden tot naleving van de bepalingen van het (huishoudelijk) reglement alsmede eventuele regels als bedoeld In artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op die gebruiker betrekking hebben.
2.3.
In de hoofdsplitsing was in eerste instantie opgenomen dat de gerechtigden tot de hotelappartementen verplicht waren tot verhuur van de hotelappartementen. Na wijziging van de bijzondere erfpachtvoorwaarden is verhuur niet langer verplicht. De gerechtigden tot de hotelappartementen mogen maximaal 225 dagen per kalenderjaar in hun appartement verblijven. De overige 140 dagen dienen de hotelappartementen ter keuze van de gerechtigden ofwel 1) beschikbaar te worden gesteld voor verhuur voor recreatief of ander tijdelijk verblijf, dan wel 2) dienen de gerechtigden (in verband met het verbod op permanente bewoning) elk jaar uiterlijk op 31 december aan de vereniging van eigenaren een verklaring af te leggen in welke perioden zij niet in het hotelappartement hebben verbleven. Deze wijzigingen (van de bijzondere erfpachtvoorwaarden) zijn opgenomen in de akte wijziging (hoofd-)splitsing van 13 oktober 2010. In deze akte zijn tevens de artikelen 35 en 35a van de hoofdsplitsing gewijzigd. In het gewijzigde artikel 35 lid 5 zijn de verplichtingen van de gerechtigden van de hotelappartementen in verband met de verhuur opgenomen. Artikel 35a lid 1 voorziet in een ontheffing voor eigenaren van 20 of meer hotelappartementen. De gewijzigde artikelen 35 en 35a luiden na wijziging, voor zover relevant, als volgt:
Artikel 35. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
35.1.
Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan in dien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
(…)
35.5.
Het bepaalde in de voorgaande leden is (…) niet van toepassing op een eigenaar van het appartementsrecht met index A-1.
Indien een eigenaar van het appartementsrecht met index A-1 besluit het appartementsrecht beschikbaar te stellen voor verhuur voor recreatief of ander tijdelijk verblijf, is hij verplicht het appartementsrecht op een centrale en adequate wijze voor verhuur tegen een marktconforme huur aan een derde aan te bieden en de tot stand gekomen huurovereenkomst op een overzichtelijke wijze te (doen) administreren door de onderneming(en) als bedoeld in artikel 16.1. [de hoofd-VvE; de kantonrechter]
De gebruiker van het betreffende appartementsrecht is gehouden tot naleving van de bepalingen van het (huishoudelijk) reglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op die gebruiker betrekking hebben.
In het geval van ondersplitsing in appartementsrechten van het appartementsrecht met index A-1 zal de hiervoor in dit lid vermelde verplichting van toepassing zijn op de eigenaren van een onderappartementsrecht hetwelk door de ondersplitsing is ontstaan en in het reglement van ondersplitsing dienen te worden opgenomen.
(…)
Artikel 35a.
35a.1. De vereniging zal, zonder hieraan nadere voorwaarden te verbinden, ontheffing verlenen voor de in het artikel 35 lid 5 vermelde verplichting aan een eigenaar die gerechtigd is tot twintig (20) of meer hotelappartementen deel uitmakende van het appartementsrecht met index A-1.
Onderhavige ontheffing wordt uitsluitend verleend aan de betreffende eigenaar en is niet voor overdracht vatbaar. Bedoelde ontheffing komt voorts te vervallen indien op enig moment de betreffende eigenaar gerechtigd is tot minder dan twintig (20) hotelappartementen.
35a 2. De in dit artikel neergelegde verplichting zal middels een in de akte van levering op te nemen kettingbeding dienen te worden opgelegd aan een opvolgend eigenaar/ gerechtigde van een tot het appartementsrecht met index A-1 behorend hotelappartement
2.4.
De ondersplitsing van de commerciële ruimten A (en overigens ook van de commerciële ruimten B en C) is gerealiseerd op 16 december 2010. De artikelen 25 lid 1 en 35 lid 1 van de akte ondersplitsing van de commerciële ruimten A (en overigens ook van de commerciële ruimten B en C) luiden:
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25.
