ECLI:NL:RBAMS:2020:4227

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Vonnis in gevoegde zaken van 26 augustus 2020

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/672462 / HA ZA 19-991

(voorheen zaaknummer / rolnummer C/13/652587 / HA ZA 18-817)

van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. P.A. Willemsen te Gorinchem,

tegen

[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. N.D. Wassink te Zoetermeer,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/672464 / HA ZA 19-992

(voorheen zaaknummer / rolnummer C/13/659813 / HA ZA 19-15)

van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. P.A. Willemsen te Gorinchem,

tegen

[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. N.D. Wassink te Zoetermeer.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1.De procedure in de zaak 19-991

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 1 augustus 2018 met producties, geregistreerd in de zaak met nummer C/13/652587 / HA ZA 18-817,
de conclusie van antwoord met producties,
de ambtshalve doorhaling van de zaak op 3 april 2019,
het verzoek tot heropening van 25 september 2019, waarna de zaak is voortgezet onder nummer C/13/672462 / HA ZA 19-991,
het tussenvonnis van 22 januari 2020,
het proces-verbaal van comparitie van 29 juni 2020 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De procedure in de zaak 19-992

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 21 december 2018, met producties, geregistreerd onder nummer C/13/659813 / HA ZA 19-15,
de ambtshalve doorhaling van de zaak op 3 april 2019,
het verzoek tot heropening van 25 september 2019, waarna de zaak is voortgezet onder nummer C/13/672464 / HA ZA 19-992,
het incidentele vonnis van 23 oktober 2019, waarin de rechtbank de zaak heeft gevoegd bij de zaak met nummer C/13/672462 / HA ZA 19-991,
de conclusie van antwoord met producties,
het tussenvonnis van 22 januari 2020,
het proces-verbaal van comparitie van 29 juni 2020 en de daarin genoemde stukken.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar van een woonboot, gelegen aan de [adres 1] . Deze woonboot ligt direct aan de kade. Hij bewoont de woonboot met zijn gezin. [eiser] was ook eigenaar van de direct naast zijn woonboot gelegen woonboot met huisnummer [adres 2] . Om die tweede woonboot te bereiken moet men over de woonboot met huisnummer [adres 1] lopen.

3.2.

[eiser] heeft de woonboot met huisnummer [adres 2] op 21 april 2015 verkocht aan [koper] . In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

“20.1 Koper is er mee bekend en aanvaardt dat het hem niet is toegestaan het verkochte aan te wenden ten behoeve van periodieke verhuur aan toeristen (short stay) of een andere vorm van commerciële exploitatie. Het is koper wel toegestaan het verkochte in overleg met verkoper tijdelijk te verhuren tijdens kopers afwezigheid in verband met vakantie. Deze verplichting geldt zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip, doch niet langer dan maximaal 10-jaar na de datum van levering.

20.2

Zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip verplicht koper zich om bij verkoop binnen de hierboven genoemde periode van 10-jaar van zijn rechtsopvolger(s) te bedingen dat deze ook aan de hierboven vermelde verplichting zijn gebonden en dat deze hun rechtsopvolger(s) dezelfde verplichtingen opleggen bij verkoop binnen de hierboven genoemde periode van 10-jaar zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip, zulks op straffe van een direct door verkoper opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 35.000,-, zegge vijfendertigduizend euro.”

3.3.

[koper] heeft de woonboot met huisnummer [adres 2] op 25 mei 2016 verkocht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“22. Koper is ermee bekend en aanvaardt dat het hem niet is toegestaan het verkochte aan te wenden ten behoeve van periodiek verhuur aan toeristen (short stay) of een andere vorm van commerciële exploitatie. Het is koper wel toegestaan het verkochte in overleg met de eigenaar van het naastgelegen woonschip, de heer [eiser] , plaatselijk bekend [adres 1] , tijdelijk te verhuren tijdens afwezigheid in verband met vakantie. Deze verplichting geldt zolang de heer [eiser] eigenaar is van het naastgelegen woonschip, docht niet langer dan maximaal 10 jaar gerekend vanaf 30-10-2015.”

3.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] wonen in hun woonboot. Daarnaast bieden zij tegen betaling diners aan groepen gasten aan. Op de websites waarop zij hiervoor adverteren is de prijs per gast € 75,- of € 80,.

3.5.

Wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een of meerdere dagen niet op de woonboot aanwezig zijn, verhuren zij deze soms via websites als airbnb.com of booking.com aan gasten. De woonboot wordt meestal 2 of 3 nachten achter elkaar verhuurd, een enkele keer voor slechts 1 nacht en soms voor periodes van een week of langer. De prijs per nacht is op deze websites € 1.190,-.

