Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/669982 / KG ZA 19-803 AB/MAH
Vonnis in kort geding van 29 augustus 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 5 augustus 2019,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.R. Changoer te Amsterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
gedaagde ,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
5.
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK, OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN HET [adres],
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK, OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN HET [adres],
gedaagden,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna Ymere en gedaagde 1 zal [gedaagde sub 1] worden genoemd.
1.De procedure
Ymere heeft op de zitting van 15 augustus 2019 gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat de vordering tegen [gedaagde sub 3] (gedaagde 3) ter zitting is ingetrokken, omdat zij de woning definitief heeft verlaten. Gedaagden 2, 4 en 5 zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend, nadat was geconstateerd dat aan de wettelijke formaliteiten en termijnen is voldaan. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Ymere heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Op de zitting waren aanwezig:
- aan de zijde van Ymere: [naam consulent] (consulent woonfraude) met mr. Brunklaus;
- [gedaagde sub 1] met mr. Changoer.
[gedaagde sub 3] is ter zitting als informant gehoord.
- aan de zijde van Ymere: [naam consulent] (consulent woonfraude) met mr. Brunklaus;
- [gedaagde sub 1] met mr. Changoer.
[gedaagde sub 3] is ter zitting als informant gehoord.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 19 augustus 2013 huurt [gedaagde sub 1] van Ymere een sociale huurwoning aan het [adres] , bestaande uit een woonkamer en drie slaapkamers. Het woonoppervlak is 59 m2 en de maandelijkse huurprijs € 611,17 netto (€ 619,18 bruto). Van de huurovereenkomst maken deel uit de algemene huurvoorwaarden woningen (AHW) van Ymere.
2.2.
Op grond van artikel 6.2 AHW moet de woning worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft en is de huurder verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij op grond van artikel 6.4 AHW verplicht dit aan Ymere mee te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst. Op grond van artikel 6.11 AHW is het niet toegestaan de woning onder te verhuren of in gebruik te geven zonder toestemming van Ymere.
2.3.
Naar aanleiding van een anonieme melding in juni 2016, dat [gedaagde sub 1] de woning niet bewoonde maar dat er wel verschillende andere personen op de woning werden gezien, heeft Ymere na nader onderzoek in kort geding ontruiming gevorderd. Bij vonnis van 1 november 2016 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de ontruimingsvordering afgewezen, omdat - samengevat - niet voldoende aannemelijk was geworden dat [gedaagde sub 1] , die in Engeland verbleef, betrokken was bij de onderverhuur van de woning door haar broer (gedaagde 2, [gedaagde sub 2] ) en omdat deze broer anoniem was gedagvaard, terwijl hij wel op de woning stond ingeschreven.
2.4.
Bij brief van 1 december 2016 heeft Ymere aan [gedaagde sub 1] geschreven dat zij al enkele weken contact zoekt, omdat er werkzaamheden aan de woning moeten worden verricht, maar dat [gedaagde sub 1] op geen enkele oproep reageert. [gedaagde sub 1] krijgt nog één kans om te reageren. Ymere heeft verder aan [gedaagde sub 1] geschreven: “Op 18 oktober is er een zitting geweest omdat Ymere vindt dat u niet op de woning verblijft. Omdat wij opnieuw geconstateerd hebben dat u niet op de woning verblijft, zullen wij deze brief toevoegen aan ons dossier”.
2.5.
Een medewerker van Ymere heeft op 7 december 2016 tweemaal een huisbezoek gebracht waarbij [gedaagde sub 1] niet is aangetroffen, wel haar broer.
2.6.
Bij vonnis van 25 juni 2018 heeft de kantonrechter van deze rechtbank een vordering van Ymere op [gedaagde sub 1] wegens een huurachterstand van ruim € 3.000,- toegewezen. Namens [gedaagde sub 1] waren op de zitting haar moeder en haar zus aanwezig.
2.7.