25.1.
iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken
overeenkomstig de bestemming: commerciële ruimte.
Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
Het ts niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van verdovende middelen uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is beroepsmatige erotiek niet toegestaan in de privé-gedeelten.
en
I. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn Privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 35.
35.1.
Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte niet inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
2.5.
In alle genoemde aktes (van de (gewijzigde) hoofdsplitsing, de hotelappartementen, de commerciële ruimten A, B en C en de parkeerplaatsen) is ook nog het volgende opgenomen, onder bijzondere erfpachtsvoorwaarden:
Op de Eigenaars en de Gebruikers van de bij deze akte ontstane appartementsrechten zijn van toepassing de algemene en bijzondere erfpachtsvoorwaarden zoals vermeld in de akte van uitgifte in erfpacht van de in de splitsing betrokken grond (…), welke bijzondere erfpachtsvoorwaarden woordelijk luiden:
Artikel 1. Bestemming en gebruik
1.1.
De grond is bestemd voor bebouwing met een hotelappartementengebouw, commerciële ruimten en parkeren, één en ander met daarbij behorende open grond.
1.2.
De grond en de opstallen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming zoals aangegeven in artikel 1.1.”
2.6.
Tevens bevatten de bijzondere erfpachtvoorwaarden nadere regels voor de gerechtigden tot de hotelappartementen in verband met de tijdelijke verhuur van de hotelappartementen (artikel 3).
2.7.
Damcap is eigenaar van drie appartementsrechten die onderdeel uitmaken van de commerciële ruimten A (hierna: de ‘Damcap-appartementen’) en vier parkeerplaatsen die deel uitmaken van de parkeerplaatsen.
2.8.
Damcap wil de Damcap-appartementen na een verbouwing als logies en als short-stay appartementen gaan verhuren. Verhuur zal volgens Damcap plaatsvinden via Solux, een in logies en tijdelijke verhuur gespecialiseerd bedrijf. De Damcap-appartementen zullen daarvoor worden onderverdeeld in zes verhuurbare eenheden die ieder worden voorzien van een eigen keuken, badkamer en toilet. Damcap heeft een omgevingsvergunning aangevraagd (en verkregen) voor een vijftal appartementen.
2.9.
Voor de realisatie van zes verhuurbare eenheden dienen wijzigingen aan de gemeenschappelijke buitengevel te worden aangebracht. Damcap wenst één raam in de buitengevel te vervangen voor een raam en een deur (hierna ook te noemen: “de wijziging”). Volgens Damcap zal esthetisch het verschil aan de buitenzijde van het complex niet, althans nauwelijks, zichtbaar zijn. Voor de wijziging zullen dezelfde materialen worden gebruikt wat betreft kwaliteit en kleurstelling.
2.10.
Damcap heeft voor deze wijziging toestemming gevraagd aan de hoofd-VvE. In de hoofd-VvE hebben de onder-VvE’s stemrecht. Krachtens artikel 47 lid 2 van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte zijn er in totaal 20 stemmen: tien voor de hotelappartementen, drie voor commerciële ruimten A, drie voor commerciële ruimten B, drie voor commerciële ruimten C en 1 voor parkeerplaatsen. Binnen de onder-VvE’s hebben alle gerechtigden tot de appartementen stemrecht gelijk aan hun breukdeel. Tijdens de VvE-vergadering van 19 februari 2020 heeft de hoofd-VvE het verzoek van Damcap afgewezen in een stemverhouding 11 tegen 9.
3.Het verzoek
3.1.
