ECLI:NL:RBAMS:2019:1691

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/646408 / HA ZA 18-375

Vonnis van 6 februari 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STADSWACHT B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. J. de Groot te Amstelveen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 september 2018;
het proces-verbaal van comparitie van 21 december 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Stadswacht B.V. is een vennootschap van [naam 1] , die [functie] is. Stadswacht B.V. drijft een onderneming die zich toelegt op vastgoedontwikkeling en projectontwikkeling.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van het pand dat bekend staat als [adres] te [plaats 1] (kadastrale aanduiding: [kadasternummer] ), hierna te noemen: het Pand. Het Pand functioneert als belegging: [gedaagde] woont zelf elders en verhuurt de verschillende onderdelen van het Pand aan derden (een bedrijfsruimte op de begane grond en drie woonappartementen daarboven).

2.3.

[naam 1] en [gedaagde] hebben al lange tijd een vriendschappelijke band. [naam 1] heeft in de loop der tijd meerdere keren aan [gedaagde] te kennen gegeven het Pand te willen aankopen, maar dit is door [gedaagde] steeds geweigerd.

2.4.

Tijdens een telefoongesprek op 19 maart 2018 heeft [naam 1] wederom aan [gedaagde] gevraagd of hij het Pand kon kopen. [naam 1] deed aan [gedaagde] een bod van
€ 925.000 kosten koper zonder voorbehoud van financiering met levering medio juni 2018 vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen.

2.5.

De mededelingen die [gedaagde] tijdens het telefoongesprek deed, zijn door [naam 1] opgevat als een aanvaarding van het aanbod, welk aanbod volgens opvatting van [naam 1] door hem was gedaan als vertegenwoordiger van Stadswacht B.V.

2.6.

Direct na afloop van het telefoongesprek heeft [naam 1] , althans Stadswacht B.V., een bekende notaris ingeschakeld. De door de desbetreffende kandidaat-notaris opgemaakte notitie over de gang van zaken luidt als volgt:

“GESPREKSNOTITIE

Op 19 maart 2018 werd ik gebeld door [naam 1] . Die gaf aan dat hij net met [gedaagde] had gesproken (die al eerder iets aan hem verkocht had) en dat heer [gedaagde] aan hem het pand aan de [adres] te [plaats 1] had verkocht onder de volgende voorwaarden:

- koopsom € 925.000,00

- geheel verhuurd

- levering half juni 2018

- indeling pand: bedrijfsruimte op de begane grond en daarboven 3 woningen

- koper Stadswacht B.V.

[naam 1] gaf mij ook het telefoonnummer door van de heer [gedaagde] (…) met het verzoek om hem te bellen voor het maken van een afspraak voor de ondertekening van de koopovereenkomst op ons kantoor en om te vragen of bovenstaande verkoopvoorwaarden inderdaad correct zijn zodat ik die dan kon verwerken.

De heer [gedaagde] diezelfde middag nog gesproken. Hij heeft bovenstaande aan mij bevestigd en ik heb met de heer [gedaagde] een afspraak gemaakt voor de ondertekening van de koopovereenkomst op ons kantoor voor 27 maart 2018 om 14:00 uur. Ik heb de heer [gedaagde] ook om zijn e-mailadres gevraagd voor het toezenden van de concept koopovereenkomst.

Nog diezelfde middag heb ik door mijn secretaresse een dossier laten aanmaken en daarna ben ik met de concept koopovereenkomst aan de slag gegaan. De koopovereenkomst is in concept toegezonden aan beide partijen op dinsdag 20 maart 2018 aan het einde van de dag.

Op maandag 26 maart 2018 in de ochtend belde de heer [gedaagde] naar ons kantoor om de afspraak af te zeggen.”

2.7.

Op 20 maart 2018 heeft [gedaagde] via een
Whatsapp chataan [naam 1] laten weten het Pand niet te willen verkopen.

2.8.

Op 21 maart 2018 heeft [naam 1] [gedaagde] gebeld. De slotsom van het daarop volgende telefoongesprek was dat [gedaagde] niet ging meewerken aan de door [naam 1] (Stadswacht B.V.) gewilde transactie ter zake van het Pand.

2.9.

