Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/642529 / HA ZA 18-110
Vonnis van 21 november 2018
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [plaats 1] ( [land] ),
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat [naam gemachtigde] te [plaats 3] ,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonende te [plaats 1] ( [land] ),
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 januari 2018,
- het herstelexploot van 23 januari 2018,
- de akte overlegging producties tevens houdende correctie/aanvulling van eis,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 18 juli 2018, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van comparitie van 5 oktober 2018 en de daarin genoemde stukken,
- de fax van 22 oktober 2018 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in reactie op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is de managing director van Europa Design Doors Window inc, een bedrijf op de [land] dat ramen, deuren en kozijnen produceert en installeert. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is - onder meer - [functie] van het Ambassador City Centre Hotel in Haarlem en van het Ambassador Paradise Resort op de [land] .
2.2.
In 1998 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een appartementsrecht dat recht geeft op het exclusieve gebruik van de woning aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het appartement) in eigendom gekregen. Dit appartement werd door de (hoogbejaarde) moeder van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bewoond. Toen in 2017 werd besloten dat de moeder van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] naar een verzorgingstehuis zou gaan, besloot [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het appartement te gaan verkopen.
2.3.
Nadat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had meegedeeld dat hij voornemens was het appartement te gaan verkopen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem kenbaar gemaakt dat hij interesse in het appartement had. Partijen hebben toen concreet over de koop en verkoop van het appartement gesproken.
2.4.
Op 21 november 2017 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar aanleiding van dat gesprek het volgende per e-mail aan H. Thijssen, kandidaat-notaris te Haarlem (hierna: de notaris), bericht:
“Vanmorgen met een vriend [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , van me hier op de [land] overeengekomen om het appartement aan [adres] te kopen voor 139.100. Het app wordt opgeleverd in december. Transport mag van mij wel al nu plaatsvinden. Wat jou uitkomt. (..) Ik heb mijn dochters gevraagd het bedrag aan je over te maken per heden.”
2.5.
Diezelfde dag is door of namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bedrag van € 139.100,- op de derdengeldenrekening van de notaris gestort. Eveneens diezelfde dag heeft de volgende e-mail correspondentie tussen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] plaatsgehad:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]:
“Goeie Avond [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , ik dacht dat wij over 140k hebben gesproken. Waar is die 900 voor? Is dat fiscus of overdracht listen?”;
“Goeie Avond [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , ik dacht dat wij over 140k hebben gesproken. Waar is die 900 voor? Is dat fiscus of overdracht listen?”;
[eiser in conventie, verweerder in reconventie]: “
Amigo dat was de hotelrekening. Hihi vergeten? (..) Die rekening heb ik afgehaald zoals afgesproken. Mag ook anders. Wat jij wilt. (..)”;
Amigo dat was de hotelrekening. Hihi vergeten? (..) Die rekening heb ik afgehaald zoals afgesproken. Mag ook anders. Wat jij wilt. (..)”;
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]:
“Ah duideluk, heb liever dat je europa design belast dat is company geld, [adres] is private”.
“Ah duideluk, heb liever dat je europa design belast dat is company geld, [adres] is private”.
Na ontvangst van deze laatste e-mail heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bedrag van € 900,- op de derdengeldenrekening van de notaris bijgestort.
2.6.
Op 22 november 2017 heeft de volgende e-mailcorrespondentie tussen partijen plaatsgevonden:
[eiser in conventie, verweerder in reconventie]:
“ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wanneer is het app beschikbaar? Wie helpt je moeder met de verhuizing? Ben jij zelf in Nederland in december?”
“ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wanneer is het app beschikbaar? Wie helpt je moeder met de verhuizing? Ben jij zelf in Nederland in december?”
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]: “
Hi [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . als nodig Ben ik in dec in ned. Mn zus berichtte me vorige week dat over 4 weken n kamer in t verzorgings tehuis vry komt voor mn Moeder. Ik verwacht dan mn fam me helpt met de verhuizing ik hou je op de hoogte.”
Hi [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . als nodig Ben ik in dec in ned. Mn zus berichtte me vorige week dat over 4 weken n kamer in t verzorgings tehuis vry komt voor mn Moeder. Ik verwacht dan mn fam me helpt met de verhuizing ik hou je op de hoogte.”
2.7.
In een e-mail van 24 november 2017 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de reden voor zijn interesse in het appartement nader toegelicht:
“Ik koop in Haarlem appartementen en die mensen moet ik ergens anders onderbrengen. Ik bied die mensen nu het app in Amsterdam aan. Dus ik ga lekker. Snap je m? Die appartementen in Haarlem worden onderdeel van mn hotel.”