Damcap verzoekt de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij beschikking:
1. aan Damcap vervangende machtiging te verlenen om één raam in de buitengevel te vervangen voor een raam en een deur overeenkomstig de tekeningen van [betrokkene 5] van 17 oktober 2019 (bijlage 6 bij verzoekschrift);
2. het besluit van de vergadering van 19 februari 2020 strekkende tot het niet verlenen van toestemming voor de hiervoor onder 1 bedoelde werkzaamheden te vernietigen, althans voor recht te verklaren dat het besluit nietig is;
3. voor recht te verklaren dat het gebruik van de Damcap-appartementen voor logies en short-stay verhuur niet in strijd is met de bestemming “commerciële ruimte” uit de hoofd- en ondersplitingsakte, althans subsidiair voor recht te verklaren dat aan de vergadering toestemming voor dit afwijkende gebruik kan worden verzocht en dat wijziging van de splitsingsakte voor dat afwijkend gebruik niet nodig is;
4. verweerders te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.Het verweer
4.1.
VvE c.s. verweren zich tegen het verzoek en stellen dat het Damcap op grond van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte en de ondersplitsingsaktes niet is toegestaan om de appartementen te verhuren als logies of short-stay. Het besluit van 19 februari 2020 is niet nietig omdat het niet in strijd met de wet of de statuten is. Genoemd besluit is evenmin vernietigbaar nu geen sprake is van strijd met de wettelijke statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, terwijl ook van strijd met de redelijkheid en billijkheid die wordt vereist door artikel 2:8 BW geen sprake is. Nu het besluit van 19 februari 2020 nietig noch vernietigbaar is, ligt ook de verzochte verklaring voor recht voor afwijzing gereed. [verweerders 4] komt in zijn verweerschrift tot dezelfde conclusies.
5.De beoordeling
Omvat de bestemming ‘commerciële ruimten’ gebruik als logies en short stay?
5.1.
Het conflict in deze zaak spitst zich in de kern toe op de vraag hoe ver het gebruiksrecht van de commerciële ruimten A (alsmede commerciële ruimten B en C) strekt. Zoals onder meer is overwogen in HR 1 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1078, herhaald in HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337) gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.
5.2.
Voor de vaststelling van het recht tot gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken, in dit geval in het bijzonder de bij de feiten aangehaalde artikelen. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die destijds tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die aktes.
5.3.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het beoogde gebruik van de appartementen met de bestemming commerciële ruimte, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsaktes voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder hetgeen uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen aan welke door partijen gegeven uitleg doorslaggevend gewicht toekomt.
5.4.
In de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen drie categorieën appartementen (hotelappartementen, commerciële ruimte(n) en parkeerplaatsen). Dit onderscheid wordt ook benadrukt in artikel 1.1 van de – eveneens in de hoofdsplitsingsakte opgenomen – toepasselijke bijzondere erfpachtvoorwaarden, terwijl in artikel 1.2 van die voorwaarden wordt vermeld dat de opstallen uitsluitend mogen worden gebruikt overeenkomstig de daaraan in artikel 1.1 gegeven bestemming. Bovendien gelden voor elke categorie eigen rechten en verplichtingen ten aanzien van het toegestane gebruik.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter volgt reeds uit dit bewust gekozen onderscheid in drie categorieën met eigen rechten en verplichtingen dat het niet de bedoeling van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is geweest dat de commerciële ruimten dezelfde bestemming zouden kunnen hebben als de hotelappartementen, te weten het gebruik als verhuur voor logies en short stay. Als dat zo zou zijn, zouden de hotelappartementen in de oorspronkelijke hoofdsplitsingsakte (toen de hotelappartementen nog uitsluitend voor verhuur als logies of short-stay mochten worden gebruikt) feitelijk ook commerciële ruimten zijn en als zodanig kunnen worden aangeduid. In dat geval zou er geen aanleiding zijn voor het in de hoofdsplitsingsakte wel opgenomen onderscheid tussen de termen ‘hotelappartementen’ en ‘commerciële ruimten’.
5.6.
Dit wordt ondersteund door het feit dat op de eerste pagina van de hoofdsplitsingsakte het doel van de splitsing als volgt is omschreven:
Het hiervoor bedoelde perceel grond is bestemd voor de bouw van een gebouw bestaande uit vijf bouwlagen en een souterrain, met onder meer bedrijfsruimten, één honderd acht en dertig (138) hotelappartementen en eenhonderd eenennegentig (191) parkeerplaatsen.
