ECLI:NL:RBAMS:2019:541

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7143995 CV EXPL 18-17987

vonnis van: 28 januari 2019

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres, nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 17 mei 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling comparitie.

De comparitie is gehouden op 14 november 2018. [eiseres] is verschenen met haar gemachtigde en mr. V.C. Hartkamp. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres] is sinds 10 december 2014 eigenaar van het appartement aan de [adres 1] te [woonplaats] , dat ze van haar vader kocht. [gedaagde] huurt dit appartement (verder: het gehuurde) sinds 1978 van de rechtsvoorgangers van [eiseres] en sinds december 2014 dus van [eiseres] . Er bestaat geen schriftelijke huurovereenkomst.

1.2.

Het gehuurde is ongeveer 90 m2. De huurprijs ligt onder de liberalisatiegrens.

1.3.

Meerdere ondernemingen, alle op naam van [naam] , hebben in het register van de Kamer van Koophandel ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde. [naam] is de echtgenoot van [gedaagde] . Zij wonen thans gescheiden. [naam] is sinds september 2015 uitgeschreven van het gehuurde en heeft daarna ingeschreven gestaan op een adres aan de [plaats] in Frankrijk.

1.4.

[gedaagde] is nadat zij lang heeft gewerkt als stewardess, inkomsten gaan verdienen met het verkopen van door haar gemaakte schilderijen. Op een uitdraai van haar website van november 2017 is te lezen:
] currently lives and works at the French Riviera. Het opgegeven telefoonnummer is een 06-nummer. Op de website LinkedIn is [gedaagde] volgens haar gegevens woonachtig in Tanzania.

1.5.

De vader van [eiseres] , [naam vader] , is eigenaar van de appartementen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Hij woont sinds 2015 met zijn vrouw op Curaçao en als hij in Nederland is, verblijft hij in het appartement op nummer [nummer] .

1.6.

[eiseres] huurde vanaf 2010 van haar vader het appartement op nummer [nummer] en woonde daar met haar echtgenoot. Na de (feitelijke) scheiding van haar echtgenoot is [eiseres] daar blijven wonen. [eiseres] heeft de huurovereenkomst in november 2017 opgezegd en sindsdien is het appartement aan een derde verhuurd. [eiseres] verblijft in het appartement op nummer [nummer] als haar ouders daar niet zijn.

1.7.

Bij brief van 5 februari 2008 heeft (de beheerder namens) de toenmalige verhuurder de huurovereenkomst opgezegd omdat zij niet in het gehuurde zou wonen. [gedaagde] heeft hiertegen geprotesteerd, waarna de beheerder bij brief van 20 februari 2008 excuses heeft aangeboden voor de gemaakte misser, gebaseerd op te weinig en onjuiste informatie. [gedaagde] kon de brief van
5 februari 2008 als niet geschreven beschouwen.

1.8.

[eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van haar gemachtigde van 17 november 2017 voorgesteld de huurovereenkomst te beëindigen per 1 januari 2018, omdat zij tekort zou schieten in haar verplichtingen als huurder en omdat [eiseres] de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. [eiseres] was bereid een bedrag van € 5.000,00 te betalen. In de brief is verder opgenomen:
Cliënte was verwikkeld in een problematische relatie en heeft om die reden toentertijd tijdig dit appartement gekocht. Momenteel is zij bezig met de afwikkeling van de echtscheiding.

1.9.

[gedaagde] is niet akkoord gegaan met een beëindiging van de huurovereenkomst.

1.10.

Bij (aangetekende) brief van 28 december 2017 heeft (de gemachtigde van [eiseres] ) de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2018. Ook daarmee heeft [gedaagde] niet ingestemd.

Het geschil

2. [eiseres] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair de huurovereenkomst tussen partijen met onmiddellijke ingang te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te bewerkstelligen;

- subsidiair het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met veroordeling van [gedaagde] om bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde te ontruimen, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming op kosten van [gedaagde] zelf te bewerkstelligen;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.

3. [eiseres] stelt hiertoe dat gebleken is dat [gedaagde] niet in het gehuurde verblijft en dat sprake is van strijd met de woonbestemming en oneigenlijk gebruik van de woning. [gedaagde] gedraagt zich dan ook niet als goed huurder. Daarbij komt dat [eiseres] thans in een echtscheidingsprocedure is verwikkeld met haar echtgenoot en zij daarom een beroep doet op dringend eigen gebruik van het gehuurde. Op dit moment woont zij in de woning van haar vader en zijn vrouw, maar als zij in Nederland zijn, verblijft [eiseres] noodgedwongen bij haar broer of zusje.

