Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8615652 KK EXPL 20-379
vonnis van: 1 september 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NIMATRASCO BV,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Nimatrasco,
gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NS STATIONS BV,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
nader te noemen: NS,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 6 juli 2020, met producties, heeft Nimatrasco een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 18 augustus 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in de gehuurde bedrijfsruimte. Tevens heeft daar een descente plaatsgevonden.
Op de zitting zijn namens Nimatrasco verschenen [naam directeur] (directeur), [naam bedrijfsleider] (bedrijfsleider) en [naam extern adviseur] (extern adviseur) met de gemachtigde. Namens NS zijn [nama bedrijfsjurist] (bedrijfsjurist) en mr. W.M. van Luijn (advocaat in dienst) met de gemachtigde verschenen.
Partijen hebben op voorhand (aanvullende) stukken in het geding gebracht, waarbij Nimatrasco haar eis heeft vermeerderd. Partijen hebben ter zitting aan de hand van pleitnotities hun standpunten toegelicht. Nimatrasco heeft op zitting een deel van haar eis laten vallen.
Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Nimatrasco huurt van NS de bedrijfsruimte gelegen in station Amsterdam Centraal Station aan het eerste perron (spoor 2b) te Amsterdam (verder: het gehuurde). Het gehuurde wordt geëxploiteerd als restaurant en heeft tevens een pub/bar-gedeelte. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
1.2.
In 2016/2017 heeft op initiatief van NS een ingrijpende verbouwing van het gehuurde plaatsgevonden, waarbij onder meer de keuken van het restaurant is verplaatst. Thans is het niet meer mogelijk om vanuit de keuken direct het restaurant- of pubgedeelte te betreden. De keuken en de ingangen van het restaurant en de pub staan met elkaar in verbinding via een tot het openbare gebied behorende gang genaamd de Horecaboulevard. De Horecaboulevard vormt tevens een open verbinding met de (lager gelegen) stationshal en het treinperron.
1.3.
Nimatrasco heeft meermaals bij NS geklaagd dat er vanuit de stationshal naar het restaurant, via de Horecaboulevard, een tochtgat ontstaat waarvan zij overlast ondervind. NS heeft daarop in november 2017 - naar eigen zeggen onverplicht en tijdelijk – bij de ingang van de Horecaboulevard, direct naast de keuken van het restaurant, twee luchtpilaren geplaatst. Bij inwerkingstelling van de luchtpilaren ontstaat een warmtegordijn, waardoor eventuele tocht vanuit de stationshal wordt geblokkeerd. De bediening van de luchtpilaren werd aanvankelijk overgelaten aan Nimatrasco.
1.4.
Begin 2020 heeft NS een aanpassing aan de luchtpilaren doorgevoerd, waardoor Nimatrasco de bediening niet meer zelf ter hand kon nemen. Indien Nimatrasco de temperatuur of blaascapaciteit van de luchtpilaren aangepast wilde hebben, kon zij daartoe telefonisch bij NS een verzoek doen.
1.5.
Vanwege de uitbraak van het coronavirus heeft Nimatrasco op 16 maart 2020 de deuren van het gehuurde van overheidswege verplicht moeten sluiten. De luchtpilaren zijn vanaf dat moment door NS uitgeschakeld. Sinds 1 juni 2020 is het restaurant weer open. NS heeft de luchtpilaren op dat moment niet opnieuw ingeschakeld.
1.6.
NS heeft bij brief van 25 juni 2020 aan Nimatrasco het volgende geschreven, voor zover relevant:
“
(...) Verder kan ik u meegeven dat de geheel onverplicht geplaatste luchtpilaren niet meer worden geactiveerd. De luchtpilaren zijn storingsgevoelig, bewerkelijk in onderhoud en reparatie en geven bovendien een zeer hoge energierekening. (...) Kortom; de luchtpilaren passen niet meer in deze tijd en worden dan ook niet meer in werking gesteld.”
(...) Verder kan ik u meegeven dat de geheel onverplicht geplaatste luchtpilaren niet meer worden geactiveerd. De luchtpilaren zijn storingsgevoelig, bewerkelijk in onderhoud en reparatie en geven bovendien een zeer hoge energierekening. (...) Kortom; de luchtpilaren passen niet meer in deze tijd en worden dan ook niet meer in werking gesteld.”