5.7.
Ook hier wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijfsruimten en hotelappartementen. Bovendien brengt een redelijke uitleg van voornoemde passage mee dat met ‘bedrijfsruimten’ de appartementen worden aangeduid die in artikel 25 lid 1 van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte de bestemming ‘commerciële ruimten’ hebben gekregen. De uitleg van de bestemming ‘commerciële ruimten’ in de hoofdsplitsingsakte dient dan ook in het licht van de eveneens in die akte gebruikte term ‘bedrijfsruimten’ te worden beoordeeld. Onder bedrijfsruimte vallen volgens artikel 7:290 BW alle onroerende zaken bestemd voor horeca, kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf waarin zich een voor het publiek toegankelijk lokaal bevindt bestemd voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Aan die definitie voldoet het gebruik voor logies en short stay niet (zie in dit verband de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:770). Ook het gebruik van de term bedrijfsruimten ter onderscheiding van hotelappartementen, toont aan dat de opstellers van de hoofdsplitsingsakte niet de bedoeling hebben gehad dat onder de bestemming ‘commerciële ruimten’ tevens gebruik voor verhuur als logies of short stay is begrepen.
5.8.
Voorts is relevant dat aan de gerechtigden tot de hotelappartementen uitgebreide aanvullende rechten en verplichtingen worden opgelegd in verband met het verblijf in hun appartementen en – hier vooral relevant – de verhuur van die appartementen als logies en short stay, zoals blijkt uit de onder 2.2 2.3 en 2.5 aangehaalde bepalingen.
5.9.
Al deze rechten en verplichtingen zijn niet opgelegd aan de eigenaren van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimten’, ook niet voor het geval zij – gelijk de gerechtigden tot de hotelappartementen – zouden overgaan tot het gebruik voor verhuur als logies en short stay. Wanneer het – zoals Damcap stelt – bij de hoofdsplitsing de bedoeling zou zijn geweest dat de commerciële ruimten ook voor de verhuur als logies en short stay mochten worden gebruikt, had het voor de hand gelegen dat de gerechtigden van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimten’ (bijvoorbeeld door middel van een schakelbepaling) voor dat geval dezelfde rechten en verplichtingen zouden hebben verkregen als de gerechtigden van de hotelappartementen. Ook uit het feit dat een dergelijke (schakel)bepaling ontbreekt, volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is geweest dat de gerechtigden tot de commerciële ruimten, naast de eigenaren van de hotelappartementen, hun ruimte ook voor verhuur als logies en short-stay zouden gebruiken.
5.10.
In dit verband is voorts nog van belang dat de gemeente als erfpachtgever – zoals blijkt uit de wijzigingsakte hoofdsplitsing – de partij is geweest die de aanvullende eisen stelt aan de eigenaren van de hotelappartementen voor het gebruik van hun hotelappartementen, terwijl de gemeente die eisen – zoals blijkt uit de gewijzigde erfpachtvoorwaarden – niet aan de gebruikers van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimte(n)’ heeft gesteld. Ook daaruit volgt dat het niet de bedoeling is geweest van de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte dat de commerciële ruimten voor de verhuur als logies of short stay zouden worden gebruikt.
5.11.
Damcap heeft er nog op gewezen dat in artikel 25 lid 1 van akte ondersplitsing commerciële ruimten A (zie 2.4) ten aanzien van het gebruik slechts beperkingen zijn opgenomen ten aanzien van verdovende middelen, gokspelen en beroepsmatige erotiek. Uit het feit dat deze uitzonderingen op de bestemming ‘commerciële ruimte’ wel expliciet zijn opgenomen en dat geen uitzondering is gemaakt voor de verhuur aan toeristen voor logies of short stay, terwijl daarvan toen wel al sprake was in de omgeving van de boulevard van Scheveningen en het toerisme door de gemeente werd gestimuleerd, blijkt volgens Damcap dat de bedoeling van partijen is geweest om de verhuur van de appartementen met de bestemming ‘commerciële ruimte’ toe te staan.
