Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/635484 / HA ZA 17-956
Vonnis van 18 juli 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.D. Poot te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 september 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 21 februari 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie;
- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2018 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van 30 mei 2018 van mr. Poot van de zijde van [gedaagden] met daarin opmerkingen over het proces-verbaal en;
- de brief van 30 mei 2018 van mr. Kashyap van de zijde van [eiser] met daarin opmerkingen over het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en reconventie
2.1.
Het appartement aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) maakt onderdeel uit van een in 2009 gebouwd appartementencomplex. [gedaagden] waren sinds 2009 eigenaar van de woning.
2.2.
Omdat na de oplevering van het appartementencomplex in een aantal appartementen klachten waren over geluidsoverlast vanuit bovengelegen appartementen, zijn in maart 2010 in opdracht van de ontwikkelaar van het complex geluidsmetingen verricht door Adviesbureau Nieman B.V. (hierna: Nieman), onder meer in de woning en het daaronder gelegen appartement. Van de verrichte metingen is een rapport opgesteld. In dat rapport staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Hoofdstuk 4 Meetresultaten
(…)
4.2
Contactgeluidisolatie (…)
(…)
Op de vloer van [adres] is een gietvloer aangebracht over de verend opgelegde dekvloer. Dit is een dunne vloer die nauwelijks invloed heeft op de contactgeluidisolatie. De gietvloer is niet los gehouden van de wanden, maar de invloed hiervan zal gering zijn op de contactgeluidisolatie. (…)
Hoofdstuk 5 Conclusie
(…)
Op grond van de meetresultaten concluderen wij dat in alle gemeten situaties wordt voldaan aan de volgens Bouwbesluit 2003 vereiste karakteristieke isolatie-index voor luchtgeluid (…). De resultaten van de contactgeluidisolatiemetingen kunnen wij niet toetsen aan het Bouwbesluit omdat er een vloerbedekking is aangebracht door de bewoners. Echter gezien de meetresultaten kunnen wij concluderen dat de constructieve vloer inclusief de verend opgelegde dekvloer voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van de index voor contactgeluid (…).”.
2.3.
Bij e-mail van 3 juli 2013 heeft de bewoonster van het appartement gelegen onder de woning namens haarzelf en haar medebewoner (hierna: de onderburen) het volgende aan [gedaagden] geschreven:
“(…)
Op het moment dat ik deze mail aan jullie schrijf is het spitsuur bij jullie, en dat is steeds beter hoorbaar. Sinds enige tijd neemt de geluidsoverlast die wij van jullie ervaren toe. Wellicht omdat de Jongens steeds groter en zwaarder worden? Ik vind het lastig jullie daarover direct aan te spreken, enerzijds omdat de momenten dat ik er het meest last van heb, vaak de momenten zijn dat het onhandig is om er over te beginnen. Dat zijn bijvoorbeeld de momenten ’s ochtends in het weekend als ik nog in bed lig of ’s avonds (zoals nu) vanaf thuiskomst tot dat de jongens op bed liggen.
Anderzijds schroom ik ook om er over te beginnen op andere momenten omdat ik niet de zeurende buur wil zijn. Ik hecht namelijk ook aan de gezelligheid die wij met elkaar hebben. Daarnaast is het zo dat in een complex als het onze je nu eenmaal samen in een gebouw leeft. Jullie hebben ook wel eens aangegeven ons ook te horen. Blijkbaar komt er dan even goed zo’n moment als dit waarop de herrie de grenzen van mijn acceptatie toch overschrijdt en ik bij jullie aan de bel trek. Wat vinden jullie er van om, na de vakanties, met elkaar in gesprek te gaan? Zodat we goede afspraken kunnen maken om de wederzijdse overlast zo beperkt mogelijk te houden? (…)”.
2.4.
[gedaagden] hebben hierop bij e-mail van 4 juli 2013 als volgt gereageerd:
“(…) Wat fijn dat jij/jullie wel aan de bel trekken, temeer omdat wij ons niet bewust zijn van de overlast die toeneemt. Kennelijk is het lawaai van 2 jongentjes toch iets wat in huis geleidelijk gaat qua geluidservaring, maar door jullie wordt ervaren als veel meer. Ook zijn we erg bewust bezig met onze afspraak over het van 8 tot 8 geen lawaai, die we enige tijd geleden gemaakt hebben. Als ik jouw mailtje zo lees zou je deze tijden graag bespreekbaar maken.