Bij brief van 22 maart 2018 heeft de raadsman van Stadswacht B.V. [gedaagde] aangemaand om binnen zeven dagen te bevestigen dat hij zal medewerken aan de levering van het Pand aan Stadswacht B.V.

2.10.

[gedaagde] heeft de gevraagde medewerking niet gegeven.

2.11.

Bij brief van 28 mei 2018 heeft de raadsman van [gedaagde] de koopovereenkomst vernietigd wegens misbruik van omstandigheden, zulks voor het geval in rechte zou worden geoordeeld dat een koopovereenkomst inderdaad tot stand is gekomen.

3.Het geschil

3.1.

Stadswacht B.V. vordert dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht verklaart dat tussen Stadswacht B.V. als koper en [gedaagde] als verkoper een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het Pand met als koopsom € 925.000 kosten koper en een leveringsdatum medio juni 2018 in de staat waarin het Pand zich thans bevindt, zonder (hypothecaire) inschrijvingen of beslagen;

II [gedaagde] veroordeelt om medewerking te verlenen aan levering van het Pand op 15 juni 2018 althans een door de rechtbank te bepalen leveringsdatum, op straffe van een dwangsom van € 10.000 althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

III
onder de voorwaarde dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de onder II bedoelde veroordeling te voldoen:bepaalt dat het te dezen te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde] aan de onder II bedoelde levering althans Stadswacht B.V. als dwangvertegenwoordiger machtigt om alle handelingen namens [gedaagde] te (laten) verrichten om te komen tot levering van het Pand, zulks ter keuze van Stadswacht B.V.;

IV [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding alsook de nakosten ad € 131,00 te vermeerderen met € 68,00 bij betekening.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Het primaire verweer van [gedaagde] is dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en dat daarnaast niet is voldaan aan de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW); subsidiair beroept [gedaagde] zich op vernietiging wegens misbruik van omstandigheden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gevorderde is gebaseerd op de stelling dat partijen op 19 maart 2018 mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten.

De schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW Pro

4.2.

Bij conclusie van antwoord is zijdens [gedaagde] als volgt betoogd. Stadswacht B.V. is weliswaar een professionele koper, maar de bedoeling van de wetgever, die de particulier beoogt te beschermen, is niet geweest de professionele koper een betere positie te geven dan de particuliere. De schriftelijkheidseis geldt derhalve. Aldus [gedaagde] .

4.3.

De schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW Pro kent als voorwaarde dat in elk geval de kopende partij een particulier is. In het eerste lid van genoemd artikel is immers bepaald: “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan”. In dit verband kan overigens worden verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412, gepubliceerd op rechtspraak.nl), uit welk arrest blijkt dat voor een beroep op de schriftelijkheidseis door de verkopende partij in geval sprake moet zijn van een consument-koper.

4.4.

Ter comparitie is zijdens [gedaagde] in dit verband een ander verweer gevoerd, als volgt. Niet de vennootschap Stadswacht B.V. maar [naam 1] in privé heeft te gelden als de, gestelde, wederpartij van [gedaagde] . Immers, uit niets is gebleken dat [naam 1] tijdens het telefoongesprek van 19 maart 2018 namens Stadswacht B.V. sprak. Daarnaast staat [naam 1] niet in het handelsregister ingeschreven als handelaar, zodat [naam 1] heeft te gelden als consument-koper. De schriftelijkheidseis geldt derhalve. Aldus [gedaagde] .

4.5.