5.12.
Deze redenering van Damcap gaat niet op. Juist door het onderscheid dat ook de gemeente heeft gemaakt in de bijzondere erfpachtvoorwaarden blijkt dat (ook) de gemeente niet de bedoeling heeft gehad dat de commerciële ruimten zouden worden gebruikt voor de verhuur als logies en short stay. Om die reden was de opname van een expliciet verbod in artikel 25 lid 1 van de akte ondersplitsing commerciële ruimten A – anders dan voor de aldaar wel opgenomen bedrijfsuitoefeningen – niet nodig
5.13.
Tot slot merkt de kantonrechter nog aanvullend op dat de uitleg die Damcap aan de bestemming ‘commerciële ruimten’ stelt (zelfs) niet wordt gedeeld door een substantieel deel van de overige gerechtigden tot de ‘commerciële ruimten’. Zij hebben immers tegen aanpassing van de gevel door Damcap gestemd, hetgeen zij uiteraard niet zouden hebben gedaan als zij de uitleg van Damcap zouden volgen.
5.14.
Of de verhuur van de commerciële ruimten als logies of short stay aan toeristen wel of niet het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementencomplex aantast en of die toeristen wel of niet overlast veroorzaken is niet relevant voor het antwoord op de vraag of het gebruik van de commerciële ruimten voor verhuur als logies en short stay door de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is beoogd. De discussie daarover doet hier dus niet terzake.
5.15.
Gezien al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onder de bestemming ‘commerciële ruimten’ in de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte niet dient te worden begrepen het gebruik voor verhuur als logies en short stay. Op grond van artikel 25 lid 1 van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte is het gebruik van de Damcap-appartementen als logies en short stay slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering van de hoofd-VvE.
Nietigheid/vernietigbaarheid van het besluit
5.16.
Tijdens de vergadering van 19 februari 2020 heeft de hoofd-VvE het verzoek van Damcap afgewezen. Damcap verzoekt om vernietiging dan wel nietigverklaring van het besluit.
Nietigheid
5.17.
Damcap betoogt dat sprake is van een nietig besluit omdat de stemgerechtigden door het bestuur van de hoofd-VvE onjuist zijn voorgelicht. In de op 31 januari 2020 verzonden agenda heeft het bestuur onder punt 4 van de agenda het volgende opgenomen:
Besluitvorming inzake de wijziging van de gevel conform bijgaande tekeningen in verband met het realiseren van een 6 tal appartementen ter plaatse van appartement 32H (…). Een toelichting is gegeven door de heer [betrokkene 1] op de informatie bijeenkomst van 18 oktober jl. Eventuele instemming met deze wijziging(en) brengt een wijziging van het gebruik als commerciële ruimten naar gebruik als appartement met zich mee, wat op haar beurt een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt. Ook hierover zal besluitvorming plaatsvinden.
Uiteindelijk is na bezwaar van de zijde van (de gemachtigde van) Damcap uitsluitend het voorstel van Damcap tijdens de vergadering besproken en in stemming gebracht. Damcap betoogt echter dat door voornoemde handelwijze van het bestuur van de hoofd-VvE de stemgerechtigden die een volmacht hebben afgegeven zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken, te weten dat het door Damcap beoogde gebruik van de Damcap-appartementen leidt tot een wijziging in het gebruik als ‘commerciële ruimte(n)’. Daardoor zijn de stemmen die krachtens volmacht zijn uitgebracht niet rechtsgeldig. Damcap heeft om inzage gevraagd in de volmachten en de stemmen die zijn uitgebracht, maar heeft die van het bestuur van de hoofd-VvE niet gekregen. Om die reden dient het er volgens Damcap eveneens voor te worden gehouden dat het besluit niet rechtsgeldig tot stand is gekomen.
5.18.
