ECLI:NL:RBAMS:2019:2704 - Rechtbank Amsterdam - Onzekerheid over duur huurovereenkomst en bewijslast bij ...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7580907 KK EXPL 19-246

vonnis van: 11 april 2019

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

nader te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.A. Schricker,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 8 maart 2019, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 4 april 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, vergezeld door [naam 1] van Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] en de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote, een tolk en de gemachtigde. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1.1.

[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: de woning) te [plaats] .

1.2.

[eiser] heeft Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] opdracht gegeven om de woning voor een jaar te verhuren.

1.3.

Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] heeft een brochure gemaakt, waarin is vermeld dat de huurperiode 24 maanden bedraagt.

1.4.

[gedaagde] en zijn echtgenote zijn Turks en spreken geen Nederlands.

1.5.

In verband met het aflopen van de huurperiode van zijn toenmalige woning, was [gedaagde] op zoek naar een nieuwe huurwoning. [gedaagde] was geïnteresseerd in de onderhavige woning en heeft daarom (in het Engels) contact gezocht met Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] . Vervolgens heeft op 5 maart 2018 een bezichtiging van de woning plaatsgevonden in aanwezigheid van [naam 1] van Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] . Daarbij is Engels gesproken.

1.6.

Bij e-mailbericht van 19 maart 2018 heeft [naam 1] aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
“(…) Later this day you will receive the rental agreement in English, and you will have to sign a Dutch version of this. (…)”.

1.7.

Bij e-mailbericht van 20 maart 2018 heeft [naam 1] aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
“(…) Hereby the rental agreement which will sign on Thursday at 1 PM (…)”.

1.8.

Bij het e-mailbericht van 20 maart 2018 heeft [naam 1] naast de Nederlandse huurovereenkomst een standaard, niet ingevulde huurovereenkomst in het Engels aan [gedaagde] toegestuurd, waarin onder meer is vermeld:

“Translation from Dutch

This translation can only be used in combination with and as explanation to the Dutch text. In the event of a disagreement or dispute relating to the interpretation of the English text the Dutch text will be binding. These general conditions are subject to Dutch law. This tenancy is subject to Dutch law.

(…)

Duration, extension and termination

3.1

This contract is entered into for a period of ……, commencing on ……… and continuing up to and including ………………………

During this period the parties may not end the contract by notice of interim termination. (…) Ending the contract by means of notice of termination must take place in accordance with Clause 19 of the General Conditions.

3.2

If lessee and lessor after the rental period, as mentioned in 3.1 of this agreement the rental period wants to extend it is possible to use the option to extend. (…)”

1.9.

Vervolgens heeft [gedaagde] op 22 maart 2018 de door Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] opgestelde schriftelijke Nederlandse huurovereenkomst ondertekend en op iedere pagina geparafeerd. In deze overeenkomst is onder meer vermeld:

“(…)

CONSIDERANS:

– De intentie van partijen is om een kortdurende huurrelatie aan te gaan waarbij in wordt uitgegaan van een huurovereenkomst voor maximaal 12 maanden.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van12 maanden en 10 dageningaande op22 maart 2018en lopende tot en met31 maart 2019.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindiging. (…) Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen. (…)”

1.10.

Bij brief van 16 januari 2019 heeft [eiser] [gedaagde] aangezegd dat de huurovereenkomst op 31 maart 2019 eindigt en dat hij de woning op die datum leeg en ontruimd dient op te leveren.

Geschil

2. [eiser] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de woning met al de zijnen en het zijne te ontruimen en in behoorlijke staat ter beschikking van [eiser] te stellen op straffe van een dwangsom, alsmede tot betaling van € 44,38 per dag dat hij na de ontruiming nog gebruik zal maken van de woning, vermeerderd met de proceskosten.

3. [eiser] stelt hiertoe dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor bepaalde tijd, te weten tot en met 31 maart 2019. Ingevolge de huurovereenkomst is [gedaagde] aan het einde van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde ontruimd op te leveren. Nu [eiser] de ontruiming tijdig heeft aangezegd, is [gedaagde] verplicht de woning te ontruimen.

