ECLI:NL:GHAMS:2015:3717 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-bewoning sociale ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.163.490/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: CV 14-14335

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 september 2015

inzake

de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E. Bruijn te Amsterdam.

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 20 januari 2015 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 november 2014, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Eigen Haard heeft bij memorie drie grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, (het hof begrijpt:) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen het gehuurde (met al de haren) te ontruimen, te verlaten en ter beschikking te stellen van Eigen Haard, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties (met nakosten) alsmede veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van het door Eigen Haard aan [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 300,= aan proceskosten van de eerste aanleg (met wettelijke rente).

[geïntimeerde] heeft bij memorie de grieven van Eigen Haard bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep, met nakosten.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘Feiten’ een aantal feiten vermeld en tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerde] huurt sinds 1986 van Eigen Haard woonruimte gelegen te [plaats] aan het adres [adres] . Voor zover bekend bestaat er geen schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. Het gaat hierbij om een zogenoemde sociale huurwoning.

(ii) Op 25 januari 2012 heeft de politie in aanwezigheid van een opzichter van Eigen Haard en een loodgieter de deur van het gehuurde geopend omdat er een gaslucht hing in het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Vastgesteld was dat deze gaslucht afkomstig was uit de woonruimte van [geïntimeerde] . Contact met [geïntimeerde] was echter niet mogelijk gebleken. In de woonruimte bleek sprake te zijn van een gaslekkage veroorzaakt door een lek in de gasslang van het fornuis.

(iii) Op 31 januari 2012 heeft Eigen Haard met [geïntimeerde] en [A] – met wie [geïntimeerde] in het verleden gehuwd is geweest, maar van wie zij al sinds 1973 is gescheiden – een gesprek gehad op het kantoor van Eigen Haard. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid laten weten dat zij herstellende was van een operatie en daarom tijdelijk bij haar zoon – die een gelijkvloerse woning bewoonde – verbleef, en dat zij haar woonruimte te [plaats] tijdelijk niet bewoonde omdat zij na de operatie geen trappen mocht lopen. Daarna heeft Eigen Haard het dossier gesloten.

(iv) Omdat Eigen Haard informatie had ontvangen dat [geïntimeerde] zou samenwonen met [A] in diens woning te Tilburg, heeft zij [geïntimeerde] uitgenodigd voor een gesprek op 12 februari 2014, alwaar [geïntimeerde] veel te laat is verschenen. Dat gesprek is niet doorgegaan en verplaatst naar 19 februari 2014. Vervolgens heeft Eigen Haard een rapport ontvangen van een sociaal rechercheur van de Dienst Werk en Inkomen gemeente Amsterdam (verder: het DWI-rapport), waaruit volgens haar blijkt dat [geïntimeerde] niet woonachtig is in de woonruimte te [plaats] . Daarna hebben partijen het reeds geplande gesprek van 19 februari 2014 met elkaar gehad. Eigen Haard heeft [geïntimeerde] bij die gelegenheid een aantal vragen gesteld op basis van dit rapport, omdat zij vermoedde dat [geïntimeerde] niet in de woonruimte woonachtig was, waarop [geïntimeerde] heeft volgehouden wel in die woonruimte te verblijven.

( v) Eigen Haard heeft [geïntimeerde] bij brief van 28 maart 2014 opgedragen de huur van de woonruimte te beëindigen. [geïntimeerde] is daarop niet ingegaan.

3.2.

