Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/663406 / HA ZA 19-314
Vonnis van 10 maart 2021
in de zaak van
de vereniging
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. [naam 3] te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde] ,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. B. Coskun te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de VVE en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2019, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 22 januari 2020, waarbij ambtshalve een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de niet gehouden zitting op 10 april 2019 – die niet is doorgegaan in verband met het Corona virus (Covid-19) – waarbij de zaak is verwezen naar de rol voor conclusie van repliek,
- de conclusie van repliek tevens vermindering van eis, met producties,
- de conclusie van dupliek, met producties,
- de akte uitlating producties van de VVE , met producties,
- de conclusie inzake producties van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In september 2006 hebben [gedaagden] het gebouw aan de [adres] (hierna: het gebouw) gekocht.
2.2.
Op 17 januari 2012 hebben [gedaagden] van de gemeente Amsterdam de splitsingsvergunning verkregen voor het splitsen van het gebouw in vijf appartementsrechten.
2.3.
Bij splitsingsakte van 14 januari 2013 hebben [gedaagden] het gebouw opgesplitst in vijf appartementsrechten. Tegelijkertijd (bij deze akte) is ook de VVE opgericht.
2.4.
In het Modelreglement splitsing in appartementsrechten van januari 2006 (hierna: MR 2006) is bepaald, voor zover relevant:
“(…) Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
i. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 17
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. De grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, (…), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten; (…)”
2.5.
In de periode 2012-2014 zijn alle appartementen verkocht. Het appartement [appartement] (hierna: [appartement] ) is op 22 september 2014 verkocht aan [bedrijf] II B.V.
2.6.
Op 4 november 2016 heeft de vloer van het appartement [appartement] , waar een pizzeria zat (de huurder van de bedrijfsruimte), het begeven.
2.7.
Op 9 november 2016 zijn [gedaagden] namens de VVE aansprakelijk gesteld voor de schade van het doorzakken van de vloer van [appartement] . In de brief staat dat de schade voorlopig wordt begroot op circa € 4.000,-.
[gedaagden] hebben op 14 november 2016 op de brief gereageerd en geschreven dat zij de aansprakelijkheid niet erkennen.
2.8.
Op 30 november 2016 heeft de heer [naam 1] , juridisch adviseur van [bedrijf] B.V., [gedaagden] een e-mail gestuurd waarin hij onder meer heeft geschreven:
“(…) Aanvankelijk bestond de aanname dat het met de schade wel meeviel. Uit onderstaande berichtgeving in combinatie met bijgaande foto’s kan geen andere slotsom volgen dan dat het om zeer ernstige gebreken gaat die slechts met hoge kosten zullen kunnen worden hersteld. (…)”
2.9.
Op 13 december 2016 heeft de heer [naam 2] , namens [gedaagden] , gereageerd op de e-mail van 30 november 2016. Hij heeft geschreven dat zij – kort gezegd – niets wisten over de slechte staat van de vloerconstructie en dat zij de aansprakelijkheid niet accepteerden.
2.10.
DBA Advies B.V. (hierna: DBA Advies) heeft op verzoek van de VVE op 11 maart 2017 nader onderzoek gedaan naar het bezwijken van de vloer. [gedaagden] waren niet betrokken bij dit onderzoek.
2.11.
De VVE heeft de vloer en de vloerconstructie op 6 juni 2018 laten herstellen. [gedaagden] waren hier ook niet bij betrokken.
2.12.
Op 30 oktober 2018 heeft de heer [naam 3] [gedaagden] een e-mail gestuurd, waarin staat, voor zover relevant:
“(…) Namens de [eiseres] zend ik u bijgaande aansprakelijkstelling met bijlagen. (…)
Voor het overige verwijs ik u kortheidshalve naar de inhoud van de aansprakelijkstelling. (…)”
De bijlage bij deze e-mail betreft het proces-verbaal van constateringen van DBA Advies van 11 maart 2017, met een fotorapportage en werkomschrijving met kosten.
3.Het geschil
3.1.
De VVE vordert – na eisvermindering – om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de VVE van een bedrag van € 84.020,24, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 november 2016;
II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door de VVE geleden overige schade, zoals omschreven in het lichaam van de dagvaarding, nader op te maken bij staat en te vereffenen bij wet;
III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
De VVE legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Ten eerste stelt de VVE dat zij bevoegd is om de procedure te voeren omdat de vloerconstructie deel uitmaakt van het gemeenschappelijk gedeelte, waar de VVE verantwoordelijk voor is.
