ECLI:NL:RBAMS:2020:5424 - Rechtbank Amsterdam - Verplichting eigenaar tot herstel vochtproblemen kelder e...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7347473 CV EXPL 18-25519

vonnis van: 30 oktober 2020

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

De stichting Stichting Villa Betty

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Villa Betty

gemachtigde: mr. P.J. Sandberg

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: voorheen mr. H.J. Menger, thans mr. E. Swart

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 6 december 2019 is in deze zaak wederom een tussenvonnis gewezen, bij de inhoud waarvan de kantonrechter blijft en die hier als herhaald en ingelast geldt.

In dat vonnis is een tweetal vorderingen van [gedaagde] afgewezen en is een descente gelast.

De descente is gehouden op 4 februari 2020. Daarbij waren naast de kantonrechter en griffier aanwezig:
- voor Villa Betty: mr. Sandberg, met [naam eigenaar] (eigenaar) en [naam 1] (klussenbedrijf [naam 1] );
- voor [gedaagde] : mr. Menger, [gedaagde] met zijn zoon en de heer [naam zoon] . De procedure is vervolgens tot 8 mei 2020 aangehouden om Villa Betty gelegenheid te geven nadere herstelwerkzaamheden aan de kelder van het gehuurde aan de [adres] te laten uitvoeren.

Vervolgens zijn nog ingediend:
- de akte na descente van Villa Betty, met producties en de akte overlegging producties van [gedaagde] ;
- de akte uitlaten producties van Villa Betty;

- rolmededeling waarin het [gedaagde] wordt toegestaan een nadere akte te nemen nu een
uitstelverzoek in de akte overlegging producties op de rolzitting niet was opgemerkt;
- de akte na descente van [gedaagde] , tevens houdende akte wijziging van eis, met producties;

- de antwoordakte van Villa Betty, met een productie;

- de akte uitlaten productie van [gedaagde] ;

- vonnisbepaling.

GRONDEN VAN DE BESLISSING IN RECONVENTIE

Eiswijziging

1. [gedaagde] heeft een (tweede) eiswijziging ingediend. Thans wenst hij – kort gezegd – primair te vorderen dat de huurovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, zodat hij uitsluitend de begane grond van de [adres] zal huren tegen een huurprijs van
€ 1.692,67, alsmede huurprijsvermindering met 50% tot het moment van de ontbinding of herstel, schadevergoeding en een voorschot op die schadevergoeding. Subsidiair wenst hij herstel van de kelder onder verbeurte van een dwangsom. Villa Betty heeft bezwaar aangetekend tegen deze eiswijziging, stellende dat dit in strijd is met een goede procesorde. Gelet op het stadium waarin de procedure zich inmiddels bevindt, wordt Villa Betty daarin gevolgd. Overigens heeft [gedaagde] ook onvoldoende voor het voetlicht gebracht wat zijn belang is bij een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, waarvoor nu juist de regeling van artikel 7:207 BW Pro in het leven is geroepen (zie hiervoor ook Gerechtshof Den Haag d.d. 4-10-2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BU1865).

Verzoek een tweetal eindbeslissingen in het tussenvonnis van 6 december 2019 te herzien

2. Volgens [gedaagde] dient de datum waarop een huurprijsvermindering zal ingaan te worden gesteld op 21 december 2018, de datum waarop de conclusie van antwoord werd ingediend (en waarin is vermeld dat de kelder inmiddels door [gedaagde] was ontruimd). Met Villa Betty is de kantonrechter van oordeel dat dit niet kan worden opgevat als een kennisgeving gericht aan Villa Betty dat de kelder gereed is voor onderzoek en herstel, zodat geen aanleiding bestaat terug te komen op de beslissing dat deze mededeling aan Villa Betty pas is gedaan op de comparitie van 21 februari 2019.

3. Ook wenst [gedaagde] een andere beslissing op zijn vordering tot schadevergoeding, die in het tussenvonnis werd afgewezen. Ook hiervoor bestaat geen aanleiding. Dat een vorige huurder heeft verklaard dat ook hij problemen heeft gehad met de kelder is, afgezet tegen de omstandigheid dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] eerder dan in 2016 met lekkages in de kelder is geconfronteerd terwijl hij deze al vanaf 1 oktober 2007 huurt, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat Villa Betty ten tijde van het aangaan van de huur wist of heeft moeten weten dat de kelder gebrekkig was en zij hieromtrent een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven in de onderhavige procedure.

Beoordeling

4. In het tussenvonnis van 6 december 2019 is onder meer een descente gelast. Tussen partijen bleef namelijk in geschil of de door [naam 1] na de comparitie van 21 februari 2019 uitgevoerde herstelwerkzaamheden die waren gericht op het waterdicht maken van de kelder en waarbij de kelder ook deels is verdiept en voorzien van een nieuwe vloer, hadden geleid tot een waterdichte kelder.

5. Tijdens de descente zijn door de kantonrechter meerdere vochtplekken geconstateerd en is aan Villa Betty wederom gelegenheid geboden herstelwerkzaamheden uit te laten voeren, waarna de kelder op of omstreeks 9 april 2020 weer aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld.

