ECLI:NL:RBAMS:2020:4253

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8620913 KK EXPL 20-385

vonnis van: 27 augustus 2020

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser

t e g e n

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde in conventie, eiseres in conventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 7 juli 2020, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.

Op 14 augustus 2020 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties, ingediend.

Ter zitting van 20 augustus 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] zijn verschenen de heren [naam 1] (algemeen directeur) en [naam 2] (hoofd commercieel beheer), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij de heer [naam 3] (indirect directeur), vergezeld door mr. Zwart voornoemd en mr. G.M. Ranzijn als gemachtigden en een Engelse tolk. [eiseres] heeft voorafgaand aan de zitting een akte overlegging aanvullende producties alsmede wijziging van eis in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiseres] is een belegger/onroerend goedmaatschappij.

1.2.

[gedaagde] is hoteloperator en gelieerd aan de in Nederland gevestigde vennootschap [naam vennootschap]

1.3.

[gedaagde] huurt met ingang van 7 februari 2016 de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde) van [eiseres] . De huurovereenkomst is aangegaan voor 20 jaren. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als hotel conform het Element by Westin concept (door middel van een franchiseovereenkomst met Starwood EAME Licence and Services Company BVBA (hierna: Starwood)). Starwood is gelieerd aan Marriott International.

1.4.

[gedaagde] exploiteert (op basis van de franchiseovereenkomst met Starwood) in het gehuurde het “Element Hotel” (hierna: het hotel).

1.5.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen winkelruimte ROZ versie 2012 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen is de mogelijkheid voor de huurder om huurprijsvermindering vanwege een gebrek te vragen uitgesloten (artikel 11.3). Ook is opgenomen dat [gedaagde] [eiseres] een contractuele boete verschuldigd is van 1% van het per maand verschuldigde bij te late betaling (artikel 25.3).

1.6.

De huurprijs bestaat uit een vast en een omzetgerelateerd deel. Tot en met januari 2020 bedroeg de vaste maandelijkse huurprijs € 166.375,62 inclusief btw, met ingang van 7 februari 2020 bedraagt deze € 170.905,01 inclusief btw. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.

1.7.

[eiseres] heeft [gedaagde] vanaf begin 2019 diverse betalingsherinneringen en aanmaningen gezonden.

1.8.

Met een betaling op 18 oktober 2019 is [gedaagde] voor het laatst ‘bij’ geweest met de huurbetalingen (tot en met november 2019).

1.9.

[gedaagde] heeft de huur over de maand januari 2020 aanvankelijk onbetaald gelaten. Na een aantal deelbetalingen in de maanden januari t/m maart 2020 bestond er per 1 maart 2020 een achterstand van € 529.653,11 inclusief btw.

1.10.

Tussen partijen hebben meerdere besprekingen over de huurachterstand plaatsgevonden, waaronder op 13 maart 2020. Daarbij heeft [gedaagde] aangegeven bezig te zijn met het aantrekken van financiering en toegezegd de achterstand te zullen betalen.

1.11.

[gedaagde] heeft sinds 6 maart 2020 geen huurbetalingen meer gedaan, waardoor de achterstand steeds verder is opgelopen.

1.12.

Medio maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Horeca gelegenheden moesten dicht, mensen werden opgeroepen om thuis te werken en er golden diverse vliegverboden. Soortgelijke maatregelen werden genomen in de rest van de wereld. Vanaf 1 juni 2020 zijn de maatregelen in Nederland wat versoepeld en vanaf 1 juli 2020 mochten de meeste horeca gelegenheden weer open.

1.13.

Bij brief van 8 mei 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd over te gaan tot betaling van de huur over de maanden tot en met maart 2020 (dan € 529.623,11 inclusief btw) uiterlijk 15 mei 2020 en de huur over de maanden april en mei 2020 (€ 402.089,96 inclusief btw) uiterlijk 1 juni 2020.

1.14.

