ECLI:NL:RBAMS:2021:166 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens ontbreken hoofdverbl...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8920830 KK EXPL 20-853

vonnis van: 21 januari 2021

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting

Stichting Stadgenoot,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Stadgenoot,

gemachtigde: mr. R.G. Matti,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.H. Schmidt.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 16 december 2020, met producties, heeft Stadgenoot een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 7 januari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Stadgenoot is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, en de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Stadgenoot is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres woning] . Het betreft een woning van circa 58,3 m2 en de thans geldende huurprijs bedraagt € 649,98 per maand.

1.2.

Stadgenoot heeft de woning met ingang van 9 oktober 2019 verhuurd aan [gedaagde] . In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst wordt bepaald dat:

‘U en uw huishouding gebruiken de woning als woonruimte. U moet de woning daadwerkelijk gebruiken. Het moet uw hoofdverblijf zijn. u laat uw woning niet bewonen door meer mensen dan waarvoor uw woning geschikt is.’

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 maart 2015 van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

‘7.1 U gebruikt en onderhoudt uw woning zoals het hoort.

7.2

U houdt uw woning schoon en zorgt voor voldoende stoffering en meubilering. (…)

7.9

U voorkomt overlast of hinder voor omwonenden. Ook uw huisgenoten, anderen die met uw toestemming in uw woning zijn (…) geven geen overlast. (…).

7.14

U bent zelf de hoofdbewoner van uw woning. U gebruikt uw woning als hoofdverblijf. (…)

7.15

U verhuurt uw woning of een deel daarvan niet zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming aan een ander. Voor bruikleen van (delen van) uw woning geldt hetzelfde. (…)’

1.4.

Stadgenoot heeft vanaf 2 april 2020 meerdere meldingen ontvangen in verband met overlast welke volgens de melders afkomstig is uit de woning. Ook is er meerdere keren gemeld dat het een komen en gaan is van veel verschillende mannen.

1.5.

Op 17 juni 2020 heeft Stadgenoot van de gemeente Amsterdam een zoeklicht-melding ontvangen. In de melding staat – voor zover van belang – het volgende:

‘(…) lijkt (…) alsof de woning een coffeeshop/shisha lounge is er looen tot wel 10/11 man naar binnen en buiten praten alsof ze in een kroeg zijn lachgas geluiden tot vroeg in de ochtend (…) ik weet niet wie er woont want er zijn altijd verschillende mannen en de gordijnen zijn altijd dicht en je hoort pokergeluiden’

1.6.

Stadgenoot heeft bij brief van 26 juni 2020 [gedaagde] op de vele overlastmeldingen gewezen en meegedeeld dat het niet is toegestaan om overlast te veroorzaken.

1.7.

Stadgenoot heeft op 27 juni 2020 een melding ontvangen in verband met overlast welke volgens de melder afkomstig is uit de woning.

1.8.

Op 14 en 29 juli 2020 heeft Stadgenoot tevergeefs een bezoek aan de woning gebracht. Op deze laatste datum heeft Stadgenoot tevens telefonisch contact met [gedaagde] opgenomen en is afgesproken dat er op 4 augustus 2020 een huisbezoek zal plaatsvinden.

1.9.

Op 4 augustus 2020 heeft Stadgenoot het huisbezoek afgelegd samen met de Toezichthouder Woonfraude van de gemeente Amsterdam. Van dit bezoek is door de Toezichthouder een rapport van bevindingen (inclusief foto’s) opgemaakt. In het rapport staat – voor zover van belang – het volgende:

‘
Huisbezoek

Binnen in de woning zie ik dat de woning compleet leeg staat. Op de vloer ligt een laminaat vloer die beschadigd is. Op de muren zit geen behang. In de woonkamer staan enkele rode stoelen. (…) Aan de muur hangt niets. (…) De verwarming bij het raam hangt scheef en los. (…)

Situatie in de woning

Medewerker [naam 1] zegt dat het ons opvalt dat de woning helemaal leeg staat en hij vraagt hoe dat zit. (…) [gedaagde] zegt dat dit klopt aangezien zij aan het verbouwen is. (…) [gedaagde] vertelt dat zij inderdaad wat feesten heeft gegeven maar dat er nooit klachten waren. Ze vertelt dat de woning er zo uit ziet vanwege de feestjes. Medewerker [naam 1] vraagt waar al haar spullen gebleven zijn. (…) [gedaagde] verklaart: ‘ik had een relatie. (…) Deze relatie is onlangs uitgegaan en hij heeft alle spullen weer meegenomen. Ik moet dus weer helemaal van nul af aan overnieuw beginnen. de Persoonlijke spullen die ik nog had liggen bij mijn ouders want ik moet werken en ik heb thuis bij mijn ouders gewerkt. (…)

Slaapkamer(s)

Vanuit de woonkamer loop ik naar de grote ruime slaapkamer die aan de woonkamer grenst. Ook deze is compleet kaal en leeg. Er hangt niets aan de muur. (…) In deze slaapkamer is een deur die naar de badkamer gaat. Ook deze is compleet leeg. Op de vloer en op de muur ziek ik donkere vieze plekken. Het oogt als roest en het ziet er naar uit dat de douche al lange tijd niet is gebruikt. Ik loop de douche weer uit en ik loop door de slaapkamer de hal in naar de 2e kleinere slaapkamer. Behalve een bureaustoel en een leeg kledingrek is ook deze kamer leeg. (…) De koelkast is op enkele blikjes drinken na leeg. (…)’

1.10.