Het geschil
2. Nimatrasco vordert, na eiswijzigingen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
veroordeling van NS om de luchtgordijnen (gesitueerd in de Horecaboulevard, nabij de keuken van het gehuurde aan spoor 2b van station Amsterdam Centraal) te handhaven en de inwerkingstelling en bediening van de luchtgordijnen aan Nimatrasco over te laten en Nimatrasco daartoe technisch in staat te stellen, zoals overhandiging van een (functionerende) afstandsbediening, dan wel NS te veroordelen de bediening zelf adequaat ter hand te nemen en verzoeken van Nimatrasco aan de onderhoudsdienst van NS tijdens openingstijden van het gehuurde binnen maximaal 1 uur na het verzoek op te volgen;
veroordeling van NS om storingen in de luchtgordijnen in voorkomend geval adequaat te doen verhelpen, binnen een redelijke termijn van maximaal 5 dagen na melding van een storing aan de onderhoudsdienst van NS door Nimatrasco;
het gevorderde onder I. en II. toe te wijzen vanaf 2 dagen na betekening van dit vonnis, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk zal zijn beslist alsmede te bepalen dat het gevorderde onder I. en II. zal worden toegewezen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat NS niet voldoet aan de veroordeling tot een maximum van € 10.000,00;
veroordeling van NS om preventief onderhoud te plegen aan de luchtgordijnen;
veroordeling van NS tot betaling van € 3.562,50 te vermeerderen met BTW vanwege juridische kosten;
de huurprijs van het gehuurde over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 te verlagen met 75% een en ander conform hetgeen NS aan overige huurders van Amsterdam CS heeft aangeboden, althans met een in goede justitie te bepalen percentage, althans die betalingsverplichting op te schorten voor het hiervoor bepaalde percentage en periode;
NS te verbieden, op straffe van een dwangsom, om volledige betaling te verlangen van de huur over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020, althans om van Nimatrasco betaling te verlangen van de huur over voormelde periode voor zover die het onder VI. genoemde bedrag of percentage aan huurvermindering te boven gaat;
NS te verbieden, op straffe van een dwangsom, om bezwarende rechtsmaatregelen te treffen en/of een boete en/of (handels)rente in rekening te brengen voor op grond van dit vonnis onbetaald gelaten huurpenningen over de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020;
voorwaardelijk, voor het geval wordt geoordeeld dat het onder VI. tot en met VIII. enkel in een bodemprocedure kan worden toegewezen, om aan een veroordeling de voorwaarde te verbinden dat Nimatrasco binnen een maand na het wijzen van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt;
NS te veroordelen in de proceskosten, nakosten en salaris gemachtigde daaronder begrepen.
3. Ten aanzien van de vorderingen met betrekking tot de luchtgordijnen stelt Nimatrasco dat de windhinder een genotsbeperkend effect heeft dat Nimatrasco bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten. De windhinder wordt veroorzaakt door een ontwerpfout. De windhinder kan daarmee gekwalificeerd worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Zonder gebruik van de luchtgordijnen zijn de deuren van het gehuurde niet te gebruiken omdat een trekgat ontstaat. Voor personeel met volle dienbladen is het bovendien ondoenlijk om steeds deuren te moeten openen om klanten te kunnen bedienen. NS heeft in eerste instantie haar verantwoordelijkheid als verhuurder genomen door de luchtgordijnen te plaatsen, maar dan moeten de luchtgordijnen wel (goed) werken.
4. Ten aanzien van de vorderingen met betrekking tot de huurprijsvermindering stelt Nimatrasco het volgende. Als gevolg van de coronacrisis heeft Nimatrasco vanaf 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 de deuren van het gehuurde verplicht moeten sluiten. Vanwege de ligging van het gehuurde is Nimatrasco sterk afhankelijk van treinpassagiers. De reizigersaantallen zijn drastisch gedaald en de verwachting is dat de aantallen reizigers dit jaar niet zullen herstellen. De coronacrisis met haar gevolgen kwalificeert volgens Nimatrasco als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid Pro 2, dan wel als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro, op grond waarvan het zeer waarschijnlijk wordt geacht dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden tot een huurprijsvermindering. Daarop kan volgens Nimatrasco vooruit worden gelopen in kort geding.
