Uitspraak
9 december 2011
Eerste Kamer
11/03863 (CW 2629)
EV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
op een vordering tot cassatie in het belang der wet, ingesteld door de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden en gericht tegen het vonnis van de rechtbank Breda van 24 oktober 2007.
1. Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak 174890/HA ZA 07-829 van de rechtbank Breda van 24 oktober 2007.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen voornoemd vonnis heeft de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad beroep in cassatie ingesteld in het belang der wet. De voordracht tot cassatie van de Procureur-Generaal is aan dit arrest gehecht.
De vordering van de Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank, zonder dat de vernietiging overigens tot aantasting van de rechtspositie van de betrokken partijen kan leiden.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [X] heeft medio 2006 door tussenkomst van een makelaar zijn woonhuis (hierna: het huis) te koop aangeboden. [Y] heeft daarop een bod gedaan, dat werd geweigerd. Een tweede bod van [Y] op het huis is door [X] op 19 of 20 juli 2006 aanvaard.
(ii) De makelaar van [X] heeft enkele dagen later aan beide partijen een concept van de koopovereenkomst toegezonden ter ondertekening. Daarin zijn onder meer vermeld de koopprijs waarover tussen partijen overeenstemming was bereikt, en een afspraak over de levering van het huis. Dit zou, voor zover niet anders zou worden afgesproken, feitelijk op 15 november 2006 ter beschikking van [Y] worden gesteld, en juridisch op 15 november 2007 worden geleverd. De koopprijs zou op deze laatste datum worden voldaan. [Y] zou voorts tot 15 november 2007 een gebruiksvergoeding zijn verschuldigd, terwijl daarnaast de woonlasten voor zijn rekening zouden komen.
(iii) Partijen hebben het concept niet ondertekend omdat [X] op 27 juli 2006 door tussenkomst van zijn makelaar aan [Y] heeft laten weten niet in staat te zijn in de periode van 15 november 2006 tot 15 november 2007 de financiering van een ander huis rond te krijgen.
(iv) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 23 augustus 2006 [X] gesommeerd de van de makelaar ontvangen concept-koopovereenkomst binnen vijf dagen alsnog te ondertekenen. Aan die sommatie heeft [X] geen gehoor gegeven.
(v) De advocaat van [Y] heeft bij brief van 2 oktober 2006 aan [X] bericht dat [Y] afziet van nakoming van de koopovereenkomst, en heeft verzocht om vergoeding voor geleden schade vanwege hogere woonkosten en extra verhuiskosten ten bedrage van € 12.173,--. [X] heeft dit geweigerd. Hij beriep zich erop dat de concept-koopovereenkomst niet is ondertekend, zodat nog geen rechtens bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen.
3.2 [Y] heeft vervolgens in dit geding gevorderd dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt ontbonden en dat [X] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door hem, [Y], geleden schade.
De rechtbank heeft beide vorderingen afgewezen. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat partijen op 20 juli 2006 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koop, overwoog de rechtbank samengevat weergegeven als volgt.
(a) Art. 7:2 BW Pro brengt mee dat de koop van het huis schriftelijk had moeten worden aangegaan. Aan dit vormvereiste is echter niet voldaan omdat de concept-koopovereenkomst niet door partijen is ondertekend.
(b) De gestelde mondelinge koopovereenkomst is dus nietig op de voet van art. 3:39 BW Pro omdat het vormvereiste niet alleen in het belang van de koper is gesteld, maar ook in dat van de verkoper en van eventuele andere gegadigden.
(c) Een eventuele vordering - die overigens niet is ingesteld - om [X] te verplichten mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst is niet toewijsbaar omdat deze niet past in het wettelijk systeem. Met de nietigheid van de uitsluitend mondeling gesloten koopovereenkomst is onverenigbaar dat een verkoper in beginsel zou zijn gehouden medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de overeenkomst door het opmaken of ondertekenen van de daarvoor vereiste akte. Daarbij komt dat de door [Y] bepleite uitleg van art. 7:2 onverenigbaar Pro is met het feit dat het in deze bepaling gestelde schriftelijkheidsvereiste de rechtszekerheid dient.
(d) Tussen partijen is dus geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarom kan de gestelde overeenkomst niet worden ontbonden en is ook de vordering van [Y] tot schadevergoeding niet toewijsbaar.
(e) De vordering tot schadevergoeding is subsidiair gebaseerd op de grond dat het [X] niet vrijstond de onderhandelingen over de koop af te breken zonder [Y] schadeloos te stellen. Ook op deze grondslag is de vordering niet toewijsbaar omdat het wettelijk systeem daaraan in de weg staat. Met de nietigheid van alle rechtshandelingen die partijen in de precontractuele fase hebben verricht, is niet te verenigen dat een partij aan deze rechtshandelingen het gerechtvaardigde vertrouwen zou mogen ontlenen dat de koop tot stand zal komen, en op grond daarvan de wederpartij zou kunnen verplichten tot het betalen van schadevergoeding.
