Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/680395 / KG ZA 20-193 MDvH/RV
Vonnis in kort geding van 4 mei 2020
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 3 maart 2020,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.P. Bean te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Deze procedure is schriftelijk gevoerd overeenkomstig de Tijdelijk afwijkende regeling voor kort gedingen rechtbanken handel/familie vanwege de bijzondere omstandigheden door de Corona-crisis. Eigen Haard heeft bij dagvaarding van 3 maart 2020 gevorderd als onder 3.1 vermeld. Op 3 april 2020 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend. Beide partijen hebben producties ingediend.
1.2.
Na een schriftelijke instructie van de voorzieningenrechter hebben partijen hun conclusies van repliek (van 16 april 2020) en dupliek (van 20 april 2020) ingediend. Eigen Haard heeft in haar conclusie van repliek de vordering gewijzigd, zoals eveneens onder 3.1 vermeld. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard is eigenaresse van de vierkamer woning (met berging/zolder) staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder: de woning). [gedaagde] is per 1 december 2016 door een woningruil met indeplaatsstelling huurster van de woning geworden. In artikel 3 van de toepasselijke huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder ( [gedaagde] ) niet is toegestaan de woning zonder toestemming van de verhuurder (Eigen Haard) gedeeltelijk of volledig te verhuren (onderhuur) of aan derden in gebruik te geven.
2.2.
Op 13 januari 2020 heeft Eigen Haard een melding van onderverhuur betreffende de woning ontvangen. Bij een onaangekondigd huisbezoek aan de woning op dezelfde dag heeft een medewerker van Eigen Haard geconstateerd dat in de woning drie andere personen ( [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] ) wonen en dat [gedaagde] niet aanwezig was. Uit antwoorden van de aanwezige personen en uit de door hen overgelegde huurcontracten is gebleken dat de woning gedeeltelijk aan [naam 1] en [naam 2] was verhuurd voor de periode van 10 oktober 2019 tot 2 maart 2020 voor een bedrag van € 1.050,00 per maand. [naam 3] heeft volgens zijn huurcontract een kamer in de woning gehuurd van 1 oktober 2019 tot 31 maart 2020 voor een bedrag van € 1.050,00 per maand. Verder is door hen een borg van een maand huur voldaan. Als verhuurder staat in de huurovereenkomsten vermeld [verhuurder] ( [verhuurder] volgens [naam 1] ), wonende te [woonplaats] , en als contactpersoon (“
caretaker”) een zekere [naam 4] .
caretaker”) een zekere [naam 4] .
2.3.
Eigen Haard heeft op 14 januari 2020 telefonisch overleg gehad met [gedaagde] over de hierboven omschreven constateringen en een afspraak met haar gemaakt voor nader overleg op dinsdag 21 januari 2020. In dat gesprek op kantoor van Eigen Haard heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] vrienden van haar zijn en dat zij hen een paar weken bij haar (en haar zoon) in de woning heeft laten logeren. [gedaagde] heeft de vraag van Eigen Haard waarom [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] dan ook een borg en huur hebben betaald aan een derde niet kunnen beantwoorden.
2.4.
Bij aangetekende brief van 28 januari 2020 heeft Eigen Haard [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst vóór 3 februari 2020 op te zeggen.
2.5.
De advocaat van [gedaagde] heeft in een brief van 31 januari 2020 aan Eigen Haard bericht dat [gedaagde] aan een goede vriend [naam 4] heeft gevraagd op de dagen dat zij niet aanwezig is in de woning op de woning te letten (zoals plantjes water geven en de post te verzorgen) en dat [naam 4] bevriend was met [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . Verder heeft de advocaat in zijn brief bericht overeenkomstig het verweer van [gedaagde] in deze procedure.
2.6.
[naam 1] heeft bij e-mail van 11 februari 2020 aan Eigen Haard bericht:
“(…)
We found the appartment listed on that housing anywhere website and [verhuurder] was the person we dealt with. She had the listing on the website and she was who we spoke with and met with to inspect the appartment before moving in.