Laatstgenoemd verweer is in strijd met het bij conclusie van antwoord gegeven verweer, waarin zonder omhaal ervan wordt uitgegaan dat Stadswacht B.V. de, gestelde, kopende partij was. Voor deze discrepantie, waarmee Stadswacht B.V. ter comparitie werd verrast, is geen toelichting is gegeven. Los daarvan blijkt uit de eigen stellingen van [gedaagde] met betrekking tot de door hem overgelegde en onder de feiten aangehaalde notitie van de kandidaat-notaris dat [gedaagde] tijdens het telefoongesprek van 19 maart 2018 wel degelijk op de hoogte was van de hoedanigheid van [naam 1] als vertegenwoordiger van Stadswacht B.V. Immers, bij het overleggen van deze notitie heeft [gedaagde] gesteld (i) dat de notitie niet tot uitdrukking brengt dat de notaris op 19 maart 2018 met [gedaagde] belde reeds binnen vijf minuten na afloop van het telefoongesprek tussen [naam 1] en [gedaagde] en (ii) dat [gedaagde] niet op 26 maart 2018 met het notariskantoor heeft gebeld en reeds op 21 maart 2018 per e-mail de afspraak met de notaris heeft afgezegd. Volgens [gedaagde] voldoet de notitie op deze twee punten niet: één onvolledigheid en één onjuistheid. [gedaagde] , die niets zegt over de door de notaris opgetekende omstandigheid dat [gedaagde] aan de notaris heeft bevestigd dat Stadswacht B.V. de kopende partij was, acht de notitie dus kennelijk juist op het punt van de identiteit van de koper, Stadswacht B.V. Dat dat laatste niet zo is, is ter comparitie in elk geval niet betoogd.

4.6.

De conclusie is dat de schriftelijkheidseis in casu niet geldt.

De vraag of mondeling overeenstemming is bereikt

4.7.

[gedaagde] betwist dat hij op 19 maart 2018 mondeling het aanbod van Stadswacht B.V. heeft aanvaard en voert daartoe bij antwoord het volgende aan.

Gezien de vele malen dat [gedaagde] te kennen heeft gegeven het Pand niet te willen verkopen, mocht Stadswacht B.V. niet zonder meer ervan uitgaan dat [gedaagde] het bod dat Stadswacht B.V. deed nu wel zou willen aanvaarden, ook indien hij wellicht niet duidelijk is geweest in zijn afwijzing van dat bod. Die voorzichtigheid moet te meer in acht worden genomen nu Stadswacht B.V. een professionele koper is en [gedaagde] een particuliere eigenaar die behoudens dit pand enkel eigenaar is van de door hemzelf bewoonde woning. Stadswacht B.V. heeft het tegendeel gedaan, zij heeft geprobeerd gebruik te maken van een moment van onzekerheid van [gedaagde] door de koop er snel door te drukken. Binnen 5 minuten na het telefoongesprek met [naam 1] had [gedaagde] het notariskantoor al aan de lijn, binnen anderhalf uur nadat hij had laten weten niet te willen verkopen zat de koopovereenkomst in zijn mailbox. [gedaagde] heeft nooit de intentie gehad het pand te verkopen en Stadswacht B.V. wist dat ook. Er is dan ook geen sprake van wilsovereenstemming, er is geen overeenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] betwist bovendien dat er overeenstemming is over alle essentialia van de koopovereenkomst, er was met name niet gesproken over het tijdstip van levering. De concept koopovereenkomst bevat een groot aantal garanties van de zijde van verkoper die nooit met hem zijn besproken. De in de koopovereenkomst genoemde WOZ-waarde is niet juist, de werkelijke WOZ-waarde is € 1.132.000 en derhalve aanzienlijk hoger dan de door Stadswacht B.V. geboden prijs.

Aldus [gedaagde] .

4.7.1.

Ter comparitie heeft [gedaagde] zelf als volgt verklaard over (de omstandigheden rond) het Pand en het gesprek van 19 maart 2018, zoals opgenomen in het proces-verbaal.

(…)

Het valt mij tegen en ik vind het pijnlijk, gezien onze vriendschappelijke band, dat [naam 1] en ik nu tegen elkaar procederen.

Ik wil niet verkopen. Het Pand, en dan bedoel ik vooral de huurinkomsten, is bedoeld als mijn pensioenvoorziening en ook als erfenis aan mijn erfgenamen. Ik had een loodgietersbedrijf en ik heb nooit pensioen opgebouwd. Als ik verkoop dan begin ik op de dan ontvangen verkooppprijs meteen in te teren; van de bank krijg ik immers geen rente over dat geld. Ik ben te jong om nu al te gaan interen. Ik loop weliswaar het risico dat de huidige waarde van het Pand inzakt, maar de huurinkomsten blijven.