4.Het geschil

in beide zaken

4.1.

[eiser] vordert, na vermeerdering van eis:

veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot nakoming van het derdenbeding op straffe van en dwangsom van € 50.000,- bij iedere keer dat sprake is van schending van het beding dan wel een ander bedrag terzake de dwangsom in goede justitie te bepalen door de rechtbank;

een verklaring voor recht dat het begrip vakantie moet worden opgevat voor een aaneengesloten periode van minimaal 7 nachten met een maximum van 21 nachten in het jaar dan wel een andere invulling in goede justitie te bepalen door de rechtbank;

een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortkomen in de nakoming van het derdenbeding;

een verklaring voor recht dat [eiser] vermogensschade lijdt in de zin van het gemis van het ongestoorde woongenot, als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van het derdenbeding;

een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en/of nog te lijden vermogensschade, bestaande uit het gemis van het ongestoorde woongenot;

hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot vergoeding van die schade aan [eiser] , primair tot een bedrag van € 56.144,-, subsidiair tot een bedrag van € 15.558,50;

verlenging van de termijn van 10 jaar in het derdenbeding met drie jaar of een andere in goede justitie te bepalen termijn,

alles met vergoeding van de kosten van het geding.

[eiser] vordert dat het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

4.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortschieten in de nakoming van het derdenbeding door het aanbieden van rondvaarten vanaf de woonboot en door het commercieel exploiteren van het huiskamerrestaurant. Daarnaast verhuren zij de woonboot vaker aan toeristen dan op grond van het derdenbeding is toegestaan. Volgens [eiser] mochten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonboot slechts 2 à 3 weken per jaar verhuren, omdat hij dat destijds zo met [koper] had afgesproken. Ter onderbouwing van dat aantal wijst [eiser] erop dat Nederlanders gemiddeld 19,2 nachten per jaar met vakantie gaan. Bovendien verhuren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonboot vaak voor korte periodes, terwijl onder het begrip ‘vakantie’ volgens [eiser] alleen periodes van een week of langer moeten worden begrepen. [eiser] stelt dat zijn woongenot wordt gestoord doordat de toeristen die komen overnachten over het dek van zijn woonboot lopen en soms niet de weg naar de naastgelegen woonboot weten te vinden maar op zijn privégedeelte terecht komen. Toeristen hebben volgens [eiser] ook een ander leefritme dan bewoners. Bovendien leiden boekingen voor kortere periodes tot meer overlast dan langere boekingen omdat bij elke boeking een extra dag moet worden geteld (zowel de aankomst- als de vertrekdag telt mee). [eiser] begroot zijn schade als gevolg van het gestoorde woongenot primair op de winst die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door hun tekortkoming in de nakoming hebben genoten. In 2018 is de woonboot 31 nachten in plaats van 19,2 nachten, dus 11,8 nachten te veel verhuurd, in 2019 30,8 nachten te veel. Subsidiair stelt [eiser] dat de uitgaven voor zijn woonboot hun doel voor 50 % hebben gemist, zodat de schade wordt begroot op de helft van die uitgaven (onder andere hypotheeklasten, energiekosten, gemeentelijke belastingen). De verlenging van het derdenbeding met een periode van drie jaar is een vorm van schadevergoeding in natura.

4.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij betwisten dat de rondvaarten vanaf hun woonboot worden aangeboden. Het huiskamerrestaurant is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zodanig kleinschalig, dat dit niet als commerciële exploitatie is aan te merken. Bovendien is aan hen een exploitatievergunning voor het huiskamerrestaurant verleend. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de uitleg die [eiser] aan het woord ‘vakantie’ geeft. Zij betwisten dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding en betwisten dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van de overnachtingen op hun woonboot. Bovendien verzetten zij zich tegen het opleggen van een dwangsom. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot afwijzing van de vordering.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in beide zaken

5.1.

Deze zaken gaan over de vraag hoe het beding in de overeenkomst tussen [koper] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds, dat is opgenomen ten behoeve van [eiser] (hierna: het derdenbeding) moet worden uitgelegd en of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van dit derdenbeding.

rondvaarten en huiskamerrestaurant

5.2.

Met betrekking tot de rondvaarten is de rechtbank van oordeel dat [eiser] in het licht van de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende heeft gesteld dat sprake is van enige commerciële exploitatie op de woonboot van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

5.3.

