Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/3460 en AMS 18/4344
zittingsdatum: 20 augustus 2019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2019 in de zaak tussen
[eisers] , te Amsterdam, eisers
(gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam(verweerder)
(hierna: de gemeente)
(gemachtigde: mr. J. van den Boorn)
Conclusie
1.1.
De rechtbank stelt eisers in het gelijk wat betreft één van de aan hen opgelegde boetes en in het ongelijk wat betreft twee van de boetes.
1.2.
De rechtbank is van oordeel dat vast is komen te staan dat eisers hun appartementen aan [adres 1] hotelmatig hebben verhuurd aan toeristen, zonder zich aan de voorwaarden voor vakantieverhuur te houden. Niet is komen vast te staan dat eisers hun appartement aan [adres 2] ook hebben verhuurd aan toeristen, zonder zich aan de voorwaarden te houden.
1.3.
De gemeente was daarom niet bevoegd om voor alle drie de appartementen een boete van € 20.500,- op te leggen aan eisers (in totaal € 61.500,- per persoon). De gemeente was wel bevoegd om met de bestreden besluiten van 5 april 2018 voor twee appartementen een boete van € 41.000,- (twee keer € 20.500,-) op te leggen aan beide eisers afzonderlijk. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen.
Beoordelingskader
2.1.
Eisers hebben aangevoerd dat er geen sprake was van een situatie die in strijd was met de Huisvestingswet. Er werd immers voldaan aan de voorwaarden in de regelgeving voor vakantieverhuur.
2.2.
Uit vaste rechtspraak van de hoger beroepsrechter blijkt dat alleen al uit het eenmalige gebruik van een woning door toeristen volgt dat de woning op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en dat deze dus aan de woningvoorraad is onttrokken. [1] Als een woning wordt verhuurd aan toeristen, is er dus sprake van onttrekking van de woning aan de woningvoorraad en is er in beginsel op grond van de Huisvestingswet 2014 een onttrekkingsvergunning vereist. In de gemeente Amsterdam wordt hierop strikt gehandhaafd vanwege de bescherming van de woonvoorraad en de leefbaarheid van de stad.
2.3.
De gemeente heeft regels opgesteld op grond waarvan vakantieverhuur een beperkte periode per jaar - zonder onttrekkingsvergunning - onder strikte voorwaarden wel is toegestaan. [2] Eén van die voorwaarden is dat degene die in de Basisregistratie personen in de woning is ingeschreven, ook hoofdverblijf in de woning moet hebben. Verder mag een woning bijvoorbeeld niet meer dan zestig dagen per jaar worden verhuurd aan toeristen en mag de woning per keer niet aan meer dan vier toeristen worden verhuurd.
De boete voor [huisnummer 1] is ten onrechte opgelegd
3.1.
De rechtbank is met eisers van oordeel dat de gemeente met de controles op 3 en 8 mei 2017 niet heeft aangetoond dat eisers zich bij de verhuur van hun appartement op het [adres 2] niet hebben gehouden aan de voorwaarden voor vakantieverhuur.
3.2.
De gemeente heeft een boete opgelegd voor [huisnummer 1] , omdat toezichthouders van de gemeente tijdens de controle in dit appartement vier toeristen hebben aangetroffen, die aangaven drie nachten in de woning te hebben verbleven en € 350,- per persoon te hebben betaald. In het appartement stond een bordje van booking.com met daarop het cijfer 8.9. Volgens de gemeente staat vast dat niet werd voldaan aan de voorwaarden voor vakantieverhuur, omdat [eiser 1] - die stond ingeschreven op dit adres - haar hoofdverblijf niet in dit appartement had. Tijdens de controle is vastgesteld dat zij haar hoofdverblijf op de [verdieping] had, waar ook haar [bedrijf] is gevestigd. Om die reden is dan ook geen boete opgelegd voor het [huisnummer 2] en wel een boete voor het [huisnummer 1] .
3.3.