[naam 4] was introduced to us after we spoke to [verhuurder] as the caretaker (…).We didn’t know him before we found the property listed on that website and came to do an inspection.I don’t know if he is friends with [gedaagde] (…) but I can tell you that we are not friends with [naam 4] (…).
(…).”
2.7.
Eigen Haard heeft voorts een schriftelijke verklaring van [naam 1] overgelegd:
“(…)
I [naam 1] (…) have lived at [adres] since 10th October 2019. We first met [gedaagde] when she came to deliver the mail, she did not say her name and said she was a colleague of [verhuurder] the lady who organised our rental. She knew we lived there and came a number of times, once to deliver the new fridge and other times with mail and then in December again when she moved her grandpa into the third room. On Tuesday 14th January she came to the appartment un announced to ask us what had happened the night before (…). Thursday she came again this time with her mother to ask us to leave before her appointment on Tuesday. We agreed to leave saying we would be out early Monday morning. Her mother asked me to send a copy of the rental contract which I did via email. On Friday in the late afternoon around 4.15pm two large men showed up in the appartment without knocking and walked in. They were very threatening and intimidating and insisted we leave right then. We told them we had agreed with [gedaagde] to leave on Monday and they insisted we had to leave then at which point we told them that was unrealistic to ask us to leave our home at 4:20pm on a Friday without any warning. We called our caretaker [naam 4] who spoke on the phone to the man who said he was [gedaagde] father, during this phone call [gedaagde] came into the appartment presumably she thought we would get scared and just leave. Her father agreed we could stay until Monday but obviously we were rather afraid and left Sunday morning. I am not friends with [gedaagde] and only met her after moving in. We didn’t realise she was the landlord until last Monday after talking with [medewerker][de medewerker van Eigen Haard, vzr]
and putting the pieces together and then this was confirmed when it was her who appeared on Tuesday to ask what has happened.
and putting the pieces together and then this was confirmed when it was her who appeared on Tuesday to ask what has happened.
(…).”
2.8.
[gedaagde] heeft de volgende verklaringen in het geding gebracht:
2.8.1.
Van haar oma:
“(…)
Eind Juli kreeg mijn kleindochter een scheur in haar hoornvlies. Zij kon niet zelfstandig huishoudelijk werk/zorgdragen voor haar kind en was afhankelijk van mij. Ze kon niet goed zien. Ik moest haar begeleiden met alles. Ik hielp met ’s ochtends haar zoontje klaarmaken en naar school brengen. Verder haalde ik haar zoontje weer op van school/opvang naar huis eten geven douchen zodat hij op tijd naar bed kon. En dat herhaalde zich iedere dag. September bleek het te vermoeiend voor mij te zijn, dus heb ik mijn kleindochter gevraagd meerdere malen bij mij te logeren met mijn achterkleinzoon. De basisschool en kinderopvang van mijn achterkleinzoon zijn op loopafstand van mijn woning, vandaar dat het gemakkelijker voor mij was.
In dec. kreeg mijn kleindochter te horen van haar oogartsen dat het beter ging met haar ogen en kon zij steeds meer zelfstandig werk verrichten in haar eigen huis. Van september tot januari heeft zij niet volledig bij mij gelogeerd maar ook in haar eigen huis met haar zoontje.
(…).”
2.8.2.
Van [naam 5] , een vriendin:
“(…)
Hierbij verklaar ik schriftelijk dat ik het gehele jaar van 2019 en 2020 vaak bij mijn vriendin [gedaagde] thuis was en bij haar heb gelogeerd. Momenteel ben ik met zwangerschapsverlof en is mijn vriendin [gedaagde] revaliderende van een scheur in haar oog. Wij brengen dus veel tijd samen door en steunen wij elkaar waar nodig is. Één van de redenen waarom ik vaak bij haar logeer is omdat mijn 1 kamer woning te klein en geen ruimte is voor logees. Ik ga vaak mee met haar naar haar arts bezoeken omdat zij hierin nog vaak begeleid moet worden. [gedaagde] gaat ook met mij mee naar mijn gyneacoloog afspraken. Omdat dit mijn eerste zwangerschap en een alleenstaande moeder wordt vind ik het fijn dat zij mee gaat omdat zij zelf moeder is van een zoontje. Helaas heb ik geen familie in mijn omgeving die mij hierin steunen.
(…).”
2.9.
In het procesdossier bevinden zich een aantal e-mails van 27 en 29 september 2019, 14 oktober 2019 en 16 oktober 2019 die [naam 1] heeft uitgewisseld met [verhuurder] over de huurcontracten ter zake de woning. In die e-mails wordt gecorrespondeerd over de huurcontracten, de wijze van betaling van de huurpenningen en de borg. In de laatste e-mail van [verhuurder] wordt verder vermeld dat inschrijven op het adres van de woning in het gemeentelijke bevolkingsregister niet mogelijk is.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert na wijzing van eis in de conclusie van repliek – samengevat – de ontruiming van de woning na betekening van dit vonnis binnen een maand na de opheffing van de intelligente lockdown (te weten de opheffing samenscholingsverbod dat thans geldt tot en met 1 juni 2020), met machtiging van Eigen Haard om, indien [gedaagde] na verloop van die termijn met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, op kosten van [gedaagde] . Verder vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 5.928,00 (uit hoofde van winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, en in de kosten van dit geding, waaronder ook de nakosten.
3.2.
Eigen Haard stelt daartoe – kort weergegeven – dat [gedaagde] in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst en zonder instemming of toestemming van Eigen Haard, de woning heeft onderverhuurd aan derden. Gebleken is dat [gedaagde] gedurende enkele maanden niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Volgens de in de woning aangetroffen personen kwam zij af en toe en onaangekondigd binnen en heeft [gedaagde] aan hen verklaard een vriendin te zijn van [verhuurder] . Verder heeft een andere man een paar weken in de derde slaapkamer verbleven in december 2019 en januari 2020, aldus die personen. [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] hebben huur betaald voor het gebruik van de kamers in de woning. Uit dit alles volgt dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd. Dit is een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst die de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Daarbij is van belang dat de woning is bedoeld voor sociale verhuur en dat Eigen Haard op grond van de Woningwet een bijzondere rol heeft in het systeem van toewijzing van sociale huurwoningen. [gedaagde] dient verder het door haar ten onrechte genoten voordeel van de onderhuur aan Eigen Haard af te dragen. De huur voor [gedaagde] is € 713,36 per maand, zodat haar voordeel uit de onrechtmatige onderhuur over de periode oktober 2019 tot eind januari 2020 het gevorderde geldbedrag is.
3.3.
De huisuitzetting op grond van woonfraude is niet beperkt door de afspraken die zijn gemaakt tussen de branchevertegenwoordigers en de minister van Milieu en Wonen zoals bericht aan de Tweede Kamer in de brief van 26 maart 2020 van die minister. Gelet op de andere getroffen maatregelen als gevolg van het coronavirus – met name het samenscholingsverbod dat mogelijk een probleem oplevert voor [gedaagde] om met haar zoon bij familie te wonen – vraagt Eigen Haard de ontruimingstermijn te bepalen op een termijn van een maand na de opheffing van het tijdelijke verbod op samenscholing, aldus steeds Eigen Haard.
3.4.