6. Volgens [gedaagde] hebben de door [naam 2] Vochtwering (hierna [naam 2] ) uitgevoerde injectiewerkzaamheden nog altijd niet geleid tot een voor zijn bedrijfsgoederen geschikte ruimte. Dit heeft hij onderbouwd met een opnamerapport van De Goede Toezicht van 5 mei 2020, naar aanleiding van een op 4 mei 2020 uitgevoerd thermografisch herhalingsonderzoek, alsmede met een rapportage van Polygon van 26 mei 2020. Polygon heeft in de periode 28 april 2020 tot en met 7 mei 2020 in de kelder metingen verricht ter zake van de temperatuur en luchtvochtigheid. Polygron komt tot de conclusie dat hoewel de relatieve luchtvochtigheid schommelt, deze structureel te hoog is voor de opslag van elektronica. De Goede Toezicht heeft aan de hand van een warmtebeeld camera, vochtmeters en een visuele inspectie geconcludeerd dat er nog altijd op vier locaties in de kelder vocht binnendringt en de kelder dus niet waterdicht is. Daarbij is volgens De Goede Toezicht sprake van scheurvorming in de verdiepte vloer die bij de eerder inspectie nog niet aanwezig was, zodat vermoed wordt dat de kelder (waarvan de fundering oud is) niet stabiel is en gelet op de hoge luchtvochtigheid, die alleen maar zal toenemen door de lekkages, niet geschikt is voor de opslag van elektronica. De Goede Toezicht adviseert het zetten van het pand te monitoren.

7. Villa Betty heeft de rapportages betwist. Zij stelt dat zij bij de onderzoeken niet aanwezig was, niet duidelijk is waar de expertise van De Goede Toezicht ligt maar dat het in ieder geval geen bouwkundige betreft. Voor Polygon geldt hetzelfde en aanvullend dat de conclusie in de rapportage iedere context mist. De conclusie van De Goede Toezicht dat de vochtproblematiek in de kelder mogelijk wordt veroorzaakt doordat de fundering van het pand niet op orde is, werpt zij verre van zich. Voorts stelt zij dat in deze zaak enkel van belang is of de kelder waterdicht is, hetgeen het geval is nu nergens uit blijkt dat uit wanden of vloer nog water lekt. Ten onrechte wordt door [gedaagde] gesteld dat waar vocht in het materiaal aanwezig is, dat tot conclusie leidt dat sprake is van een achterliggende lekkage. De kelder is zo geconstrueerd dat tussen de bouwmuur en kelderwand grondwater staat dat op peil wordt gehouden door een klokpomp. Die pomp wordt door [gedaagde] ten onrechte niet gebruikt en ook mankeert het door toedoen van [gedaagde] aan de benodigde ventilatie in de kelder, aldus nog steeds Villa Betty.

8. In deze procedure is aan Villa Betty gelegenheid gegeven de klachten die [gedaagde] ondervindt in de van haar gehuurde kelder op te lossen. Een beslissing op de vordering tot herstel van de kelder is daarvoor aangehouden. Na de comparitie van 21 februari 2019 zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd die, zo stelt Villa Betty, hebben geleid tot een waterdichte en kurkdroge kelder die alleen nog wat restvochtplekken vertoonde bij een bezoek op 12 oktober 2019. Dat aan die stelling niet al te veel waarde kan worden gehecht, blijkt vervolgens uit een door Villa Betty zelf overgelegde offerte van [naam 2] daterend van 28 januari 2020. Daaruit kan niet anders dan worden afgeleid dat van een waterdichte kelder op dat moment geen sprake was. De offerte bevestigt veeleer hetgeen De Goede Toezicht in haar inspectierapport van 17 september 2019 al opmerkte, te weten dat op een groot aantal locaties in de wanden en vloer vocht de kelder binnendrong; volgens de offerte van [naam 2] veroorzaakt door scheuren in de vloeren, althans scheurvorming tussen het nieuwe deel van de kelder en het oude deel, en tussen de verhoogde en lage vloer.

9. Vervolgens is de zaak wederom aangehouden voor herstelwerkzaamheden, ditmaal uit te voeren door [naam 2] . Dat die werkzaamheden geleid hebben tot een waterdichte kelder heeft [gedaagde] , mede aan de hand van twee nadere deskundigenrapportages, betwist. Volgens [gedaagde] zijn nog steeds meerdere lekkages aanwezig die leiden tot vochtplekken in de vloer en wanden. Ook zouden er nieuwe scheuren zijn ontstaan. Voorts stelt hij dat de luchtvochtigheid in de kelder te hoog is om elektronica in op te slaan. Dat laatste is volgens Villa Betty niet relevant in deze procedure, maar daarin wordt zij niet gevolgd. De bedrijfsruimte waar de kelder onderdeel van uitmaakt, heeft immers als bestemming de in- en verkoop en reparatie van consumentenelektronica. [gedaagde] moet de ruimte voor dat doel dus ook kunnen gebruiken, zonder dat hij geconfronteerd wordt met schade aan zijn bedrijfsgoederen. Daarbij speelt ook de luchtvochtigheid een rol. Feit van algemene bekendheid is immers dat metaal (en dus elektronica) roest bij een te hoge luchtvochtigheidsgraad.