De rechtbank volgt de gemeente niet. [eiser 1] heeft tijdens de controle verklaard dat zij op [huisnummer 1] woonde. Zij ging de volgende dag op vakantie en sliep daarom op [verdieping] , waar ook haar [bedrijf] is. De rechtbank vindt dit niet onaannemelijk. De toezichthouders troffen op [verdieping] ook een open koffer aan op de grond vol kleding en andere spulletjes. In het appartement met [huisnummer 1] zijn tijdens de controle veel persoonlijke aangetroffen. In de woonkamer lagen tijdschriften en boeken. In de kast in de woonkamer lag kleding, die niet van de toeristen was. Verder hingen er grote ingelijste foto’s van [eiser 1] aan de muur en lagen er in de kast in de hal sjaaltjes, tasjes en doucheproducten die niet van de toeristen waren. In de badkamer lagen veel doucheproducten die niet van de toeristen waren. In een van de slaapkamers was een kast met kleding, die niet was de toeristen was. Gelet op al deze persoonlijke spullen en de verklaringen van [eiser 1] is het niet onaannemelijk dat zij haar hoofdverblijf had op [huisnummer 1] . Anders dan de gemeente op de zitting heeft aangevoerd blijkt uit de rapporten van de controles niet, dat eiseres geen sleutel had van dit appartement. Ze heeft alleen verklaard dat ze haar vader wel even zou bellen om de mensen in de woning wakker te bellen. Dat de koelkast leeg was toen de toeristen aankwamen, is niet vreemd gelet op de verklaring van eiseres dat zij de volgende dag op vakantie zou gaan en op dat moment op [verdieping] verbleef.
3.4.
Anders dan de gemeente heeft geconcludeerd, is dus niet aangetoond dat eisers voor het appartement met [huisnummer 1] niet hebben voldaan aan de voorwaarden voor vakantieverhuur. Niet is gebleken dat [eiser 1] haar hoofverblijf niet had op dit adres (en het [huisnummer 2] Verder zijn niet meer dan vier toeristen aangetroffen en is niet gebleken dat het aders meer dan zestig dagen per jaar werd verhuurd aan toeristen. De gemeente mocht daarom voor dit adres geen boete aan eisers opleggen.
De gemeente was bevoegd een boete op te leggen voor [adres 1]
4.1.
De rechtbank is - anders dan eisers - van oordeel dat met de controles door de gemeente is aangetoond dat eisers hun appartementen op de [adres 1] verhuurden aan toeristen, terwijl zij niet voldeden aan een van de voorwaarden voor vakantieverhuur. Aangetoond is dat niet is voldaan aan het vereiste dat degene die in de Basisregistratie personen in de woning is ingeschreven, ook hoofdverblijf in de woning heeft.
[huisnummer 3]
4.2.
Niet in geschil is dat de woning op de [verdieping] werd verhuurd via Airbnb aan vier toeristen voor ongeveer € 2500,-. Anders dan eisers hebben aangevoerd vindt de rechtbank het uiterst onwaarschijnlijk dat [de persoon] (de zus van eisers) hoofdverblijf had in dit appartement en het alleen af en toe verhuurde aan toeristen. Tijdens de controles zijn er in het appartement nauwelijks persoonlijke spullen aangetroffen. Er waren twee keukens met twee lege koelkasten. In de badkamers lagen geen vrouwelijke verzorgingsartikelen. Er waren geen tandenborstels en tandpasta. Er waren wel wat flessen shampoo. In de linnenkasten waren veel lege planken. Er lagen wel een paar kledingstukken in het appartement die niet van de toeristen waren. Het is uiterst onwaarschijnlijk dat er nauwelijks persoonlijke spullen aanwezig zijn in een appartement en dat de koelkasten helemaal leeg zijn, als iemand hoofdverblijf heeft in het appartement en het alleen af en toe verhuurt aan toeristen. Met de feitelijke situatie zoals aangetroffen tijdens de controles, heeft de gemeente aangetoond dat [de persoon] geen hoofdverblijf had in het appartement. Dat er op 8 mei 2017 ook mensen zijn aangetroffen in het appartement, die kennissen zouden zijn van eisers - zodat de woning aan minder dan vier personen is verhuurd - maakt voor de beoordeling geen verschil. Op basis van de bovenstaande feiten is immers al komen vast te staan dat niet is voldaan aan de vereisten voor vakantieverhuur.