Met betrekking tot het huiskamerrestaurant is de rechtbank wel van oordeel dat sprake is van commerciële exploitatie. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bieden immers via websites op hun woonboot diners aan gasten aan tegen een prijs van € 75,- of € 80,- per gast. Dat is een commerciële prijs. Ook de omstandigheid dat er een exploitatievergunning is afgegeven voor het huiskamerrestaurant duidt erop dat er wel degelijk sprake is van commerciële exploitatie van de woonboot. Dat de diners maar sporadisch plaatsvinden, doet daar niet aan af. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door het tegen betaling aanbieden van diners op hun woonboot zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding. De vordering onder 3. is dus toewijsbaar.

5.4.

Uit de stellingen van [eiser] blijkt echter niet in hoeverre hij als gevolg van de exploitatie van het huiskamerrestaurant is gestoord in zijn woongenot of anderszins schade heeft geleden. De vorderingen onder 4., 5., 6. en 7. worden daarom afgewezen voor zover deze betrekking hebben op het huiskamerrestaurant.

verhuur aan toeristen

5.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat het aanbieden van overnachtingen tegen betaling alleen is toegestaan wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf niet aanwezig zijn in verband met vakantie. Het gaat met name om de vraag wat onder ‘vakantie’ moet worden verstaan.

5.6.

Bij de uitleg van een beding in een schriftelijke overeenkomst komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het derdenbeding is oorspronkelijk na enige onderhandeling opgenomen in de overeenkomst tussen [eiser] en [koper] en vervolgens letterlijk overgenomen in de overeenkomst tussen [koper] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds. In dit geval is het oorspronkelijke beding dus naar zijn aard bedoeld om ook rechten en verplichtingen vast te stellen van derden die niet bij die eerste overeenkomst betrokken waren. De partijen in deze procedure zijn dan ook niet de partijen die oorspronkelijk met elkaar het beding zijn overeengekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op de comparitie verklaard dat het derdenbeding alleen bij het tekenen van de koopovereenkomst door de notaris is voorgelezen en dat er verder niet over is gesproken of onderhandeld. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het beding naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd. Eventuele bedoelingen of toelichtingen van [eiser] of [koper] in hun onderlinge onderhandeling zijn dan ook slechts van belang voor zover deze op objectieve wijze uit de bewoordingen van het beding kunnen worden afgeleid.

5.7.

De rechtbank is van oordeel dat uit de bewoordingen van het beding, bezien tegen de achtergrond van het feit dat de woonboot van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitsluitend bereikbaar is via de woonboot van [eiser] , kan worden afgeleid dat het beding is opgesteld om overlast van toeristische verhuur bij [eiser] te voorkomen of in elk geval te beperken. Dat betekent dat de term ‘vakantie’ niet te ruim moet worden opgevat. In beginsel moet zo veel mogelijk aansluiting worden gezocht bij de betekenis van die term in het normale spraakgebruik. Gezien de vorderingen in dit geding is het echter nodig daar concreet invulling aan te geven. Partijen hebben gewezen op het beleid van de gemeente Amsterdam inzake vakantieverhuur, en daar elk verschillende consequenties aan verbonden. Dit beleid kende enige tijd een maximum van 60 nachten vakantieverhuur per jaar en inmiddels een maximum van 30 nachten per jaar. Uit de stellingen van partijen blijkt echter dat deze maxima nog niet golden op het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonboot van [koper] kochten, zodat dit geen bruikbaar uitgangspunt biedt bij de uitleg van wat zij naar objectieve maatstaven over en weer van elkaar mochten verwachten. Ook het gemiddelde aantal overnachtingen op een vakantiebestemming per Nederlander per jaar, waarop [eiser] heeft gewezen, biedt geen goed aanknopingspunt, omdat het bij de uitleg van het derdenbeding niet gaat om een gemiddelde, maar om een te rechtvaardigen maximum aantal nachten per jaar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonboot mogen verhuren. De rechtbank houdt wel rekening met het wettelijk aantal vakantiedagen voor werknemers per jaar en met de officiële feestdagen. Al met al is de rechtbank van oordeel dat een redelijke uitleg van het derdenbeding naar objectieve maatstaven meebrengt dat onder ‘vakantie’ moet worden verstaan een al dan niet aaneengesloten periode van maximaal 40 nachten per kalenderjaar. Voor een minimumaantal aaneengesloten nachten per keer ziet de rechtbank geen aanleiding. De vordering onder 2. wordt toegewezen zoals hiervoor is overwogen.

5.8.