10. Ondanks de inspanningen van Villa Betty, is voldoende komen vast te staan dat de kelder op dit moment ongeschikt is voor de exploitatie van [gedaagde] ’s onderneming conform de bestemming die in de huurovereenkomst staat: “in- en verkoop van consumentenelektronica en reparatie daar van”. Daarmee lijdt het gehuurde aan een gebrek. [gedaagde] heeft met meerdere rapporten onderbouwd dat er lekkages zijn en dat de kelder te vochtig is. Vochtplekken zijn ook tijdens de descente geconstateerd en tevens na afronding van de werkzaamheden door [naam 2] in het opnamerapport van De Goede Toezicht. Wat daarvan de precieze oorzaak is, blijft tussen partijen in geschil. De suggestie dat het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt niet stabiel is maar aan het zetten is, heeft Villa Betty uitdrukkelijk, maar zonder onderbouwing weersproken. Dat klemt te meer nu er voorafgaand aan deze procedure door [naam 1] (onweersproken is in 2016, 2017 en 2018) ook herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd in de kelder. Gemeentelijke werkzaamheden in de [adres] zouden volgens Villa Betty hebben geleid tot nieuwe problemen. Op welke gemeentelijke werkzaamheden Villa Betty daarbij precies doelt, laat zij onbesproken, maar mocht zij hier de herinrichting van de [adres] op het oog hebben, dan geldt dat deze reeds medio 2016 werd afgerond. De vraag rijst dan ook of de daaropvolgende herstelpogingen van de juiste soort zijn om een normaal gebruik van de kelder mogelijk te maken.

11. Wat daar ook van zij, de suggestie dat thans enkel nog sprake is van door [gedaagde] zelf veroorzaakte vochtproblematiek, omdat hij niet wil ventileren en de klokpomp niet gebruikt, worden als onvoldoende aannemelijk van de hand gewezen. Voor zover de kantonrechter de situatie in de kelder begrijpt, is de daarin aanwezige pomp slechts bedoeld om het grondwater, dat tussen de bouw- en keldermuren staat, niet te hoog te laten stijgen, maar heeft deze niets van doen met de (kans op) lekkages en de luchtvochtigheid. Bovendien staat niet vast dat [gedaagde] die pomp ongebruikt laat, hetgeen hij ook betwist en bij extreme regenval ook onverstandig lijkt. Wat betreft het gebrek aan ventilatie, heeft [gedaagde] erop gewezen dat twee kelderramen dicht zijn gezet nadat bij hem was ingebroken, hetgeen als een afdoende rechtvaardiging heeft te gelden. De kelder staat echter in open verbinding met de winkelruimte en er is weldegelijk nog een ventilatierooster aanwezig in de kelder, zodat van enige ventilatie sprake moet zijn.

12. Resumerend wordt daarom geoordeeld dat voldoende aanleiding bestaat om Villa Betty te veroordelen tot herstel van de kelder, zodanig dat deze voor [gedaagde] geschikt is voor een (normale) exploitatie van zijn onderneming. Een dwangsom wordt daaraan niet verbonden. Dit omdat er al diverse pogingen tot herstel zijn gedaan, maar hiervoor wellicht ook kosten moeten worden gemaakt die van Villa Betty niet kunnen worden gevergd. Bovendien is duidelijk geworden dat [gedaagde] eigenlijk niet meer uit is op herstel van de kelder, nu het vertrouwen daarin bij hem is komen te ontbreken. Dat neemt uiteraard niet weg dat [gedaagde] gehouden is Villa Betty in de gelegenheid te stellen herstelwerkzaamheden uit te voeren, waarna – als deze het gebrek hebben verholpen – weer de volledige huur verschuldigd zal zijn.

13. Nu de kelder voor [gedaagde] niet geschikt is voor het gebruik dat hij bij aanvang van de huur mocht verwachten, rechtvaardigt dat een huurprijsvermindering van 22%, het percentage van de huurprijs dat betrekking heeft op de kelder. Deze huurprijsvermindering zal, zoals eerder reeds beslist, worden toegewezen vanaf de datum van de comparitie na antwoord.

14. Villa Betty wordt als de meest in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in reconventie belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

In reconventie:

veroordeelt Villa Betty tot herstel van de kelder in het pand aan de [adres] , zodanig dat deze door [gedaagde] kan worden gebruikt voor de in- en verkoop en reparatie van elektronica;

bepaalt dat de huurprijs ter zake van de door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte met ingang van 21 februari 2019 wordt verminderd met 22% tot de dag dat het gebrek aan de kelder is verholpen;

veroordeelt Villa Betty in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.080,- aan salaris van de gemachtigde.

veroordeelt Villa Betty in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Villa Betty niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.