5. Bovendien wordt Nimatrasco anders behandeld dan andere huurders van NS. Nimatrasco heeft van NS een aanbod gehad tot opschorting van de huur van april, mei en juni 2020 van minimaal zes maanden. Daar heeft Nimatrasco gebruik van gemaakt. Andere huurders hebben vervolgens in juli een vervolgaanbod van NS gekregen, inhoudende een huurkorting van 75% over de maanden juli tot en met december 2020. Dit aanbod is niet aan Nimatrasco gedaan. Nimatrasco acht deze uitsluiting in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
6. Het argument van NS dat Nimatrasco niet in aanmerking komt voor een vervolgaanbod omdat zij een huurachterstand heeft, gaat niet op. Tussen partijen bestaat al langere tijd een juridisch geschil over de ingangsdatum van het laatste huurcontract. Nimatrasco heeft gegronde argumenten aangevoerd waarom de hogere huurprijs later is ingegaan dan NS meent. Om Nimatrasco onder die omstandigheden neer te zetten als een wanbetaler en Nimatrasco om deze reden uit te sluiten van de vervolgregeling is volgens Nimatrasco niet redelijk en niet billijk.
7. NS heeft tegen de vordering van Nimatrasco gemotiveerd verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van alle onderdelen van de vordering.
8. Bij de beoordeling komen de overige stellingen en verweren van partijen voor zover relevant bij de beoordeling verder aan de orde.
Beoordeling
9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Nimatrasco in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De vorderingen met betrekking tot de luchtgordijnen
Onverplicht en tijdelijk geplaatst
10. NS heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de luchtgordijnen onverplicht en tijdelijk door haar zijn geplaatst, in openbaar gebied. De beslissing om de luchtgordijnen te plaatsen vloeide volgens NS voort uit de precaire relatie tussen partijen en het feit dat NS zich gegijzeld voelde door Nimatrasco omdat zij dreigde met acties die de afronding van de bouwwerkzaamheden zouden dwarsbomen. NS acht zich bevoegd om een einde te mogen maken aan de tijdelijke en onverplichte tegemoetkoming.
11. De kantonrechter volgt NS niet in dit verweer. Vastgesteld kan worden dat Nimatrasco heeft geklaagd over overlast door tocht, en dat NS daarop heeft geacteerd door plaatsing van de luchtgordijnen. Op de – achteraf opgestelde – verklaring van Irma Winkenius van NS na, blijkt nergens uit dat NS bedoeld heeft de windgordijnen onverplicht te plaatsen. Bovendien kan uit het feit dat NS de luchtgordijnen überhaupt heeft geplaatst worden opgemaakt dat NS zelf ook van mening was dat zij een verplichting had tot het nemen van maatregelen tegen de overlast waarover Nimatrasco klaagde.
12. Met betrekking tot de gestelde tijdelijkheid heeft NS op vragen van de kantonrechter niet duidelijk gemaakt wat die tijdelijkheid inhield en hoe NS die aan Nimatrasco kenbaar heeft gemaakt. Onvoldoende aannemelijk is dat NS de luchtgordijnen volledig overbodig zou hebben geplaatst, enkel om Nimatrasco daar een plezier mee te doen.
13. Ook de omstandigheid dat de luchtgordijnen niet tot het gehuurde behoren – zoals door NS gesteld en door Nimatrasco erkend – kan niet betekenen dat NS om die reden vrij is de luchtgordijnen buiten werking te stellen. De luchtgordijnen hebben immers tot doel om Nimatrasco het genot van de huurovereenkomst te verschaffen, door tocht tegen te gaan. Dat de luchtgordijnen geplaatst zijn in openbaar gebied, maakt niet dat NS deze luchtgordijnen naar willekeur kan aan- en uitzetten.
Overlast?
14. NS betwist dat er daadwerkelijk overlast is door tocht en dat de werking van de luchtgordijnen cruciaal is voor de bedrijfsvoering van Nimatrasco.