2.8.
Per e-mail van 6 december 2017 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het volgende aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bericht:
“ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kun je de volmacht tekenen. Ik heb het app al aangeboden aan iemand die ik heb uitgekocht uit een appartementengebouw waar ik nu de meerderheid heb in Haarlem. Het verschil is echt geen 20.000. Als die ja zegt kan ik niet zeggen gaat niet door. Het is allemaal een beetje ingewikkeld maar ik moet gewoon nu 3 appartementen leveren. Moet er dus nog 2 op de kop zien te tikken. (..) Als ik aan het app ga verdienen stort ik het verschil bij jou als aanbetaling nieuwe ramen etc.”
2.9.
Diezelfde dag heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vervolgens nog het volgende gemaild:
“(..) Een afspraak is toch een afspraak. Je zegt zelfs nog tegen me “meen je wat je zegt? Je hebt het niet eens gezien”. Daarop hebben wij elkaar de hand geschud en de deal was gedaan.
Ik ben direct aan de slag gegaan om mijn zaken hier te regelen. Dat moet allemaal dit jaar afgehandeld zijn want ik heb de centjes hard nodig voor andere zaken. Ik hoop dat je de volmacht tekent en naar de notaris opstuurt.”
2.10.
Op 7 december 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hierop als volgt geantwoord:
“ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] je hebt gelijk, n man n man n woord n woord. (..) Ik zal vandaag de poa tekenen, maar zal er altijd n nare smaak van overhouden. (..)”
2.11.
Op 9 december 2017 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] per e-mail bericht:
“(..) Volmacht opgestuurd? Moet ik kontakt opnemen met je zus voor de sleutel? (..)”
2.12.
Op 12 december 2017 heeft er tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de volgende Whatsapp communicatie plaatsgevonden:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]:
“ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] je blijft maar pushen, geef me wat tijd. Het transport kan ook op n later tijdstip en met de sleutel alleen kan je niks beginnen. Ik zal mn zus ook informeren om de sleutel nog niet aan je af te geven.”
“ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] je blijft maar pushen, geef me wat tijd. Het transport kan ook op n later tijdstip en met de sleutel alleen kan je niks beginnen. Ik zal mn zus ook informeren om de sleutel nog niet aan je af te geven.”
[eiser in conventie, verweerder in reconventie]: “
Wat houdt je tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ? Wees duidelijk. Laat mij dan maar duidelijk zijn: Maandag heeft mijn notaris gereserveerd voor de overdracht.”
Wat houdt je tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ? Wees duidelijk. Laat mij dan maar duidelijk zijn: Maandag heeft mijn notaris gereserveerd voor de overdracht.”
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]:
“Me dunkt, ik vraag je mere tijd. Mn Ma is net uit de condo dat nog vol staat met haar spullen. Als dat verhuisd is dan lever ik de flat leeg aan je op.”
“Me dunkt, ik vraag je mere tijd. Mn Ma is net uit de condo dat nog vol staat met haar spullen. Als dat verhuisd is dan lever ik de flat leeg aan je op.”
[eiser in conventie, verweerder in reconventie]:
“Je mag van mij volgend jaar opleveren. Dat maakt me niet uit. Maar na maandag ben ik weg en mijn dochters willen niets doen. Dan moet ik het overdragen aan mijn broer. Die is jurist en doet alles met de botte bijl”
“Je mag van mij volgend jaar opleveren. Dat maakt me niet uit. Maar na maandag ben ik weg en mijn dochters willen niets doen. Dan moet ik het overdragen aan mijn broer. Die is jurist en doet alles met de botte bijl”
2.13.
Nadat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een door hem ondertekende volmacht aan de notaris had verzonden, heeft de notaris [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hiervan per e-mail van 13 december 2017 op de hoogte gesteld en hem voorts bericht:
“(..) De eerste volgende stap voor ons is nu een onderhandse koopovereenkomst op te stellen, als je een deal hebt met een koper over de doorverkoop. (..)”
2.14.
Per e-mail van 27 december 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de notaris het volgende meegedeeld:
“(..) U heeft mij een verkoopvolmacht gestuurd dat ik getekend aan u heb geretourneerd. Hoerbij trek ik de volmacht in, reden; ik zal persoonlijk bij eventuele ondertekening aanwezig zijn zodat de volmacht hiermede vervalt. (..)”
2.15.
Per e-mailbericht van 28 december 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het volgende aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bericht:
“Hallo [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , door omstandigheden gaat de verkoop van app. [adres] definitief niet door. Inmiddels heb ik notaris Thijssen Al op de hoogte gesteld. Groet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ”
2.16.