Dit betoog van Damcap faalt. Zoals de kantonrechter hiervoor reeds heeft geoordeeld heeft het bestuur van de hoofd-VvE er terecht op gewezen dat het door Damcap beoogde gebruik van de Damcap-appartementen leidt tot een wijziging van de bestemming ‘commerciële ruimten’ als opgenomen in de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte. Het bestuur heeft dan ook terecht de voornoemde passage opgenomen in de agenda en heeft de stemgerechtigden daarmee niet onjuist geïnformeerd. Reeds om die reden kan deze omstandigheid niet leiden tot nietigheid van het besluit.
5.19.
Voor zover Damcap betoogt dat het bestuur ten onrechte heeft vermeld dat het gebruik van de Damcap-appartementen als logies en short stay alleen mogelijk is als de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte wordt gewijzigd, geldt het volgende. Onder 5.2 van de pleitnota erkent Damcap zelf dat een wijziging van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte noodzakelijk is in geval van een wijziging van de bestemming ‘commerciële ruimte’. Nu de kantonrechter hiervoor reeds heef geoordeeld dat daarvan sprake is bij het door Damcap beoogde gebruik van de Damcap-appartementen, heeft het bestuur van de hoofd-VvE de leden terecht gewezen op de mogelijke wijziging van de (hoofd)splitsingsakte. Deze omstandigheid kan dan ook geen grond voor nietigheid van het besluit opleveren (nog los van de vraag of die omstandigheid op zichzelf al een grond voor nietigheid zou kunnen opleveren).
5.20.
Tegen het betoog van Damcap dat het bestuur van de hoofd-VvE geen inzage heeft gegeven in de volmachten en de ter vergadering uitgebrachte stemmen, heeft VvE c.s. onbestreden als verweer gevoerd dat Damcap tijdens de stemming aanwezig is geweest en om die reden bekend was met de stemming en de uitkomst daarvan. Bovendien is middels handopsteking gestemd. Tijdens de vergadering heeft Damcap geen bezwaar gemaakt tegen de (wijze van) stemming en de uitkomst daarvan. Met VvE c.s. is de kantonrechter van oordeel dat Damcap onder de gegeven omstandigheden geen recht heeft op inzage in de volmachten en de stemmen die ter vergadering zijn uitgebracht, anders dan de door het bestuur van de hoofd-VvE verstrekte steminformatie, zowel voor wat betreft de stemming in de hoofd-VvE als in alle onder-VvE’s (het totaal aantal uit te brengen stemmen per VvE, het totaal aantal op de vergadering aanwezige stemmen en de totalen voor- en tegenstemmen). De weigering tot inzage levert dan ook geen grond voor nietigheid van het besluit op (ook hier geldt: nog los van de vraag of die omstandigheid op zichzelf al een grond voor nietigheid zou kunnen opleveren).
5.21.
Overigens heeft Damcap op geen enkele wijze onderbouwd dat de stemgerechtigden die een volmacht hebben afgegeven daadwerkelijk zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken en bij een juiste voorstelling van zaken andere steminstructies zouden hebben gegeven aan hun gevolmachtigden die tijdens de vergadering voor hen gestemd hebben.
5.22.
Gezien het voorgaande kan de vraag of de kantonrechter zich bevoegd kan achten om voor recht te verklaren dat het besluit nietig is, onbesproken blijven.
Vernietigbaarheid van het besluit
5.23.
Voor zover Damcap stelt dat het besluit vernietigbaar is omdat het bestuur van de hoofd-VvE in de oproep voor de vergadering en tijdens de vergadering ten onrechte de stelling heeft ingenomen dat voor logies en short stay verhuur in de Damcap-appartementen een wijziging van de splitsingsakte nodig is en daardoor de besluitvorming op oneigenlijke en onrechtmatige wijze heeft beïnvloed, faalt dat verweer om redenen die de kantonrechter hiervoor reeds uiteen heeft gezet. Van een oneigenlijke of onrechtmatige beïnvloeding door het bestuur van de hoofd-VvE is geen sprake geweest. Vernietiging van het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid is dan ook niet aan de orde.
Conclusie
5.24.
Het voorgaande leidt ertoe dat het onder 3.1 sub 2 genoemde verzoek van Damcap zal worden afgewezen.