[gedaagde] voert – kort gezegd – aan dat zij haar hoofdverblijf heeft gehouden in de woning. Zij staat nog steeds ingeschreven op het adres van de woning en verblijft thans in de woning. Vanwege herstel na een oogoperatie heeft zij, met haar vierjarige zoon, bij haar oma gelogeerd in de periode oktober 2019 tot en met januari 2020. [gedaagde] heeft een goede vriend van haar, [naam 4] , gevraagd op de woning te letten, de post te verzorgen en de planten water te geven. Op een gegeven moment heeft [naam 4] haar gevraagd om drie vrienden van hem in de woning te laten logeren voor de duur van een week. Dat heeft [gedaagde] niet toegestaan. [naam 4] bleef echter aandringen en eind november 2019 heeft [gedaagde] ontdekt dat die vrienden van hem een week in haar woning verbleven. Door haar oogziekte heeft [gedaagde] daar toen niets tegen ondernomen. [naam 4] heeft dat logeren tegen de zin van [gedaagde] steeds met een week verlengd. [gedaagde] wist niet dat [naam 4] , dan wel [verhuurder] , de woning had verhuurd aan die personen.
3.5.
Gedurende de periode oktober tot en met december 2019 is [gedaagde] zeker twee dagen per week in de woning verbleven. Daarnaast heeft zij haar opa een paar weken in de woning laten logeren. Op de dag dat hij naar zijn nieuwe woning was verhuisd, is Eigen Haard langs geweest. Daarom was [gedaagde] op dat moment niet aanwezig in de woning. Vervolgens heeft zij aan [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] gevraagd de woning te verlaten. [gedaagde] is bij dat verzoek bijgestaan door familieleden. Er is echter geen sprake geweest van bedreiging. Met [naam 4] heeft [gedaagde] niet langer contact kunnen krijgen. Hij neemt zijn telefoon ook niet meer op.
3.6.
Als al sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, rechtvaardigt dit nog niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast zal [gedaagde] met haar zoon dakloos worden als de ontruiming wordt toegewezen. Zij kan niet langer bij haar oma verblijven door het coronavirus en zal niet in aanmerking komen voor een andere sociale huurwoning. Dit belang dient zwaarder te wegen dan het belang van Eigen Haard bij ontruiming van de woning. De gevorderde ontruiming is op dit moment bovendien niet toewijsbaar omdat huisuitzettingen niet zijn toegestaan volgens de brief van 26 maart 2020 van de minister van Milieu en Wonen aan de Tweede Kamer, aldus steeds [gedaagde] .
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eigen Haard heeft gesteld dat [gedaagde] de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd voor de periode oktober 2019 tot en met maart 2020. Eigen Haard heeft haar vordering tot ontruiming van de woning door [gedaagde] gegrond op woonfraude. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, maakt ontruiming op grond van woonfraude geen onderdeel uit van de afspraken over het uitstellen van huisuitzettingen gedurende de periode dat maatregelen omtrent het coronavirus geldig zijn, die de minister van Milieu en Wonen heeft gemaakt met Aedes, Vastgoed Belang, IVBN, Kences, VLBN (leegstandsbeheerders), de Woonbond en LSVb, waarover zij heeft bericht in haar brief van 26 maart 2020 aan de Tweede Kamer (onder kenmerk 2020-0000163353). Die afspraken betreffen mogelijke huisuitzettingen als gevolg van een verslechterde financiële situatie van de huurder door de getroffen maatregelen omtrent het coronavirus. Daarvan is in dit geval geen sprake. Bovendien heeft Eigen Haard in haar conclusie van repliek rekening gehouden met de huidige maatschappelijke toestand omtrent het coronavirus met haar verzoek de gevorderde ontruimingstermijn te bepalen op een maand nadat de intelligente lockdown (specifiek het huidige samenscholingsverbod dat thans geldt tot 1 juni 2020) is opgeheven. De hierboven bedoelde afspraken tussen de minister en de verhuurbranche kunnen op zich dus niet leiden tot een afwijzing van de ontruimingsvordering van Eigen Haard.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat op 13 januari 2020 drie andere personen ( [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] ) dan [gedaagde] in de woning verbleven, en dat in de weken daarvoor naast die drie ook de opa van [gedaagde] enige tijd in de woning verbleef. Eveneens is voorshands voldoende aannemelijk dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] hebben betaald voor hun verblijf in de woning. Dit alles heeft Eigen Haard onderbouwd met een verklaring van [naam 1] (zie 2.7), de e-mails van [naam 1] aan [verhuurder] (zie 2.9), de huurcontracten van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , de constateringen van de medewerker van Eigen Haard en een betalingsbewijs van de overeengekomen huur door [naam 1] en [naam 2] aan [verhuurder] . Op grond van dit alles heeft Eigen Haard gesteld dat sprake is van onderverhuur van de woning en dat [gedaagde] gedurende die periode van onderverhuur niet in de woning haar hoofdverblijf heeft gehad.