Op 21 mei 2019 hebben medewerkers van Ymere een bezoek gebracht aan de woning, maar niemand thuis aangetroffen. Zij hebben gesproken met een onderbuurman. In een door [naam consulent] opgemaakt verslag staat daarover:
“(…) Op 21 mei 2019 brengen wij het zoveelste huisbezoek en er was niemand thuis. Buurman van nummer 41-hs geeft aan dat er vanaf het moment dat hij er woont (ongeveer jaar) een donkere vrouw alleen woont. Zij raakte zwanger en is een paar maanden geleden bevallen. Op dit moment verblijft zij ( waarschijnlijk) in [plaats] , bij haar vriend/vader van de kinderen. Er past nu een familielid ( jong nichtje ) af en toe op de woning. Meneer gaf aan dat hij van beide dames de naam niet weet. Over de dame die vertrokken is gaf hij aan dat het een zwaardere, donkere vrouw is en dat het een erg vriendelijke vrouw is. Hij heeft haar nu al een maand of 2 niet gezien. Op de trap lag ook veel post. Wij gaan onze hoofdhuurder uitnodigen voor een gesprek op kantoor. Dit doen we telefonisch.”
2.8.
Daarop heeft Ymere [gedaagde sub 1] uitgenodigd voor een gesprek, dat op 2 juli 2019 heeft plaatsgevonden met [naam consulent] . [gedaagde sub 1] is verschenen met haar zus [gedaagde sub 4] (gedaagde 4). In het door [naam consulent] opgemaakte verslag staat onder meer het volgende:
“
Gesprek op kantoor
Gesprek op kantoor
Na de eerste afspraak verplaatst te hebben spreken we nu af op 2 juli 2019. Mevrouw [gedaagde sub 1] is op gesprek geweest samen met haar zus [gedaagde sub 4] . [gedaagde sub 4] geeft aan dat zij altijd de huur betaalt omdat ze dat leuk vindt. Vervolgens zou [gedaagde sub 1] de huur aan haar zus over maken. Ik vraag aan [gedaagde sub 1] of zij onlangs een baby heeft gekregen. Zij geeft aan dat dat 2 jaar geleden is geweest maar dat dat kind voornamelijk bij de vader in [woonplaats] in de buurt van Martinique woont. Je zag aan het paspoort van [gedaagde sub 1] dat zij daar redelijk vaak is geweest. Op mijn vraag wie dan de vrouw en het kind waren geeft ze aan dat dat een vriendin + kind was die tijdelijk bij hen gelogeerde maar inmiddels is vertrokken. Nadat ik vroeg waarom er zoveel personen op het adres ingeschreven staan gaf ze aan dat ze de
overige personen zou uitschrijven. Volgens het zusje heeft zij tot maart met [gedaagde sub 3] en de baby en haar zus heeft samengewoond. Ook is zij vaak bij haar moeder. [gedaagde sub 1] vertelde dat haar oudste dochter nog steeds in Engeland op school zit maar dat ze in september weer naar Nederland komt.
Alle personen die ingeschreven staan en daar niet wonen worden nu uitgeschreven en wij hebben aangegeven dat wij de woning blijven controleren. Het zusje vroeg wel of zij ook op het contract mocht. Dat heb ik per direct afgewezen.”
2.9.
Op 8 juli 2019 heeft [gedaagde sub 3] Ymere gebeld en een verklaring afgelegd aan [naam consulent] . Op verzoek van Ymere heeft zij deze mondelinge verklaring bevestigd in een e-mail, met bijlagen, van 9 juli 2018, waarin kort gezegd het volgende staat. [gedaagde sub 3] heeft sinds december 2016 de woning alleen – en sinds december 2018 met haar baby - bewoond, zij heeft de huur steeds betaald aan [gedaagde sub 4] , de zus van [gedaagde sub 1] . Alleen [gedaagde sub 3] had de sleutel, zij had in het begin de sloten veranderd. [gedaagde sub 3] gebruikte de drie slaapkamers als studeerkamer, slaapkamer en studeerkamer (later babykamer). Af en toe kwam de moeder of de zus ( [gedaagde sub 4] ) van [gedaagde sub 1] de post ophalen. [gedaagde sub 1] woonde in het buitenland. Vóór [gedaagde sub 3] werd de woning ook bewoond door onderhuurders, had zij van [gedaagde sub 1] begrepen. [gedaagde sub 3] heeft op last van [gedaagde sub 1] de woning op 5 juli 2019 moeten verlaten omdat [gedaagde sub 1] de woning die dag leeg aan Ymere zou moeten opleveren na opzegging van de huur. Nadat [gedaagde sub 3] van Ymere hoorde dat dit niet waar was, omdat Ymere geen ontruiming had gevraagd, heeft [gedaagde sub 3] de sleutels na haar verhuizing aan Ymere gegeven.