4. [gedaagde] voert tegen de vordering – kort gezegd – aan dat zij door haar werk als stewardess altijd veel afwezig was. Na haar pensioen is [gedaagde] veel blijven reizen en doet zij inmiddels vrijwilligerswerk in Afrika. Verder verbleef zij tot 2012 ook af en aan in Frankrijk, in het vakantiehuis van de familie van [naam] . [gedaagde] schat dat ze thans ongeveer 60% van de tijd in Nederland verblijft. Dat zij op websites Frankrijk en Tanzania als woonplaats heeft vermeld was meer ter promotie dan dat ze daar daadwerkelijk woonde. Met betrekking tot het waterverbruik tekent [gedaagde] aan dat haar watermeter enige tijd geleden is vervangen omdat deze kapot was. Kortom, [gedaagde] bestrijdt dat zij niet of nauwelijks in het gehuurde woont. Ten slotte voert [gedaagde] met betrekking tot het gebruik van de woning aan dat nooit ondernemingsactiviteiten zijn ontplooid vanuit de woning. Het inschrijven was slechts van administratieve aard.

5. De overige stellingen van partijen komen hierna, voor zover relevant, nader aan de orde.

Beoordeling

6. Vooropstaat dat geen schriftelijke huurovereenkomst is opgemaakt en evenmin is gesteld of gebleken dat partijen op andere wijze zijn overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk moet bewonen. Een dergelijke (expliciete) verplichting bestaat dus niet voor [gedaagde] . Voor haar geldt uiteraard wel de wettelijke plicht ex artikel 7:213 en 7:214 BW het gehuurde als goed huurder en conform de bestemming te gebruiken.

7. [eiseres] stelt dat [gedaagde] zich aan beide verplichtingen niet houdt. Ze woont niet in het gehuurde, wat volgt uit het feit dat op verschillende websites is vermeld dat [gedaagde] in Frankrijk dan wel Tanzania woont, de beheerder haar nog nooit in de woning heeft aangetroffen en de stand van de watermeter laat zien dat in de periode van 18 december 2015 tot juni 2016 geen of nauwelijks water is verbruikt. Voorts gebruikt [gedaagde] het gehuurde niet conform de bestemming, nu op het adres van het gehuurde verschillende ondernemingen waren of nog steeds zijn ingeschreven, aldus steeds [eiseres] .

8. Deze omstandigheden zijn echter onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] het gehuurde niet conform de bestemming dan wel niet als goed huurder gebruikt. Het feit dat op het adres van het gehuurde ondernemingen in de Kamer van Koophandel zijn geregistreerd betekent immers nog niet dat er ook daadwerkelijk bedrijfsmatige activiteiten worden geëxploiteerd en de woonbestemming is verlaten, hetgeen [gedaagde] ontkent. Daarover heeft [eiseres] niets concreets gesteld. Verder is de omstandigheid dat [eiseres] voor kortere of langere periodes in het buitenland heeft verbleven dan wel verblijft, waarbij [gedaagde] overigens weerspreekt dat zij thans meer dan 40% van de tijd afwezig is, onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] het gehuurde niet als goed huurder (heeft) gebruikt. Er rust immers op haar geen verplichting het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Dat neemt niet weg dat zij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (zie HR 22 juni 1984,
NJ1984/766). Dat [gedaagde] daartoe niet in staat is of is geweest, is evenmin voldoende concreet gesteld.

9. Verder kan het zo zijn dat onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren (zie ECLI:NL:GHAMS:2015:3717). [eiseres] heeft echter geen concrete omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat van een zodanige schending sprake is. Bovendien heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist dat zij het gehuurde niet of nauwelijks zou bewonen en is het enkele feit dat de beheerder [gedaagde] ‘bij diverse bezoeken’ niet heeft aangetroffen niet voldoende om daartoe te concluderen. Wanneer die bezoeken waren, door wie deze zijn afgelegd en of geprobeerd is naar aanleiding van die bezoeken contact met [gedaagde] te krijgen, is niet nader toegelicht. Ook wanneer vast zou komen staan dat (zeer) weinig water is verbruikt in de periode van 18 december 2015 tot juni 2016, hetgeen [gedaagde] betwist, is dat – ook wanneer de andere omstandigheden in ogenschouw worden genomen – niet voldoende voor de conclusie dat [gedaagde] het gehuurde niet of nauwelijks gebruikt. Het zou dan immers gaan om één specifieke periode van een aantal maanden, terwijl de huurovereenkomst al ruim 40 jaar duurt.