3.3 De Procureur-Generaal heeft gevorderd dat dit vonnis, waartegen geen gewoon rechtsmiddel is ingesteld, in het belang der wet zal worden vernietigd, zonder dat dit tot aantasting van de rechtspositie van de betrokken partijen leidt. Het daartoe aangevoerde middel houdt, kort samengevat, in de eerste plaats als klacht in dat het hiervoor in 3.2 onder (b) en (c) weergegeven oordeel van de rechtbank blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omdat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat een verkoper in beginsel aan een mondelinge overeenkomst is gebonden in die zin dat hij is gehouden tot medewerking aan het tot stand brengen van de schriftelijke koopovereenkomst. De tweede klacht van het middel is gericht tegen de hiervoor in 3.2 onder (d) en (e) weergegeven oordelen en houdt in dat de rechtbank haar oordeel ten onrechte niet heeft genuanceerd. Een strikte benadering van de uit art. 7:2 in Pro verbinding met art. 3:39 BW Pro voortvloeiende nietigheid is niet op haar plaats in het geval de verkoper een professional is. Bovendien brengt de rechtbank niet tot uitdrukking dat onder bijzondere omstandigheden een beroep van de verkoper op nietigheid van de mondelinge koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, en aanleiding kan bestaan hem tot schadevergoeding te veroordelen.
3.4 Het gaat in deze zaak om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW Pro moet worden uitgelegd indien mondeling overeen-stemming is bereikt over de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (hierna: woonhuis) aan een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper), maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.
3.5 In art. 7:2 lid 1 is Pro in algemene bewoordingen bepaald - kort gezegd - dat de koop van een woonhuis schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een particulier is. Deze regel brengt mee dat de mondelinge overeenstemming de particuliere koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. De formulering van deze regel beperkt zulks niet tot het geval dat de koper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte; naar de letter bestrijkt de bepaling mede het geval dat de verkoper daaraan niet wil meewerken. De formulering van de wet is echter niet steeds beslissend voor de uitleg daarvan, ook niet als deze wet van recente datum is.
3.6 Aan de parlementaire geschiedenis van art. 7:2 vallen Pro aanwijzingen in uiteenlopende zin te ontlenen.
3.6.1 Aan de ene kant maakt de onderhavige bepaling onderdeel uit van een wettelijke regeling die strekt tot bescherming van de koper van onroerende zaken (Kamerstukken II 1992-1993, 23 095, nr. 3, blz. 2; Inleidende opmerkingen in de memorie van toelichting bij art. I). Daarmee strookt dat in de toelichting van de onderhavige bepaling in deze memorie wordt gesproken van "de te beschermen consument-koper" (t.a.p. blz. 6).
Die strekking biedt steun aan de uitleg dat alleen de particuliere koper, en dus niet ook de verkoper, een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid Pro 1.
3.6.2 Aan de andere kant bevat de wetsgeschiedenis een aanwijzing dat niet alleen de particuliere koper, maar ook de verkoper zich op de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag beroepen. In de memorie van antwoord is naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag opgemerkt (Kamerstukken II 1995-1996, 23 095, nr. 5, blz. 13):
"Zolang het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst nog niet is vervuld, is de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste, (...), is namelijk nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 39 van Pro Boek 3. Het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden (...). Dit brengt echter niet met zich mee dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte."
In een latere fase van de parlementaire behandeling heeft de minister, in het kader van de beantwoording van vragen van de vaste commissie voor Justitie, het standpunt dat het schriftelijkheidsvereiste mede het belang van de verkoper dient, herhaald (Kamerstukken II, 2000-2001, 20 095 nr. 10, blz. 20).
3.6.3 Over de vraag of art. 7:2 ook Pro de verkoper beschermt zijn, nadat deze bepaling kracht van wet had verkregen, in de Tweede Kamer nog aanvullende vragen gesteld. Aan de beantwoording daarvan door de minister komt voor de uitleg van deze bepaling echter geen bijzondere betekenis toe aangezien deze uitlating van de minister geen onderdeel heeft uitgemaakt van de totstandkomingsgeschiedenis van de wet.
3.7 Bij de uitleg van de onderhavige bepaling moet worden meegewogen dat, indien wordt aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, de positie van de particuliere koper door de onderhavige wetswijziging in die zin zou zijn verslechterd dat voordien de verkoper jegens hem was gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na invoering van art. 7:2 aan Pro de rechtsgevolgen van een mondeling bereikte wilsovereenstemming kan onttrekken zolang geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft plaatsgevonden. Dat staat op gespannen voet met de consumentenbeschermende strekking van de onderhavige bepaling. Deze consequentie is daarom alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als art. 7:2 zijn Pro bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst.
3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW Pro, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
3.9 Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid Pro 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW Pro). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.
3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW Pro). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.
Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.
3.11 Het vorenoverwogene leidt ertoe dat het middel in zijn beide onderdelen geen doel treft omdat de verkoper een particulier is en de aanwezigheid van zeer bijzondere omstandigheden als hiervoor in 3.10 bedoeld, is gesteld noch gebleken.
4. Beslissing
De Hoge Raad verwerpt het beroep.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 9 december 2011.