Het blijft jammer genoeg een gegeven dat de vloer tussen ons een bouwtechnisch fiasco is.
De momenten die jij beneden opsomt, zijn de momenten die wij thuis zijn, wat dus zou betekenen dat je altijd last hebt van ons als we thuis zijn. (…) En natuurlijk gaan we na de vakantie om de tafel om over herziene afspraken te praten. Hier moeten we gewoon weer uit zien te komen samen. (…).”.
2.5.
Eind 2013 hebben [gedaagden] geprobeerd de gietvloer met een slijptol los te zagen van de wanden. Het loszagen is niet voltooid vanwege de hoeveelheid stof die daarbij vrij kwam. In september 2014 hebben de onderburen aan [gedaagden] meegedeeld dat zij vanwege de door hen ervaren geluidsoverlast een tweede rapportage wilden laten opstellen waarin zou worden bekeken op welke wijze de geluidsreductie tussen beide appartementen verder kon worden verbeterd. [gedaagden] hadden hiertegen geen bezwaar. [gedaagden] en de onderburen hebben gezamenlijk een offerte opgevraagd voor een onderzoek bij LBP Sight B.V. (hierna: LBP).
2.6.
Partijen hebben op 16 december 2014 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] de woning van [gedaagden] heeft gekocht. [eiser] heeft de woning gekocht ten behoeve van gebruik door zijn ex-vrouw en zijn twee kinderen van destijds circa drieënhalf jaar oud (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 475.000,00.
2.7.
Artikel 3 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
2.8.
Artikel III van de op de koopovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen luidt als volgt:
“1. Indien op Verkoper verplichtingen van persoonlijke aard zijn gelegd, die hij op zijn beurt van Koper dient te bedingen en zo vervolgens (kettingbedingen), is Koper gehouden die verplichtingen op zich te nemen (mits hij deze uitdrukkelijk heeft aanvaard conform artikel 6 van de bijzondere bepalingen), na te komen en die ook van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel te bedingen, een en ander zoals in de Leveringsakte nader te omschrijven
.
.
(…)
3.Koper wordt van rechtswege lid van de Vereniging en is dientengevolge onderworpen aan het splitsingsreglement. Hij is verplicht zich aan een eventueel huishoudelijk reglement van de Vereniging te onderwerpen.
4. (…).”.
2.9.
Artikel VI lid 2 van de op de koopovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen luidt als volgt:
“(…)
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door (…) overmacht (…) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs;
b. (…)
c. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten (…).”.
2.10.
In het huishoudelijk reglement is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“(…)
Art. 31
Op werkdagen tussen 20.00 uur en 08.00 uur en in het weekend tussen 18.00 en 10.00 uur wordt niet geboord of anderszins geluid geproduceerd dat normaal gebruik van een appartement te boven gaat. In geval van een feestje worden de boven-, beneden- en naaste buren daarvan voorafgaand op de hoogte gesteld.
Art. 32
(…) De vloerconstructie dient als ”zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer casu quo wandconstructie te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijf/deskundige) is hierbij een vereiste. (…).”
2.11.
Na overleg tussen [eiser] en de onderbuurvrouw op 15 februari 2015, waarbij [eiser] voor het eerst heeft vernomen van de overlast die de onderburen ervaarden van de woning, heeft [eiser] [gedaagden] bij e-mail van 25 februari 2015 laten weten dat, indien de geluidsoverlast op 16 maart 2015 niet naar de wens van de onderburen zou zijn verholpen, hij van de koop van de woning zou afzien. Op 9 maart 2015 heeft [eiser] [gedaagden] daartoe in gebreke gesteld.
2.12.
In opdracht van [gedaagden] en de onderburen heeft LBP op 4 maart 2015 onderzoek verricht aan de woning. LBP heeft in haar rapport van 13 maart 2015 geconstateerd dat alle meetresultaten voldoen aan het Bouwbesluit 2003 en de gemeten contactgeluidisolatiewaarden niet afwijken van de reeds in maart 2010 door Nieman gemeten waarden. In het rapport worden een aantal verbeterpunten genoemd, zoals het loszagen van de gietvloer die niet is vrijgehouden van de wanden (en zo nodig ook de dekvloer en het pleisterwerk) en het aanbrengen van een verlaagd plafond in de woning van de onderburen.
