Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/5903, 18/6219 en 18/6220
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(mr. B. Brekveld).
Partijen worden hierna [eiser] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
Op 28 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar voor het belastingjaar 2018 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle in Amsterdam, (hierna tezamen: de woningen) vastgesteld op achtereenvolgens: € 313.000,-, € 337.000,- en € 1.521.000,-. Tegen dit besluit heeft [eiser] twee afzonderlijke bezwaarschriften ingediend.
Met de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2018 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
[eiser] heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft drie zaaknummers aangemaakt:
- zaaknummer 18/5903 voor [adres 1] ;
- zaaknummer 18/6219 voor [adres 2] ; en
- zaaknummer 18/6220 voor [adres 3] .
De beroepen zijn behandeld op de zitting van 5 november 2019. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door [naam 1] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedures
1. [eiser] is eigenaar van de appartementen [adres 1] en [adres 2] , met een oppervlakte van achtereenvolgens 64 m² en 70 m², en van de bovenwoning [adres 3] , met een oppervlakte van 207 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2017.
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft de WOZ-waarde van de woningen in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Hierbij worden de woningen vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
Beoordeling van de beroepen
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning [adres 3] in de uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 1.521.000,- maar heeft deze in beroep verlaagd naar € 1.324.500,-. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een aangepast taxatierapport ingediend.
6. De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar met de in beroep door hem lager getaxeerde waarde de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2018 ten aanzien van deze woning niet langer handhaaft. De rechtbank zal om die reden het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2018 in zoverre vernietigen. [eiser] heeft op de zitting verklaard zich ook met de in beroep verdedigde waarde van € 1.324.500,- niet te kunnen verenigen. De rechtbank zal beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nieuwe waarde van de woning (€ 1.324.500,-) niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [eiser] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
Hoorplicht
11. De rechtbank is dit niet met [eiser] eens. Op 22 juni 2018 heeft in meerdere bezwaarzaken van de gemachtigde van [eiser] , waaronder de bezwaren van [eiser] , een hoorzitting plaatsgevonden over de erfpachtcorrectie in het bijzijn van de door de gemachtigde van [eiser] ingeschakelde [deskundigen] . Volgens [eiser] zijn tijdens deze hoorzitting alleen de algemene punten van de erfpachtcorrectie besproken, maar niet de concrete toepassing ervan in elke specifieke zaak. De rechtbank vindt echter dat de concrete toepassing van de erfpachtcorrectie in elke individuele zaak, en dus ook in deze zaak, geen nieuwe feiten of omstandigheden zijn die voor de te nemen uitspraak op bezwaar van aanmerkelijk belang zijn. De heffingsambtenaar hoefde [eiser] dan ook niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Ook acht de rechtbank het niet onzorgvuldig dat de heffingsambtenaar na het geëindigd zijn van het overleg over de methode van berekening van de erfpachtcorrectie niet opnieuw een hoorzitting heeft gehouden om de erfpachtcorrecties te bespreken. Op de hoorzitting van 18 juli 2018 is de getaxeerde waarde van de woningen en de onderbouwing daarvan aan de orde geweest. [eiser] is dus al op die hoorzitting in de gelegenheid geweest zich over alle aspecten van de waardering van de woningen uit te laten. Ook uit de e-mail van 7 februari 2018 van mevrouw [naam 2] , inspecteur belastingen, aan de gemachtigde van [eiser] blijkt niet van een toezegging dat een nadere hoorzitting zou gaan plaatsvinden.
Modelmatige waardebepaling
12. [eiser] voert aan dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling. Dit is in strijd met het verbod van willekeur en met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². [eiser] wil inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.
13. Dit betoog van [eiser] slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De vergelijkingsmethode is daarom niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. De heffingsambtenaar moet vergelijkingsobjecten aandragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [eiser] en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatieverslag laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.
Erfpachtcorrectie
14. [eiser] stelt dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. In dit verband heeft hij als gedingstuk ingebracht, het in opdracht van Belastingen Gemeente Amsterdam opgemaakte rapport ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ’ van 19 september 2019 (hierna: het rapport). In het rapport wordt aanbevolen de berekening van de fictieve contante waarde te herzien en het correctiepercentage te verlagen van de huidige 60% naar 40%. Volgens [eiser] blijkt uit het rapport dat de door de heffingsambtenaar bij die berekening gemaakte keuzes niet langer zorgvuldig, reëel en goed verdedigbaar zijn. De heffingsambtenaar moet daarom volgens [eiser] het rapport onverkort en onmiddellijk toepassen en op grond daarvan de erfpachtcorrectie gewijzigd vaststellen.
15. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat Belastingen Gemeente Amsterdam zich aan de hand van het rapport gaat herbezinnen op de bestaande methode voor het vaststellen van de erfpachtcorrectie. Over de uitkomst van deze herbezinning staat nog niets vast. Het is mogelijk dat het rapport ongewijzigd wordt overgenomen, dan wel dat de huidige methode op een of meer punten wordt aangepast of zelfs gehandhaafd blijft, aldus de heffingsambtenaar.
16. Het betoog van [eiser] slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 9 mei 2019 [2] overwogen dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent, een deugdelijke methode is. De rechtbank ziet geen aanleiding om over de berekening van de erfpachtcorrectie een ander standpunt in te nemen dan het gerechtshof. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat de heffingsambtenaar op grond van (de bevindingen in) het rapport de bestaande berekeningsmethode moet aanpassen en de erfpachtcorrectie gewijzigd moet vaststellen. Hierbij is nog van belang dat het rapport van recente datum is en dat het, mede gezien de toelichting op de zitting van de heffingsambtenaar, niet onredelijk is dat enige tijd nodig is om het rapport te bestuderen en zich te beraden of reden bestaat de bestaande berekeningsmethode te wijzigen of vervangen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
17. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten qua type woning, oppervlakte, buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woningen van [eiser] . De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
18. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de luxe van de vergelijkingsobjecten, ten opzichte van de woningen. Wat betreft de woning [adres 3] is volgens [eiser] verder van belang dat de ligging matig is en dat aan het dakterras van vergelijkingsobject [adres 4] een te geringe waarde is toegekend. Wat betreft de woningen [adres 1] en [adres 2] is volgens [eiser] tevens van belang dat het balkon van vergelijkingsobject [adres 5] niet bij de objectkenmerken is vermeld.
[adres 1] en [adres 2] (AMS 18/5903 en 18/6219)
19. Op de taxatiekaart zijn de gerealiseerde prijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging (K&O neutraal). De gemiddelde prijs per m2 K&O neutraal van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 5.423,-. De gerealiseerde prijs per m2 van de woningen [adres 1] en [adres 2] bedraagt achtereenvolgens € 4.839,- en € 4.761,-. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de (eventuele) verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten.
[adres 3] (AMS 18/6220)
20. Op de taxatiekaart zijn de gerealiseerde prijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging (K&O neutraal). De gemiddelde prijs per m2 K&O neutraal van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 6.471,-. De gerealiseerde prijs per m2 van de woning [adres 3] bedraagt € 6.400,-. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de (eventuele) verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten, ook indien het dakterras van vergelijkingsobject [adres 4] op een hogere waarde zou zijn gewaardeerd. De woning [adres 3] is volgens de toelichting van de taxateur op de zitting in de spits drukker gelegen, maar is tevens aan het water gelegen. De rechtbank overweegt dat dit laatste doorgaans de waarde van een woning verhoogt. Zij vindt dan ook dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning [adres 3] in beroep niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de waarde van de woning [adres 3] daarom vaststellen op € 1.324.500,-.
Afronden op duizendtallen
21. [eiser] voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Hij beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009 [3] en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
22. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar [eiser] naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van [eiser] . Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. [4]
Conclusie en slotoverwegingen
Zaaknummers 18/5903 en 18/6219
23. De beroepen met de zaaknummers 18/5903 en 18/6219 zijn ongegrond. [eiser] wordt dus niet in het gelijk gesteld.
Zaaknummer 18/6220
24. Omdat de rechtbank het beroep met het zaaknummer 18/6220 gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiser] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
25. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door [eiser] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
(AMS 18/5903 en 18/6219)
De rechtbank verklaart de beroepen met de zaaknummers 18/5903 en 18/6219 ongegrond.
(AMS 18/6220)
De rechtbank:
- verklaart het beroep met het zaaknummer 18/6220 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2018 voor zover daarbij de WOZ-waarde van de woning [adres 3] is vastgesteld;
- stelt de WOZ-waarde van de woning [adres 3] voor het belastingjaar 2018 vast op € 1.324.500,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2018;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiser] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.532,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.N. van den Hazel, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Tegen deze uitspraak is hoger beroep mogelijk
U kunt binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.