15. Ook in dit verweer gaat de kantonrechter niet mee. Weliswaar was tijdens de descente geen tot weinig tocht waar te nemen, maar desondanks is voldoende aannemelijk geworden dat op koude, winderige dagen tochtoverlast bestaat. De descente heeft plaatsgevonden op een zomerse, warme dag waarop weinig wind stond. De weersomstandigheden waaronder de tochtoverlast volgens Nimatrasco opspeelt, waren dus niet aanwezig. De kantonrechter heeft echter wel kennis kunnen nemen van de indeling van het gehuurde. Gelet op de open verbindingen tussen het perron, het restaurant, de horecaboulevard en de stationshal, is het naar het oordeel van de kantonrechter evident dat hier een luchtstroom ontstaat. Dat deze luchtstroom op koude, winderige dagen tot overlast leidt, is aannemelijk.
16. De deurwaardersrapporten waarnaar NS in dit verband verwijst, zeggen weinig. De rapporten dateren van 17 juli 2020 en 3 augustus 2020. Dit betroffen – net zoals de dag waarop de descente heeft plaatsgevonden – warme, zomerse dagen, waarop geen tot weinig wind stond. Bovendien blijkt uit de rapporten dat ondanks de zomerse omstandigheden wel tocht wordt gevoeld. De overgelegde recensies van The Fork – die overigens ook allemaal in de zomer zijn geschreven – vormen onvoldoende onderbouwing van de stelling dat er geen tochtoverlast is.
Gebrek?
17. NS heeft zich er verder op beroepen dat Nimatrasco de tocht ten onrechte als een gebrek kwalificeert. Zij verwijst ter onderbouwing van dit standpunt naar verschillende artikelen uit de toepasselijke algemene bepalingen, op grond waarvan tocht geen gebrek vormt, althans als gebrek is uitgesloten.
18. Daargelaten of de algemene bepalingen kunnen worden geïnterpreteerd zoals NS heeft betoogd (Nimatrasco heeft dat betwist) wordt geoordeeld dat NS zich thans niet met succes op het standpunt kan stellen dat de tochtoverlast op grond van de algemene bepalingen geen gebrek is. Zoals hiervoor reeds geoordeeld, is onvoldoende aannemelijk geworden dat NS de luchtgordijnen op onverplichte basis heeft geplaatst. Nu NS de luchtgordijnen heeft geplaatst – en hiermee de verplichting op zich heeft genomen tot bestrijding van de tocht – kan zij zich niet achteraf met een beroep op de algemene voorwaarden op het standpunt stellen dat de tocht helemaal geen gebrek is.
De plek van de keuken
19. NS heeft aangevoerd dat Nimatrasco bewust zelf heeft gekozen voor de plek van de keuken, waarbij de looproute door de horecaboulevard bekend was. Op dit punt oordeelt de kantonrechter dat weliswaar aannemelijk is dat de plek van de keuken in onderling overleg tussen partijen is gekozen, maar dat er, mede gezien de monumentale status van de horecaboulevard, ook geen redelijke andere plek mogelijk was, zoals door Nimatrasco aangevoerd.
20. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de verbouwing op initiatief van NS heeft plaatsgevonden. Tijdens de verbouwing heeft Nimatrasco al in een vroeg stadium aandacht gevraagd voor de tochtoverlast, zo blijkt uit de overgelegde notulen van de bouwvergaderingen. De stelling van NS dat deze omstandigheid bij het aangaan van de (nieuwe) huurovereenkomst niet bekend was, wordt daarom ook niet gevolgd.
21. NS heeft wel gesteld dat Nimatrasco had moeten kiezen voor een looproute door de pub, maar zij heeft deze stelling feitelijk niet verder gemotiveerd of inzichtelijk onderbouwd. De stelling wordt daarom gepasseerd.
Sluiten van de tussendeuren
22. Volgens NS is de simpele oplossing het sluiten van de tussendeuren (tussen het restaurant en de Horecaboulevard) van het gehuurde. De kantonrechter verwerpt deze stelling als een alternatieve oplossing. Het kan van Nimatrasco niet worden gevergd dat zij haar bedienend personeel met volle borden door een gang laat lopen waar zij steeds deze deuren moet open- en dichtdoen. De kantonrechter heeft tijdens de descente waargenomen dat het om antieke houten deuren gaat. Zonder aanpassing die afdoend tegemoet komt aan voornoemd bezwaar kan het door NS genoemde alternatief voorshands niet als redelijk worden gezien.