Wat betreft mijn vastgoedhandel-ervaring: ik ben geen professional in dat kader; ik was loodgieter. Ik heb in 1980 een pand gehad ( [adres] ), dat ik heb aangewend om mijn faillissement van destijds af te dekken. Verder heb ik de [adres] gehad (1990) en het Pand. Verder niets.

Sinds 2004, de [adres] -transactie, praat [naam 1] al tegen mij over aankoop van het Pand.

Het telefoongesprek van 19 maart 2018: ik had op dat moment een gezellige lunch met vrienden en kennissen, ik was in een frivole stemming. [naam 1] belde mij op en zei dat ik echt moest terugbellen. Als achtergrond moet u weten dat [naam 1] en ik de afspraak hadden dat wij elkaar zouden tippen over interessante panden op de markt. Een uur later heb ik [naam 1] teruggebeld. Toen bleek dat het hem ging om de aankoop van het Pand. Misschien heb ik toen, in dat gesprek, teveel gedaan; ik ben doorgeslagen, ik heb zoiets gezegd als “doe maar”. Ook aan de notaris heb ik het inderdaad bevestigd. Later kreeg ik spijt. Ik heb de volgende dag aan [naam 1] ge-appt (productie 1 [gedaagde] ).

Wat betreft een akkoord mijnerzijds met levering in juni 2018: [naam 1] zei dat tegen mij en zo stond het ook in de akte.

Een week voorafgaand aan het gesprek van 19 maart 2018 had ik nog aangegeven aan [naam 1] dat ik niet wilde verkopen.

(…)

4.8.

Gezien de verklaring van [gedaagde] moet worden geoordeeld dat hij het aanbod van Stadswacht B.V. heeft aanvaard, ook het tijdstip van levering, ook al is geen exacte dag bepaald. [gedaagde] heeft op het aanbod immers gezegd “doe maar” of iets van die strekking. Tevens kan in dit verband worden gewezen op het telefoongesprek van 21 maart 2018. [naam 1] heeft van dat gesprek een geluidsopname gemaakt omdat hem een dag eerder was gebleken dat [gedaagde] terugkrabbelde, en die opname in het geding gebracht. De advocaat van [gedaagde] heeft ter comparitie over het gesprek van 21 maart 2018 opgemerkt, zoals opgenomen in het proces-verbaal: dat uit het gesprek niet blijkt dat [gedaagde] verkeerd zit; dat [naam 1] veel aan het woord is en [gedaagde] uitnodigt om een en ander te bevestigen; dat [naam 1] dwingend bezig is teneinde bewijs te vergaren; dat [gedaagde] overdonderd was, mede door de vriendschappelijke relatie die hij en [naam 1] hadden; dat wel toegegeven kan worden dat [gedaagde] niet duidelijk is geweest in het gesprek.

De rechtbank heeft, partijen over de in het geding gebrachte geluidsopname gehoord hebbende, na afloop van de comparitie de opname beluisterd en concludeert dat [gedaagde] ruiterlijk toegeeft dat hij het aanbod heeft aanvaard maar vervolgens daarop is teruggekomen omdat hij spijt heeft. [naam 1] is inderdaad veel aan het woord en zet vanaf enig moment ietwat geagiteerd uiteen wat er over en weer is gezegd op 19 maart 2018 en dat het terugkrabbelen door [gedaagde] wat hem betreft niet kan, maar hij is niet dwingend bezig: [gedaagde] geeft geheel eigener beweging meteen en later nog bij wijze van reactie diverse keren onomwonden toe dat hij, kort gezegd, fout zit. Het lijkt er overigens op dat [gedaagde] tijdens het gesprek in de veronderstelling verkeert dat hij juridisch niet aan de verkoop gebonden is totdat de zaak bij de notaris is afgerond, maar zo’n veronderstelling (van een schriftelijkheidseis derhalve) is onjuist, waarover al eerder is overwogen. Ter illustratie wordt het gesprek hier grotendeels weergegeven:

(na de inleidende begroetingen:)

[naam 1] : “Kan ik je storen, mag ik je storen?”

[gedaagde] : “Zeg het maar.”