Diezelfde dag heeft [naam gemachtigde] (hierna: [naam gemachtigde] ), broer en advocaat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] per e-mail bericht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zake het appartement een koopovereenkomst heeft gesloten en dat hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verzoekt en, voor zover nodig, sommeert om binnen 24 uur te berichten dat hij alsnog zijn verplichtingen uit die overeenkomst zal nakomen.
2.17.
Na daartoe op 2 januari 2018 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter verzekering van de levering van het appartement, conservatoir beslag laten leggen op het appartement.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat en na correctie van de eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat tussen partijen op of omstreeks 21 november 2017 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen terzake het appartement voor een koopsom van € 140.000,- kosten koper;
primair
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis al het benodigde te verrichten opdat de notaris het appartement middels de vereiste notariële akte aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan overdragen tegen betaling van de koopsom van € 140.000,- kosten koper, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag, met een maximum van € 50.000,-;
subsidiair
bepaalt dat het in dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de voor de levering van het appartement vereiste notariële transportakte;
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure alsmede in de beslagkosten.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Tussen partijen is op 21 november 2017 een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van het appartement voor een koopprijs van € 140.000,- kosten koper (hierna: de koopovereenkomst). Het appartement zou half december 2017 geleverd worden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is geen particuliere koper (in 2017 heeft hij nog voor enkele miljoenen aan onroerend goed (uitsluitend) voor de verhuur aangekocht), zodat artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in dit geval toepassing mist. Er was dus geen schriftelijke koopovereenkomst vereist. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook uitvoering aan de koopovereenkomst gegeven door de overeengekomen koopsom bij de notaris te storten. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient zijn verplichting onder de koopovereenkomst eveneens na te komen en het appartement aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] over te dragen. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ondanks sommatie, weigert dit te doen, was [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoodzaakt om conservatoir beslag op het appartement te laten leggen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient de kosten daarvan, zijnde een totaalbedrag van € 2.127,03, aan hem te vergoeden, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(primair) het conservatoir beslag op het appartement onmiddellijk opheft dan wel (subsidiair) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt het beslag op te heffen,
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] verbiedt om opnieuw conservatoir beslag op het appartement te doen leggen,
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat hij weigert aan het onder I en/of II bepaalde te voldoen;
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, want tussen partijen is geen dan wel een nietige koopovereenkomst tot stand gekomen. Het conservatoir beslag is dan ook onrechtmatig gelegd.
3.6.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is terecht niet in geschil dat deze rechtbank bevoegd is kennis te nemen van de vorderingen in conventie en in reconventie en dat daarop Nederlands recht van toepassing is.
in conventie
4.2.
Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand gekomen is met betrekking tot het appartement. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert immers nakoming van die koopovereenkomst, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat deze bestaat. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat de koopovereenkomst mondeling tot stand is gekomen tussen partijen, stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich op het standpunt dat deze nietig is uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW. De rechtbank behandelt om proceseconomische redenen eerst het beroep van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op nietigheid uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW.
Beroep op schriftelijkheidsvereiste
4.3.
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een consument of particuliere partij). De achtergrond van deze bepaling is gelegen in de bescherming van de consumentkoper. De verkoper kan echter ook een beroep op de bescherming van deze bepaling doen. Vereist is dan wel dat de verkoper eveneens een particuliere partij is (arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Uit hoofde van artikel 3:39 BW is de koopovereenkomst nietig als die niet in de voorgeschreven vorm (schriftelijk) is aangegaan.
4.4.
Voorop gesteld wordt dat, anders dan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betoogt, de enkele omstandigheid dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf niet in het appartement woonde, niet maakt dat artikel 7:2 BW in deze situatie toepassing mist. Duidelijk is dat de moeder van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het appartement lange tijd heeft bewoond en dat het appartement voor woondoeleinden is bedoeld.
4.5.
Niet in geschil is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als particuliere partij heeft gehandeld. In geschil is of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt, dit eveneens heeft gedaan. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ter betwisting van die stelling een ‘Specificatienota WOZ-beschikking / Aanslagbiljet gemeentelijke belastingen’ van de gemeente Haarlem met betrekking tot het belastingjaar 2018 (hierna: de specificatienota) overgelegd. Uit de specificatienota blijkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gemeente Haarlem maar liefst 36 onroerende zaken, waaronder appartementen, bedrijfspanden en woningen, in eigendom had die tezamen op 1 januari 2017 een (WOZ)waarde van € 17.303.000,- vertegenwoordigden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ter comparitie toegelicht dat hij het appartement van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 21 november 2017 (ongezien) voor een bedrag van € 140.000,- had gekocht, omdat hij bezig was een (nieuw) hotel in Haarlem te realiseren en hij de eigenaren van de appartementen die hij in dat kader wilde aankopen, het aanbod had gedaan voor vervangende woonruimte te zorgen. Hiervoor wilde [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het appartement van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gebruiken. Deze toelichting komt overeen met de inhoud van de e-mails die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 24 november 2017 en 6 december 2017 (zie 2.7, 2.8 en 2.9) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verzonden. Mede in het licht hiervan heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn stelling dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als particulier handelde onvoldoende gemotiveerd.
