ECLI:NL:RBAMS:2019:368

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7397107 KK EXPL 18-1163

vonnis van: 18 januari 2019

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg

3. zij die verblijven aan het adres [adres]

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 11 december 2018 heeft Rochdale een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 11 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Rochdale is verschenen bij de heer [naam 1] , medewerker bestrijding onrechtmatige bewoning, vergezeld door de gemachtigde mr. L. Hennink. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op voorhand stukken in het geding gebracht. Ter zitting was voorts aanwezig dhr. [naam toezichthouder] , toezichthouder van de gemeente Diemen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigden aan de hand van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gehouden van hetgeen ter zitting is besproken. Een proces-verbaal is niet opgemaakt.
Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Tussen Rochdale als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bestaat sinds 5 oktober 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde heeft vier slaapkamers.

1.2.

De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt thans € 989,58 per maand.

1.3.

De Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte 2009 (verder: Algemene Huurvoorwaarden) maken deel uit van de huurovereenkomst en zijn daarop van toepassing.

1.4.

De Algemene Huurvoorwaarden bevatten onder meer de volgende bepalingen:
8.3. De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Op de huurder rust het bewijs dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft dan wel heeft gehad.(…)8.7. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.

1.5.

In een bijlage bij de huurovereenkomst staat onder meer:
Wanneer één van de huurders de huurovereenkomst opzegt, zetten de overige contractanten de huurovereenkomst voort. Het is de overige contractanten niet toegestaan om, ter compensatie van het wegvallen van één van de contractanten, zonder het aanpassen van de huurovereenkomst één dan wel meerdere personen in de woning te laten verblijven. Uitsluitend onder de navolgende voorwaarden is het voor hen mogelijk om een nieuwe contractant onderdeel van de huurovereenkomst uit te laten maken:(…)Er kunnen niet meer dan maximaal drie huurders op de huurovereenkomst, mits woning dat toelaat. (3 slaapkamers maximaal 3 huurders, 2 slaapkamers maximaal 2 huurders)

1.6.

Op 18 juli 2018 ontving Rochdale een bericht van de gemeente Diemen, inhoudende dat er volgens omwonenden op het gehuurde meer bewoners wonen dan er mensen ingeschreven staan. Diezelfde dag heeft de heer [naam 1] namens Rochdale, vergezeld door de heer [naam toezichthouder] namens de gemeente Diemen, een bezoek gebracht aan het gehuurde.

1.7.

Beide heren hebben afzonderlijk een verslag gemaakt van hun bevindingen. In het verslag van de heer [naam 1] staat onder meer:
Om 13.25 uur samen met [naam toezichthouder] op huisbezoek geweest. Dhr. [gedaagde 1] thuis getroffen en gesproken.

(…)Gevraagd aan dhr. [gedaagde 1] of wij de woning mochten controleren? Dhr. [gedaagde 1] beweerde dat sommige kamers op slot zijn, hij ons niet alles kan laten zien. Gevraagd aan dhr. [gedaagde 1] , waarom sommige kamers op slot zijn als hij alleen met dhr [gedaagde 2] woont? Hierop had dhr. [gedaagde 1] geen antwoord.

(…)Volgens dhr. [gedaagde 1] wordt slaapkamer 2 gebruikt door 2 Roemeense mannen, genaamd [naam man 1] en [naam man 2] . Gevraagd aan dhr. [gedaagde 1] , hoeveel betalen de heren per maand voor deze slaapkamer? Dhr. [gedaagde 1] zegt € 200- per maand van de heren ontvangt.Gevraagd of het geld op een rekening nummer wordt overgemaakt?