10. De vordering, gebaseerd op tekortschieten door [gedaagde] als huurder, wordt dan ook afgewezen.

10. Vervolgens is de vraag of [eiseres] , zoals zij stelt, het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam eigen gebruik. Het is gelet op artikel 7:274 lid 1 sub c BW aan [eiseres] om aannemelijk te maken dat zij het gehuurde zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten, terwijl tevens moet blijken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen.

12. Uit de door [eiseres] gestelde omstandigheden is in voldoende mate naar voren gekomen dat bij haar de wens bestaat om over het gehuurde te beschikken. Die wens is echter niet voldoende, het gaat erom dat zij aannemelijk maakt dat er een dringende noodzaak bestaat om het gehuurde te gebruiken.

12. [eiseres] is na haar (feitelijke) scheiding van haar echtgenoot in het appartement op nummer [nummer] blijven wonen en kon dat ook blijven doen. De eigenlijke reden om (thans) over het gehuurde te willen beschikken, komt dan ook niet zozeer voort uit de beoogde echtscheiding maar – zo bleek ter zitting – is het gevolg van de wens van [eiseres] om kosten te besparen die gepaard gingen met de huur van het appartement op nummer [nummer] . [eiseres] heeft gesteld dat zij vanwege de hoge huurprijs van € 1.100,00 per maand ervoor heeft gekozen om de huurovereenkomst betreffende dat appartement op te zeggen, overigens drie jaar nadat zij het gehuurde in eigendom verwierf, en in het appartement op nummer [nummer] te willen trekken. [eiseres] heeft daarbij geen inzicht verschaft in haar inkomsten en uitgaven en die van haar nieuwe partner, zodat niet is vast te stellen of er een financiële noodzaak bestond of bestaat voor deze keuze van [eiseres] , als gevolg waarvan zij thans aanspraak maakt op het gehuurde. Daarbij wordt opgemerkt dat het moeilijk is te rijmen dat [eiseres] haar vader wel € 1.100,00 per maand aan huur verschuldigd was in de jaren dat zij huurde, terwijl haar vader voor de aankoop van het gehuurde in 2014 [eiseres] een lening heeft verstrekt (van rond € 121.000,00) en haar de rente jaarlijks schenkt, zodat zij geen hypotheek op het door haar gekochte appartement hoefde te vestigen en verder geen kosten heeft aan het appartement.

14. Verder heeft [eiseres] ter zitting (summier) toegelicht dat een andere reden dat zij in het appartement op nummer [nummer] wil wonen, is gelegen in het feit dat dat appartement zonder vergunning kan worden uitgebouwd in tegenstelling tot nummer [nummer] . [eiseres] heeft, zo stelt zij, een woonruimte nodig die groter is dan 90m2, nu zij een nieuwe (Franse) partner heeft met wie zij wil gaan samenwonen en die drie kinderen heeft, die net als hijzelf in Frankrijk wonen maar in het weekend bij hem logeren.

14. Hoewel het voorstelbaar is dat [eiseres] in verband met haar relatie over meer woonruimte wil beschikken, is niet aannemelijk geworden dat zij het gehuurde om die reden zo dringend nodig heeft dat van haar, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt verlengd. Zij heeft onvoldoende toegelicht dat de situatie, wanneer de kinderen bij hen verblijven, zodanig nijpend is dat die niet langer kan worden voortgezet. Hoewel de omstandigheid dat de verhuurder de dringende situatie zelf in de hand heeft gewerkt (het opzeggen van de huurovereenkomst door [eiseres] ) niet meteen betekent dat de vordering moet worden afgewezen, wordt het wel in de belangenafweging meegewogen. [eiseres] heeft de keuze gemaakt haar huurovereenkomst op te zeggen, zonder dat zij daartoe genoopt was. Daartegenover staat dat [gedaagde] al 40 jaar (zij het met periodes van afwezigheid) in het gehuurde verblijft, daaraan gehecht is geraakt en (veel) in het gehuurde heeft geïnvesteerd. Dat zijn omstandigheden die zwaar wegen in de belangenafweging.

14. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat [eiseres] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

14. Tot slot wordt nog overwogen dat bovendien de vraag is of [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. De door [eiseres] voorgestelde woningen hebben alle een huurprijs van ongeveer € 1.400,00 per maand. [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] een dergelijke huurprijs niet kan voldoen met haar inkomen. Dit kan echter in het midden blijven gezien het voorgaande.

14. Ook de subsidiaire vordering wordt afgewezen.

14. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter