Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/670440 / KG ZA 19-835 FB/JE
Vonnis in kort geding van 16 september 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 6 augustus 2019,
advocaat mr. K. Tijsterman te Uithoorn,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.C. Krau te Ouderkerk aan de Amstel.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 2 september 2019 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarnaast een pleitnota. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren partijen en hun advocaten aanwezig.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
Partijen hebben op 26 augustus 2017 een schriftelijk vastgelegde overeenkomst gesloten over gebruik door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de woning met ingang van 1 september 2017 voor een bedrag van € 1.250,- per maand. Boven de overeenkomst staat “BEWARINGSOVEREEENKOMST”, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden daarin “tijdelijke bewoner” genoemd en het door hen maandelijks te betalen bedrag wordt aangeduid als “woonkostenvergoeding”. In de overeenkomst staat dat partijen niet de intentie hebben een huurovereenkomst aan te gaan. Daarnaast bevat de overeenkomst – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:
“Artikel 11Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 1 jaar en wordt stilzwijgend verlengd met iedere keer weer 1 maand. Er is een opzegtermijn van 3 maand. Tijdelijke bewoner zal na beëindiging van de overeenkomst de woning ontruimd, schoon en in goede staat wederom aan Eigenaar opleveren en daarbij eveneens alle kopieën van de sleutel overhandigen.
(…)
Artikel 15Tijdelijke bewoner is zich bewust dat hij in geval van verbouwing, renovatie of verkoop van het pand, de woning zal moeten verlaten en leeg zal dienen op te leveren, onverminderd de mogelijkheid van de bewoner om Eigenaar te verzoeken een nieuwe bewaringsovereenkomst te sluiten en voorts dat hij bij beëindiging van de overeenkomst geen recht heeft op huurbescherming. Tenslotte verklaart de bewoner bewust te zijn dat voor Eigenaar na beëindiging van onderhavige overeenkomst, geen verplichting bestaat om bewoner vervangende woonruimte aan te bieden.”
2.3.
Op 23 mei 2018 hebben partijen opnieuw een overeenkomst gesloten over het gebruik door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de woning, dit keer met ingang van 1 september 2018 en voor een bedrag van € 1.500,- per maand. Deze overeenkomst heeft voor het overige dezelfde inhoud als de overeenkomst van 26 augustus 2017, genoemd onder 2.2, met uitzondering van artikel 11, dat luidt als volgt:
“Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 1 jaar. Er is een wederzijds opzegtermijn van 3 maand. (…)”
2.4.
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 4 april 2019 per e-mail als volgt bericht:
“Goeden avond ik heb besloten het appartement te gaan verkopenDat wil zeggen dat jullie er uiterlijk 5 juli 2019 uit moeten zijn(…)Het appartement zal rond de 250000 euro gaan kosten als jullie de financiering rond kunnen krijgen zijn jullie de eerste die het kunnen kopen maar zou daar wel direct mee aan de gang gaan want 5 juli is 5 juli als jullie want anders kunnen huren verwacht ik dat ook minimaal een maand van te voren te vernemen (…)”.
2.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hierop bij brief van 5 april 2019 als volgt gereageerd:
“Naar onze mening hebben we een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierbij geven we dan ook aan dat we niet akkoord gaan met het opzeggen van de huurovereenkomst.”
2.6.
In een brief van 29 mei 2019 (per abuis gedateerd op 29 mei 2017) heeft mr. Tijsterman aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht schriftelijk te bevestigen dat zij de woning uiterlijk op 5 juli 2019 ontruimd opleveren en de sleutels aan [eiser] afgeven. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in een reactie hierop van 31 mei 2019 – kort gezegd – hun standpunt herhaald dat naar hun inzicht sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zij hebben te kennen gegeven dat zij de woning niet zullen verlaten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - :
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning volledig en behoorlijk te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] , op straffe van een dwangsom;
[eiser] te machtigen bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te hoofdelijk gelasten de kosten daarvan op vertoon van de daartoe nodige bescheiden aan hem te voldoen, waarop in mindering komt de door hen in 2017 betaalde waarborgsom van € 1.250,-;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot voldoening van de gebruikersvergoeding van € 1.500,- per maand vanaf 1 juli 2019 tot aan de dag van de ontruiming, waarop hetgeen zij vrijwillig hebben betaald in mindering komt;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen, aangezien hij de woning op korte termijn wenst te verkopen.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Het geding spitst zich erop toe of de overeenkomst van 23 mei 2018 door de opzegging door [eiser] is geëindigd, en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom gehouden zijn de woning te verlaten. Daarvoor is van beslissende betekenis of de overeenkomst een huisbewarings-/gebruiksovereenkomst is, zoals [eiser] stelt, dan wel, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] menen, gekwalificeerd moet worden als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.4.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat voor de beantwoording van de vraag of een overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Het gaat erom of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze, in zijn geheel beschouwd, als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:BO9673, NJ 2012/73)
In dit verband is niet beslissend welke benaming partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven. Evenmin is beslissend of beide partijen de aan hun rechtsverhouding te verbinden kwalificatie en de gevolgen daarvan hebben gewild.
4.5.
In het onderhavige geval hebben partijen twee keer, en aaneensluitend, een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten. [eiser] heeft verklaard dat de overeenkomsten modelcontracten zijn die hem op zijn verzoek door een bevriende makelaar zijn toegezonden. Hij wilde door de benaming van deze overeenkomst en door de hiervoor in 2.2 aangehaalde specifieke bedingen, voorkomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurrechten zouden krijgen. Zoals hiervoor in 4.4 (slot) overwogen, zijn de benaming en de bedoeling van één der partijen echter niet beslissend voor de kwalificatie van de rechtsverhouding tussen partijen.