2.13.
Bij e-mail van 16 maart 2015 hebben [gedaagden] aan hun onderburen het volgende bericht:
“(…) Met alle factoren rekening houdend zoals ook reeds opgesomd in ons onderstaande
eerder vanmiddag gestuurde voorstel (…) komen wij tot het volgende.
Beide zijn onder voorbehoud van een succesvolle levering van ons huis aan koper morgen, plus ook eventuele geuite wensen van de koper tijdens de levering.
1. Een tegemoetkoming van € 5.000,- voor aanleg verlaagd plafond in jullie appartement. Daarbij vervalt het loszagen van onze gietvloer, overeenkomend advies onderzoek punt 1 en 2. Wij geven sterk de voorkeur aan deze optie, gezien we er nog steeds van overtuigd zijn dat de winst in Db bij deze actie zeer gericht (lees <1Db) zal zijn. Daarbij komt ook als belangrijke factor dat onze koper mogen zijn huis in kan. Echter moet de koper hiermee ook akkoord gaan tijdens een succesvolle levering.
Of
2. Indien onze koper eist dat de vloer en wand worden losgezaagd, vervalt scenario 1. In dit geval zijn alle kosten voor het zagen voor ons, plus de kosten die de koper op ons mogelijk verhaalt omdat de levering later is dan gepland. (ivm tijdelijke huisvesting elders ivm loszagen. Bijv. hotelkosten). Indien het totaalbedrag wat dit omhelst onder de € 5.000,- ligt, dan leggen we het restbedrag tot aan de € 5.000,- bij aan jullie verlaagd plafond. (…).”.
De onderburen zijn niet met één van deze voorstellen akkoord gegaan.
2.14.
Op de overeengekomen leveringsdatum van 16 maart 2015, in onderling overleg uitgesteld tot 17 maart 2015, heeft [eiser] geen medewerking verleend aan de levering van de woning aan hem.
2.15.
Op 18 maart 2015 heeft (de advocaat van) [gedaagden] [eiser] aangaande de nakoming van de koopovereenkomst in gebreke gesteld en gesommeerd binnen acht dagen zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. [gedaagden] heeft daarbij tevens aanspraak gemaakt op de in artikel VI lid 2 sub a van de op de koopovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen opgenomen contractuele boete.
2.16.
Op 19 maart 2015 heeft [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagden] vernietigd wegens dwaling en voor zover nodig ontbonden wegens schending van de mededelingsplicht en/of non-conformiteit van de woning. [eiser] is tevens overgegaan tot de aankoop van een andere woning voor zijn ex-vrouw en twee kinderen.
2.17.
Bij kort geding vonnis van 16 april 2015 is [eiser] door de voorzieningenrechter van deze rechtbank veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de levering van de woning (op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat hij aan die veroordeling niet voldoet) en te voldoen een bedrag van € 1.425,00 per dag aan contractuele boete vanaf
27 maart 2015 tot vijf dagen na betekening van het vonnis. Bij deurwaardersexploot van
17 april 2015 is het vonnis betekend.
2.18.
[eiser] heeft vervolgens een afspraak gemaakt bij notaris mr. E. Schot (hierna: de notaris) om de akte van levering te passeren op 17 april 2015. Uit de door de notaris opgemaakte akte van comparitie van 17 april 2015 blijkt dat [eiser] zich bereid heeft verklaard tot het verlijden van de koopakte en dat [eiser] de koopsom van de woning, alsmede een bedrag van € 30.450,00 aan eventueel verschuldigde boetes op de kwaliteitsrekening heeft voldaan. Uit de akte van comparitie blijkt tevens dat de benodigde aflossingsnota’s voor het verkrijgen van royement van de hypotheek van de verkoper niet voor handen waren, zodat de levering op 17 april 2015 niet kon plaatsvinden.
2.19.