Eigen Haard heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [geïntimeerde] sinds geruime tijd niet meer haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en ook niet de intentie heeft laten blijken om daadwerkelijk terug te keren in de woonruimte, dat [geïntimeerde] , door de woonruimte niet te bewonen en dus feitelijk onbenut te laten, zich niet gedraagt als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro, dat bij vaststelling van de verplichtingen voortvloeiend uit artikel 7:213 BW Pro uitgangspunt is dat de huurder in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woonruimte te blijven dragen en ervoor dient te zorgen dat de woonruimte door het gebruik niet verloedert of anderszins in waarde vermindert, aan welke verplichting [geïntimeerde] niet of in onvoldoende mate voldoet, en dat daarnaast als uitgangspunt heeft te gelden dat Eigen Haard – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet Pro – verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen, met welk belang van Eigen Haard [geïntimeerde] onvoldoende rekening heeft gehouden. Beide tekortkomingen geven Eigen Haard ieder voor zich en zeker in samenhang het recht ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen, aldus Eigen Haard. [geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep overwogen dat Eigen Haard bij gebreke van een schriftelijke huurovereenkomst terecht stelt dat uit de door haar aangehaalde rechtspraak volgt dat het zwaartepunt van de verplichting om de woning zelf feitelijk in gebruik te hebben en te houden daarin ligt dat de huurder de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woonruimte zelf moet kunnen dragen en dat deze niet moet verloederen of anderszins in waarde moet verminderen, maar dat uit de overgelegde rapportage van de sociaal rechercheur niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] de woonruimte op zodanige wijze in gebruik heeft dat zij die verantwoordelijkheid niet kan dragen. Aannemelijk is, aldus de kantonrechter, dat [geïntimeerde] regelmatig in Tilburg verblijft bij haar ex-echtgenoot, wat haar volledig vrijstaat, maar toch ook geregeld in de onderhavige woonruimte verblijft en bovendien de verantwoordelijkheid voor de woonruimte juist wel neemt door sinds het incident met de gasslang het gas af te sluiten als zij de woning verlaat om weer enige tijd in Tilburg te verblijven. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vordering van Eigen Haard afgewezen en Eigen Haard veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

De grieven strekken ertoe het vonnis van de kantonrechter geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen.

3.5.

Bij de beoordeling van het onderhavige geschil in hoger beroep gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde] sinds geruime tijd (gelet op de bevindingen van de sociaal rechercheur in elk geval sinds 16 maart 2011) het gehuurde slechts incidenteel gebruikt en ook niet heeft laten blijken van plan te zijn om daadwerkelijk terug te keren in de woonruimte om daar te wonen, en dat zij deze woonruimte (enkel) heeft aangehouden om bijvoorbeeld medische behandeling in ziekenhuizen te [plaats] en Amsterdam – en niet in de omgeving van Tilburg – te kunnen ondergaan en slechts zeer incidenteel in de woonruimte overnacht. Het hof baseert dit uitgangspunt op de uitvoerig onderbouwde stellingen van Eigen Haard te dezer zake, die worden ondersteund door de inhoud van het DWI-rapport, dat (op p. 7/8, 5.1 tot en met 5.5) de bevindingen van een aantal ex-buren weergeeft en in de samenvatting (p. 11) daaromtrent vermeldt dat volgens die directe (ex-)buren [geïntimeerde] en [A] slechts een enkele keer per maand in de woonruimte te [plaats] verbleven, terwijl uit verklaringen van buren, supermarktpersoneel en marktkooplui uit de omgeving van de woning van [A] in Tilburg kan worden afgeleid dat zij daar woonachtig zijn. Deze stellingen en dit rapport zijn niet althans onvoldoende betwist door [geïntimeerde] , die daartegenover slechts heeft gesteld dat zij “gemiddeld genomen het merendeel van de week in [plaats] op haar woonadres [adres] te vinden” is en dat zij “wekelijks een aantal dagen in de onderhavige woning in [plaats] [is] te vinden waarbij zij dan ook vaak in de onderhavige woning overnacht.” In het licht van de uitvoerig onderbouwde stellingen van Eigen Haard passeert het hof dit verweer van [geïntimeerde] dan ook als onvoldoende gemotiveerd, zodat aan enigerlei bewijslevering niet wordt toegekomen.

3.6.

Bij beantwoording van de hoofdvraag, te weten of [geïntimeerde] zich niet gedraagt als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro, moet worden vooropgesteld dat er geen expliciete contractuele verplichting voor [geïntimeerde] bestaat om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen. Vast staat tussen partijen dat een schriftelijke versie van de huurovereenkomst niet (meer) bestaat. Eigen Haard heeft evenwel gesteld dat onder omstandigheden het onbewoond laten van de gehuurde woonruimte toch schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren.