Bij brief van 13 mei 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] geschreven dat zij de huur over de maanden april en mei 2020 niet kan betalen en dat zij daartoe ook niet gehouden is omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden, te weten de coronacrisis.

1.15.

Bij e-mail van 17 mei 2020 heeft [gedaagde] [eiseres] onder meer het volgende geschreven:
“Like I said in our last call, I take full responsibility for this situation, and will be paying you until the last cent.”

1.16.

Op 21 juli 2020 heeft [eiseres] een door [gedaagde] gestelde bankgarantie van
€ 536.030,00 aangesproken.

1.17.

Bij brief van 14 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] de gemachtigde van [gedaagde] geschreven dat zij het onder de bankgarantie geïnde bedrag van € 536.030,00 heeft ontvangen en [gedaagde] gesommeerd om binnen veertien dagen een nieuwe bankgarantie te stellen.

1.18.

Bij factuur van 17 augustus 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] een factuur gezonden van € 64.965,52 inclusief btw voor de omzetgerelateerde huur over 2018.

1.19.

[eiseres] heeft een specificatie overgelegd, waarin gespecificeerd is dat de huurachterstand per 1 augustus € 1.534.878,01 inclusief btw bedraagt en de contractuele boeterente € 98.461,11.

Vordering in conventie [eiseres]

2. [eiseres] vordert - na wijziging van eis - dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:

2.1.

het gehuurde binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis te ontruimen;

2.2.

[eiseres] een bedrag van € 998.848,01 te betalen aan achterstallige huur tot en met augustus 2020, te vermeerderen met € 98.461,11 aan verbeurde contractuele boeterente alsmede met 1% per maand zolang de hoofdsom niet is voldaan althans met de wettelijke (handels)rente over de hoofdsom en met € 6.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

2.3.

binnen 5 dagen na betekening van het vonnis een bankgarantie te stellen van
€ 536.030,00 op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2.4.

uiterlijk op 17 september 2020 (derhalve binnen 30 dagen na facturering)
€ 64.965,52 aan [eiseres] te voldoen aan omzethuur over 2018;

2.5.

de proceskosten van [eiseres] te betalen.

3. [eiseres] stelt hiertoe - kort gezegd - dat er sprake is van een huurachterstand van acht keer de maandelijkse verplichtingen, die in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De achterstand dateert van vóór de coronacrisis en [gedaagde] heeft keer op keer toegezegd tot betaling over te zullen gaan maar is die toezeggingen niet nagekomen. Ook jegens franchisegever Starwood heeft [gedaagde] een grote betalingsachterstand laten ontstaan en [eiseres] heeft geen vertrouwen meer in [gedaagde] als (goed) huurster. [eiseres] is in gesprek met een financieel gegoede kandidaat die de exploitatie van [gedaagde] kan overnemen. Mede daarom heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering.

4. Volgens [eiseres] is er geen sprake van een gebrek en is de mogelijkheid tot huurprijsvermindering op die grond contractueel uitgesloten. Ook is niet aan de hoge eisen van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek (BW) voldaan en kan [gedaagde] zich niet op de redelijkheid en billijkheid beroepen omdat [eiseres] zich altijd zeer coulant jegens [gedaagde] heeft opgesteld. [gedaagde] daarentegen pleegt eigenrichting door de huur niet te betalen en komt gedane toezeggingen steeds niet na. Feitelijk gebruikt [gedaagde] [eiseres] als financier.

Verweer [gedaagde] in conventie

5. [gedaagde] betwist dat [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Ook voert zij tegen de vordering aan dat de tekorkoming, mede gelet op de bijzondere aard daarvan (coronacrisis) en de uitzonderlijk ingrijpende gevolgen (acute financiële problemen die tot sluiting van het hotel en faillissement zullen leiden) geen ontbinding rechtvaardigt zodat ontruiming in kort geding niet op zijn plaats is.