Levering van de woning heeft vervolgens plaatsgevonden op 23 april 2015. Op diezelfde dag heeft [gedaagden] executoriaal derdenbeslag gelegd op de kwaliteitsrekening van bovengenoemde notaris.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen onder invloed van dwaling aan de zijde van [eiser] tot stand is gekomen en aan [eiser] een beroep toekomt op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling, dan wel – bij instandlating van de overeenkomst – wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel;
II. verklaring voor recht dat [eiser] nadeel lijdt bij instandhouding van de koopovereenkomst ter hoogte van € 33.032,26, respectievelijk € 23.460,00 en
€ 3.400,93, althans in goede justitie vast te stellen bedragen;
III. ter opheffing van het nadeel zoals bedoeld onder II, de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 33.032,26, respectievelijk € 23.460,00 en € 3.400,93, althans in goede justitie vast te stellen bedragen, aan [eiser] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, waarbij betaling door de een de ander jegens [eiser] bevrijdt.
Subsidiair:
I. gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling, dan wel gedeeltelijke ontbinding op grond van non-conformiteit, althans op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] , in die zin dat de als VI tweede lid aanhef en onder a. van de Algemene Bepalingen opgenomen boeteclausule niet jegens [eiser] kan worden ingeroepen, alsmede de koopprijs wordt verminderd met € 23.460,00;
II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 33.032,26, respectievelijk
€ 23.460,00, althans in goede justitie vast te stellen bedragen, aan [eiser] binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, waarbij betaling door de een de ander jegens [eiser] bevrijdt.
Meer subsidiair:
I. matiging van de door [eiser] verschuldigde boete tot nihil, althans tot een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om al hetgeen [eiser] (ter uitvoering van het kortgedingvonnis) teveel aan [gedaagden] heeft voldaan aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling, waarbij betaling door de een de ander jegens [eiser] bevrijdt.
In alle gevallen:
I. verklaring voor recht dat [gedaagden] geen vordering op [eiser] heeft uit hoofde van de overeenkomst of het kortgedingvonnis;
II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, beslagkosten, alsmede in de nakosten, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen termijn.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen het navolgende ten grondslag. [gedaagden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat de woning niet die eigenschappen bezat die [eiser] mocht verwachten, omdat sprake is van onaanvaardbare geluidsoverlast bij zijn onderburen waardoor vergaande leefafspraken nodig zijn. Dan wel is de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen. [gedaagden] hadden mededeling moeten doen van de vergaande leefafspraken. [gedaagden] waren bekend met de geluidsoverlast en het beoogd gebruik van de woning na aankoop, te weten bewoning door een huishouden met twee kleine kinderen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Het verweer strekt tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] in zijn vordering, dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Op dit verweer en de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
In reconventie
3.4.
[gedaagden] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaring voor recht dat [eiser] gehouden is, op basis van de veroordeling van [eiser] in het kortgedingvonnis d.d. 16 april 2015, aan [gedaagden] , te voldoen een bedrag van € 17.125,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de respectievelijke vervaldagen, althans vanaf de dag van de conclusie van eis in reconventie, althans een door de rechtbank te bepalen datum;
II. veroordeling van [eiser] in de proceskosten in conventie en in reconventie, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de nakosten.
3.5.
[eiser] voert verweer, welke samenvalt met de stellingen die hij aan zijn vorderingen in conventie ten grondslag heeft gelegd.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
[eiser] stelt dat [gedaagden] hem hadden moeten meedelen dat hun onderburen geluidshinder van de vloer van de woning ondervonden, alsmede dat zij met hun onderburen afspraken hadden gemaakt over het gebruik van de vloer en over het laten verrichten van nader onderzoek naar mogelijke maatregelen ter beperking van de geluidshinder. Door dat te verzwijgen, hebben [gedaagden] onrechtmatig gehandeld, althans wordt voldaan aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling. Bovendien zijn [gedaagden] daardoor tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de woning niet voldeed aan hetgeen [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, aldus steeds [eiser] .
Verjaring
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat de vordering van [eiser] is verjaard. Tussen partijen is kennelijk niet in geschil dat aan alle vorderingen van [eiser] de stelling ten grondslag ligt dat de aan hem geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat op grond van artikel 7:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) een verjaringstermijn van twee jaar geldt. [gedaagden] hebben aangevoerd dat tussen de kennisgeving van het beweerdelijke gebrek en de stuiting meer dan twee jaar is verstreken, waardoor de vordering is verjaard. [eiser] voert hiertegen verweer.
4.3.
Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaart een rechtsvordering gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoord, door verloop van twee jaar na de kennisgeving daarvan. Op grond van artikel 3:317 lid 1 BW wordt de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis gestuit door een schriftelijke aanmaning dan wel een schriftelijke mededeling, waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Op grond van artikel 3:317 lid 2 BW wordt de verjaring van andere rechtsvorderingen gestuit door een schriftelijke aanmaning, indien deze binnen zes maanden wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging. De vorderingen van [eiser] strekken in de kern tot terugbetaling van een deel van de koopsom en terugbetaling van de door hem betaalde boete die op grond van de koopovereenkomst in mindering strekt op eventuele verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten, hetgeen vorderingen in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW zijn. Gelet daarop gaat de rechtbank – hoewel deze vorderingen worden gecombineerd met vorderingen tot gedeeltelijke vernietiging en ontbinding – bij de beoordeling van het beroep op verjaring uit van de toepasselijkheid van artikel 3:317 lid 1 BW. [gedaagden] hebben ook geen beroep gedaan op de toepasselijkheid van artikel 3:317 lid 2 BW.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] op 15 februari 2015 voor het eerst op de hoogte is geraakt van het feit dat de onderburen geluidsoverlast ondervonden van de woning. De rechtbank stelt vast dat [eiser] hierover per e-mail van 25 februari 2015 heeft geklaagd, in die zin dat hij zich toen op de rechtsgevolgen heeft beroepen van het feit dat [gedaagden] in zijn optiek hun mededelingsplicht hadden geschonden. Het enkele feit dat [eiser] op 15 februari 2015 daarover boos op de stoep bij [gedaagden] heeft gestaan, kan niet als een kennisgeving in de zin van artikel 7:23 BW worden aangemerkt. De nieuwe verjaringstermijn is derhalve op 26 februari 2015 aangevangen (artikel 3:319 BW). Tussen partijen is ten slotte niet in geschil dat de vordering is gestuit middels de brief van
17 februari 2017. De dagvaarding is uitgebracht op 12 september 2017. Dit brengt met zich mee dat [eiser] haar vordering ex artikel 3:317 lid 1 BW tijdig heeft gestuit. Het beroep van [gedaagden] op verjaring kan dan ook niet slagen.
Schending mededelingsplicht/dwaling
4.5.
[eiser] stelt primair dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [gedaagden] hem over de door de onderburen ervaren geluidsoverlast, respectievelijk de daarover tussen hen gemaakte afspraken had behoren in te lichten. Indien [gedaagden] openheid van zaken had gegeven, dan had [eiser] van de koop afgezien, althans was de koopovereenkomst niet tegen dezelfde koopprijs tot stand gekomen. [gedaagden] hebben daarentegen aangevoerd dat afspraken niet berusten op een wettelijke plicht, maar op het zijn van een goede buur. Het betreft geen juridische kwalificatie, maar een persoonlijke beleving van geluid dat mensen in een appartementencomplex van elkaar hebben te dulden, aldus [gedaagden]
4.6.
De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten in beginsel, en voor zover hier van belang, wegens dwaling vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 BW).
4.7.
