Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1789
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in het besluit van 28 februari 2018 (de aanslag) de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adressen] te Amsterdam (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 862.000,-, € 1.006.000,-,
€ 1.051.000,-, € 1.026.000,- en € 898.000,-. In de aanslag heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 12 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 januari 2020.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van de heer M.A. Boerhorst, bijgestaan door de heer
[persoon] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woningen. Het gaat om boven- en benedenwoningen in de Minervabuurt-midden in Amsterdam.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarden van de woningen vastgesteld moeten worden op € 818.000,- [adressen] , € 903.000,- [adressen] , € 996.000,- [adressen] , € 915.000,-
( [adressen] ), en € 838.000,- [adressen] .
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). De heffingsambtenaar heeft de volgende vergelijksobjecten gebruikt:
[adressen]
Vergelijkingsobjecten [adressen] .
[adressen]
Vergelijkingsobjecten [adressen]
Vergelijkingsobjecten [adressen] en
[adressen] .
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die voor iedere woning moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als een woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen.
8. De rechtbank zal afzonderlijk de woningen [adressen] (de benedenwoningen) en [adressen] (de bovenwoningen) bespreken.
De benedenwoningen
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. Eiser vindt de vergelijkingsobjecten niet representatief en heeft zelf een taxatierapport ingebracht met woningen die hij vergelijkbaar vindt. De rechtbank stelt vast dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de vergelijkingsobjecten representatief zijn bij de heffingsambtenaar ligt. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gehanteerd goed vergelijkbaar met de benedenwoningen. Alle vergelijkingsobjecten zijn benedenwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en van hetzelfde woning-type. De woningen bevinden zich in de dezelfde buurt en de woondelen hebben nagenoeg gelijke oppervlaktes. Alle vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De woningen waar eiser in zijn taxatierapport naar verwijst, zijn naar type, bouwjaar en ligging ook vergelijkbare woningen. Maar daarmee heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de gekozen vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar niet representatief zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar voor zijn onderbouwing heeft gebruikt, zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarden van de woningen.
10. Eiser heeft de bruikbaarheid van vergelijkingsobject [adressen] betwist met de stelling dat het object onvindbaar is in de door hem geraadpleegde systemen en het daarom niet op de vrije markt kan zijn verkocht. De rechtbank stelt vast dat eiser deze grond pas op de zitting heeft ingebracht. Het verweerschrift met de taxatiematrix is op
11 december 2019 aan eiser is doorgestuurd. Daarmee is eiser tijdig in de gelegenheid gesteld om te reageren op de vergelijkingsobjecten. Om die reden neemt de rechtbank deze grond niet mee in haar beoordeling nu de goede procesorde zich daartegen verzet.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. Op de zitting heeft eiser zijn grond met betrekking tot de grotere tuin van vergelijkingsobject [adressen] ingetrokken zodat deze grond geen verdere bespreking behoeft.
12. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
De bovenwoningen
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
13. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. Alle vergelijkingsobjecten zijn appartementen met een vergelijkbaar bouwjaar en zijn van hetzelfde woning-type. De objecten zijn gelegen in dezelfde buurt met dezelfde status van onderhoud als de woningen van eiser. Een aantal vergelijkingsobjecten is ook door eiser gebruikt in zijn taxatierapport.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
14. Ter zitting is gesproken over de kwaliteit van de bovenwoningen. In de matrix van de heffingsambtenaar is de kwaliteit als matig aangemerkt. De gerealiseerde m²-prijs van het object dient daarom te worden gecorrigeerd. Het beroep is hierom gegrond.
15. Dan is het de vraag of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiser de erfpachtcorrectie heeft uitgevoerd door een bedrag af te trekken in plaats van bij te tellen waardoor de waarden van de vergelijkingsobjecten dalen in plaats van stijgen. Eiser heeft de door hem verdedigde waarden niet aannemelijk gemaakt.
16. De rechtbank stelt de waarden van de bovenwoningen schattenderwijs vast op
€ 976.000,- voor [adressen] , € 1.027.000,- voor [adressen] en € 999.000,- voor [adressen] .
Conclusie
17. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op €1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woningen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 256,52 (4 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.828,52.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover de uitspraak ziet op de bovenwoningen [adressen] en stelt de WOZ-waarde van deze woningen vast op € 976.000,- voor [adressen] ,
€ 1.027.000,- voor [adressen] en € 999.000,- voor [adressen] ;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting voor deze woningen overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.828,52.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van
mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 februari 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.