4.4.
Het verweer van [gedaagde] komt in de kern erop neer dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft gehouden, dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] zonder haar toestemming eind november 2019 de woning hebben betrokken en dat zij niet op de hoogte was van de onderverhuur van kamers in de woning aan die drie personen.
4.5.
Het verweer van [gedaagde] komt niet geloofwaardig over. Volgens de door Eigen Haard overgelegde verklaring van [naam 1] heeft [gedaagde] in de periode oktober 2019 tot (in ieder geval 18) januari 2020 niet in de woning gewoond en is zij in die periode slechts af en toe in de woning gekomen voor de post en eenmaal om een nieuwe koelkast (die kennelijk daarvoor niet aanwezig was in de woning) te laten plaatsen. Het enige wat [gedaagde] daartegenover heeft aangevoerd is dat zij twee dagen per week in de woning verbleef. Dit heeft zij ondersteund met een tweetal verklaringen. Uit beide verklaringen is echter niet op te maken dat [gedaagde] in de periode oktober – december 2019 daadwerkelijk twee dagen per week in de woning verbleef. Wel is duidelijk uit de verklaring van haar oma dat [gedaagde] met haar zoon in september 2019 bij die oma is gaan wonen omdat dit beter uitkwam – met name omdat de school en opvang van de zoon op loopafstand van de woning van oma is. Dit sluit ook aan bij het door Eigen Haard gestelde begin van de onderverhuur van de woning op 10 oktober 2019, zoals blijkt uit de door haar overgelegde huurcontracten, e-mails tussen [naam 1] en [verhuurder] uit september 2019 en de verklaring van [naam 1] .
4.6.
Daarnaast is het opmerkelijk dat de verklaringen van de oma en [naam 5] in het geheel niet ingaan op de situatie dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] in de woning aanwezig zijn geweest en in december 2019 de opa van [gedaagde] de vierde kamer (of derde slaapkamer) heeft betrokken. Uit de verklaring van [naam 5] volgt dat zij gedurende het
“gehele”jaar 2019 vaak bij [gedaagde]
“thuis”heeft gelogeerd. Dit moet dus ook in de periode zijn geweest dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] in de woning verbleven – volgens [gedaagde] vanaf eind november 2019. Het is opmerkelijk dat [naam 5] in haar verklaring niet ingaat op de situatie dat in de woning van [gedaagde] slechts een slaapkamer beschikbaar was en een deel van de maand december 2019 geen enkele slaapkamer beschikbaar was voor [gedaagde] . Dit maakt haar verklaring op zijn minst twijfelachtig, in ieder geval voor de periode oktober tot en met december 2019. Bovendien heeft [naam 5] in haar verklaring niet duidelijk gemaakt wat het
“thuis”van [gedaagde] exact is.
“gehele”jaar 2019 vaak bij [gedaagde]
“thuis”heeft gelogeerd. Dit moet dus ook in de periode zijn geweest dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] in de woning verbleven – volgens [gedaagde] vanaf eind november 2019. Het is opmerkelijk dat [naam 5] in haar verklaring niet ingaat op de situatie dat in de woning van [gedaagde] slechts een slaapkamer beschikbaar was en een deel van de maand december 2019 geen enkele slaapkamer beschikbaar was voor [gedaagde] . Dit maakt haar verklaring op zijn minst twijfelachtig, in ieder geval voor de periode oktober tot en met december 2019. Bovendien heeft [naam 5] in haar verklaring niet duidelijk gemaakt wat het
“thuis”van [gedaagde] exact is.
