ECLI:NL:RBAMS:2018:790

• Datum uitspraak: 13 februari 2018
• Publicatiedatum: 14 februari 2018
• Zaaknummer: : 6253042 CV EXPL 17-19576
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.F.A. van Buitenen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevoegdheid van verhuurder tot opzegging huurovereenkomst zonder instemming mede-eigenaar

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 13 februari 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurster. De verhuurder, [eiser], die samen met zijn broer een pand in Amsterdam-Centrum bezit, heeft de huurovereenkomst met de huurster, [gedaagde], opgezegd zonder de instemming van zijn broer. De huurster huurt sinds 1 mei 1987 een appartement in het pand en de verhuurder heeft de overeenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurder niet bevoegd was om de huurovereenkomst alleen op te zeggen, omdat de broer van de verhuurder mede-eigenaar is van het pand. De rechter heeft geoordeeld dat de huuropzegging door beide broers gezamenlijk had moeten plaatsvinden, aangezien de wet bepaalt dat handelingen betreffende een gemeenschappelijk goed door de deelgenoten tezamen moeten worden verricht. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder niet-ontvankelijk verklaard, omdat deze niet namens alle deelgenoten was ingesteld. De uitspraak benadrukt het belang van gezamenlijke besluitvorming bij mede-eigendom en de bescherming van huurders in dergelijke situaties.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6253042 CV EXPL 17-19576

vonnis van: 13 februari 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. R.D. Ouwerling

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: P.N.M. Commandeur

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 11 augustus 2017 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 11 januari 2018. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde en belangstellenden. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de zitting een aanvullend stuk ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 mei 1987 het appartement aan de [adres 1] en [nummer 1] te [plaats] (hierna het gehuurde), laatstelijk tegen een huurprijs van € 453,73.

1.2.

Op 4 april 2014 heeft [eiser] het woonhuis aan de [adres 1] , waarvan behalve het gehuurde ook [adres 2] deel uit maakt gekocht.

1.3.

Bij akte van 16 november 2015 heeft de broer van [eiser] (hierna [naam broer] ) de onverdeelde helft van het woonhuis verkregen. De akte vermeldt, voor zover relevant:
“(…) OVEREENKOMST VAN KOOP/LEVERING Verkoper en koper hebben blijkens een vóór heden gesloten koopovereenkomst – van welke koopovereenkomst de bepalingen hierna in deze akte zijn vastgelegd en welke koopovereenkomst de hierna wordt aangeduid met “de koopovereenkomst” – een overeenkomst van koop gesloten, op grond waarvan verkoper, bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt: OMSCHRIJVING REGISTERGOED

De onverdeelde helft van het woonhuis met ondergrond en verder aanbehoren, staande en gelegen te [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [nummer 2] , groot zesenvijftig centiare, welk registergoed, blijkens aantekening in de Openbare Registers, is aangewezen als beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988, hierna aangeduid met: het ‘ verkochte ’.(..)”

1.4.

Op 21 april 2017 heeft [eiser] per (aangetekende) brief en per e-mail [gedaagde] bericht dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en haar verzocht om contact op te nemen.

1.5.

Op 5 mei 2017 heeft [eiser] per (aangetekende) brief de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 december 2017 op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Tevens heeft [eiser] [gedaagde] opnieuw verzocht om contact op te nemen.

1.6.

Op 16 juni 2017 heeft de gemachtigde van [eiser] een laatste sommatie gestuurd aan [gedaagde] . Hierbij is [gedaagde] erop gewezen dat zij ingevolgde de wet (7:274 lid 4 BW) binnen zes weken na de opzegging van de huurovereenkomst (derhalve uiterlijk 23 juni 2017) schriftelijk dient aan te geven of zij al dan niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.

1.7.

[gedaagde] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.

Vordering

2. [eiser] vordert – kort gezegd - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
a. vaststelling van het tijdstip (1 december 2017) waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal eindigen;
b. vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en veroordeling van [gedaagde] het gehuurde op die datum te verlaten met al het hare en de haren en het gehuurde ter beschikking te stellen aan [eiser] ;
c. machtiging indien [gedaagde] niet aan het onder b genoemde voldoet de ontruiming zelf te bewerkstelligen door inschakeling van de sterke arm van politie en justitie;
c. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3. [eiser] stelt – kort samengevat – hiertoe dat hij al geruime tijd last heeft van psychische klachten als gevolg van de moeizame relatie met zijn ouders. Hij ervaart veel spanning en irritaties, welke leiden tot concentratieproblemen, onrust en problemen met studeren. [eiser] is woonachtig bij zijn ouders en betoogt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft om er zelf te wonen. Zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen, aldus [eiser] .

4. Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de vordering beroept [eiser] zich onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 6 oktober 2017 (ECLI:HR:2017:2560) op het bestaan van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. [eiser] is eigenaar/verhuurder van de benedenwoning ( [adres 1] ) en [naam broer] is eigenaar/verhuurder van de bovenwoning ( [adres 2] ), zo blijkt uit de kadasterstukken.

Verweer

5. [gedaagde] voert primair aan dat [eiser] onbevoegd is om alleen tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan en onderhavige vordering in te stellen, aangezien [naam broer] mede-eigenaar is van het gehuurde. Subsidiair betwist [gedaagde] dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De onderbouwing hiervan acht [gedaagde] onvoldoende. Bovendien, meent [gedaagde] dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft dat haar belangen om in het gehuurde te kunnen blijven wonen hiervoor dienen te wijken.

Beoordeling

6. Alvorens te komen tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil dient eerst vastgesteld te worden of [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering.

7. [eiser] heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat de onderhavige vorderingen niet namens alle deelgenoten (lees: ook namens [naam broer] ) zijn ingesteld. Ook de huuropzegging is niet namens hem gedaan. Evenmin was [naam broer] bij de mondelinge behandeling van de zaak aanwezig.

8. De kantonrechter stelt vast dat uit de overgelegde kadasterstukken blijkt dat [eiser] en [naam broer] beiden voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van het woonhuis, waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Er is dus geen splitsing in de eigendom van het bovenhuis en het benedenhuis zoals namens [eiser] is aangevoerd, maar van mede-eigendom van [naam broer] in het geheel. Daarmee is hij ook medeverhuurder van het geheel geworden. De situatie in de door de gemachtigde aangehaalde uitspraak van 6 oktober 2017 gaat alleen daarom al niet op, omdat daarin geen sprake was van mede-eigendom van het geheel. De vraag is dan of [eiser] als deelgenoot alleen de rechtsvordering in de onderhavige zaak kan instellen en daarnaast of bij brief van 5 mei 2017 van enkel [eiser] een rechtsgeldige huuropzegging heeft plaatsgevonden. De kantonrechter oordeel dat dit niet het geval is, gezien de bepalingen terzake de gemeenschap in Titel 7 van Boek 3 BW.

9. In lid 1 van art. 3:170 BW wordt bepaald dat handelingen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed en handelingen die geen uitstel kunnen lijden, door ieder der deelgenoten (in dit geval: de broers) zo nodig zelfstandig kunnen worden verricht. In lid 2 van dat artikel staat dat voor het overige het beheer door de deelgenoten tezamen geschiedt (tenzij een regeling anders bepaalt) en dat onder beheer moet worden verstaan alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn, alsook het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties. Lid 3 van artikel 3:170 BW bepaalt dat tot andere handelingen betreffende een gemeenschappelijk goed dan hiervoor vermeld
uitsluitend de deelgenoten tezamen bevoegd zijn (cursivering door de kantonrechter). De huuropzegging kan niet gerekend worden tot een van de situaties in lid 1, zodat deze door beide broers tezamen had moeten plaatsvinden.

10. Wat betreft het instellen van de rechtsvordering in de onderhavige zaak geeft artikel 3:171 BW aan een deelgenoot (of enkele deelgenoten) de bevoegdheid om namens alle deelgenoten ten behoeve van de gemeenschap een vordering in te stellen, ook ter zake handelingen betreffende de gemeenschap waartoe de deelgenoten op grond van art. 3:170 BW alleen gezamenlijk bevoegd zijn. Gaat het om laatstbedoelde handelingen dan is het op de voet van art. 3:171 BW instellen van een vordering evenwel slechts mogelijk als (onbetwist) is gesteld dat de vordering namens alle deelgenoten en ten behoeve van de gemeenschap is ingesteld.

11. Het laatste is niet gesteld. Bovendien betreft het naar het oordeel van de kantonrechter geen vordering ten behoeve van de gemeenschap. Integendeel, de huidige vordering benadeelt de gemeenschap in die zin, dat bij toewijzing daarvan minder huurinkomsten binnen de gemeenschap zullen worden ontvangen. Bovendien doet de vordering afbreuk aan de mogelijkheden van [naam broer] om als mede-eigenaar voor dit gedeelte van de eigendom zelf een soortgelijke vordering in te stellen.

12. Een en ander maakt dat [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

13. Aan bespreking van de overige stellingen en weren van partijen komt de kantonrechter daarom niet toe.

14. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 120,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.