4.6.
Vaststaat dat partijen tijdens de contractsluiting voor ogen stond dat [eiser] zijn huis aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebruik zou verstrekken, in verband waarmee laatstgenoemden zich verbonden tot betaling van een tegenprestatie. De hoogte van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor het gebruik van de woning te verrichten tegenprestatie, de door hen verschuldigde ‘woonvergoeding’, is volgens de advocaat van [eiser] ter terechtzitting, vergelijkbaar met, of iets hoger dan de huur die voor gelijksoortige woningen in de omgeving wordt gevraagd. De inhoud en strekking van de overeenkomst onderscheidt zich dus slechts van een huurovereenkomst door de daarin gehanteerde terminologie en de bepaling dat partijen niet de intentie hebben een huurovereenkomst aan te gaan en dat de bewoner geen recht heeft op huurbescherming.
In de gegeven omstandigheden zijn de overeenkomsten van dien aard dat zij, in hun geheel beschouwd, moeten worden aangemerkt als huurovereenkomsten.
4.7.
[eiser] betwist voorts dat de tweede overeenkomst heeft te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In het kader daarvan doet hij een beroep op de in artikel 7:230 BW Pro opgenomen uitzonderingsregel, onder verwijzing naar een uitspraak van het hof Den Bosch van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:89). Op grond van artikel 7:230 BW Pro wordt een huurovereenkomst na afloop daarvan voor onbepaalde tijd verlengd indien de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Volgens [eiser] blijkt uit het tussen partijen gesloten contract van een andere bedoeling in de zin van deze bepaling en is daarom na afloop van de eerste overeenkomst, die was aangegaan voor de duur van een jaar, niet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Partijen hebben immers vóór het verstrijken van de eerste overeenkomst, opnieuw een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten en hij heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] steeds duidelijk gemaakt dat zij slechts tijdelijk in de woning konden verblijven, en deze na opzegging dienden te ontruimen, aldus [eiser] .
4.8.
Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geldt tussen partijen wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die door [eiser] niet eenzijdig kan worden beëindigd. Zij beroepen zich in dat verband op de laatste zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Uit de uitspraak van het hof Den Bosch blijkt niet dat deze bepaling in zijn beoordeling is betrokken.
4.9.
Artikel 7:271 lid 1 BW Pro, dat is gewijzigd met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, voorziet in een regeling van de opzegging van huurovereenkomsten voor zelfstandige en niet-zelfstandige woonruimte, die zijn aangegaan voor langer dan respectievelijk twee en vijf jaar. De gewijzigde bepaling beheerst de in deze zaak tussen partijen gesloten overeenkomsten. De laatste zin van het eerste lid van artikel 7:271 BW Pro luidt als volgt:
“Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
4.10.
Doordat in de gewijzigde bepaling zowel staat dat het gaat om een regeling – voor zover nu van belang – van de opzegging van huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor
langer danrespectievelijk twee en vijf jaar, terwijl in het laatste zin staat dat het gaat om huurovereenkomsten van twee onderscheidenlijk vijf jaar
of korter, munt de wettekst niet uit door duidelijkheid. De bedoeling van de wetgever blijkt echter ondubbelzinnig uit de parlementaire geschiedenis. De Memorie van Toelichting bij de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 vermeldt hierover het volgende:
langer danrespectievelijk twee en vijf jaar, terwijl in het laatste zin staat dat het gaat om huurovereenkomsten van twee onderscheidenlijk vijf jaar
of korter, munt de wettekst niet uit door duidelijkheid. De bedoeling van de wetgever blijkt echter ondubbelzinnig uit de parlementaire geschiedenis. De Memorie van Toelichting bij de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 vermeldt hierover het volgende:
“In het algemeen overleg van 14 mei 2014 heeft de Kamer een aantal zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit. Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden aangeboden. De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder de huurder na het verstrijken van de jaartermijn eenvoudigweg laat zitten, vloeit hetzelfde voort uit artikel 7:230 van Pro het BW. Blijkens artikel 7:271, tweede lid, van het BW is in beide gevallen volledige huurbescherming van toepassing. Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder een reeks van deze tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden.”
4.11.
Gelet op het onmiskenbare beschermingskarakter van deze bepaling in samenhang met de wetgeschiedenis, dient de gewijzigde bepaling van artikel 7:271 lid 1 BW Pro aldus te worden uitgelegd dat zij ertoe strekt de mogelijkheid te blokkeren dat een huurder met een huurcontract voor bepaalde tijd, huurbescherming wordt onthouden door het aangaan van een tweede, aansluitende, huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De tweede overeenkomst van partijen heeft dus op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro te gelden als verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste overeenkomst.
4.12.
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd op de wijze als omschreven in artikel 7:271 lid 2 BW Pro en verder. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij e-mail van 4 april 2019 en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hem op 5 april 2019 bericht dat zij daarmee niet akkoord gaan. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in beëindiging van de huurovereenkomst hebben toegestemd, blijft deze ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW Pro in stand, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van [eiser] tot beëindiging als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW Pro. Niet is aangevoerd of gebleken dat [eiser] een dergelijke vordering heeft ingesteld. Mede daarom zal in dit kort geding niet worden vooruitgelopen op een in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure te nemen beslissing. Dit leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen, evenals de daarop voortbouwende vordering [eiser] te machtigen de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
4.13.
De vordering [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van de vergoeding van € 1.500,- per maand vanaf 1 juli 2019 zal worden afgewezen, nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onweersproken hebben gesteld dat geen sprake is van een achterstand.
4.14.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op:
– € 297,= aan griffierecht en
– € 980,= aan salaris advocaat;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2019. [1]