Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/7322
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 440.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 augustus 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] namens haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell vergezeld door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een flatwoning met een berging en een parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 109 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017, naar de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 380.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 440.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adressen] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank overweegt dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank stelt vast dat in de matrix is gecorrigeerd voor een VvE-reserve. Eiser heeft die beroepsgrond ter zitting ingetrokken.
10. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van eiser (€ 3.758,-) is lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 4.172,-). Eiser heeft overigens ook verder niet aangevoerd dat er sprake is van verschillen waar verweerder geen (of onvoldoende) rekening mee heeft gehouden.
Motiveringsgebrek?
11. Eiser acht de motivering van de uitspraak op bezwaar ontoereikend, nu verweerder niet op de door eiser aangedragen referentieobjecten heeft gereageerd en de WOZ-waarde niet nader onderbouwd.
12. De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld (zie daarvoor de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Daarbij spelen door eiser aangedragen panden geen rol.
Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder volgens vaste jurisprudentie vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarden met nieuwe gegevens te onderbouwen (zie daarvoor ECLI:NL:GHARN:2012:1979 en ECLI:NL:HR:2002:AE3172). Voor zover eiser stelt dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet goed gemotiveerd is omdat niet ingaat op eisers panden, stelt rechtbank vast dat in de uitspraak op bezwaar een overweging is gewijd aan de door eiser aangedragen panden, te weten dat de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten op lagere verdiepingen liggen en daardoor minder vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de bestreden uitspraak voldoende gemotiveerd is.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.