23. Het is de kantonrechter niet helder geworden hoe het door NS geopperde doorgeefluik bij de Seizoenkamer als alternatieve oplossing gerealiseerd kan worden (NS heeft dit alternatief bij de descente niet uitgelegd) en er zijn geen tekeningen overgelegd die deze oplossing inzichtelijk maken. Onder deze omstandigheden kan dit voorstel evenmin als een reëel en redelijk alternatief gelden.
Milieueisen en hoge energiekosten
24. NS heeft erop gewezen dat de luchtgordijnen niet in haar duurzaamheidsbeleid passen en handhaving daarvan in strijd is met het Akkoord van Parijs. Daarnaast zijn de (energie)kosten zo aanzienlijk dat NS zich die niet kan veroorloven.
25. De verweren die NS hier aandraagt kunnen er onder omstandigheden toe leiden dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de luchtgordijnen handhaaft. Echter, het ligt dan wel op de weg van NS om met een redelijk alternatief te komen. Voorshands kwalificeren de door NS genoemde alternatieven niet als zodanig. Ter zitting is ook gesproken over het afsluiten van de open verbinding met de beneden gelegen stationshal door het plaatsen van een glazen pui bovenaan de aangelegde trap met een doorgang via automatisch werkende schuifdeuren. Volgens NS is die oplossing veel te kostbaar.
26. Nu onvoldoende is gebleken is dat NS bereid is mee te werken aan het realiseren van redelijke alternatieve oplossingen, kan zij thans niet met een beroep op de milieueisen en/of hoge kosten stellen dat het niet van haar kan worden gevergd dat zij de luchtgordijnen handhaaft.
Conclusie ten aanzien van de luchtgordijnen
27. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Nimatrasco tot handhaving van de luchtgordijnen toewijsbaar is.
28. Voor het ter hand stellen van de bediening aan Nimatrasco is geen grond. Weliswaar heeft NS de bediening aanvankelijk overgelaten aan Nimatrasco, maar nu NS de verantwoordelijkheid draagt voor de luchtgordijnen, moet zij ook in staat zijn deze zelf te bedienen. NS heeft dat ook (subsidiair) verzocht, zodat deze voorziening zal worden toegewezen als na te melden.
29. Het is een verplichting van NS om storingen aan de luchtgordijnen in voorkomend geval adequaat te verhelpen. De gevorderde termijn van 5 dagen na melding, acht de kantonrechter redelijk. De hierop gerichte voorziening zal tevens worden toegewezen als na te melden.
30. De gevorderde dwangsom voor het geval NS niet voldoet aan bovenstaande veroordelingen zal ook worden toegewezen.
31. NS hanteert een onderhoudsdienst waar Nimatrasco tijdens openingstijden verzoeken kan indienen. Hierop dient NS adequaat te reageren. Voor toewijzing van de hierop gerichte voorziening bestaat onvoldoende grond. De vordering tot veroordeling van NS tot het plegen van preventief onderhoud is evenmin toewijsbaar. Deze vordering is in het kader van dit kort geding – mede in het licht van de beperkte onderhoudsplicht van NS, in de zin van artikel 20.3.5. van de algemene bepalingen – onvoldoende bepaald en onderbouwd.
De vordering tot huurprijsverlaging
32. NS wijst er terecht op dat een huurprijsvermindering pas definitief wordt, als de bodemrechter daarover heeft beslist. Dit maakt echter niet dat daarop in kort geding, als zijnde een ordemaatregel, niet vooruitgelopen mag worden.
33. In de kern gaat dit onderdeel van de vordering om de vraag of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de gevolgen van de coronacrisis meebrengen dat NS niet van Nimatrasco kan verwachten dat zij (volledig) haar huurbetalingsverplichtingen nakomt. In dit kort geding moet beoordeeld worden of Nimatrasco zich, vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter daarover, terecht beroept op tijdelijke verlaging van 75% van de huurbetalingen.
34. Voor zover Nimatrasco een beroep doet op overmacht, gaat dit niet op. In dit geval wordt de prestatie zelf (het betalen van de huur) namelijk niet belemmerd door de coronacrisis.
35. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Ondanks het bepaalde in artikel 22.1.3 van de algemene bepalingen – in welk artikel de omstandigheden ‘calamiteiten’, ‘besmettingen’ en ‘stagnaties in de bereikbaarheid van het gehuurde’ genoemd zijn als zijnde geen gebrek – is het moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie met een zodanige omvang bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het gehuurde, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Anders dan NS is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van Nimatrasco. Nimatrasco hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat.