4.7.
De door [gedaagde] overgelegde verklaringen van haar oma en [naam 5] overtuigen dan ook niet en bieden geen concrete ondersteuning van haar verweer dat zij in de periode oktober tot en met december 2019 twee dagen per week in de woning verbleef.
4.8.
Verder heeft de medewerker van Eigen Haard bij zijn bezoek aan de woning niets aangetroffen waaruit kan worden opgemaakt dat [gedaagde] daar woonde of verbleef. Volgens de medewerker van Eigen Haard waren in de woning geen persoonlijke bezittingen van [gedaagde] of kinderspeelgoed aanwezig. [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd, zodat op dit moment uitgegaan dient te worden van de juistheid van die constatering van de medewerker van Eigen Haard. Zonder nadere uitleg of onderbouwing, die [gedaagde] in deze procedure niet heeft gegeven en die gelet op haar verweer wel van haar had mogen worden verwacht, strookt haar verweer dat zij twee dagen per week met haar zoon in de woning verbleef niet met de constateringen van Eigen Haard over de in de woning aanwezige zaken.
4.9.
Verder valt gelet op het verweer van [gedaagde] niet in te zien waarom zij [naam 4] heeft gevraagd de planten in de woning water te geven en de post te verzorgen op de dagen dat zij niet aanwezig was, zoals zij heeft verwoord in haar conclusie van antwoord. [gedaagde] heeft in haar conclusie van repliek haar vermeende aanwezigheid in de woning gespecificeerd tot twee dagen per week. Dat [gedaagde] op de overige vijf dagen zoveel post heeft ontvangen dat dit door een ander dagelijks moet worden verzorgd en dat de volgens haar aanwezige plant dagelijks water nodig heeft, is simpelweg onvoorstelbaar.
4.10.
Uit het bovenstaande volgt reeds dat het verweer van [gedaagde] niet overtuigt. Dit wordt nog versterkt door de verklaring van [gedaagde] over haar vriendschap met [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] (tijdens het gesprek met de medewerker van Eigen Haard op 21 januari 2020, zie 2.3), die volgens haar advocaat vrienden zouden zijn van [naam 4] (zie 2.5), hetgeen allemaal betwist wordt door [naam 1] (in haar e-mail van 11 februari 2020, zie 2.6). Eigen Haard heeft voorshands dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt in de periode oktober 2019 tot en met (in ieder geval 18) januari 2020. Daarnaast heeft Eigen Haard voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] huur hebben betaald aan [verhuurder] voor hun gebruik van de woning. Daarmee is ook voldoende aannemelijk dat sprake is van onderverhuur, hetgeen niet is toegestaan op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst.
4.11.
Verder staat vast dat [gedaagde] op de hoogte is geweest van het verblijf van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] in de woning. Volgens [gedaagde] was dit tegen haar zin. Uit niets blijkt echter dat zij een poging heeft gedaan om een einde te maken aan die – in haar woorden – steeds met een week verlengde logeerpartij. Zij heeft [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] niet eerder dan nadat zij was geconfronteerd met de constateringen door Eigen Haard, aangesproken op dat voor haar, zoals zij thans stelt, onacceptabele verblijf in de woning en heeft vervolgens eerst met haar moeder en vervolgens met haar vader en een onbekende derde druk uitgeoefend op [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] om de woning te verlaten. Daaruit volgt dat zij na 13 januari 2020 – de dag dat Eigen Haard heeft geconstateerd dat de woning niet door [gedaagde] werd gebruikt als bedoeld in de huurovereenkomst – wel wist hoe op te treden tegen het door haar ongewenste verblijf van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] in de woning en daartoe familieleden heeft kunnen inzetten. Dat zij door haar oogproblemen dit niet eerder heeft kunnen doen, komt dan ook wederom ongeloofwaardig over.
