Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5972177 CV EXPL 17-11013
vonnis van: 18 december 2018
fno.: 438
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
t e g e n
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In deze procedure is op 4 juni 2018 een tussenvonnis gewezen. Naar aanleiding daarvan heeft Eigen Haard zich uitgelaten bij akte, waarbij tevens producties zijn overgelegd. [eiser] heeft daarop gereageerd bij antwoordakte.
Vonnis is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In het tussenvonnis is Eigen Haard in de gelegenheid gesteld om nadere informatie te verschaffen over hetgeen in het tussenvonnis is overwogen over de (mogelijke) gevolgen van diverse bepalingen van de Wwoz voor de waardering van de onderhavige woning, waarbij zij zich met name diende uit te laten over het volgende:
Wanneer zijn de renovatiewerkzaamheden aan de onderhavige woning aan de [adres] te [woonplaats] aangevangen en op welke datum waren deze voltooid?
Voor het geval de werkzaamheden zijn aangevangen voor 1 januari 2016: waarom heeft Eigen Haard geen WOZ-beschikking aangevraagd waarin met toepassing van artikel 18 lid 3 Wwoz (indien de werkzaamheden aan het gehuurde waren voltooid vóór 1 januari 2016) dan wel artikel 17 lid 4 Wwoz (in het geval dat de werkzaamheden pas daarna zijn voltooid) rekening werd gehouden met de wijzigingen aan het gehuurde sinds 1 januari 2015?
2. Naar aanleiding daarvan heeft Eigen Haard verklaard dat de werkzaamheden aan de woning zijn aangevangen in maart 2015 en gereed zijn gekomen in april 2016. [eiser] heeft dit niet betwist zodat daarvan uit zal worden gegaan.
3. Naar aanleiding van de hiervoor onder ‘B’ bedoelde vraag heeft Eigen Haard aangevoerd dat in het tussenvonnis er ten onrechte van uit wordt gegaan dat een WOZ-beschikking kan worden aangevraagd. Dit omdat deze op grond van artikel 22 lid 1 Wwoz ambtshalve door een gemeenteambtenaar wordt genomen. Naar aanleiding daarvan wordt (met [eiser] ) overwogen dat het aan Eigen Haard is om de betreffende ambtenaar te voeden met de juiste informatie. Bovendien ligt het op de weg van Eigen Haard om bezwaar te maken tegen een onjuist vastgestelde WOZ-beschikking, althans tegen het uitblijven van een juiste beschikking. Hetgeen Eigen Haard in dit verband heeft opgemerkt doet niet af aan het feit dat Eigen Haard bij machte is om een juiste WOZ-beschikking te verkrijgen.
4. Voorts heeft Eigen Haard het volgende verklaard. De gemeente had de afgegeven omgevingsvergunning moeten betrekken bij de waardebepaling in de WOZ-beschikking, indien deze zou zijn afgegeven. De gemeente heeft echter (voor de nieuw samengevoegde) woning per 1 januari 2016 geen WOZ-beschikking afgegeven. De gemeente heeft medegedeeld geen nieuwe beschikkingen te willen afgeven zolang de renovatie zou voortduren en uit te zullen gaan van het oude object (conform het oude huisnummerbesluit) tot het moment van gereed melden van de nieuwe woning, aldus Eigen Haard.
5. [eiser] heeft opgemerkt dat Eigen Haard had moeten aandringen op een WOZ-beschikking betreffende de nieuw gevormde woning en bij een weigering daarvan daartegen bezwaar had moeten maken.
6. Naar aanleiding van het voorgaande wordt overwogen als volgt. Op grond van de Wwoz dient de gemeente aan het begin van elk kalenderjaar een WOZ-beschikking af te geven. Indien de gemeente weigerachtig is kan Eigen Haard wijzen op deze verplichting, en zo nodig tegen het uitblijven van een beschikking bezwaar maken. Het had op de weg van Eigen Haard gelegen om, voorafgaande aan de verhuur van de woning, de dienst gemeentebelastingen te vragen om een WOZ-beschikking per 1 januari 2016 waarbij de woning werd aangemerkt als ‘
een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ. Eigen Haard wijst er terecht op dat in dat geval bij de woningwaardering in het kader van het huurprijzenrecht de WOZ-waarde op basis van de geobjectiveerde stichtingskosten per 1 januari 2016 zou worden (her)berekend als ware de woning reeds voltooid. Dat zou tot gevolg hebben gehad dat bij de toetsing van de huurprijs op grond van een WOZ-beschikking d.d. 1 januari 2016 een puntenaantal zou zijn bereikt dat recht deed aan de bouwkundige situatie op het moment van verhuur. Dit alles is echter niet gebeurd, omdat Eigen Haard geen WOZ-beschikking (betrekking hebbend op de nieuwe woning) heeft gevraagd, althans geen bezwaar heeft gemaakt tegen het uitblijven daarvan.
een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ. Eigen Haard wijst er terecht op dat in dat geval bij de woningwaardering in het kader van het huurprijzenrecht de WOZ-waarde op basis van de geobjectiveerde stichtingskosten per 1 januari 2016 zou worden (her)berekend als ware de woning reeds voltooid. Dat zou tot gevolg hebben gehad dat bij de toetsing van de huurprijs op grond van een WOZ-beschikking d.d. 1 januari 2016 een puntenaantal zou zijn bereikt dat recht deed aan de bouwkundige situatie op het moment van verhuur. Dit alles is echter niet gebeurd, omdat Eigen Haard geen WOZ-beschikking (betrekking hebbend op de nieuwe woning) heeft gevraagd, althans geen bezwaar heeft gemaakt tegen het uitblijven daarvan.
7. Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen geeft artikel 5 lid 2 Bhw de huurcommissie (en de kantonrechter) weliswaar de bevoegdheid om af te wijken van het waarderingssysteem ‘
indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’ maar dient deze bevoegdheid met terughoudendheid te worden toegepast. Dit met name omdat de wetgever bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven heeft geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Genoemde mogelijkheid om af te wijken van het waarderingssysteem is in elk geval niet bedoeld voor gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. Dit neemt echter niet weg dat de maatstaven van redelijkheid met zich kunnen brengen dat, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft en voldoende objectieve gegevens beschikbaar zijn waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een (op de verbouwde woning betrekking hebbende) WOZ-beschikking was afgegeven, in zoverre met toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw kan worden uitgegaan van laatstbedoelde WOZ-waarde
indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’ maar dient deze bevoegdheid met terughoudendheid te worden toegepast. Dit met name omdat de wetgever bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven heeft geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Genoemde mogelijkheid om af te wijken van het waarderingssysteem is in elk geval niet bedoeld voor gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. Dit neemt echter niet weg dat de maatstaven van redelijkheid met zich kunnen brengen dat, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft en voldoende objectieve gegevens beschikbaar zijn waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een (op de verbouwde woning betrekking hebbende) WOZ-beschikking was afgegeven, in zoverre met toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw kan worden uitgegaan van laatstbedoelde WOZ-waarde
8. In het onderhavige geval is het aan Eigen Haard te wijten dat er geen WOZ-beschikking is die betrekking heeft op de staat waarin de woning verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit omdat Eigen Haard heeft nagelaten deze te vragen, althans heeft nagelaten bezwaar te maken tegen het uitblijven van een WOZ-beschikking voor de nieuwe (op 1 januari 2016 in aanbouw zijnde) woning, althans heeft nagelaten bezwaar te maken tegen een onjuiste inhoud van de wel afgegeven WOZ-beschikking (die betrekking had op de oude, toen niet meer bestaande woning). Daarom zal geen toepassing worden gegeven aan artikel 5 lid 2 Bhw, behoudens het hierna volgende.
9. Gelet op het voorgaande zou pleitbaar zijn dat, wegens het ontbreken van een WOZ-beschikking voor de woning in verbouwde staat, bij de toepassing van het woningwaarderingssysteem zou moeten worden uitgegaan van de (bij aanvang van de huur geldende) minimale WOZ-waarde van € 40.000,-. In dit geval bestaat echter voldoende aanleiding om aansluiting te zoeken bij de waarde als vermeld in de WOZ-beschikking die betrekking heeft op de ‘oude’, kleinere woning van vóór de verbouwing, zijnde € 92.000,-. Deze waarde is ook in de berekening door de rapporteur van de huurcommissie in aanmerking genomen, welke berekening [eiser] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd. Dit is temeer redelijk nu, gelet op de betreffende beschikking en de in 2015 en 2016 uitgevoerde verbouwing, voldoende zeker is dat de minimale waarde van de onderhavige woning tenminste genoemd bedrag bedraagt. Eigen Haard heeft niet betwist dat het in aanmerking nemen van een WOZ-waarde van € 92.000,- leidt tot een woningwaardering van 134 punten, waarbij een maximale huurprijs geldt van € 652,02.
10. Eigen Haard heeft voorts in haar laatste akte bepleit om bij de woningwaardering bij rubriek 10 van Bijlage I Bhw ‘punten bij renovatie’ rekening te houden met 0,2 punt per € 1.000,- investering. Eigen Haard erkent dat deze ‘renovatiepunten’ pas sinds 1 oktober 2016 zijn opgenomen in het woningwaarderingssysteem. Zij stelt echter dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs per 25 april 2016 hiermee reeds rekening moet worden gehouden, eveneens door toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw.
11. Zoals hiervoor reeds is overwogen is deze bevoegdheid om van het woning-waarderingsstelsel af te wijken gegeven voor bijzondere gevallen en dient daar een terughoudend gebruik van te worden gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er in het onderhavige geval onvoldoende grond om bij de toetsing van de aanvangshuur per 25 april 2016 vooruit te lopen op wijzigingen in (zeer) gedetailleerde regelingen die pas (lang) nadien van kracht zijn geworden. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat een renovatie is gericht op verhoging van het woongenot. In het onderhavige geval hebben de betreffende investeringen wel geleid tot een vergroting van de oorspronkelijke woning (wat mede tot uitdrukking had moeten komen bij de puntentoekenning in verband met de WOZ-waarde). Maar niet gebleken is dat er (daarnaast) sprake is geweest van substantiële investeringen gericht op verhoging van het woongenot als zodanig.
12. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is als hierna te bepalen.
13. Eigen Haard wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eiser] belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
Stelt de huurprijs van de woning aan de [adres] te [woonplaats] vast op € 652,02 met ingang van 25 april 2016 op basis van een woningkwaliteit van 134 punten;
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 78,00
-kosten dagvaarding: € 97,31
-salaris gemachtigde: € 375,00
--------------
Totaal: € 550,31
inclusief eventueel verschuldigde BTW;
veroordeelt Eigen Haard tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving tot nakoming volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis eerst na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.