6. [gedaagde] stelt daartoe - samengevat - dat zij hard is getroffen door de gevolgen van de coronacrisis en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen. Het restaurant moest sluiten en de gasten van het hotel, die met name uit de VS en Duitsland komen, bleven weg. Alleen al in de maand maart 2020 zijn er 5.634 hotelovernachtingen ter waarde van
€ 978.008,00 geannuleerd en de omzet van het hotel is nagenoeg opgedroogd (over de maanden maart t/m juli 2020 70,8% respectievelijk 94,6%, 94,2%, 92,1% en 86,9% onder budget). Alhoewel de overheidsmaatregelen sinds 1 juli 2020 enigszins zijn versoepeld blijven wereldwijde maatregelen van kracht en wordt bovendien gevreesd voor een tweede golf. Te verwachten valt dat de omzet voor de rest van het jaar ook sterk minder zal zijn dan gebudgetteerd (72%) en dat 2020 door [gedaagde] wordt afgesloten met een verlies van € 2,25 miljoen (waarbij geen rekening is gehouden met een tweede coronagolf). [gedaagde] heeft maatregelen genomen om de verliezen te beperken en tracht extern financiering aan te trekken maar aanvragen zijn uitgesteld of lopen nog. Doordat [eiseres]
€ 536.030,00 onder de bankgarantie heeft getrokken (zie 1.16), bedroeg de achterstand per datum dagvaarding € 797.803,00 (€ 1.333.833,03 - € 536.030,00). [eiseres] is een financieel veel sterkere partij maar heeft elk overleg over een oplossing afgehouden, aldus [gedaagde] .

7. Volgens [gedaagde] is zij geen volledige betaling verschuldigd op grond van artikel 6:248 lid 2 BW, artikel 6:258 BW en/of artikel 7:207 BW. Ook dient de contractuele boeterente gelet op de omstandigheden te worden afgewezen of dienen deze tenminste tot 50% gematigd te worden. De boeterente voor januari 2020 is overigens al voldaan. De incassokosten dienen verder te worden aangepast aan de hoogte van de huurachterstand en te worden berekend conform de gebruikelijke staffel. Tot slot verzoekt [gedaagde] de kantonrechter het vonnis ten aanzien van een eventuele ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren - waartoe zij stelt dat haar belang bij behoud van haar onderneming zwaarder weegt dan dat van [eiseres] die een solide financiële positie heeft - althans haar een terme de grâce te verlenen.

Vordering [gedaagde] in reconventie

8. In reconventie vordert [gedaagde] dat [eiseres] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld om [eiseres] te verplichten te gedogen dat [gedaagde] voor Q2, Q3 en Q4 2020 50% van de huur betaalt en [eiseres] te verplichten in redelijkheid met [gedaagde] te onderhandelen om te komen tot overeenstemming over aanpassing van de betalingscondities voor het jaar 2021, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

9. [gedaagde] stelt daartoe, onder verwijzing naar haar standpunt in conventie, dat zij vanwege de coronacrisis en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen niet in staat is geweest om de huur tijdig te voldoen. De huurbetalingsverplichtingen van [gedaagde] dienen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW, artikel 6:258 BW en/of artikel 7:207 BW voor een groot deel van 2020 buiten werking te worden gesteld c.q. te worden gewijzigd.

Verweer [eiseres] in reconventie

10. [eiseres] voert, onder herhaling van haar standpunt in conventie, als verweer dat [gedaagde] niet in aanmerking komt voor een coronakorting. Bovendien vraagt [gedaagde] met haar vordering die ziet op Q2 t/m Q4 2020 een definitief oordeel en heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering met betrekking tot 2021, aldus [eiseres] .

Beoordeling in conventie en reconventie

11. Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.

12. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Spoedeisend belang

13. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang bij de vordering in conventie betwist, maar de kantonrechter gaat aan dat verweer voorbij. Vaststaat dat er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand, die volgens [eiseres] ondanks de coronacrisis ontbinding in een bodemprocedure en daarop vooruitlopend ontruiming in dit kort geding rechtvaardigt. Daarmee is het spoedeisend belang in beginsel gegeven. Daar komt in dit geval bij dat [eiseres] een nieuwe huurder klaar heeft staan, die bereid is een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan te gaan en - zo stelt [eiseres] onweersproken - wel in staat is de huur de betalen.

