Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1757
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres], te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 346.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 12 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 januari 2020.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van de heer M.A. Boerhorst, bijgestaan door de heer
[naam], taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is gebruiker van de woning. Het gaat om een [type woning] in de Dapperbuurt- Zuid in Amsterdam. De oppervlakte van de woning is ongeveer 68m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 290.000,-.
4. De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak niet langer handhaaft. Nadat eiseres beroep heeft ingesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning namelijk lager getaxeerd. De rechtbank zal reeds hierom het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 319.000,-. Dit komt neer op
€ 4.700,- per m². Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk van de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat een WOZ-waarde van € 319.000,- niet te hoog is.
6. Eiseres heeft verklaard zich niet te kunnen verenigen met de nader vastgestelde waarde van € 319.000,-. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nader vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank?
7. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
10. Eiseres heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar zijn omdat zij meer in het groen zijn gelegen dan de woning. De rechtbank volgt eiseres niet in deze stelling. Uit foto’s van de woning die zich in het dossier bevinden blijkt dat ook haar woning op groen uitkijkt. De rechtbank vindt dat uit de ligging van de vergelijkingsobjecten geen doorslaggevend verschil voortvloeit. De rechtbank vindt de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten met betrekking tot de overige kenmerken ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De genoemde vergelijkingsobjecten zijn namelijk binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, bouwjaar, en kwaliteit betreft goed vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten liggen allemaal op geringe afstand van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiseres?
Correctie voor onderhoud
11. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar de gerealiseerde m²-prijs van het object gecorrigeerd voor onderhoud, dat als ‘matig’ is gekwalificeerd. Deze aanpassing brengt de waarde van het object volgens de heffingsambtenaar op € 315.000,-. [3] De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de gecorrigeerde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door eiseres ingebrachte taxatierapport van deJuisteWaarde.nl van 29 mei 2019 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De in dat rapport genoemde objecten zijn wat type, kwaliteit, ligging en onderhoudstoestand betreft minder goed vergelijkbaar met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft ten slotte aangevoerd dat de door haar voorgestelde vergelijkingsobjecten meer bewijsgewicht moeten krijgen, omdat zij meer vergelijkingsobjecten heeft voorgesteld dan de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het opvoeren vijf vergelijkingsobjecten maakt niet dat deze vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar.
Erfpachtcorrectie
13. Eiseres betwist dat de heffingsambtenaar op juiste wijze de erfpachtcorrectie heeft berekend. Eiseres heeft gewezen op een brief van 1 oktober 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam waarin het gemeentelijke beleid voor de erfpachtcorrectie per 1 juli 2019 wordt omschreven. Eiseres stelt zich op het standpunt dat dit beleid ook op lopende zaken met betrekking tot eerdere jaren moet worden toegepast.
14. De rechtbank verwijst in dit verband naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. [4] Door het gerechtshof is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. In wat eiseres heeft aangevoerd is geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties voor de vergelijkingsobjecten – en daarmee de WOZ‑waarde – niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar is daarnaast niet gehouden om toekomstig beleid op eerdere jaren toe te passen.
Conclusie
15. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Eiseres krijgt dus gelijk.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.311,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
18. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 256,52 (4 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiseres te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.567,52.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 315,000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,00 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.567,52.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.