[adres 1]
4.3.1.
Over [etage] hebben eisers verklaard dat deze etage niet werd verhuurd aan toeristen. Deze etage werd verhuurd aan twee mensen en op de zitting heeft de vader van eisers nader toegelicht dat deze huurders ongeveer een jaar voor de controle zijn vertrokken. De familie had het appartement na vertrek van de huurders verbouwd en de vader van eisers verbleef af en toe in het appartement. Ze wilden het appartement weer gaan verhuren aan een vaste huurder. Er zijn tijdens de controle geen toeristen aangetroffen.
4.3.2.
De rechtbank volgt het standpunt van eisers niet. Gelet op de volgende omstandigheden is komen vast te staan dat het appartement op [etage] werd gebruikt voor toeristische verhuur. Uit het bestreden besluit blijkt dat ook het appartement met [adres 1] voor vakantieverhuur op internet werd aangeboden als “ [slogan] ”. De stelling van de vader van eisers op de zitting dat deze woning niet op het internet werd aangeboden is, gelet op het onderzoek van de gemeente, niet geloofwaardig. In het appartement zijn negen slaapplekken aangetroffen. Zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde was een slaapkamer met een opgemaakt tweepersoonsbed. Nergens lagen persoonlijke spullen. Wel lagen er witte lakens in en op de wasmachine. Verder was er een open kast met daarin lakens, een kussen en lege kledinghangers. Als de huurders al ruim een jaar geleden waren vertrokken is het zeer onwaarschijnlijk dat zij negen slaapplekken hadden achtergelaten met z’n tweeën. Uit de feiten hiervoor - in onderlinge samenhang bezien - blijkt dat het appartement weldegelijk werd gebruikt voor toeristische verhuur. Niet in geschil is dat de vader van eiser, die op dit adres ingeschreven stond, geen hoofdverblijf had in het appartement. Er is dus niet voldaan aan de vereisten voor vakantieverhuur.
Eisers hebben de Huisvestingswet overtreden
4.4
Omdat eisers de twee appartementen hebben verhuurd aan toeristen en niet hebben voldaan aan het vereiste van hoofdverblijf, hebben zij de woning onttrokken aan de woningvoorraad. Zij hebben hiermee de Huisvestingswet overtreden. De gemeente was bevoegd aan zowel [eiser 2] als aan [eiser 1] een boete op te leggen, omdat zij eigenaar zijn van de woning. Dat [eiser 2] niet in de woning woonde, maakt niet dat zij niet als overtreder kan worden aangemerkt. De stelling dat zij de woning zou hebben gecontroleerd en niets vreemds zou hebben aangetroffen, is niet onderbouwd.
Geen reden om de boete te matigen
4.5
De rechtbank is van oordeel dat er geen redenen zijn op grond waarvan de gemeente het boetebedrag van € 41.000,- per persoon had moeten matigen. [eiser 2] heeft in dit kader niets aangevoerd. De stelling dat [eiser 1] een inkomen zou hebben op bijstandsniveau is niet onderbouwd en er is geen inzicht gegeven in haar hele financiële situatie. Bovendien is zij eigenaar van een heel duur pand in het centrum van Amsterdam. Het is dus niet aannemelijk gemaakt dat zij het boetebedrag vanwege haar financiële situatie niet zou kunnen betalen.
Overwegingen tot slot
5.1.
De rechtbank verklaart de beroepen gegrond, omdat de gemeente geen boetes had mogen opleggen voor het appartement met [huisnummer 1] . De boetes voor de [adres 1] blijven in stand. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit en herroept het primaire besluit wat betreft de boete voor het appartement met [huisnummer 1] .De bestreden en primaire besluiten blijven in stand wat betreft de boetes voor de appartementen met [adres 1] . De rechtbank stelt de totale boete vast op € 41.000,- per persoon.
