Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1183
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.063.500. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 26 november 2019. De gemachtigde van eiser heeft [de persoon 2] gemachtigd om namens eiser het woord te voeren tijdens de zitting. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door C. van Lawick (taxateur).
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op primair € 794.000,- en subsidiair € 809.000,-. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt twee taxatierapporten en een meetrapport overgelegd.
4. Naar aanleiding van het meetrapport van eiser heeft de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning aan de hand van de meest recente bouwtekeningen opnieuw opgemeten en geconcludeerd dat de oppervlakte van het woningdeel van de woning 140 m² is. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning naar aanleiding hiervan in beroep verlaagd naar € 854.000,-. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [de adressen]
5. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij een WOZ-waarde van € 854.000,- ook te hoog vindt.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
9. De rechtbank stelt voorop dat de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten tussen partijen niet in geschil is.
10. Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is hoe de kavelwaarde en de waarde voor het woningdeel uit de gerealiseerde transactieprijzen zijn gedestilleerd. Hij vindt de m²-prijzen die aan de kavels zijn toegekend te laag.
11. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de grondwaarde gebaseerd is op het gronduitgiftebeleid van de gemeente Amsterdam.
12. Eiser gaat van een hogere kavelwaarde uit dan de heffingsambtenaar, maar heeft daarbij niet inzichtelijk gemaakt hoe tot de betreffende hogere waarden is gekomen. Eiser heeft daarom zijn standpunt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de kavelwaarde ten onrechte heeft aangesloten bij het gronduitgiftebeleid van de gemeente Amsterdam, onvoldoende onderbouwd. Het betoog van eiser kan in zoverre niet slagen.
13. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De kwaliteit en het onderhoud van de woning zijn door de taxateur als ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit en het onderhoud van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m²-prijzen is de gemiddelde m²-prijs vastgesteld. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft toegelicht dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud.
14. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door eiser ingebrachte taxatierapport behoeft geen verdere bespreking. Eiser heeft namelijk op de zitting verklaard dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Conclusie
15. Omdat de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft verlaagd, is het beroep gegrond. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar daarnaast in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
16. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.660,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 854.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.660,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. A.R. Vlierhuis, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 december 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
31 december 2019.
De griffier is buiten staat de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.