2.10.
Op 15 juli 2019 heeft Ymere aan [gedaagde sub 1] verzocht de huurovereenkomst per 16 augustus 2019 op te zeggen omdat zij anderen in de woning liet wonen in strijd met de huurovereenkomst.
2.11.
Daarop heeft een advocaat, mr. V. Oranje, op 18 juli 2019 namens [gedaagde sub 1] aan de advocaat van Ymere laten weten dat de informatie van [gedaagde sub 3] niet klopt en verzocht om nog even te wachten met een procedure in afwachting van door hem te verzamelen bewijsstukken van die stelling.
2.12.
Zaterdag 20 juli 2019 heeft [naam consulent] van [gedaagde sub 3] vernomen dat zij werd bedreigd door [gedaagde sub 1] , die aan [gedaagde sub 3] per Whatsapp (blijkens het vermelde landnummer) vanuit Engeland die dag onder meer het volgende schreef:
- 6:53 uur: “(..) Kind of geen kind ik moet jouw niet tegenkomen want ik maak je af. Geen bedreiging is een feit. Een kogel kost maar 5 euro. Afz [gedaagde sub 1]
- 6:54 uur: “Je kan naar politie stappen ik heb schijt ik grap niet”
- 6:55 uur: “” Jouw vinden is geen probleem boor mij ik weet waar je zit, ik weet je familie te vinden”.
2.13.
Diezelfde dag heeft de advocaat van Ymere aan de advocaat van [gedaagde sub 1] verzocht om haar in verband met de bedreiging tot de orde te roepen en om uiterlijk maandag te berichten of zij de huur opzegt. Op maandag 22 juli 2019 heeft mr. Changoer bericht dat hij de zaak van mr. Oranje heeft overgenomen, waarna de advocaat van Ymere heeft gevraagd om uiterlijk 23 juli 2019 te berichten of [gedaagde sub 1] de huur opzegt tegen 16 augustus 2019. [gedaagde sub 1] heeft niet opgezegd.
2.14.
In de gemeentelijke basisadministratie stonden op 9 juli 2019 gedaagden 1 tot en met 4 ingeschreven op het adres van de woning, [gedaagde sub 1] sinds 19 augustus 2013, haar broer [gedaagde sub 2] sinds 14 augustus 2015, [gedaagde sub 3] sinds 29 december 2016 en [gedaagde sub 4] sinds 5 september 2018.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert kort gezegd ontruiming van [gedaagde sub 1] wegens woonfraude en van gedaagden 2, 4 en 5 wegens het in de woning verblijven zonder recht of titel. Daarbij vordert Ymere haar te machtigen de ontruiming zo nodig met de sterke arm te bewerkstelligen op kosten van gedaagden, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Volgens Ymere is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en daarop in dit kort geding kan worden vooruitgelopen. [gedaagde sub 1] had immers vanaf ongeveer december 2016 niet haar hoofdverblijf in de woning en had deze aan derden, althans aan [gedaagde sub 3] , onderverhuurd of in gebruik gegeven. Volgens [gedaagde sub 1] heeft zij vanaf 2017 tot maart 2019 met haar zus en [gedaagde sub 3] , een vriendin met wie de relatie inmiddels zeer bekoeld is, in de woning gewoond. [gedaagde sub 1] stelt dat [gedaagde sub 3] er slechts logeerde en dat zijzelf er wel haar hoofdverblijf hield, ook al was zij wel eens in Engeland bij haar oudste dochter die daar op school zit en bij haar in 2017 geboren kind en de vader in [woonplaats] bij Martinique. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting verklaard, dat zij [gedaagde sub 3] slechts wilde helpen, omdat deze een nieuwe baan kreeg in Amsterdam maar daar nog geen woonruimte had en dat [gedaagde sub 3] vervolgens zwanger werd.
4.3.
Hiermee heeft [gedaagde sub 1] het (langdurig) in gebruik geven aan derden in feite erkend.
4.4.