In het onderhavige geval, wisten [gedaagden] dat hun onderburen de geluidsoverlast van de woning als ernstig ervaarden. Hoewel het ervaren van geluidsoverlast uit haar aard subjectief is, leidt de rechtbank uit het feit dat reeds in 2010 meerdere bewoners van het appartementencomplex hebben geklaagd over geluidsoverlast van bovengelegen appartementen (naar aanleiding waarvan ook geluidmetingen zijn verricht) af dat de klachten van de onderburen realistisch gehalte hebben en samenhangen met eigenschappen van de woning (en niet zozeer met die van de bewoners). Dat ook [gedaagden] de klachten niet denkbeeldig vonden, blijkt uit het feit dat [gedaagden] de vloer tussen hun woning en de woning van hun onderburen zelf als een bouwkundig fiasco hebben beschreven en akkoord zijn gegaan met de afspraak dat zij tussen 20.00 uur en 08.00 uur geen lawaai – naar de rechtbank begrijpt geen contactgeluid – zouden maken (zie 2.4.). Verder hebben [gedaagden] in september 2014 – derhalve kort voor de verkoop aan [eiser] – ingestemd met het verzoek van hun onderburen om mee te werken (en te betalen) aan het laten opstellen van een tweede rapportage om te bekijken op welke wijze de geluidsreductie tussen de beide appartementen verder kon worden verbeterd. Daaruit blijkt dat de klachten van de onderburen nog actueel waren ten tijde van de verkoop. Ten tijde van de verkoop was bovendien al duidelijk dat de onderburen [eiser] zouden benaderen met dezelfde klachten. De onderburen hebben immers kort na de verkoop aan [gedaagden] gevraagd hoe het met de tussen hen gemaakte afspraken over contactgeluiden zou gaan, waarop [gedaagden] hen hebben meegedeeld dat zij daarover met de nieuwe bewoners van de woning afspraken moesten maken. Naar [eiser] onbetwist heeft gesteld, hebben de onderburen vervolgens ook bij hem geklaagd over de geluidsoverlast.
4.8.
Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] [eiser] naar de in het verkeer geldende opvattingen hadden moeten inlichten over de klachten van hun onderburen. [gedaagden] hadden zich blijkens het voorgaande (en zie ook 2.4.) in feite jegens hun onderburen gecommitteerd aan het gezamenlijk bereiken van een oplossing voor de door hen ervaren geluidsoverlast. Van hen had dan ook mogen worden verwacht dat zij daartoe overgingen voor de verkoop van de woning. Bij gebreke daarvan hadden zij aan [eiser] in dit verband een keuze moeten laten, althans hem de mogelijkheid moeten geven om deze omstandigheid in de prijsonderhandeling mee te nemen. Hoewel [eiser] niet gebonden is aan persoonlijke afspraken tussen [gedaagden] en de onderburen, viel op grond van het voorgaande immers te verwachten dat [eiser] omwille van het behoud van een goede burenrelatie bij het gebruik van de woning in grotere mate rekening moesten houden met de onderburen dan hij behoefde te verwachten. De woning is weliswaar onderdeel van een appartementencomplex, zodat verwacht mag worden dat buren onderling (zeker als sprake is van bewoning met kleine kinderen) in zekere mate rekening met elkaar houden. Dat ter voorkoming van overlast voor de onderburen tussen 20.00 uur en 08.00 uur geen contactgeluid – zoals vallend speelgoed, lopen met hakken en dergelijke – kan plaatsvinden, strekt verder dan in dat kader behoefde te worden verwacht, terwijl bovendien is gebleken dat die afspraken daarvoor nog ontoereikend waren. Dat geldt temeer gelet op het feit dat sprake was van een woning in een nieuw appartementencomplex dat aan alle bouwnormen van deze tijd moet voldoen. Deze omstandigheid beperkt het woongenot, in het bijzonder bij bewoning met kleine kinderen, aanzienlijk en is, anders dan [gedaagden] betogen, niet te vergelijken met hetgeen waartoe de bewoners van het appartementencomplex zich jegens elkaar hebben verbonden in artikel 31 van het huishoudelijk reglement. Dat artikel heeft immers betrekking op incidentele en buitengewone geluiden, terwijl het bij contactgeluiden juist gaat om gewone en structurele geluiden.
4.9.
