Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/779 en 18/794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M. Ploeg ).
Procesverloop
AMS 18/779
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 augustus 2017 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) van de onroerende zaak aan de [adres eiseres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 342.000,-.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2017 (de bestreden uitspraak I) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
AMS 18/794
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 augustus 2017 de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 388.000,-.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2017 (de bestreden uitspraak II) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken I en II beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2018. De rechtbank heeft de zaken ter zitting gevoegd behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een [hoekwoning] . De inhoud van de woning met aanbouw is 263 m³ en de oppervlakte van het perceel is 367 m². Er is een [vrijstelling] van toepassing van 31 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum [1] 1 januari 2015 en op 1 januari 2016.
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Op de zitting heeft eiseres bepleit dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 328.000,- (voor het belastingjaar 2016) en € 357.000,- (voor het belastingjaar 2017).
AMS 18/779
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 342.114,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres eiseres] , [adres 1] en [adres 2] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning van eiseres in [datum] is verkocht voor € 366.500,- (= twee maanden na de waardepeildatum). Alleen al op basis van het eigen aankoopcijfer kan niet worden gesteld dat de waarde op 1 januari 2015 (€ 342.000,-) te hoog is vastgesteld. Verder geeft de heffingsambtenaar aan op welke manier er rekening is gehouden met de vrijstelling: 367 m² grond is in de waardebepaling meegenomen terwijl op basis van het kadaster het oppervlakte 440 m² bedraagt. Er kan daarom niet gesteld worden dat er geen of te weinig rekening is gehouden met de vrijstelling omdat de kernzone slechts 31 m² groot is.
AMS 18/794
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 374.365,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres eiseres] , [adres 3] en [adres 2] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens de heffingsambtenaar te worden gehandhaafd op € 388.000,-
.Verder geeft de heffingsambtenaar aan op welke manier er rekening is gehouden met de vrijstelling: 367 m² grond is in de waardebepaling meegenomen terwijl op basis van het kadaster het oppervlakte 440 m² bedraagt. Er kan daarom niet gesteld worden dat er geen of te weinig rekening is gehouden met de vrijstelling omdat de kernzone slechts 31 m² groot is.
.Verder geeft de heffingsambtenaar aan op welke manier er rekening is gehouden met de vrijstelling: 367 m² grond is in de waardebepaling meegenomen terwijl op basis van het kadaster het oppervlakte 440 m² bedraagt. Er kan daarom niet gesteld worden dat er geen of te weinig rekening is gehouden met de vrijstelling omdat de kernzone slechts 31 m² groot is.
De vrijstelling van waterverdedigingswerken
6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de omvang van deze vrijstelling niet juist heeft vastgesteld. Hij zou ten onrechte alleen rekening hebben gehouden met de omvang van [kernzone] zelf en niet met de beschermingszones.
7. De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (URUOW) en artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, eerste lid, letter f, dat de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. [2]
8. De Hoge Raad heeft in het arrest 23 februari 2018 [3] geoordeeld dat de rechtsmiddelen tegen de uitspraak van 21 juni 2017 van het gerechtshof Den Haag niet tot cassatie kunnen leiden, omdat de middelen niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen. De Hoge Raad wijst in dit verband op zijn arrest van 10 november 2017 [4] waarin is geoordeeld dat alleen [kernzone] zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de URUOW. Hiermee is de omvang van de vrijstelling dus beperkt tot de kernzone. De Hoge Raad heeft dit oordeel herhaald in zijn arrest van 25 mei 2018. [5]
9. Eiseres heeft ter ondersteuning van haar standpunt een beroep gedaan op meerdere uitspraken waarin de beschermingszone wel wordt meegerekend. Deze uitspraken dateren echter van voor de genoemde rechtspraak van de Hoge Raad. De heffingsambtenaar heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat alleen [kernzone] zelf, ook wel de kernzone genoemd, meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. De rechtbank is van oordeel dat uit de legger van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) volgt dat de oppervlakte van de kernzone in deze zaak 31 m² is. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over het beheer speelt geen rol, omdat de heffingsambtenaar steeds bij de omvang van de vrijstelling uitgaat van de hele kernzone. De beroepsgrond van eiseres, dat de omvang van de vrijstelling groter dan 31 m² zou moeten zijn, slaagt dus niet.
Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
10. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [6] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
12. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de (eventueel) door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
AMS 18/779
13. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatierapport gebruik gemaakt van de verkoop van de woning van eiseres. De rechtbank is van oordeel dat de transactiedatum van de woning van eiseres (op 27 juli 2015) dermate dicht bij de waardepeildata (1 januari 2015 en 1 januari 2016) ligt, dat de waarde in het economische verkeer kan worden gebaseerd op de eigen aankoopprijs.
14. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde berekent die buiten aanmerking wordt gelaten niet juist is.
15. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar eerst de kavelgrootte heeft bepaald en daarop in mindering heeft gebracht het aantal m² van de vrijstelling. Vervolgens is op de kavelgrootte minus vrijstelling de waarde van de grond berekend met behulp van de grondstaffels. Deze grondstaffels kenmerken zich door een afnemende meerwaarde in die zin dat de m²-prijs afneemt naarmate een kavel groter is. In deze zaak wordt in belastingjaar 2016 voor de eerste 100 m² een m²-prijs gerekend van € 800,-, terwijl bijvoorbeeld voor het gedeelte van de kavel van 150 tot 200 m2 een m2-prijs wordt gerekend van € 400,-. Gelet op de grootte van de kavel (367 m²) en de vrijstelling (31 m²) leidt de wijze van berekenen door de heffingsambtenaar ertoe dat bij het bepalen van de waarde van de grond een belangrijk gewicht toekomt aan de hogere m²-prijs in de grondstaffels.
16. Gelet op de grote variatie in m²-prijzen in de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffels brengt een redelijke wetstoepassing met zich dat eerst voor de gehele kavel (inclusief de vrijstelling) de grondprijs wordt berekend en dat daarna een gemiddelde m²-prijs wordt berekend. Dan kan op basis van die gemiddelde m²-prijs de waarde worden berekend die buiten aanmerking wordt gelaten. De heffingsambtenaar heeft die berekening ten onrechte nagelaten.
17. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde € 328.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval omdat er geen onderbouwing voor die waarde is gegeven.
18. Omdat geen van de partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak zelf in goede justitie vaststellen rekening houdend met hetgeen is overwogen onder rechtsoverwegingen 15 en 16. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast op € 330.000,-.
19. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak I vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor 2016 te verlagen tot het onder rechtsoverweging 18 vermelde bedrag.
AMS 18/794
20. Zoals is overwogen onder rechtsoverweging 13 is de rechtbank van oordeel dat de waarde in het economische verkeer kan worden gebaseerd op de eigen aankoopprijs.
21. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde berekent die buiten aanmerking wordt gelaten niet juist is.
22. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar eerst de kavelgrootte heeft bepaald en daarop in mindering heeft gebracht het aantal m² van de vrijstelling. Vervolgens is op de kavelgrootte minus vrijstelling de waarde van de grond berekend met behulp van de grondstaffels. Deze grondstaffels kenmerken zich door een afnemende meerwaarde in die zin dat de m²-prijs afneemt naarmate een kavel groter is. In deze zaak wordt in belastingjaar 2017 voor de eerste 100 m² een m²-prijs gerekend van € 900,-, terwijl bijvoorbeeld voor het gedeelte van de kavel van 150 tot 200 m2 een m2-prijs wordt gerekend van € 432,-. Gelet op de grootte van de kavel (367 m²) en de vrijstelling (31 m²) leidt de wijze van berekenen door de heffingsambtenaar ertoe dat bij het bepalen van de waarde van de grond een belangrijk gewicht toekomt aan de hogere m²-prijs in de grondstaffels.
23. Gelet op de grote variatie in m²-prijzen in de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffels brengt een redelijke wetstoepassing met zich dat eerst voor de gehele kavel (inclusief de vrijstelling) de grondprijs wordt berekend en dat daarna een gemiddelde m²-prijs wordt berekend. Dan kan op basis van die gemiddelde m²-prijs de waarde worden berekend die buiten aanmerking wordt gelaten. De heffingsambtenaar heeft die berekening ten onrechte nagelaten.
24. Vervolgens komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde € 357.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval omdat er geen onderbouwing voor die waarde is gegeven.
25. Omdat geen van de partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak zelf in goede justitie vaststellen rekening houdend met hetgeen is overwogen onder rechtsoverwegingen 22 en 23. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en met de standpunten van partijen, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast op € 372.000,-.
26. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak II vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor 2017 te verlagen tot het onder rechtsoverweging 25 vermelde bedrag.
Conclusie
27. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
28. Er is aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank merkt in dit verband op dat de heffingsambtenaar het beroep op artikel 2, tweede lid, van het Besluit Proceskostenvergoeding (Besluit) op de zitting heeft ingetrokken. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting van 11 december 2017, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1.). De rechtbank heeft de gevoegde zaken als samenhangende zaken beschouwd als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken I en II;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres eiseres] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2016 vast op € 330.000,- en voor het belastingjaar 2017 vast op € 372.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken I en II;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 92,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.532,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.E. Berghout, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.