Huurachterstand, coronaverweren

14. Met betrekking tot de hoogte van de huurachterstand, is tussen partijen in geschil of [gedaagde] vanwege de coronacrisis recht heeft op 50% huurkorting.

15. Het meest verstrekkende verweer dat [eiseres] voert (aangevoerd ter zitting) is dat [gedaagde] met haar e-mail van 17 mei 2020 (zie 1.15) haar rechten zou hebben verwerkt om huurkorting te vragen. Dit verweer wordt voorshands verworpen. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is (onder meer) nodig dat een partij haar rechten ondubbelzinnig prijsgeeft. De e-mail is afkomstig van [gedaagde] zelf en verzonden vier dagen na een brief van de gemachtigde van [gedaagde] (zie 1.14), waarin die zich uitdrukkelijk op het standpunt stelt dat de huur vanwege de coronacrisis niet betaald hoeft te worden. In dit licht bezien kan in de e-mail van [gedaagde] zelf niet worden gelezen dat hij zijn rechten wenst prijs te geven maar veeleer een wens om te kunnen aflossen en tot een oplossing te komen. [eiseres] heeft die e-mail redelijkerwijs niet anders kunnen begrijpen.

16. Ten aanzien van de door [gedaagde] gevoerde coronaverweren, stelt de kantonrechter voorop dat inmiddels in meerdere kort gedingvonnissen, ook van deze rechtbank (zie onder meer het vonnis van de kantonrechter van 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 en dat van 17 juli 2020 van de voorzieningenrechter ECLI:NL:RBAMS:2020:3494) is geoordeeld dat de coronacrisis en de gevolgen daarvan onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW opleveren. Dat geldt niet alleen ingeval van een door de overheid geboden sluiting van een onderneming, maar ook voor de hard geraakte hotelbranche die haar omzet vanwege het bijna stilliggende hotelbezoek drastisch heeft zien teruglopen (vgl. voorzieningenrechter 17 juli 2020 ECLI:NL:RBAMS:2020:3508). De kantonrechter sluit zich bij die rechtspraak aan. Door [eiseres] is niet weersproken dat [gedaagde] haar restaurant heeft moeten sluiten en dat de omzet van het hotel met 70-95% achterblijft op het budget. Van de omzet van [gedaagde] is dus weinig over, terwijl [gedaagde] ook maatregelen heeft genomen om de kosten zoveel mogelijk te beperken. Onder deze omstandigheden kan [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten.

17. Dat de huurachterstand al voor de crisis is ontstaan (zie 1.8 en 1.9) en dat [eiseres] [gedaagde] ook in 2019 al regelmatig moest aanmanen (zie 1.7), doet hier niet aan af. Er wordt ook slechts huurprijsverlaging vanaf april 2020 gevorderd. En alhoewel de kantonrechter begrip heeft voor het argument van [eiseres] dat er sprake is van selectieve betaling doordat [gedaagde] Marriott wel deels heeft betaald en sinds begin maart niet meer (zie 1.11), is dit geen reden om de overeenkomst wél ongewijzigd in stand te houden.

18. Anders dan [eiseres] aanvoert, is de coronacrisis naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet in de overeenkomst verdisconteerd, ook niet doordat er sprake is van een gedeeltelijk omzetgerelateerde huurprijs. Dat omzetgerelateerde deel van de huurprijs betreft - in relatie tot het vaste deel van de huur - een relatief laag bedrag (circa
€ 65.000,00 op jaarbasis). Partijen zullen daarmee beoogd hebben de gevolgen van omzetfluctuaties te dempen, in die zin dat de totale huur afhankelijk van de gerealiseerde omzet hoger of lager kan uitvallen. Daarbij moet echter aan niet meer gedacht worden dan aan fluctuaties veroorzaakt door te verwachten en daarmee te voorziene omstandigheden en niet aan een ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst volstrekt onvoorzienbare omstandigheid zoals de coronacrisis.