[naam 1] : “Nou, ik ben natuurlijk wel een beetje, beetje…”

[gedaagde] : “Je bent boos…ja…”

[naam 1] : “Nou, weet je …”

[gedaagde] : “Begrijp ik ook …”

[naam 1] : “Nou, maar weet je, [gedaagde] , ik ben gewoon een beetje verbaasd, want…”

[gedaagde] : “Ja …”

[naam 1] : “We hebben maandagmiddag een heel leuk gesprek en, eh, ik zeg [gedaagde] , gun het me voor 925, je zegt ‘nou …”

[gedaagde] : “Ja, ja, ja, ja, ja …”

[naam 1] : “… Ik zeg half juni afnemen, eh, je zegt ‘ [naam 1] , nou oke’ wanneer gaan we naar de notaris’, dat zeg jij.”

[gedaagde] : “Ja, ja, ja, ja (…)”

[naam 1] : “Ja, je zegt wanneer gaan we naar de notaris en, eh, ik zeg ‘super tof dat je het me gunt, ik ben er blij mee’ en, eh, en je gunt het me ook …”

[gedaagde] “Weet ik …”

[naam 1] : “En dan laat ik je nog bellen door de notaris en de notaris heb je ook gezegd dat het verkocht is en dat het akkoord is, en dan krijg ik een dag later een appie van ‘ [naam 1] , eh, nee, eh, toch niet’!”

[gedaagde] “Nee, je … je hebt ook gelijk, jongen, maar … ik neem er geen afscheid van. Echt, het spijt me, ik kan het niet. Ik kan het gewoon niet. Ik heb dat pand veertig jaar en, eh, ik weet het niet wat het is, ik ben er doodziek van.”

(…)

[naam 1] : “Ja, waar het mij om gaat … ik vind gewoon een beetje...eh, eh, eh …”.

[gedaagde] : “Ik begrijp je, ik begrijp je, ik zou zelf net zo reageren”.

[naam 1] : “Ja, het is niet zo dat ik het uit mijn duim zuig of zo, je hebt gewoon tegen mij gezegd…”

[gedaagde] : “Nee, nee …”
(*)

(…)

[gedaagde] : “ [naam 1] , ik had een lunch gehad, en ik had gewoon, ik was effe gewoon … te ver gegaan, en dan ga je anders denken, weet je. En, ik had, ik had gewoon niet terug moeten bellen, gewoon klaar. Dat was het beste geweest.”

[naam 1] : “Ja, ja maar, ja, ik vind het … ik vind het … ik vind het, ik vind het eigenlijk gewoon niet netjes, want, eh, …”

[gedaagde] : “Nee, nou ja, ik geef je d’r ook gelijk in …”

[naam 1] : “Je, je hebt hem wel verkocht aan me.”

[gedaagde] : “Nou, ‘verkocht’ is bij de notaris, hè…eh, kom op. Maar, ik had het niet zo moeten doen, ik ben het helemaal met je eens.”

(…)

[naam 1] : “… heb ik je een gigantisch bod gedaan en toen …”

[gedaagde] : “Klopt allemaal.”

[naam 1] : “En dan zeg je ‘ [naam 1] , ja akkoord’, en de notaris heeft je nog gebeld en …. bevestigd bij de notaris!”

[gedaagde] : “Ik weet het, ik weet het. Ik weet het”.

(…)

(*) Uit de geluidsopname blijkt duidelijk dat [gedaagde] de opmerking “nee, nee” maakt om te kennen te geven dat [naam 1] gelijk heeft wanneer hij zegt dat hij het niet uit zijn duim zuigt.

4.9.

De conclusie is dat [gedaagde] het op 19 maart 2018 mondeling door Stadswacht B.V. gedane aanbod heeft aanvaard. Indien en voor zover de wil van [gedaagde] niet overeenstemde met zijn verklaring van aanvaarding, kan [gedaagde] daarop geen beroep doen omdat Stadswacht B.V. gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat [gedaagde] het aanbod van Stadswacht B.V. aanvaardde (artikelen 3:33 en 3:35 BW).

4.10.