Verklaring voor recht
5.25.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter ook de onder 3.1 sub 3 genoemde verklaring voor recht, dat het gebruik van de Damcap-appartementen voor verhuur als logies en short stay niet in strijd is met de bestemming ‘commerciële ruimten’ uit de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte afwijst. De vraag of het de kantonrechter is toegestaan om een verklaring voor recht uit te spreken kan dan ook onbesproken blijven.
Verzoek tot vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW
5.26.
Tot slot komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van het verzoek van Damcap om vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW. Deze machtiging kan worden verleend als medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd, of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
5.27.
Nu, zoals de kantonrechter hiervoor reeds heeft geoordeeld, het door Damcap beoogde gebruik van de Damcap-appartementen voor verhuur als logies en short stay strijdig is met de bestemming ‘commerciële ruimten’ in de hoofdsplitsingsakte, vormt die omstandigheid in beginsel reeds een redelijke grond om toestemming te weigeren. Dit is slechts anders indien de VvE geen rechtens te respecteren belang heeft bij haar weigering om medewerking te verlenen aan de door Damcap gewenste wijziging van de bestemming.
5.28.
De kantonrechter stelt voorop dat de door Damcap verzochte wijziging van de gevel uitsluitend is ingegeven door het voornemen van Damcap om de Damcap-appartementen voor de verhuur als logies en short stay te gaan gebruiken. Om die reden heeft Damcap slechts een belang bij toestemming voor de gevelwijziging, wanneer tevens toestemming wordt verkregen voor het gebruik van de Damcap-appartementen voor de verhuur als logies en short stay. Voor zover Damcap betoogt dat de gevelwijziging slechts een geringe wijziging betreft waarvoor de vergadering niet snel de gevraagde toestemming mag weigeren, faalt dat betoog in dit geval nu de gevelwijziging niet los kan worden gezien van het beoogde gebruik van de Damcap-appartementen voor de verhuur als logies en short stay.
5.29.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de tegenstemmers redelijke gronden om medewerking aan de gevelwijziging en daarmee het gebruik van de Damcap-appartementen voor de verhuur als logies en short stay te weigeren.
5.30.
Reeds de omstandigheid dat de commerciële ruimten, anders dan de hotelappartementen, niet zijn ontworpen voor het gebruik als verhuur voor logies en short stay, levert een redelijke grond tot weigering op. Terecht stelt [verweerders 4] dat een wijziging afbreuk doet aan het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementengebouw, omdat de door Damcap beoogde verhuureenheden (20-25 m2) aanzienlijk kleiner zijn dan de hotelappartementen (70 tot 140 m2) en ook vanwege de nieuw te creëren buitentoegangen in de buitengevel in plaats van een eigen toegangsdeur vanuit een binnenhal waarover alle 138 hotelappartementen beschikken. Daar komt nog bij dat voor de commerciële ruimten niet de extra verplichtingen gelden die voor de hotelappartementen wel gelden, zoals de centrale verhuur en het verplicht aangesloten zijn bij een brandmeldinstallatie, welke verplichtingen juist tot doel hebben een verantwoorde verhuur te waarborgen. Daarmee wijkt de door Damcap beoogde verhuur van de Damcap-appartementen als logies en short stay te veel af van de verhuur van de hotelappartementen, zoals die door de opstellers van de (gewijzigde) hoofdsplitsingsakte was beoogd.
5.31.
Bovendien wijst [verweerders 4] er onbestreden op dat de commerciële ruimten, juist vanwege hun bestemming waarbij het gebruik als verhuur voor logies en short stay is uitgesloten, aanzienlijk goedkoper waren dan de hotelappartementen, die kant en klaar zijn opgeleverd met vloeren, keuken en complete badkamer(s) in tegenstelling tot de ruwbouw van de commerciële ruimten die een winkel/kantoorfunctie hebben. Wanneer de bestemming van de commerciële ruimten zou worden uitgebreid naar het gebruik als verhuur voor logies en short stay, wordt een ongerechtvaardigde waardestijging van de commerciële ruimten gerealiseerd ten opzichte van de hotelappartementen. Ook die omstandigheid levert naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf een gegronde reden om toestemming te weigeren.