19. Aldus valt te verwachten dat de bodemrechter vanaf in ieder geval het tweede kwartaal van 2020 een huurkorting zal toepassen. Nu geen van beide partijen een verwijt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden kan worden gemaakt, de overeenkomst geen aanleiding geeft tot een bijzondere verdeling van het risico en de maatschappelijke positie van partijen evenmin (ook al is de positie van de een sterker dan die van de ander, het gaat om twee professionele partijen die hun financiële positie niet onderbouwd hebben toegelicht), ligt het voorshands voor de hand het financiële nadeel over partijen te verdelen. [eiseres] heeft geen specifiek verweer gevoerd tegen de door [gedaagde] gestelde hoogte van de huurprijsverlaging, zodat de kantonrechter er voorlopig vanuit gaat dat de maximale huurprijskorting van 50% in de bodemprocedure zal worden toegepast. De kantonrechter zal dit percentage aanhouden en zal - zoals ter zitting besproken - de reconventionele vordering toewijzen in die zin dat de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] vanaf het tweede kwartaal van 2020 wordt opgeschort tot 50% totdat er in de bodemprocedure zal zijn beslist. Ook zal worden bepaald dat [gedaagde] aan deze opschorting geen rechten kan ontlenen indien zij niet binnen vier weken na heden een bodemprocedure tegen [eiseres] aanhangig maakt.

20. [eiseres] heeft de hoogte van de huurachterstand aan de hand van een ter zitting overgelegd overzicht nader toegelicht. Uitgaande van een achterstand van € 529.653,11 inclusief btw per 1 maart 2020 (zie 1.9), die vijf maanden lang met € 115,592,48 (50% netto vaste huurverplichting) is opgelopen bedraagt de achterstand thans € 1.107.615,49. Daarop moet vanwege het inroepen van de bankgarantie € 536.030,00 in mindering worden gebracht ( [eiseres] vordert daar ook geen betaling van), zodat aan achterstand een bedrag van (€ 1.107.61549 - € 536.030,00 =) € 571.585,40 moet worden toegewezen.

Ontruiming

21. Anders dan [eiseres] heeft betoogd, dient het bedrag van de bankgarantie ook voor wat betreft de beoordeling van de vraag of ontruimd dient te worden van de achterstand te worden afgetrokken. [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 14 augustus 2020 (zie 1.17) gesommeerd een nieuwe bankgarantie te stellen en vordert in dit geding ook [gedaagde] daartoe te veroordelen. Dit standpunt impliceert dat het reeds ontvangen bedrag strekt tot betaling van een vordering (de huurachterstand) en dat dit daarop dus in mindering moet worden gebracht. Het maakt daarbij geen verschil of het gaat om de beoordeling van de achterstand zelf of die van de ontruiming. De ontruiming wordt juist gebaseerd op de bestaande achterstand en is daar een uitvloeisel van.

22. Wel is de kantonrechter voorshands met [eiseres] van oordeel dat voor de berekening van het aantal maanden achterstand van de verlaagde huur van € 115.592,48 per maand moet worden uitgegaan. Daarmee is er sprake van een achterstand van net geen vijf maanden.

23. Gelet op het uitgangspunt dat er normaliter ontbinding en ontruiming wordt uitgesproken bij een achterstand van drie maanden, acht de kantonrechter aannemelijk dat de bodemrechter ook in dit geval de huurovereenkomst, ondanks de ernstige gevolgen daarvan voor [gedaagde] , zal ontbinden. Vooruitlopend daarop zal gelet op het spoedeisend belang van [gedaagde] daarbij, de ontruiming dan ook worden uitgesproken. De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat de achterstand reeds voor de coronacrisis is ontstaan, dat de laatste betaling 6 maart 2020 is geweest (zie 1.11) en dat [gedaagde] zelf stelt dat zij niet kan betalen zolang zij niet over noodfinanciering beschikt.