3.7.

Voor zover Eigen Haard met haar tweede grief (enkel) heeft betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] regelmatig in de woonruimte verblijft, verwerpt het hof dit betoog als irrelevant, reeds omdat voor [geïntimeerde] – zoals hiervoor (onder 3.6) overwogen – geen expliciete verplichting bestond het gehuurde daadwerkelijk te bewonen. Voor zover deze grief (ruimer) aldus moet worden begrepen dat deze (mede) aan de orde beoogt te stellen – kennelijk gebaseerd op HR 22 juni 1984, NJ 1984/766 – dat bij vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurder in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (zie ook dagvaarding in eerste aanleg onder 24) en dat [geïntimeerde] daarin is tekortgeschoten, kan het hof Eigen Haard evenmin in dit betoog volgen. In het vonnis waarvan beroep is immers overwogen dat Eigen Haard niets heeft gesteld waaruit blijkt dat [geïntimeerde] – voor wie, als overwogen, geen expliciete verplichting gold om de woonruimte te bewonen – de woonruimte niet op zodanige wijze in gebruik heeft dat zij daarvoor de verantwoordelijkheid niet kan dragen.

3.8.

Aan de orde is de vraag of bij vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap niet alleen geldt dat de huurder in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (vgl. HR 22 juni 1984, NJ 1984/766) maar ook – daarnaast of zelfstandig – dat onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend, waarbij het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is. In het onderhavige geval gaat het om een sociale huurwoning, waarin [geïntimeerde] in elk geval vanaf 16 maart 2011 slechts incidenteel verblijft, die zij in het bijzonder aanhoudt om bijvoorbeeld medische behandeling in ziekenhuizen te [plaats] en Amsterdam – en niet ter plaatse waar zij thans woont – te kunnen ondergaan en waarin zij slechts zeer incidenteel overnacht. Daartegenover staat het belang van Eigen Haard die – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet Pro – verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het nauwelijks voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte – waarvoor, naar Eigen Haard onweersproken heeft gesteld, een wachttijd geldt van acht tot tien jaar – sinds in elk geval 16 maart 2011 op gespannen voet staat. Daarbij komt dat [geïntimeerde] , toen zij de woonruimte in 1986 – op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt – kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde] onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van Eigen Haard en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW Pro gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Eigen Haard te gedragen. Dit is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de tussen haar en Eigen Haard bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte gerechtvaardigd zijn. De conclusie is dat
grief 1en
grief 2doel treffen.

3.9.

De laatste grief is afhankelijk van het welslagen van de overige grieven, zodat kan worden geconcludeerd, nu de eerste twee grieven slagen, dat ook
grief 3terecht is voorgesteld.

3.10.

[geïntimeerde] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan waartoe hiervoor is gekomen, moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.11.

De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van Eigen Haard tot ontbinding van de huurovereenkomst zal alsnog worden toegewezen. De vordering tot ontruiming is toewijsbaar in voege als hierna bepaald. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties, met nakosten. [geïntimeerde] zal tevens worden veroordeeld tot terugbetaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 300,= dat Eigen Haard – naar zij onweersproken heeft gesteld – aan [geïntimeerde] heeft betaald ter zake van proceskosten van de procedure in eerste aanleg (met wettelijke rente).

4.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, en, opnieuw recht doende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres] ,

veroordeelt [geïntimeerde] deze woonruimte binnen een maand na heden met allen die zich van harentwege daarin mochten bevinden te ontruimen, te verlaten en – onder afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort – in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, en

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Eigen Haard gevallen, op € 208,80 aan verschotten en € 300,= aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 300,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling van dit bedrag door Eigen Haard aan [geïntimeerde] tot aan de dag van terugbetaling ervan door [geïntimeerde] aan Eigen Haard;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Eigen Haard gevallen, op € 805,19 aan verschotten, op € 894,= aan salaris advocaat en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,= aan nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen een maand is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en C. Uriot, en is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015 door de rolraadsheer.