4.6.
Hierbij wordt voorts in aanmerking genomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in zijn stelling, zo die al relevant is, kan worden gevolgd dat het voor hem niet kenbaar was dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij de aankoop van het appartement als professionele koper optrad. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft immers onweersproken gelaten dat hij er mee bekend was dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zéér vermogend is en over enorm veel onroerend goed beschikt, ook in Nederland. Hij heeft daarnaast ter comparitie bevestigd dat zijn vennootschap bij verschillende grootschalige projecten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de [land] is ingeschakeld om ramen, deuren en kozijnen te leveren en te installeren. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ermee bekend was dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grote schaal onroerend goed aankoopt om daarin projecten te realiseren. Tot slot is relevant dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter comparitie heeft bevestigd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de koopovereenkomst heeft gesloten zonder het appartement te hebben gezien. Al deze omstandigheden, zeker indien deze in hun onderlinge samenhang worden bezien, wijzen er op dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet hebben geweten dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op zakelijke basis tot aankoop van het appartement is overgegaan. Tot slot is de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geopperde mogelijkheid dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , omdat hij zo vaak in Nederland moet zijn, het appartement als (eigen) pied-à-terre zou hebben aangekocht, met de inhoud van de hiervoor genoemde e-mails (zie 2.7, 2.8 en 2.9) reeds voldoende weerlegd. Het ligt ook niet voor de hand om aan te nemen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gelet op zijn vermogen, over zou gaan tot de aankoop van een bescheiden appartement in [stadsdeel] Amsterdam als pied-à-terre, zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook heeft betoogd.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat niet aan het (cumulatieve) vereiste is voldaan dat de koper ‘een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’, hetgeen betekent dat de koopovereenkomst niet per se schriftelijk, maar ook mondeling tot stand kon komen. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slaagt dus niet.
Overeenstemming over de essentialia
4.8.
Partijen houdt verder verdeeld of er een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt van wel, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dit en voert aan dat er tussen partijen op 21 november 2017 of daarna nog geen (mondelinge) overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, te weten de koopprijs en het moment van levering van het appartement. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze betwisting, in het licht van de zich in het dossier bevindende e-mailcorrespondentie en het ter comparitie gevoerde debat, evenwel onvoldoende gemotiveerd. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
4.9.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat partijen een koopprijs van € 140.000,- waren overeengekomen. Uit de door partijen op 21 november 2017 gevoerde e-mailcorrespondentie (zie 2.4 en 2.5) komt duidelijk naar voren dat ook [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van een overeengekomen koopprijs van € 140.000,- uitging. Dat er in die e-mails door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (ook) een bedrag van € 139.100,- wordt genoemd, betekent - anders dan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betoogt - niet dat de prijs nog fluctueerde en dat partijen daarover nog aan het onderhandelen waren. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft immers ter comparitie toegelicht dat hij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had bericht dat hij een bedrag van € 139.100,- naar de notaris had overgemaakt, omdat hij er aanvankelijk vanuit ging dat hij de rekening van € 900,-, die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog in het hotel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had openstaan, met de koopsom kon verrekenen. Toen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] echter liet weten dat hij die hotelrekening niet privé, maar door zijn vennootschap wilde (laten) betalen, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het verrekende bedrag van € 900,- alsnog aan de notaris overgemaakt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft deze uitleg ter comparitie bevestigd en heeft daarmee feitelijk erkend dat de overeengekomen kooprijs € 140.000,- bedroeg. Dat deze prijs was overeengekomen en niet meer voor nadere onderhandelingen vatbaar was, wordt verder bevestigd door de erkenning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter comparitie dat in de - door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ondertekende en door hem aan de notaris geretourneerde - volmacht ook stond vermeld dat de koopprijs € 140.000,- was.