4.12.
Bovenstaande maakt het verweer van [gedaagde] dat zij niet op de hoogte was van de onderverhuur van de woning door [verhuurder] niet van doorslaggevend belang. [gedaagde] heeft immers tot 14 januari 2020 niets ondernomen om de in haar woorden ongewenste bewoning van haar woning door [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] te beëindigen. Zij heeft zelfs ook haar opa in de woning laten wonen terwijl de andere drie personen daar verbleven. Dit kan niet anders worden opgevat dan als het in gebruik geven van de woning aan derden, hetgeen op grond van de huurovereenkomst ook is verboden.
4.13.
Met dit alles, in samenhang bezien, heeft Eigen Haard voorshands voldoende onderbouwd dat [gedaagde] in de bedoelde periode structureel niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning en anderen (tegen betaling) in de woning heeft laten wonen, althans daarvan op de hoogte is geweest en niets tegen heeft ondernomen. Het was aan [gedaagde] om tegenbewijs te leveren of haar betwisting goed te motiveren (Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Daarin is zij niet geslaagd.
4.14.
Gezien al het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen zoals bedoeld in artikel 7:213 BW en dat zij in het bijzonder artikel 3 van de huurovereenkomst heeft geschonden. Deze tekortkomingen zijn ernstig genoeg – zeker nu het een sociale huurwoning betreft – om voldoende aannemelijk te achten dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal achten.
4.15.
Hierop vooruitlopend is de vordering tot ontruiming van de woning door [gedaagde] in kort geding toewijsbaar. Omdat het om een sociale huurwoning gaat, heeft Eigen Haard hierbij een spoedeisend belang. Overeenkomstig hetgeen Eigen Haard in haar conclusie van repliek heeft gesteld, wordt de termijn waarop [gedaagde] de woning uiterlijk dient te ontruimen bepaald op een maand nadat de intelligente lockdown (specifiek het samenscholingsverbod dat thans geldt tot 1 juni 2020) is opgeheven door de regering.
4.16.
Eigen Haard heeft verder gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het door haar genoten voordeel van de onrechtmatige onderhuur. Dit gaat om een geldvordering. Een geldvordering kan in kort geding alleen worden toegewezen als (a) voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering ook zal toewijzen en (b) van de eisende partij niet kan worden gevraagd dat hij de uitspraak van de bodemrechter afwacht.
4.17.
[gedaagde] heeft betwist dat zij de huurpenningen die [naam 3] , [naam 1] en [naam 2] hebben betaald aan [verhuurder] heeft ontvangen. Eigen Haard heeft haar stelling op dit punt niet anders onderbouwd dan met de verklaring van [verhuurder] , die bij e-mail van 4 februari 2020 aan Eigen Haard heeft bericht dat die huurpenningen contant aan [gedaagde] zijn betaald door [naam 4] . Gelet op de betwisting door [gedaagde] van deze gang van zaken, is nader onderzoek noodzakelijk of [naam 4] die betaalde huurpenningen inderdaad aan [gedaagde] heeft afgedragen. Een kort geding leent zich niet voor een dergelijk onderzoek, zodat de geldvordering van Eigen Haard niet toewijsbaar is.
4.18.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eigen Haard tot op heden worden begroot op:
- explootkosten
€
100,89
- griffierecht
2.042, 00
- salaris advocaat
980,00
Totaal
€
3.122,98
De gevraagde nakosten zijn toewijsbaar als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis binnen een maand nadat de intelligente lockdown, specifiek het thans tot 1 juni 2020 geldende samenscholingsverbod, is opgeheven, de woning aan [adres] te Amsterdam te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Eigen Haard zijn, en de sleutels af te geven aan Eigen Haard, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] , indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Eigen Haard de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 3.122,98, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis aan de zijde van Eigen Haard ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de betekening van het vonnis,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2020. [1]