Volgens de gedetailleerde en met stukken onderbouwde verklaringen van 8 en 9 juli 2019 van [gedaagde sub 3] had [gedaagde sub 1] vanaf 2016 niet haar hoofdverblijf op de woning, maar woonde [gedaagde sub 3] er alleen en vanaf december 2018 met haar baby. Deze verklaringen zijn geloofwaardiger dan die van [gedaagde sub 1] , nu zij overeenstemmen met de verklaring van de onderbuurman en met het feit dat medewerkers van Ymere vanaf eind 2016 [gedaagde sub 1] nooit op de woning hebben aangetroffen en haar nooit te spreken hebben gekregen (tot het gesprek op 2 juli 2019). Op de zitting heeft [gedaagde sub 3] als informant weliswaar nog verklaard, dat [gedaagde sub 1] wel af en toe in de woning was, maar dat zij haar verklaring aldus iets heeft afgezwakt lijkt het gevolg te zijn van de bedreiging door [gedaagde sub 1] op 20 juli 2019.
4.5.
Bovendien zijn er nog diverse andere aanwijzingen dat [gedaagde sub 1] structureel niet haar hoofdverblijf op de woning had en de woning in gebruik of onderhuur gaf aan anderen die geen deel uitmaakten van haar gezin. Zo staat vast dat er vanaf de aanvang van de huur in augustus 2013 acht andere personen dan [gedaagde sub 1] op de woning ingeschreven hebben gestaan. Ook nadat Ymere tegenover [gedaagde sub 1] in 2016 nog had benadrukt, onder meer met een ontruimingsprocedure, dat zij onderverhuur e.d. niet accepteerde, bleven er anderen ingeschreven staan. Op 9 juli 2019 stonden nog steeds vier andere personen dan [gedaagde sub 1] ingeschreven: gedaagden 2 tot en met 4 en de baby van [gedaagde sub 3] , geboren op 8 december 2018.
4.6.
Daarnaast is aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] geen huur betaalt en [gedaagde sub 3] wel. [gedaagde sub 3] heeft gesteld dat zij de huur betaalde aan de zus van [gedaagde sub 1] . Zij heeft dat onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat zij in ieder geval van januari tot en met augustus 2018 maandelijks € 640,00 overmaakte aan de zus. Vast staat dat niet [gedaagde sub 1] maar haar zus de huur aan Ymere betaalt. Dat de zus dat doet “omdat ze dat leuk vindt” (zie 2.8) is vreemd. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat zij de huur vervolgens weer aan haar zus overmaakt, maar heeft daarvan geen enkel bewijs geleverd, terwijl dat toch eenvoudig moet zijn met behulp van bankafschriften.
4.7.
Met dit alles, in samenhang bezien, heeft Ymere voorshands bewezen dat [gedaagde sub 1] structureel niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Het was aan [gedaagde sub 1] om tegenbewijs te leveren of haar betwisting goed te motiveren (Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Daar is zij niet in geslaagd, terwijl zij dit tamelijk eenvoudig had kunnen doen door bijvoorbeeld met bewijsstukken aan te tonen dat zij in de buurt boodschappen deed. Overigens heeft [gedaagde sub 1] ook, in strijd met artikel 6.4 AHW, haar perioden van afwezigheid niet gemeld aan Ymere.
4.8.
Gezien al het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 1] zich ongeveer 2,5 jaar niet als een goed huurder heeft gedragen zoals bedoeld in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek en dat zij in het bijzonder de artikelen 6.2, 6.4 en 6.11 AHW heeft geschonden. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg om, ook als in aanmerking wordt genomen dat het recht op wonen een essentiële bestaansvoorwaarde is, voldoende aannemelijk te achten dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen.
4.9.
Ook jegens gedaagden 2, 4 en 5, tegen wie verstek is verleend, zullen de vorderingen worden toegewezen, nu deze niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Zij zullen worden toegewezen op dezelfde wijze als de vorderingen tegen [gedaagde sub 1] .
4.10.
Ymere heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering, omdat zij daarmee het misbruik dat van de woning wordt gemaakt kan beëindigen en de woning na de ontruiming weer kan toevoegen aan het bestand van schaarse sociale huurwoningen, waarvoor lange wachtlijsten bestaan.
4.11.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, zoals gevorderd door Ymere.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden 1, 2, 4 en 5 om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] met het hunne en de hunnen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter algehele beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,
5.2.
veroordeelt gedaagden 1, 2, 4 en 5 in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op:
– € 106,69 aan dagvaardingskosten,
– € 639,00 aan griffierecht en
– € 980,00 aan salaris advocaat,
– te vermeerderen met de kosten van de advertentie die is voorgeschreven in artikel 61 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2019. [1]