De VVE vordert een schadevergoeding omdat [gedaagden] niet hebben voldaan aan de uit de Splitsingsvergunning voortvloeiende verplichting om er voor te zorgen dat het gebouw voldeed aan de kwaliteitseisen ten tijde van de splitsing, verkoop en levering van de appartementsrechten. Uit het proces-verbaal van constateringen van DBA Advies volgt dat de vloer al niet meer voldeed ten tijde van de splitsing en [gedaagden] hebben toen verzuimd om dit te herstellen en/of te vervangen. Op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is de geleverde zaak, het gebouw, non-conform. De kopers mochten er immers van uit gaan dat het gebouw, inclusief de gemeenschappelijke gedeelten zoals de vloer, de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Omdat de vloer het al binnen tien jaar na de koop heeft begeven is hier geen sprake van. Hierdoor zijn [gedaagden] jegens de VVE toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomsten en dienen [gedaagden] de schade te vergoeden.
De schade bestaat in ieder geval uit de herstelwerkzaamheden ter hoogte van € 84.020,24 en overige schade – onder andere kosten van de rapportage van DBA Advies en schade in verband met het sluiten van de pizzeria – nader op te maken bij staat.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid VVE
-
volmachten
volmachten
4.1.
De eigenaren van de appartementsrechten van het gebouw hebben een volmacht verstrekt aan het bestuur van de VVE voor het nemen van rechtsmaatregelen jegens [gedaagden] Daarnaast hebben de eigenaren van de appartementsrechten ook een ‘cessie ter incasso’ verstrekt aan de VVE met de last om hun vordering(en) jegens [gedaagden] uit hoofde van de individuele koopovereenkomst op eigen naam in te stellen en te incasseren. Uit de producties bij dagvaarding en nadere toelichting bij conclusie van repliek heeft de VVE voldoende toegelicht dat zij op basis hiervan gerechtigd is om deze procedure namens de eigenaren van de appartementsrechten van het gebouw te voeren.
-
vloer gemeenschappelijk ?
vloer gemeenschappelijk ?
4.2.
Tussen partijen bestaat verschil van mening over de uitleg van artikel 17 MR 2006. Bij de uitleg van (een begrip uit) een akte van splitsing komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
4.3.
Volgens de VVE behoort de vloerconstructie van [appartement] inclusief vloerbalken tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Deze vloer scheidt de woning op de begane grond af van de kruipruimte, die gemeenschappelijk is. Op grond van artikel 17 sub a MR 2006 is de vloerconstructie van [appartement] dus gemeenschappelijk, aldus de VVE . [gedaagden] betwisten dat de kruipruimte gemeenschappelijk is en betogen dat dit behoort tot de bedrijfsruimte van [appartement] .
4.4.
De vloerconstructie van [appartement] vormt een scheiding tussen de woning op de begane grond en de kruipruimte/ondergrond. De VVE heeft tegenover de betwisting van [gedaagden] dat de kruipruimte privé zou zijn, een verklaring van DBA Advies overgelegd waaruit blijkt dat de kruipruimte onderdeel van het casco is en daarmee behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw. Dit hebben [gedaagden] vervolgens niet betwist. Omdat er ook geen andere reden is om de kruipruimte aan te merken als behorend bij het privé gedeelte van de begane grond is de conclusie dat de vloerconstructie inclusief vloerbalken een scheiding vormt tussen een privé gedeelte (de woning op de begane grond) en een gemeenschappelijk gedeelte (de kruipruimte) en dus op grond van artikel 17 sub a MR 2006 gemeenschappelijk is. De VVE is daarom ontvankelijk in haar vorderingen.
Klachtplicht
4.5.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] – het beroep op de klachtplicht – dient eerst beoordeeld te worden, want als dat beroep slaagt, dienen alle vorderingen van de VVE te worden afgewezen.
4.6.
Op grond van artikel 7:23 van het BW kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.
4.7.
De brief aan [gedaagden] (zie 2.12) van 30 oktober 2018 met aansprakelijkstelling is inderdaad, zoals [gedaagden] terecht stellen, qua inhoud anders dan de aansprakelijkstelling van de brief van 9 november 2016 (zie 2.7). In het bericht van 9 november 2016 staat immers dat de schade maar ongeveer € 4.000,- bedraagt, een bijzonder veel kleiner bedrag dan waarvoor zij later door de VVE zijn aangesproken. De stelling van de VVE dat voor de aansprakelijkstelling van [gedaagden] al is geklaagd op 9 november 2016 kan dan ook niet worden gevolgd omdat de omvang van de schade waarvoor [gedaagden] in oktober 2018 aansprakelijk worden gesteld onvergelijkbaar hoger is.
4.8.