5.32.
Waar Damcap betoogt dat zij zich wil richten op dezelfde doelgroep aan huurders als de gerechtigden tot de hotelappartementen, faalt dat betoog nu VvE c.s. en [verweerders 4] terecht aanvoeren dat de zes (of vijf) door Damcap te realiseren appartementen aanzienlijk kleiner zijn dan de hotelappartementen en reeds om die reden niet dezelfde doelgroep zullen hebben als de hotelappartementen. Bovendien betogen VvE c.s. en [verweerders 4] naar het oordeel van de kantonrechter terecht dat er gegronde vrees is dat de door Damcap te realiseren appartementen een doelgroep aantrekken die niet gewenst is. Juist vanwege de eigen ingang ontbreekt sociale controle, die wel aanwezig is bij de hotelappartementen met centrale ingang en ook bij de bedrijfsruimten die commercieel worden geëxploiteerd en waar de exploitant aanwezig is en die controle uitoefent. Ook ontbreken de voor de hotelappartementen geldende extra verplichtingen, die mede bedoeld zijn om te zorgen dat de gewenste doelgroep aan huurders wordt gerealiseerd. De kantonrechter acht de vrees voor afbreuk van het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementencomplex dan ook reëel. Op Damcap rust in dit verband – anders dan zij betoogt – de stelplicht en bewijslast dat de vrees voor afbreuk van het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementencomplex ongegrond is, nu zij stelt dat een gegronde reden voor weigering van medewerking ontbreekt. Damcap heeft die stelling in het licht van de gemotiveerde betwisting door VvE c.s. en [verweerders 4] onvoldoende onderbouwd en ook onvoldoende (zekere) garanties verstrekt dat het welstandsniveau en de uitstraling van het appartementencomplex door de bestemmingswijziging (ook op termijn) niet verslechteren.
5.33.
Bovendien hebben de gerechtigden tot de hotelappartementen ook nog een gerechtvaardigd belang, omdat zij door de wijziging van de bijzondere erfpachtvoorwaarden inmiddels de mogelijkheid hebben om 225 dagen per jaar in de hotelappartementen te verblijven (en volgens de heer [betrokkene 2] ter zitting: sinds 12 juli 2015 zelfs permanent). Daarmee hebben zij – anders dan Damcap – een zwaarwegend belang dat een rustige woonomgeving zoveel als mogelijk wordt gegarandeerd. Een verdere uitbreiding van de verhuurlocaties in de commerciële ruimten van het appartementencomplex draagt niet bij aan een rustig woongenot. Daarbij moet niet enkel worden betrokken de zes (of vijf) door Damcap te realiseren appartementen, maar tevens de mogelijkheid dat alle gerechtigden tot de commerciële ruimten op gelijke wijze als Damcap hun appartementen onderverdelen ten behoeve van het gebruik voor verhuur als logies en short stay. Dat het bestemmingsplan daar – zoals Damcap ter zitting zonder onderbouwing heeft betoogd – op dit moment mogelijk niet de ruimte voor biedt, doet niet ter zake, nu het bestemmingsplan in de toekomst kan worden gewijzigd.
5.34.
Reeds op voornoemde gronden mocht de toestemming aan de door Damcap verlangde wijziging worden geweigerd. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel, zodat de kantonrechter de bespreking daarvan achterwege zal laten.
Proceskosten
5.35.
Damcap zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van VvE c.s. stelt de kantonrechter vast op € 480,00 aan salaris gemachtigde. Het onder 3.1 sub 4 genoemde verzoek zal om die reden worden afgewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de verzoeken af,
6.2.
veroordeelt Damcap in de proceskosten, aan de zijde van VvE c.s. vastgesteld op € 480,00,
6.3.
verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gewezen door J.L.M. Luiten, kantonrechter en op 24 november 2020 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.