[gedaagden] moesten er dan ook rekening mee houden dat deze feiten van (doorslaggevend) belang waren voor [eiser] en dat hij de koopovereenkomst, bij kennis daarvan, mogelijk niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Het voorgaande geldt temeer nu [gedaagden] wisten dat de ex-partner van [eiser] de woning, net als zij zelf deden, met twee kleine kinderen zou gaan bewonen en [eiser] bij het ondertekenen van de koopovereenkomst aan [gedaagden] heeft gevraagd of er nog iets specifieks over de woning viel te melden. Dat de woning aan alle vereisten van het Bouwbesluit 2003 voldoet, maakt het voorgaande niet anders. [eiser] heeft onvoldoende betwist gesteld dat hij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn aangegaan. [eiser] heeft immers direct na het aangaan van de koopovereenkomst en voor de levering van de woning voor zijn ex-vrouw en kinderen een ander appartement gekocht. Zijn ex-partner en kinderen hebben de woning nooit bewoond. Dat dit om andere redenen zou zijn gebeurd, zoals [gedaagden] hebben gesuggereerd, blijkt nergens uit.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie, anders dan [gedaagden] hebben betoogd, dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Op grond daarvan was de koopovereenkomst vernietigbaar. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de bevoegdheid van [eiser] tot vernietiging van de koopovereenkomst is komen te vervallen, omdat zij een aanbod hebben gedaan tot het loszagen van de gietvloer waarmee het nadeel van [eiser] zou zijn opgeheven (artikel 6:230 lid 1 BW). Ook dit verweer faalt. Daargelaten dat, zoals [eiser] terecht heeft aangevoerd, dit aanbod aan de onderburen is gedaan en niet aan [eiser] , is dit onvoldoende concreet om te kunnen concluderen dat daarmee de klachten over de geluidsoverlast zouden worden ondervangen. Daarbij komt dat dit aanbod is gedaan een dag voor de oorspronkelijk overeengekomen datum voor levering van de woning, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank niet voldoet aan de voorwaarde van tijdigheid.
4.11.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [eiser] zich destijds rechtsgeldig op vernietiging van de koopovereenkomst heeft beroepen (zie 2.16.). [eiser] beroept zich echter in deze procedure niet langer op (algehele) vernietiging van de koopovereenkomst, zodat dat – ook gelet op het kort geding vonnis (zie 2.17.) – een gepasseerd station is. [eiser] vordert thans naar de rechtbank begrijpt in plaats van vernietiging (primair) wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel, hetgeen volgens hem bestaat uit de door hem betaalde contractuele boete en kosten van het gevoerde kort geding van € 33.032,26, alsmede de kosten voor het aanbrengen van een verlaagd plafond bij de onderburen van € 20.000,00 en het loszagen van de gietvloer van € 3.000,00, althans (subsidiair) gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst met dezelfde rechtsgevolgen.
4.12.
Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden] , heeft [eiser] echter onvoldoende toegelicht dat de betaalde boete als nadeel kan worden aangemerkt dat voortvloeit uit de dwaling. Het is immers niet de boetebepaling waarover [eiser] heeft gedwaald, zodat zonder nadere toelichting niet valt in te zijn dat de wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst daarop betrekking zou moeten hebben. Voorts blijkt uit niets, zoals [gedaagden] terecht hebben aangevoerd, dat het aanbrengen van een verlaagd plafond bij de onderburen € 20.000,00 kost, nog daargelaten dat [eiser] in het geheel niet heeft toegelicht dat tot het aanbrengen daarvan daadwerkelijk zal worden overgegaan en waarom deze kostenpost dan (al dan niet geheel) voor zijn rekening zou moeten komen. Ook de als nadeel gevorderde post van € 3.000,00 heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd toegelicht. Los van het feit dat de hoogte van deze post niet is onderbouwd, heeft [eiser] onvoldoende uitgelegd dat deze post kwalificeert als nadeel. Uit de rapporten van de in 2010 en 2015 verrichte geluidmetingen blijkt immers dat de geluidsisolatiewaarden van de vloer voldoen aan de normen uit het Bouwbesluit 2003 en de (niet van de wanden los gehouden) gietvloer op de contactgeluiden nauwelijks invloed heeft. In dat verband valt, zonder nadere toelichting, niet in te zien waarom tot het loszagen van de gietvloer zou moeten worden overgegaan om de geluidsoverlast op te lossen. Nu die kosten niet in verband staan met hetgeen waarover is gedwaald, is ook op dit punt van voor opheffing vatbaar nadeel in de zin van artikel 6:230 BW geen sprake. Het voorgaande betekent dat het beroep op dwaling niet tot toewijzing van de daarop gebaseerde primaire en subsidiaire vorderingen kan leiden, zodat deze zullen worden afgewezen.
Non-conformiteit/gedeeltelijke ontbinding
4.13.