Dhr. [gedaagde 1] zegt, dat hij het geld altijd cash van de heren heeft ontvangen.(…)Hierna naar 2e verdieping gelopen. Deze slaapkamer (…) stond een tweepersoonsbed en eenpersoonsbed, verder zagen wij dat in deze slaapkamer veel dameskleding over de radiator hangen.Gevraagd aan dhr. [gedaagde 1] wie deze slaapkamer gebruikt?Dhr. [gedaagde 1] beweerde zelf deze te beslapen en geen derden.Aangegeven dat wij duidelijk dames kleding zien en graag willen weten wie deze slaapkamer nog gebruikt.Dhr. [gedaagde 1] wilde niet echt vertellen wie hier woont.(…)Dhr. [gedaagde 1] smeekte ons diverse keren om een 2e kans te krijgen, hij een eind wil maken aan onrechtmatige verhuur van de woning en iedereen uit de woning gaat zetten.In het verslag van de heer [naam toezichthouder] staat onder meer:
In de tweede kamer worden twee (beslapen) eenpersoonsbedden aangetroffen. (…) Volgens bewoner verblijven daar twee personen ( [naam man 1] en [naam man 2] (?)) van Roemeense nationaliteit. Zij huren de kamer voor € 200 per maand en dit wordt cash betaald, aldus de bewoner. We krijgen niet duidelijk of dit per persoon is of per kamer.(…)Op de zolder treffen we nog een kamer aan en dit zou de kamer zijn van de andere bewoner (dhr. [gedaagde 2] ). (…) Op de radiator hangt vrouwenkleding, vrouwenondergoed en in het nachtkastje liggen kinderluiers. Op de vraag wie er in de kamer woont geeft bewoner aan dat dit zijn kamer is en niet van de andere bewoner ( [gedaagde 2] ). (…) Vervolgens vragen we nogmaals wiens kamer het is en wie er verblijft en wijzen daarbij op de vrouwenkleding. Op de vraag of zijn vrouw hier ook woont reageert bewoner zeer nerveus en geeft hij aan dat zij elders in Nederland woont (…). We krijgen vervolgens niet duidelijk wie er nu werkelijk in de kamer verblijft. (…)Bewoner vroeg toen om een tweede kans en gaf aan dat hij de andere (illegale) bewoners, die hij overigens eerder ontkende, uit de woning zal zetten.

1.8.

In totaal staan in het gehuurde op 18 juli 2018 acht bedden. Bij het bezoek worden tevens twee kinderen in het gehuurde aangetroffen van respectievelijk ongeveer 2 en 17 jaar oud.

Vordering en verweer

2. Rochdale vordert - kort gezegd – dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en anderen die in het gehuurde verblijven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om het gehuurde te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3. Rochdale stelt hiertoe dat het gehuurde door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden, wat een tekortkoming oplevert die van voldoende gewicht is om ontbinding en – vooruitlopend daarop – ontruiming te rechtvaardigen.

4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Volgens hen is er voor de op 18 juli 2018 aangetroffen situatie een afdoende verklaring. Dat de twee Roemeense mannen huur betaalden is nooit gezegd. Op het verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

Beoordeling

5. Alvorens tot de inhoudelijke beoordeling van het onderhavige geschil over te gaan wordt voorop gesteld dat een vordering zoals hier aan de orde - waarbij diep wordt ingegrepen in het woonrecht en de huurbescherming van huurders - slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is, dat de bodemrechter de ontruiming van de woning zal bevelen. Het navolgende behelst een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gedeeltelijk aan derden in gebruik hebben gegeven, al dan niet tegen betaling.

7. Als de verslaglegging door de heren [naam 1] en [naam toezichthouder] juist is, dan is in elk geval sprake van onderverhuur aan twee Roemeense mannen. Daarnaast is in één kamer kleding van een vrouw aangetroffen, wat er in ieder geval op wijst dat tevens een vrouw in het gehuurde gehuisvest was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen hier echter tegenover dat de verslaglegging door de heren [naam 1] en [naam toezichthouder] niet klopt, alsmede dat de vrouwenkleren zich in het gehuurde bevonden omdat de wasmachine van een vriendin niet functioneerde en zij bij hen de was mocht doen.