Het verweer van [gedaagde] dat aanbod en aanvaarding geen betrekking hebben gehad op alle essentialia, slaagt niet. [gedaagde] wijst in dat kader immers op garanties en een WOZ-waarde zoals genoemd in de door de notaris toegezonden concept-koopovereenkomst, welk een en ander niet kwalificeert als behorend tot de essentialia, terwijl Stadswacht B.V. dat een en ander overigens ook niet stelt als behorend tot het overeengekomene; blijkens de gevorderde verklaring voor recht gaat het om de koop van het Pand in de staat waarin het zich bevindt zonder een garantie over de WOZ-waarde. Verder wijst [gedaagde] op het niet-overeengekomen zijn van een leveringstijdstip. Echter, dat een leveringstijdstip althans een voldoende concreet leveringstijdvak is overeengekomen, is onder 4.8 al overwogen.

Beroep op misbruik van omstandigheden

4.11.

[gedaagde] voert subsidiair aan dat de koopovereenkomst vernietigbaar is, en bij de brief van 28 mei 2018 ook is vernietigd, wegens misbruik van omstandigheden. Ter onderbouwing van het beroep op misbruik van omstandigheden wijst [gedaagde] op de volgende feiten, zoals aangevuld ter comparitie:

[gedaagde] heeft een groot aantal malen biedingen op het Pand van Stadswacht B.V. van de hand gewezen; Stadswacht B.V. bleef niettemin op verkoop aandringen (vgl. rechtbank Amsterdam 29 november 2006, ECLI:NL:RBAMS:2006:AZ9907); het Pand heeft niet te koop gestaan en was niet te koop;

Stadswacht B.V. heeft zich gerealiseerd dat [gedaagde] niet wilde verkopen en heeft getracht de verkoop er snel door te drukken: zie het telefoontje van het notariskantoor binnen vijf minuten nadat het aanbod zou zijn aanvaard (wat zeer ongebruikelijk is, mede erop gelet dat het hier gaat om een in mondelinge vorm bereikte, gestelde, overeenkomst), de snelle toezending van de koopovereenkomst, de eerste brief van de advocaat van Stadswacht B.V.; alles binnen een tijdsbestek van vier dagen;

[gedaagde] heeft al een dag nadat de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen laten weten niet te willen verkopen;

De koopsom is ver onder de WOZ-waarde van het pand; en de WOZ-waarde is meestal lager dan de marktwaarde.

4.12.

Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW Pro).

4.12.1.

Bij de beoordeling van het beroep op misbruik van omstandigheden gaat het om de omstandigheden voorafgaand aan het plaatsvinden van de rechtshandeling. [gedaagde] is, na meerdere weigeringen, op 19 maart 2018 akkoord gegaan met een verkoop aan Stadswacht B.V. [gedaagde] is, zo kan dus worden vastgesteld, gezwicht voor de aanhoudende aankooppogingen van Stadswacht B.V. Misschien kan daarnaast ook worden gezegd dat Stadswacht B.V. [gedaagde] op 19 maart 2018 trof op een relatief zwak moment (de frivole lunch). Gesteld noch gebleken is echter dat [gedaagde] op oneigenlijke wijze door [naam 1] onder druk is gezet; en [gedaagde] heeft ook niet gemotiveerd hoe Stadswacht B.V. ten tijde van de mondelinge aanvaarding van het aanbod wist of moest begrijpen dat [gedaagde] door bijzondere omstandigheden werd bewogen tot die aanvaarding, zodanig dat Stadswacht B.V. zich had moeten onthouden van het doen van een aanbod op dat moment dan wel het aanbod meteen weer had moeten intrekken. In dat verband is ook de door Stadswacht B.V. aangeboden prijs van belang. Denkbaar is dat de door Stadswacht B.V. aangeboden prijs zodanig ver beneden de marktwaarde was dat Stadswacht B.V. een aanvaarding van die prijs door [gedaagde] redelijkerwijs niet kon opvatten als gedaan onder normale omstandigheden. Dat daarvan sprake is, is echter niet voldoende door [gedaagde] gesteld; de enkele relatering aan de fiscale WOZ-waarde is daarvoor onvoldoende.