4. [gedaagde] betwist dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen en heeft verweer gevoerd. Hij voert aan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die niet rechtsgeldig is geëindigd en verzet zich daarom tegen de vordering tot ontruiming.

5. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Partijen twisten over de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

8. In de Nederlandse door beide partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst is in de considerans opgenomen dat het de intentie van partijen was om een kortdurende huurovereenkomst aan te gaan voor maximaal 12 maanden en is in 3.1 van de huurovereenkomst bepaald dat de huur werd aangegaan voor de duur van 12 maanden en 10 dagen. In artikel 3.1 van de overeenkomst is echter een (oude) standaardtekst gebruikt voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid in het eerste jaar. De meegestuurde Engelse vertaling bevat geen considerans, noch een ingevulde duur van de overeenkomst, doch bestaat slechts uit de (oude) standaardtekst voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

9. [gedaagde] en zijn vrouw hebben ter zitting verklaard dat zij een woning wilden huren voor onbepaalde tijd. Op een bord buiten op de woning zagen zij dat deze te huur werd aangeboden. Zij hebben daarop contact opgenomen met Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] en deze heeft de uiteindelijk getekende Nederlandse huurovereenkomst opgesteld. Nimmer is echter, volgens [gedaagde] en zijn echtgenote, met [naam 1] erover gesproken dat de woning voor een beperkte tijd werd verhuurd. [gedaagde] en zijn vrouw betwisten de door [eiser] in de procedure overgelegde brochure te hebben ontvangen. [gedaagde] voert aan dat hij op basis van de Nederlandse huurovereenkomst en de daarbij verstrekte Engelse vertaling had begrepen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd werd overeengekomen. Daarbij heeft hij ter zitting verklaard dat [naam 1] , op zijn vraag wat er zou gebeuren na afloop van de in de huurovereenkomst vermelde duur, heeft geantwoord dat de huurovereenkomst daarna zou worden verlengd. [gedaagde] dacht daarom dat de in de huurovereenkomst genoemde periode een minimumperiode betrof. Dit is dan ook de reden geweest voor hem en zijn vrouw om de woning geheel nieuw in te richten. Dat zouden zij niet gedaan hebben als sprake zou zijn geweest van een kortstondige huurperiode.

10. Hiertegenover heeft [naam 1] ter zitting verklaard dat hij de in deze procedure overgelegde brochure bij de bezichtiging aan [gedaagde] heeft gegeven en dat uit deze brochure blijkt (ook in het Engels) dat het om tijdelijk huur gaat. Verder stelt [naam 1] dat hij tegen [gedaagde] en zijn vrouw bij het sluiten van de overeenkomst heeft gezegd dat de huurovereenkomst voor één jaar werd aangegaan en dat zij niet hebben gevraagd om een langere huurperiode of om verlengingsmogelijkheden.

11. Nu partijen tegengesteld verklaren over hetgeen is medegedeeld bij het aangaan van de huurovereenkomst, kan voorshands niet (zonder nadere bewijsvoering) worden geconcludeerd dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten. De schriftelijke huurovereenkomst is hierover in ieder geval niet voldoende duidelijk, nu vaststaat dat [gedaagde] geen Nederlands spreekt/leest en de bijgevoegde Engelse vertaling niet rept over bepaalde duur van de overeenkomst. Daarbij is in aanmerking genomen dat Makelaarsgroep [naam makelaarsgroep] de overeenkomst heeft opgesteld en zij een professionele partij is tegenover de consument [gedaagde] , alsmede dat [gedaagde] gemotiveerd betwist de brochure te hebben ontvangen, noch uit de overgelegde e-mailcommunicatie blijkt dat gesproken is over bepaalde duur.

12. De bewijslast dat [naam 1] expliciet aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat het een huurovereenkomst voor bepaalde duur betrof, rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op [eiser] . Deze kortgedingprocedure biedt daarvoor echter geen ruimte, zodat de vordering thans wordt afgewezen. Voorshands kan immers niet, zonder nader bewijs, erop worden vooruitgelopen dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand is gekomen.

13. [eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.