Uit het dossier blijkt dat partijen het ook niet eens zijn over de vraag wat onder ‘overleg’ moet worden verstaan. Op de comparitie heeft [eiser] ter toelichting van zijn vordering gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de periode tot mei 2017 en in de periode vanaf mei 2018 zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding omdat zij in die periode alleen vooraf melding maakten van de verhuur, zonder dat [eiser] de mogelijkheid had daarop zijn toestemming te geven of te weigeren.

5.9.

Bij de uitleg van het beding houdt de rechtbank, naast de in 5.6 vermelde omstandigheden, ook rekening met de wijze waarop partijen zich na het sluiten van de overeenkomst tussen [koper] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds over en weer tegenover elkaar hebben gedragen. Uit het dossier blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de eerste periode waarin zij de woonboot verhuurden aan toeristen de verhuur meestal mondeling, telefonisch, per e-mail of per sms enige dagen voorafgaand aan de verhuur meldden aan [eiser] of zijn echtgenote. In mei 2017 hebben partijen daarover nadere afspraken gemaakt, inhoudende dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de verhuur enige dagen van tevoren per e-mail zouden melden, waarna [eiser] toestemming zou geven. Op een gegeven moment is [eiser] deze toestemming echter zonder opgaaf van redenen gaan weigeren, waarna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet langer toestemming hebben gevraagd, maar slechts nog vooraf hebben gemeld wanneer er gasten zouden (kunnen) komen.

5.10.

De rechtbank is van oordeel dat ‘overleg’ minimaal inhoudt dat verhuur dusdanig ruim van tevoren aan [eiser] wordt gemeld dat hij daar rekening mee kan houden en daar eventueel bezwaar tegen kan maken. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank minimaal 7 dagen van tevoren. Ten behoeve van de duidelijkheid moet de melding per e-mail of sms worden gedaan op een door [eiser] op te geven e‑mailadres of telefoonnummer. Een ongeclausuleerde mogelijkheid voor [eiser] om vervolgens toestemming te geven of te weigeren is geen overleg, maar een vetorecht. De daadwerkelijke inhoud van ‘overleg’ ligt dus ergens tussen het enkele melden en het vetorecht in. In de dagvaarding heeft [eiser] gesteld dat ‘overleg’ ook kan inhouden dat hij op redelijke gronden niet instemt met verhuur. Op de comparitie hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verklaard dat een boeking zou kunnen worden afgekeurd door [eiser] als deze samenviel met bijvoorbeeld het vieren van een verjaardag of een verbouwing. Partijen zijn het er dus over eens dat [eiser] op redelijke gronden bezwaar kan maken tegen verhuur. Van een redelijke grond is naar het oordeel van de rechtbank slechts sprake als [eiser] ten tijde van de voorgenomen verhuur in een bijzondere situatie verkeert, waardoor de verhuur voor hem duidelijk meer dan anders nadelig is. De rechtbank ziet aanleiding een termijn vast te stellen waarbinnen [eiser] zijn eventuele inhoudelijke bezwaren kenbaar moet maken, te weten 48 uur na het e-mailbericht of de sms. Het bezwaar van [eiser] moet worden gemaakt op de wijze waarop de melding is gedaan, dus per e-mail of sms op het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de melding gebruikte e-mailadres of telefoonnummer.

5.11.

Het voorgaande betekent dat het derdenbeding zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] minimaal 7 dagen voor aanvang van een periode van verhuur per e-mail of sms op een door [eiser] op te geven e-mailadres of telefoonnummer moeten melden wanneer de woonboot is verhuurd en voor hoe lang. Hierbij merkt de rechtbank op dat niet de ‘mogelijke’ aanwezigheid van gasten dient te worden gemeld, maar de daadwerkelijke verhuur. Vervolgens kan [eiser] binnen 48 uur op dezelfde wijze als hij de melding heeft ontvangen op redelijke gronden bezwaar maken tegen de voorgenomen verhuur.

5.12.

De rechtbank stelt vast dat partijen tot op heden niet steeds hebben gehandeld op de wijze zoals hiervoor vastgesteld. Wel hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorgenomen verhuur steeds voorafgaand aan [eiser] gemeld. [eiser] heeft niet gesteld dat hij door de wijze waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de verhuur hebben gemeld schade heeft geleden. De rechtbank laat dan ook in het midden of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de periode tot mei 2017 of in de periode sinds mei 2018 in dit aspect zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding.

5.13.