8. De kantonrechter acht onvoldoende weersproken dat [gedaagde 1] heeft gezegd dat de twee Roemeense mannen maandelijks huur betaalden. Twee rapporteurs hebben in afzonderlijk opgemaakte rapporten ten aanzien van die huur op basis van de verklaring van [gedaagde 1] meerdere elementen genoteerd. Er is een huurprijs genoteerd, de periode waarover die prijs verschuldigd was en – naar aanleiding van een aanvullende vraag – de wijze van betaling van die huur. De kantonrechter acht het onwaarschijnlijk dat op al die onderdelen sprake is geweest van een misverstand en dat [gedaagde 1] , zoals hij ter zitting heeft verklaard, steeds weer heeft gezegd dat hij geen geld ontving. Bovendien blijkt uit de verklaring van [gedaagde 1] ter zitting dat hij de Roemeense mannen tijdens het inschrijven bij het uitzendbureau heeft ontmoet. Dat past niet bij de schriftelijke verklaringen die deze mannen hebben afgelegd, waarin staat dat [gedaagde 1] “a very good friend” is (verklaring de heer [naam 2] ) en dat het verblijf samenhing met “personal problems” (de heer [naam 3] ). Daar komt bij dat de verklaring over de aanwezigheid van vrouwenkleren evenmin waarschijnlijk voorkomt, in het licht van de verder beschikbare informatie. Naast vrouwenkleren zijn er immers ook babyluiers aangetroffen in de zolderkamer. Die luiers lagen in het nachtkastje. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de luiers in de woning terecht gekomen omdat [gedaagde 1] even paste op het kindje van zijn ex-partner. Dat zou kunnen verklaren waarom er luiers in de woning waren, maar niet waarom die luiers in het nachtkastje op de zolderkamer werden aangetroffen. Dat laatste wijst immers op een langer durend verblijf.

9. Ook overigens past de staat waarin de woning werd aangetroffen meer bij gedeeltelijke ingebruikgeving aan derden dan bij gebruik enkel door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In totaal waren er acht slaapplaatsen in huis, verdeeld over vier slaapkamers. Al die kamers waren in gebruik, zo blijkt uit de rapportages en de bijbehorende foto’s. Zelfs als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder één kamer in gebruik hadden terwijl daarnaast de twee Roemeense mannen één kamer in gebruik hadden, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren, blijft in elk geval zonder verklaring wie de vierde kamer gebruikte.

10. De kantonrechter acht dan ook aannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde tegen betaling aan derden in gebruik hebben gegeven. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is die tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen, met name nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder medeweten van Rochdale huur hebben ontvangen, terwijl de huurovereenkomst een regeling bevat op basis waarvan nog een derde en (volgens de toelichting van Rochdale ter zitting) vierde persoon tot de overeenkomst hadden kunnen toetreden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben er kennelijk bewust voor gekozen hun handelen buiten het zicht van Rochdale te houden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nog wel aangevoerd dat in geval van wanprestatie ontbinding niet gerechtvaardigd is, maar aan dat standpunt zijn geen concrete omstandigheden ten grondslag gelegd.

11. Daarmee is boven redelijke twijfel verheven dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal toewijzen, zodat de vordering tot ontruiming in kort geding voor toewijzing in aanmerking komt.

12. Het spoedeisend belang is niet door tijdsverloop komen te vervallen. Rochdale heeft de dag nadat de rapporteurs het gehuurde hebben bezocht al een brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestuurd met het verzoek uiterlijk 3 augustus 2018 vrijwillig op te zeggen. Toen dat niet gebeurde is bij brief van 3 september 2018 een laatste gelegenheid geboden op te zeggen. Vervolgens heeft de gemachtigde zich voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemeld en is na correspondentie over en weer uiteindelijk in december 2018 de dagvaarding uitgebracht. De zaak heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet nodeloos stil gelegen.

13. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur niet vrijwillig hebben opgezegd levert immers geen wettelijke verplichting tot schadevergoeding op. Dat is wel vereist om toe te komen aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

14. Een dwangsom zal niet worden opgelegd, nu de wet de mogelijkheid van reële executie geeft.

15. De vorderingen jegens hen die naast [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het gehuurde verblijven komen niet onrechtmatig of ongegrond voor en zullen eveneens worden toegewezen.

16. Gedaagden worden hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld nu zij grotendeels in het ongelijk worden gesteld.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hen die verblijven in het gehuurde om het gehuurde met wie en wat zich daarin vanwege hen bevindt te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in artikel 555 e.v. juncto artikel 444 Rv;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hen die verblijven in het gehuurde hoofdelijk, wat betekent dat voor zover de één betaalt, de ander niet meer hoeft te betalen, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
exploot € 99,58
salaris € 480,00
griffierecht € 486,00
-----------------
totaal € 1.065,58
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hen die verblijven in het gehuurde hoofdelijk, wat betekent dat voor zover de één betaalt, de ander niet meer hoeft te betalen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.