36. De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, zo kan ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling.
37. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd als gevolg van een gebrek. Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat NS, zolang de beperkingen gelden, Nimatrasco niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur kan houden. Nimatrasco kan op grond van artikel 7:207 BW Pro met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn indien vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van Nimatrasco zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen.
38. Het is aannemelijk dat de bodemrechter bij een oordeel over een vordering tot huurverlaging van Nimatrasco de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en een huurvermindering redelijk zal achten. Bij de beoordeling zullen alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden. In hoeverre dit in deze concrete situatie een huurprijsverlaging rechtvaardigt, is in dit kort geding niet op voorhand vast te stellen. Nimatrasco heeft daartoe onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie. Zij heeft verwezen naar het aanbod tot huurkorting (van 75%) dat volgens haar door NS aan andere huurders in het Centraal Station is gedaan, en een schaderapport met onder meer een cijfermatige onderbouwing.
39. De kantonrechter stelt voorop dat de vermeende huurachterstand van Nimatrasco, geen reden mag zijn voor NS om Nimatrasco categorisch uit te sluiten van enige huurkorting, die zij wel aan andere huurders aanbiedt. De huurachterstand houdt immers verband met een discussie tussen partijen over de datum van ingang van het laatste huurcontract. Dit betreft een juridische beoordeling van de toepasselijke bepaling in het huurcontract en de daarbij van belang zijnde feiten en omstandigheden. Deze beoordeling valt buiten het bestek van dit kort geding. Het enkele feit dat Nimatrasco hierin een ander standpunt inneemt dan NS, kan er niet toe leiden dat zij in de gegeven omstandigheden buitengesloten wordt ten opzichte van andere huurders. Zulks te meer niet nu - zo is ter zitting gebleken - de huurachterstand de litigieuze periode betreft tussen de datum van ingang volgens NS (11 mei 2017) en de datum van ingang volgens Nimatrasco (18 september 2017), vermeerderd met boetes. Nimatrasco heeft vanaf de door haar bepleite ingangsdatum (die de kantonrechter niet als evident onjuist voorkomt) volledig aan haar verplichtingen voldaan.
40. NS heeft ook aangevoerd dat zij slechts met een beperkt deel van haar huurders heeft gesproken over een huurkorting, nadat zij aan al haar huurders, inclusief Nimatrasco, een huuropschorting van zes maanden had aangeboden. De daaropvolgende huurkorting van 75% is slechts aan een enkele huurder aangeboden, waarbij op basis van opgestelde richtlijnen werd beoordeeld of de betreffende huurder in aanmerking kwam voor een dergelijke tegemoetkoming. Volgens NS voldoet Nimatrasco hoe dan ook niet aan de richtlijnen om in aanmerking te komen voor een aanbod tot 75% huurkorting, onder meer omdat sprake is van een verstoorde relatie. Ter zitting is toegelicht dat NS te maken heeft gehad met meerdere claims en procedures van Nimatrasco die de relatie onder druk hebben gezet. Afgezien van het onderhavige kort geding en het hiervoor genoemde geschil over de huurachterstand heeft NS haar standpunt op dit punt niet verder geconcretiseerd. Evenmin heeft NS de richtlijnen waar zij zich op beroept, voldoende inzichtelijk gemaakt. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het standpunt van NS jegens Nimatrasco voorshands als onvoldoende objectief verifieerbaar naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
41. Nimatrasco heeft onder verwijzing naar een overgelegd schaderapport van 11 augustus 2020 aangevoerd dat zij door de sluiting van haar bedrijf vanaf half maart tot juni 2020 in acute problemen is gekomen. Haar inkomstenbron is in die periode vrijwel geheel weggevallen, terwijl de kosten van onder meer personeel, leveranciers en huur doorlopen. Haar liquiditeitspositie is verslechterd. Vanaf 1 juni 2020 is het restaurant weer open, maar door de opgelegde restricties en de verwachte lage reizigersaantallen is de omzet nog lang niet op het door haar voor 2020 verwachte niveau. NS heeft daartegen aangevoerd dat Nimatrasco voor de coronacrisis goed draaide en dus moet beschikken over voldoende reserves om deze tijd door te komen. Daarnaast heeft NS erop gewezen dat zij Nimatrasco al tegemoet is gekomen door haar een aanbod tot huuropschorting te doen.