[eiser] heeft aan zijn subsidiaire vorderingen wegens non-conformiteit van de woning (artikel 7:17 BW) geen andere feiten ten grondslag gelegd dan die reeds hiervoor bij 4.7. tot en met 4.12. zijn besproken, zodat hieraan geen zelfstandige betekenis toekomt. Immers ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de woning, zoals [eiser] heeft gesteld, niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, dan geldt dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien dat en waarom de op die tekortkoming gegronde gedeeltelijke ontbinding de overeengekomen boetebepaling zou treffen. Ten aanzien van de op grond daarvan gevorderde vermindering van de koopprijs geldt hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.12. heeft overwogen. Nu ook de gestelde non-conformiteit derhalve niet kan leiden tot toewijzing van de subsidiaire vorderingen, behoeft het beroep daarop geen verdere bespreking.
Betaalde boete
4.14.
Resteert het beroep van [eiser] op matiging van de betaalde boete. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de maatstaf voor matiging van contractuele boetes terughoudend moet worden toegepast en betwist dat in dit geval tot matiging mag worden overgegaan.
4.15.
De rechtbank stelt voorop dat de in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Gelet op de hetgeen hiervoor is overwogen (4.7. tot en met 4.12.), was [eiser] – die zich terecht op vernietiging van de koopovereenkomst beriep zodat van een toerekenbare tekortkoming geen sprake was – in beginsel niet gehouden om op de afgesproken datum mee te werken aan de levering. Dat op de overeengekomen datum geen levering plaatsvond, hebben [gedaagden] dan ook aan zich zelf te wijten. De rechtbank is van oordeel dat instandhouding van de boete onder die omstandigheden tot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De rechtbank matigt de betaalde boete – die naar tussen partijen niet in geschil is in totaal € 31.350,00 bedraagt – dan ook tot nihil. Dat voor [eiser] in dit verband een schadebeperkingsplicht, zoals door [gedaagden] beschreven, zou gelden valt zonder nadere onderbouwing niet in te zien. Tegen de gevorderde wettelijke rente en de ingangsdatum daarvan is geen verweer gevoerd. Deze zal derhalve worden toegewezen zoals gevorderd vanaf de dag van betaling, te weten vanaf 17 april 2015. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Verrekening
4.16.
Het beroep op verrekening strandt op hetgeen in reconventie wordt overwogen.
Buitengerechtelijke kosten
4.17.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan het enkel doen van (niet aanvaarde) schikkingsvoorstellen, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten kort geding
4.18.
De rechtbank begrijpt dat het verschil tussen € 33.032,26 en € 31.350,00 betrekking heeft op de kosten van het gevoerde kort geding. Nu het kortgedingvonnis in kracht van gewijsde is gegaan en [eiser] het op basis daarvan door [gedaagden] gevoerde verweer niet heeft weersproken, noch de grondslag voor deze vordering nader heeft toegelicht, komen deze kosten niet voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
4.19.
[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De rechtbank ziet geen reden om bij de proceskostenveroordeling af te wijken van het liquidatietarief. De overigens gevorderde juridische kosten worden afgewezen. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten tot op heden aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 97,31
- griffierecht € 883,00
- salaris advocaat
€ 1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)
€ 1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)
Totaal € 2.370,31
4.20.
De gevorderde beslagkosten zullen als niet onderbouwd worden afgewezen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn. De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.
In reconventie
4.21.
Uit hetgeen in conventie ten aanzien van de matiging van de boete is overwogen, vloeit voort dat [gedaagden] (na matiging) geen aanspraak kunnen maken op het restant van de op grond van het kort geding vonnis gevorderde boetes ter hoogte van € 7.125,00. Evenmin kunnen zij aanspraak maken op de gevorderde dwangsom van € 10.000,00, aangezien [eiser] uiteindelijk tijdig medewerking heeft verleend aan de levering van de woning en onweersproken is vast komen te staan dat de vertraging met een dag hiervan gelegen is in het feit dat [gedaagden] niet tijdig over de voor de levering benodigde documenten beschikte. De gevorderde verklaring voor recht en bijbehorende nevenvorderingen worden dan ook afgewezen.
4.22.
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op € 543,00 aan salaris advocaat (2 punten × tarief € 543,00 × 0,5). De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 31.350,00 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van
17 april 2015 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd in de proceskosten in conventie tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.370,31, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten in reconventie tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op € 543,00;
In conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt de [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. B. Brokkaar, rechter, bijgestaan door mr. M.M. de Keizer, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juli 2018.