24. De kantonrechter zal een ontruimingstermijn van vier weken hanteren.

Omzetgerelateerde huur 2018

25. De vordering tot betaling van de omzetgerelateerde huur over 2018 van € 64.965,52 zal worden afgewezen omdat deze, zoals [gedaagde] terecht heeft opgemerkt met een betalingstermijn van 30 dagen nog niet opeisbaar is, laat staan dat [gedaagde] met de betaling daarvan in verzuim is. Anders dan [eiseres] aanvoert, heeft [gedaagde] ook geen duidelijke mededeling in de zin van artikel 6:83 lid c BW gedaan waardoor zij zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. [gedaagde] heeft slechts aangegeven dat zij pas na ontvangst van noodfinanciering kan betalen maar dat is wat anders dan dat zij zegt dat zij niet zál betalen. Evenwel ziet het er nu niet naar uit dat [gedaagde] snel tot betaling over zal kunnen gaan, hetgeen bevestigt dat de ontruimingsvordering dient te worden toegewezen.

Contractuele boete

26. Juist is - zoals door [gedaagde] naar voren gebracht - dat [eiseres] de gevorderde boete in de onder 1.19 genoemde specificatie heeft ‘gestapeld’ en dat hooguit het bedrag als gespecificeerd in het door haar als productie 13 overgelegde overzicht (€ 14.018,49) kan worden toegewezen. De kantonrechter ziet in de bijzondere omstandigheden van het geval evenwel aanleiding om het toe te wijzen bedrag voorshands te beperken tot 50% daarvan en zal derhalve € 7.009,25 toewijzen.

Nieuwe bankgarantie

27. Ook de in conventie gevorderde veroordeling tot het stellen van een nieuwe bankgarantie is bij gebrek aan opeisbaarheid van de verplichting daartoe (per 28 augustus 2020) en verzuim niet toewijsbaar. De vordering zal derhalve worden afgewezen.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad, terme de grâce, voorwaardelijke betalingsverplichting

28. Aan het verzoek van [gedaagde] om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zal voorbij worden gegaan omdat de noodzaak tot spoedige tenuitvoerlegging in de aard van de kort geding procedure besloten ligt. Ook een terme de grâce acht de kantonrechter niet op zijn plaats omdat [gedaagde] sinds 6 maart 2020 niet meer heeft betaald (zie 1.11) en zij [eiseres] geen enkele betaling in het vooruitzicht heeft kunnen stellen. Evenmin bestaat er aanleiding om een veroordeling tot betaling afhankelijk te maken van het verkrijgen van noodfinanciering door [gedaagde] . Eventueel kunnen partijen hierover in onderling overleg afspraken maken.

Contractuele boete of wettelijke handelsrente over hoofdsom

29. Omdat ook het toewijzen van de contractuele boete over de hoofdsom een vorm van ‘stapelen’ is (zie 26), wordt de subsidiair over de hoofdsom gevorderde wettelijke handelsrente toegewezen vanaf datum dagvaarding.

Buitengerechtelijke incassokosten

30. De buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar conform de gebruikelijke staffel en berekend over het toegewezen bedrag.

Proceskosten

31. In de omstandigheid dat beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren.

Overige stellingen

32. Gezien het voorgaande behoeven de overige stellingen en verweren van partijen geen bespreking en zal de vordering in reconventie om [eiseres] te verplichten te onderhandelen over de huur in 2021 worden afgewezen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:

a. € 571.585,40 aan huurachterstand;

b. € 7.009,25 aan contractuele boetes;

c. € 5.648,25 aan buitengerechtelijke incassokosten;

d. de wettelijke handelsrente over het onder Ia genoemde bedrag vanaf 7 juli 2020 tot aan de voldoening

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen vier weken na heden te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in reconventie

schort de verplichting van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de huur vanaf april 2020 op voor 50% totdat daarover in de bodemprocedure is beslist;

verstaat dat aan deze opschorting geen rechten kunnen worden ontleend als [gedaagde] niet binnen vier weken na heden een bodemprocedure aanhangig zal hebben gemaakt;