4.10.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft weliswaar ter comparitie nog betoogd dat uit de e-mail van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 6 december 2017 (zie 2.8) kan worden afgeleid dat de koopprijs nog niet in ‘beton was gegoten’, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarin schrijft: “
Als ik aan het app ga verdienen stort ik het verschil bij jou als aanbetaling nieuwe ramen etc.”.[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft deze lezing van de e-mail evenwel gemotiveerd bestreden door naar voren te brengen dat met die zin slechts was bedoeld dat de eventuele winst toch in het vermogen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou vloeien, gezien de vele opdrachten die het bedrijf van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de [land] kreeg, en dat er in de e-mail ook expliciet “
als aanbetaling” staat, omdat niet werd bedoeld die winst aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te schenken. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze toelichting onweersproken heeft gelaten (en deze ook aansluit bij de tekst van de e-mail), zal aan dit betoog van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voorbij worden gegaan.
Als ik aan het app ga verdienen stort ik het verschil bij jou als aanbetaling nieuwe ramen etc.”.[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft deze lezing van de e-mail evenwel gemotiveerd bestreden door naar voren te brengen dat met die zin slechts was bedoeld dat de eventuele winst toch in het vermogen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou vloeien, gezien de vele opdrachten die het bedrijf van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de [land] kreeg, en dat er in de e-mail ook expliciet “
als aanbetaling” staat, omdat niet werd bedoeld die winst aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te schenken. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze toelichting onweersproken heeft gelaten (en deze ook aansluit bij de tekst van de e-mail), zal aan dit betoog van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voorbij worden gegaan.
4.11.
Met het voorgaande staat vast dat partijen de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoemde koopprijs zijn overeengekomen.
4.12.
Niet in geschil is dat partijen hadden afgesproken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het appartement aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou leveren zodra de moeder van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het appartement zou (hebben) verlaten. Dat dit zo is afgesproken wordt bevestigd door de inhoud van de onder 2.6 weergegeven e-mailcorrespondentie. Het verweer dat dit moment onvoldoende bepaald zou zijn, slaagt niet. Uit de hiervoor genoemde (in 2.6 weergegeven) e-mailcorrespondentie kan immers worden afgeleid dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de ochtend na het gesprek (van 21 november 2017), waarin dit moment van levering was overeengekomen, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bericht dat hij ‘vorige week’ had gehoord dat zijn moeder het appartement vier weken later zou verlaten. Ook de inhoud van de op 12 december 2017 tussen partijen gevoerde WhatsApp-correspondentie (zie 2.12) sluit hier op aan. Uit de genoemde correspondentie kan aldus worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het appartement half december 2017 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou overdragen. Dit moment is voldoende bepaald.
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat partijen het eens waren over het object, de prijs en de leveringsdatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn verweer dat er naast de genoemde punten waarover partijen het eens waren, nog andere essentiële onderwerpen waren waarover partijen nog tot overeenstemming moesten komen, onvoldoende gemotiveerd. Daarom wordt als vaststaand aangenomen dat partijen op 21 november 2017 in beginsel over alle essentialia van de koop tot overeenstemming waren gekomen en dat er aldus een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
4.14.
Het voorgaande brengt met zich dat ook de gevorderde veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om al het benodigde te verrichten om het appartement middels de vereiste notariële akte aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan te kunnen overgedragen (tegen betaling van € 140.000,- kosten koper door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ) voor toewijzing gereed ligt.
4.15.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde oplegging van een dwangsom of de hoogte daarvan. De rechtbank acht de hoogte van de gevorderde dwangsom, gelet op de verhouding met de koopsom, niet onredelijk, zodat zij ook wat dat betreft de eis zal volgen.
4.16.
Ook tegen de gevorderde beslagkosten is geen verweer gevoerd. Deze zullen worden toegewezen als gevorderd.
4.17.
Bij deze stand van zaken zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- explootkosten € 102,80
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.479,80
in reconventie
4.18.
Nu uit het voorgaande volgt dat er een koopovereenkomst is gesloten, is het beslag niet onrechtmatig gelegd en is de grondslag aan de vorderingen in reconventie komen te ontvallen. Deze vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
4.19.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 543,00 aan salaris advocaat (2,0 punten x factor 0,5 x tarief € 543,00).
in conventie en in reconventie
4.20.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat tussen partijen op 21 november 2017 ter zake het appartement een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen voor een koopsom van € 140.000,- kosten koper,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis al het benodigde te verrichten opdat de notaris het appartement middels de vereiste notariële akte aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan overdragen tegen betaling van de koopsom van € 140.000,- kosten koper, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,-,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 1.479,80 en in de beslagkosten bepaald op € 2.127,03,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 543,00,
in conventie en in reconventie
5.7.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2, 5.3, 5.6 en 5.7 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Bongers-Scheijde en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2018.