Het is echter niet zo dat [gedaagden] helemaal niet op de hoogte waren van het feit dat de schade omvangrijker was. In de brief van 30 november 2016 aan [gedaagden] (zie 2.8) is namelijk – onder verwijzing naar foto’s met toelichting – geschreven dat de schade veel hoger uitvalt dan verwacht. Door dit bericht moet [gedaagden] worden geacht te hebben geweten van de hogere kosten hetgeen voldoende is voor de klachtplicht. Dat het bericht is gestuurd namens [bedrijf] B.V. en niet door de VVE maakt dit niet anders. Niet alleen is [bedrijf] B.V. lid van de VVE , ook is met name van belang dat de aansprakelijke partij op de hoogte is van de schade en niet zozeer door wie dit wordt gemeld. Er is dus op tijd geklaagd zodat het beroep van [gedaagden] op het ontbreken hiervan niet slaagt.
Schadevergoeding
4.9.
De VVE vordert een schadevergoeding van in ieder geval de herstelkosten van de vloer en daarnaast nog enkele overige schadeposten, nader op te maken bij staat. Voor het toekennen van een vordering tot betaling van schadevergoeding is in beginsel op grond van artikel 6:74 BW verzuim vereist.
4.10.
Artikel 6:82 lid 1 BW bepaalt dat verzuim intreedt wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Op grond van artikel 6:83 BW treedt verzuim zonder ingebrekestelling onder andere in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis te kort zal schieten.
4.11.
In dit geval is, zoals hiervoor overwogen, op 30 november 2016 bij [gedaagden] geklaagd over de doorgezakte vloer (4.8). Hierna heeft de VVE echter [gedaagden] niet gevraagd om over te gaan tot herstel en evenmin heeft zij een redelijke termijn gesteld als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW voor de herstelwerkzaamheden. De VVE heeft vervolgens in maart 2017 DBA Advies een onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de schade en de vloer in juni 2018 ook laten herstellen door DBA Advies. Hier zijn [gedaagden] door de VVE op geen enkele manier bij betrokken.
Dit is niet in overeenstemming met de systematiek van artikel 6:82 lid 1 BW. De VVE had [gedaagden] ingevolge artikel 6:82 lid 1 BW een termijn moeten stellen waarbinnen zij de schade dienden te herstellen. Omdat de VVE dit heeft nagelaten zijn [gedaagden] niet in verzuim komen te verkeren en kan de VVE de door haar gestelde schade niet op [gedaagden] verhalen (zie vgl. Hof Amsterdam 16 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3404). Daarbij speelt ook een rol dat er geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:83 BW op basis waarvan het verzuim in zou treden zonder het versturen van een ingebrekestelling. Onderhavige kwestie is niet iets waarvoor naar haar aard geen ingebrekestelling is vereist, integendeel, dit is nu juist een geval waar de VVE wel een ingebrekestelling had moeten versturen aan [gedaagden] zodat [gedaagden] de schade konden (laten) onderzoeken en herstellen.
4.12.
Het betoog van de VVE dat [gedaagden] zelf een onderzoek hadden moeten (laten) verrichten na de melding van november 2016 en dat het voor hun risico komt dat zij dit niet hebben gedaan gaat niet op. Niet alleen valt zonder meer niet in te zien dat [gedaagden] gehouden waren om dit onderzoek na de melding in november 2016 te laten verrichten, feit is dat de VVE het onderzoek zelf heeft laten uitvoeren zonder [gedaagden] daarvan op de hoogte te stellen en zonder [gedaagden] over de resultaten van dat onderzoek in te lichten. De VVE heeft vervolgens ook nog eens de vloer laten herstellen zonder [gedaagden] hiervan op de hoogte te brengen. Onder die omstandigheden kan de VVE [gedaagden] niet nu tegenwerpen dat zij geen onderzoek hebben laten uitvoeren. Dat het ook niet nodig was om [gedaagden] erbij te betrekken omdat zij de aansprakelijkstellingen niet serieus zouden hebben genomen, zoals de VVE beweert, is onvoldoende onderbouwd en wordt gepasseerd. De enkele afwijzing van de aansprakelijkheid door [gedaagden] van november en december 2016 is daarvoor onvoldoende. Door [gedaagden] na de meldingen van november 2016 in het geheel niet meer te berichten tot na het moment van herstel is hen de mogelijkheid ontnomen om de schade zelf te (laten) herstellen of om deugdelijk verweer te kunnen voeren tegen de aanwezigheid en de omvang van het gestelde gebrek.
4.13.
Het versturen van een ingebrekestelling was in dit geval dus vereist voor het intreden van het verzuim. Deze is niet verstuurd. Hierdoor is het verzuim van [gedaagden] niet ingetreden en heeft de VVE geen recht op een schadevergoeding van [gedaagden]
De vorderingen van de VVE zullen dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.14.
De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht 914,00
- salaris advocaat
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 3.142,00
4.15.
De nakosten worden ambtshalve toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.142,00,
5.3.
veroordeelt de VVE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, rechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2021. [1]