De vorderingen tot schadevergoeding zijn gebaseerd op gestoord woongenot, waarbij de vordering onder 6. specifiek ziet op een overschrijding van het aantal toegestane overnachtingen in 2018 en 2019. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonboot in 2018 31 nachten hebben verhuurd. In dat jaar is dus geen sprake geweest van een overschrijding, volgens de uitleg die de rechtbank hierboven heeft gegeven aan het woord ‘vakantie’. [eiser] stelt dat de woonboot in 2019 50 nachten verhuurd is geweest. Hij baseert zich op sms’jes die hij in 2019 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft ontvangen, steeds met de tekst “
Ivm vakantie van (datum) – (datum) kunnen er gasten aanwezig zijn”. Deze sms’jes werden steeds een paar dagen of meer dan een week voor de betreffende periode verstuurd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het aantal overnachtingen in 2019 betwist. Volgens hen is de woonboot in 2019 38 nachten verhuurd geweest. Zij hebben ook betwist dat gedurende alle in de sms’jes genoemde periodes daadwerkelijk gasten aanwezig zijn geweest op de woonboot. Zij hebben op de comparitie verklaard dat dit de dagen waren dat zij niet aanwezig waren. Dat betekende niet dat de woonboot die dagen ook verhuurd was. Er was op dat moment volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen contact meer met [eiser] en zijn echtgenote en dit waren hun enige berichtjes aan de buren, waarop ze nooit een antwoord terug kregen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende heeft gesteld dat de woonboot in 2019 50 nachten verhuurd is geweest. Uit de sms’jes blijkt immers niet meer dan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aankondigen dat zij in een bepaalde periode met vakantie zijn en dat er gedurende die periode gasten aanwezig
kunnenzijn. [eiser] heeft ook niet geconcretiseerd hoe hij zelf, anders dan door middel van de sms’jes, het aantal overnachtingen heeft bijgehouden. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om hem toe te laten tot het bewijs van het aantal overnachtingen in 2019. De conclusie is dat niet is gebleken dat in 2019 meer dan 40 overnachtingen tegen betaling hebben plaatsgevonden. Er is dus in zoverre geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.

5.14.

Op grond van het voorgaande worden de vorderingen onder 4., 5., 6. en 7. afgewezen.

dwangsom

5.15.

Omdat de rechtbank heeft vastgesteld dat met betrekking tot het huiskamerrestaurant sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming van het derdenbeding, wijst de rechtbank de vordering onder 1. toe met betrekking tot het huiskamerrestaurant. Met betrekking tot de verhuur aan gasten hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de zitting verklaard dat zij zich tegenwoordig houden aan het beleid van de gemeente Amsterdam en dat het voor hen niet bezwaarlijk is als de rechtbank een dwangsom oplegt voor een eventuele overschrijding van het toegestane aantal overnachtingen. De gevorderde dwangsom is echter buitensporig. Gelet op de prijs per gast in het huiskamerrestaurant en de prijs per overnachting matigt de rechtbank de dwangsom tot € 1.500,- per overtreding, met een maximum van € 30.000,- per kalenderjaar. Een diner in het huiskamerrestaurant wordt, ongeacht het aantal gasten, aangemerkt als één overtreding. Elke nacht waarin tegen betaling op de woonboot van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt overnacht en die het aantal van 40 overnachtingen per kalenderjaar overschrijdt wordt aangemerkt als één overtreding. Een voorgenomen verhuur die niet uiterlijk 7 dagen voorafgaand aan [eiser] is gemeld telt als één overtreding. Ook een verhuur die plaatsvindt ondanks bezwaar op redelijke gronden van de zijde van [eiser] is één overtreding. Indien zonder reden of op onredelijke gronden bezwaar gemaakt is tegen de voorgenomen verhuur en deze toch heeft plaatsgevonden, is geen sprake van een overtreding.

5.16.

Aangezien elk van partijen op enig punt in het ongelijk is gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

6.De beslissing

De rechtbank

in beide zaken

6.1.

verklaart voor recht dat de term ‘vakantie’ in het derdenbeding moet worden opgevat als een al dan niet aaneengesloten periode van maximaal 40 nachten per kalenderjaar,

6.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de exploitatie van het huiskamerrestaurant zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding,

6.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.500,- voor iedere overtreding van het derdenbeding, tot een maximum van € 30.000,- per kalenderjaar is bereikt,

6.4.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,

6.5.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.6.

verklaart onderdeel 6.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, in tegenwoordigheid van mr. Y. Bildirici, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2020.

Beperkingen op het gebruik van een woonboot voor commerciële doeleinden en de uitleg van een derdenbeding

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.De procedure in de zaak 19-991

2.De procedure in de zaak 19-992

3.De feiten

4.Het geschil

in beide zaken

5.De beoordeling

in beide zaken

6.De beslissing