42. Op grond van het voorgaande bestaat er aanleiding de gevolgen van de coronacrisis vooralsnog gelijkelijk over partijen te verdelen gedurende de periode waarin Nimatrasco de exploitatie geheel moest staken. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter voor die periode een huurvermindering van 50% redelijk zal achten. Vanaf 1 juni 2020 heeft Nimatrasco de exploitatie hervat, echter met de nodige beperkingen. Gelet op de locatie van het gehuurde, op het Centraal Station, is Nimatrasco zeer afhankelijk van de reizigersaantallen. Voorshands wordt daarom aangenomen dat Nimatrasco ook ná 1 juni 2020 nog steeds een sterk verminderde omzet draait, die aan de coronacrisis kan worden toegeschreven. Voor de periode vanaf 1 juni 2020 acht de kantonrechter daarom vooralsnog een huurvermindering van 25% op zijn plaats.
43. De periode van huurvermindering zal, conform de vordering en in afwachting van een uitspraak in een daartoe aan te spannen bodemprocedure, gelden tot en met 31 december 2020. De kantonrechter zal bepalen dat deze voorziening vervalt, als Nimatrasco niet binnen vier weken na wijzen van dit vonnis een bodemprocedure met betrekking tot de huurvermindering aanhangig heeft gemaakt.
44. De vorderingen van Nimatrasco onder VII. en VIII. worden afgewezen. Wat Nimatrasco hier vordert vloeit reeds voort uit de beslissing die bij het voorgaande hoort.
Proceskosten
45. NS dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
46. Nimatrasco vordert de door haar gemaakt juridische kosten van € 3.562,50 in afwijking van het liquidatietarief, omdat zij stelt dat NS door eenzijdig handelen de onderhavige procedure noodzakelijk heeft gemaakt.
47. De kantonrechter overweegt dat voor een integrale proceskostenveroordeling slechts plaats is als voldoende aannemelijk is dat het verweer van NS, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als NS haar verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij deze beoordeling past terughoudendheid, omdat ook NS het mede door art. 6 EVRM Pro gewaarborgde recht op toegang tot de rechter heeft, hetgeen omvat dat zij zich in rechte mag verdedigen.
48. De kantonrechter is van oordeel dat niet aan het voorgaande strenge criterium is voldaan. Dat NS evident kansloze of onjuiste verweren heeft gevoerd, is niet gebleken. De proceskosten zullen daarom op de gebruikelijke wijze worden vastgesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt NS de luchtgordijnen (gesitueerd in de horecaboulevard, nabij de keuken van het gehuurde aan spoor 2b van station Amsterdam Centraal) te handhaven en de bediening daarvan zelf adequaat ter hand te nemen;
veroordeelt NS om storingen aan de luchtgordijnen in voorkomend geval adequaat te doen verhelpen, binnen een redelijke termijn van maximaal 5 dagen na melding van een storing aan de onderhoudsdienst van NS door Nimatrasco;
wijst hetgeen onder I. en II. toe vanaf 2 dagen na betekening van dit vonnis totdat in een bodemprocedure onherroepelijk zal zijn beslist;
bepaalt dat als NS niet voldoet aan de veroordelingen onder I. en II., zij een dwangsom is verschuldigd van € 1.000,00 per dag met een maximum van
€ 100.000,00;
bepaalt dat Nimatrasco van 16 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 kan volstaan met betaling van 50% van de verschuldigde huur respectievelijk 75% van de verschuldigde huur over de periode 1 juni 2020 tot en met 31 december 2020, onder de voorwaarde dat Nimatrasco binnen vier weken na heden een bodemprocedure met betrekking tot de huurvermindering tegen NS aanhangig maakt;
veroordeelt NS in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Nimatrasco begroot op:
- exploot € 83,38
- salaris € 480,00
- griffierecht € 124,00
----------
totaal € 687,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
- exploot € 83,38
- salaris € 480,00
- griffierecht € 124,00
----------
totaal € 687,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt NS in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat NS niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.