Uit het feit dat Stadswacht B.V., toen zij op 19 maart 2018 eindelijk ‘beet’ had, snel heeft gehandeld kan naar het oordeel van de rechtbank nog niet worden afgeleid dat [naam 1] zich heeft gerealiseerd dat [gedaagde] niet wilde verkopen. Er was een overeenkomst in mondelinge vorm bereikt, en [naam 1] heeft vervolgens, zoals hij ter comparitie ook ruiterlijk heeft erkend, het ijzer willen smeden toen het heet was. De omstandigheid, ten slotte, dat [gedaagde] een dag na het bereiken van overeenstemming heeft laten weten niet te willen verkopen, is niet relevant voor de vraag of Stadswacht B.V. misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden voorafgaand aan het bereiken van de overeenstemming.

4.12.2.

Het beroep op misbruik van omstandigheden en daaraan gekoppelde vernietiging slagen dus niet.

Slotoverwegingen

4.13.

De gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. Stadswacht B.V. heeft dus een titel voor levering van het Pand. De gevorderde veroordeling tot medewerking aan de levering is dan ook toewijsbaar. De termijn waarbinnen [gedaagde] het zijne moet doen om de levering te bewerkstelligen zal worden bepaald op zestig dagen na betekening van het vonnis. Deze termijn is ingegeven door de opmerking zijdens [naam 1] ter comparitie dat levering op een termijn van twee maanden wat hem betreft akkoord is, waartegen [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd.

4.14.

Voor het geval [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling tot medewerking komt de voorwaardelijk ingestelde vordering onder III in beeld.

4.14.1.

Stadswacht B.V. vraagt met deze vordering ten eerste dat het vonnis in de plaats wordt gesteld van de medewerking van [gedaagde] . Deze vordering heeft het oog op artikel 3:300 BW Pro:

1. Is iemand jegens een ander gehouden een rechtshandeling te verrichten, dan kan, tenzij de aard van de rechtshandeling zich hiertegen verzet, de rechter op vordering van de gerechtigde bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is, of dat een door hem aan te wijzen vertegenwoordiger de handeling zal verrichten. Wijst de rechter een vertegenwoordiger aan, dan kan hij bepalen dat de door deze te verrichten handeling zijn goedkeuring behoeft.

2. Is de verweerder gehouden om tezamen met de eiser een akte op te maken, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats van de akte of een deel daarvan zal treden.

De rechtbank verstaat de genoemde vordering als een vordering ex lid 1, aldus dat de rechtbank bepaalt dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde] inhoudende zijn wilsverklaring strekkende tot het onmiddellijk leveren van het Pand aan Stadswacht B.V. op basis van de in de verklaring voor recht bedoelde koopovereenkomst en derhalve tegen gelijktijdige betaling aan [gedaagde] van de koopprijs van € 925.000. Deze vordering is op deze wijze toewijsbaar.

4.14.2.

Stadswacht B.V. vraagt met de vordering onder III ten tweede dat zij wordt gemachtigd als dwangvertegenwoordiger, oftewel dat de rechtbank bepaalt dat Stadswacht B.V. als vertegenwoordiger van [gedaagde] de leveringshandeling zal verrichten (artikel 3:300 lid 1 BW Pro). De rechtbank acht geen belang aanwezig voor toewijzing van dit deel van de vordering. Gesteld noch gebleken is immers dat de notaris niet in staat zal zijn om de levering te voltooien op basis van enerzijds de uitspraak van deze rechtbank zoals zojuist bedoeld onder 4.14.1 en anderzijds een wilsverklaring van Stadswacht B.V. strekkende tot het geleverd krijgen van het Pand.

4.15.

Voor het koppelen van een dwangsom aan de veroordeling tot medewerking wordt geen aanleiding gezien. Immers, indien [gedaagde] niet voldoet aan die veroordeling kan Stadswacht B.V. de levering zelf met tussenkomst van een notaris bewerkstelligen op basis van de uitspraak als bedoeld onder 4.14.1.

4.16.

Wat betreft de gevorderde uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring wordt het volgende overwogen.

4.16.1.

Het wel of niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis is een discretionaire rechterlijke bevoegdheid. In casu is tegen de gevorderde uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring geen verweer gevoerd. De rechtbank ziet desondanks aanleiding om het vonnis niet zonder meer uitvoerbaar bij voorraad te verklaren maar daaraan voorwaarden te verbinden (als toewijzing van het mindere dat in het meerdere ligt besloten), zulks gelet op het risico dat Stadswacht B.V. het Pand na verkrijging vervreemdt en het verweer van [gedaagde] in hoger beroep alsnog slaagt.