5.2.
Omdat eisers gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, bepaalt de rechtbank dat de gemeente het door eisers betaalde griffierecht voor de twee zaken samen van in totaal € 170,- aan hen vergoedt.
5.3.
De rechtbank veroordeelt de gemeente in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2048,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten voor zover daarbij boetes zijn opgelegd voor [huisnummer 1] ;
- herroept de primaire besluiten voor zover daarbij is beslist dat boetes zijn opgelegd voor [huisnummer 1] en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden besluiten;
- stelt de totale boete vast op € 41.000,- per persoon;
- draagt de gemeente op het betaalde griffierecht van € 170,- in totaal (voor de twee samenhangende zaken samen) aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt de gemeente in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.048,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Z. Achouak el Idrissi, rechter, en mr. A. Teggelaar, gerechtsjurist. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
Rechter
Gerecristh tsju (griffier op zitng)st
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, postbus 20019 2500 EA Den Haag. Burgers kunnen ook digitaal hoger beroep instellen. [3]
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hoger beroepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
BIJLAGE
Wettelijk kader(zoals dat gold ten tijde van de overtreding)
Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Artikel 5:46
3. Indien de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, legt het bestuursorgaan niettemin een lagere bestuurlijke boete op indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken;
Artikel 35
1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in artikel 21. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.
3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de verschillende overtredingen kan worden opgelegd.
Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Artikel 3.1.2, eerste lid en onder a
De in artikel 3.1.1 aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d van de wet anders dan ten behoeve van bewoning of het gedeeltelijk gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken.
Artikel 3.1.2, vijfde lid
Voor het onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. vakantieverhuur maximaal 60 dagen per jaar plaatsvindt;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
d. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie, en
Artikel 4.2.2
1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 21 van de wet.
2. Burgemeester en wethouders leggen een boete op:
b. voor de eerste overtreding van artikel 21, aanhef en onder a van de wet
overeenkomstig kolom A van de in bijlage 3 genoemde tabel 2;
Bijlage 3 tabel 2
Tabel 2 bestuurlijke boete wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Wettelijke bepaling Huisvestingswet
Omstandigheid
Kolom A
Kolom B
Boete
Boete bij recidive
Overtreding < 3 jaar na de eerste overtreding
Woningonttrekking
21 onder a
Geheel of gedeelte- lijk onttrekken van woonruimten aan de woonruimte- voorraad
€ 20.500,-
€ 20.500,-*
* wettelijk maximum
Toelichting bij artikel 4.2.2 (toen het artikel werd ingevoerd)
Het opleggen van boetes blijkt effectiever dan het opleggen van een last onder dwangsom. Dit is in het verleden vooral gebleken bij de handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet. Daarom zijn boete nodig en wordt gelet op de schaarste van woningen in Amsterdam en belang van het behoud en de samenstelling van deze schaarse woningvoorraad als mede de leefbaarheid door Amsterdam een “lik op stuk beleid” gevoerd waarbij op duidelijke en snelle wijze sancties worden opgelegd aan overtreders. Bij het vaststellen van de hoogte van de boetes is als uitgangspunt genomen dat deze dermate hoog moeten zijn dat zij een afschrikwekkende werking hebben. De op te leggen boetes zijn vastgelegd in bijlage 3. Er wordt een hogere boete opgelegd indien de overtreder in bezit is van meerdere panden. In dat geval mag van enige kennis van de regelgeving worden uitgegaan. Bij recidive (herhaling van de overtreding van hetzelfde feit, binnen drie jaar) wordt ook een hogere boete opgelegd. Burgemeester en wethouders kunnen slechts wegens bijzondere omstandigheden een lagere boete opleggen. De overtreder zal in dat geval een voldoende onderbouwd beroep moet doen op die bijzondere omstandigheden (artikel 5.46, derde lid, Algemene wet bestuursrecht).