4.16.2.

Ter comparitie heeft Stadswacht B.V. desgevraagd duidelijk gemaakt dat zij het Pand als belegging voor de lange termijn ziet en dat zij tevens van zins is het Pand te renoveren en haar kantoor erin te vestigen; Stadswacht B.V. heeft kortom te kennen gegeven dat zij het Pand, eenmaal verkregen, nog geruime tijd in eigendom zal behouden. Gelet daarop zal Stadswacht B.V. er geen bezwaar tegen hebben dat aan de uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring van het vonnis als voorwaarden worden verbonden:

i) dat Stadswacht B.V. na verkrijging van het Pand, (onderdelen van) het Pand niet mag vervreemden totdat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan;
ii) dat Stadswacht B.V. na verkrijging van het Pand, (onderdelen van) het Pand niet zodanig mag bezwaren dat, in geval van een voor [gedaagde] gunstige beslissing in hoger beroep, een onbezwaarde teruglevering aan [gedaagde] onmogelijk is;
iii) dat de onder (i) en (ii) bedoelde vervreemdings- en bezwaringsverboden worden ingeschreven in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:17 lid 1 sub e BW Pro, zulks tegelijk met de levering van het Pand aan Stadswacht B.V.

Het staat [gedaagde] uiteraard vrij om de inschrijving van deze uitspraak in de openbare registers zelf te bewerkstelligen.

4.17.

Nu [gedaagde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is, zal hij worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van Stadswacht B.V. tot heden begroot op:

€ 82,57 aan explootkosten c.a.

€ 626,00 aan griffierecht

€ 1.086,00aan salaris advocaat (2 punten, liquidatietarief II).

€ 1.794,57 totaal

De nakosten worden begroot conform de huidige (geïndexeerde) liquidatietarieven en zijn toewijsbaar op de wijze als bij de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat tussen Stadswacht B.V. als koper en [gedaagde] als verkoper een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor het pand dat bekend staat als [adres] te [plaats 1] (kadastrale aanduiding: [kadasternummer] ), hierna te noemen: het Pand, met als koopsom € 925.000,00 kosten koper en een leveringsdatum medio juni 2018 in de staat waarin het Pand zich thans bevindt, zonder (hypothecaire) inschrijvingen of beslagen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 60 (zestig) dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan levering van het Pand aan Stadswacht B.V. op basis van de onder 5.1 genoemde voorwaarden behoudens de aldaar genoemde leveringsdatum medio juni 2018;

5.3.

onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet aan de veroordeling onder 5.2 voldoet:

bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde] inhoudende zijn wilsverklaring strekkende tot het onmiddellijk leveren van het Pand aan Stadswacht B.V. op basis van de onder 5.1 bedoelde koopovereenkomst en derhalve tegen gelijktijdige betaling aan [gedaagde] van de koopprijs van € 925.000,00;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad onder de voorwaarden

i) dat Stadswacht B.V. na verkrijging van het Pand, (onderdelen van) het Pand niet mag vervreemden totdat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan,
ii) dat Stadswacht B.V. na verkrijging van het Pand, (onderdelen van) het Pand niet zodanig mag bezwaren dat, in geval van een voor [gedaagde] gunstige beslissing in hoger beroep, een onbezwaarde teruglevering aan [gedaagde] onmogelijk is,
iii) dat de onder (i) en (ii) bedoelde vervreemdings- en bezwaringsverboden worden ingeschreven in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:17 lid 1 sub e BW Pro, zulks tegelijk met de levering van het Pand aan Stadswacht B.V.;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van Stadswacht B.V. tot heden begroot op € 1.794,57 een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met nasalaris advocaat begroot op een bedrag van € 157,00, te verhogen met een bedrag van € 82,00 onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;

5.6.

verklaart de kostenveroordeling onder 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Singeling en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2019.^[1]

Rechtbank bevestigt mondelinge koopovereenkomst en veroordeelt tot medewerking levering onroerend goed