Op 14 augustus 2020 heeft [gedaagde] op verzoek van Stadgenoot per e-mail haar bankafschriften toegezonden, alsmede een e-mail van Bol.com van 25 december 2019 en een bon van de Gamma van 21 maart 2020.

1.11.

Stadgenoot heeft op 4 september 2020 een melding ontvangen in verband met overlast welke volgens de melder afkomstig is uit de woning.

1.12.

Stadgenoot heeft bij brief van 9 september 2020 [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst binnen acht dagen zelf op te zeggen.

1.13.

[gedaagde] heeft Stadgenoot bij brief van 14 september 2020 bericht de huurovereenkomst niet te zullen opzeggen.

1.14.

Stadgenoot heeft op 24 september 2020 een melding ontvangen in verband met overlast welke volgens de melder afkomstig is uit de woning.

1.15.

De gemachtigde van Stadgenoot heeft bij brief en e-mail van 28 september 2020 [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst binnen vijf dagen op te zeggen.

1.16.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij e-mail van 28 september 2020 meegedeeld dat de huurovereenkomst niet zal worden opgezegd.

1.17.

Stadgenoot heeft op 23 november 2020 een melding ontvangen in verband met overlast welke volgens de melder afkomstig is uit de woning. In deze melding staat – voor zover van belang – het volgende:

‘Ik hoop dat het allemaal al loopt bij de rechtbank want me moeder gaat er echt kapot van. De overlast blijft maar door gaan zo ook de slapeloze nachten. Ik spreek iemand aan en de volgende dag is er weer een groep hele nieuwe mensen.’

Geschil

2. Stadgenoot vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

I. tot ontruiming van de woning;

II. tot betaling van € 649,98 per maand dat zij na 31 januari 2021 het gehuurde in gebruik houdt;

III. in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van de gemachtigde, te vermeerderen met de nakosten.

3. [gedaagde] heeft de vorderingen van Stadgenoot betwist.

4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Beoordeling

5. De voorzieningenrechter overweegt allereerst dat voldoende aannemelijk is dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een relatief schaarse sociale huurwoning.

6. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van Stadgenoot niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

7. Stadgenoot heeft haar vordering – met name – gestoeld op de stelling dat uit het geheel van feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) op het gehuurde dan wel dat zij (een gedeelte van) de woning heeft onderverhuurd c.q. in gebruik aan derden heeft afgestaan. Daarbij komt dat door [gedaagde] dusdanig overlast wordt veroorzaakt, dat derden van Stadgenoot verwachten dat zij hiertegen optreed.

8. [gedaagde] stelt zich – samengevat – op het standpunt dat haar voormalige vriend als cadeau de woning heeft ingericht. Toen deze relatie omstreeks juni 2020 eindigde heeft [gedaagde] deze spullen naar het ouderlijk huis van haar ex-partner gebracht, waardoor de woning zo goed als leeg was. Nadien heeft zij tot ongeveer drie weken voor het huisbezoek op een luchtbed in de woning geslapen en is nadien – met al haar persoonlijke eigendommen – bij haar ouders ingetrokken, zodat de woning kon worden opgeknapt. Ook heeft [gedaagde] een aantal spullen via Marktplaats gekocht, waardoor zij geen bonnen kan overleggen. Voor wat betreft de overlast stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij geen tapijt in haar woning heeft, zodat er best geluid gehoord kan zijn. Echter is van de door Stadgenoot gestelde overlast geen sprake. De anonieme klachten die Stadgenoot aan de overlast ten grondslag legt zijn immers afkomstig van haar ex-partner. Hij heeft namelijk laten weten alles in het werk te stellen om ervoor te zorgen dat [gedaagde] de woning kwijt zal raken. Verder stelt [gedaagde] dat zij haar dagelijkse boodschappen contant heeft afgerekend, zodat zij ook daarvan geen bonnen kan overleggen. Gelet op het vorenstaande is [gedaagde] van mening dat hetgeen Stadgenoot naar voren heeft gebracht onvoldoende is om in dit kort geding te kunnen concluderen dat zij overlast heeft veroorzaak, geen hoofdverblijf in de woning zou hebben of dat zij de woning (gedeeltelijk) zou onderverhuren dan wel in gebruik aan derden zou hebben afgestaan.

9. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] niet heeft betwist dat er tussen haar en Stadgenoot een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat de Algemene Voorwaarden Woonruimte van toepassing zijn.

10. Indien de verhuurder voldoende aanwijzingen biedt ter onderbouwing van het standpunt dat de huurder niet in de woning haar hoofdverblijf heeft dan is het vervolgens aan de huurder om dat standpunt gemotiveerd te betwisten. Zij moet feiten en omstandigheden aandragen die aannemelijk maken dat zij wel degelijk in de woning haar hoofdverblijf heeft. Doet zij dat niet, dan is de vordering van de verhuurder in de bodemprocedure zonder nadere bewijslevering toewijsbaar. Dit mag van de huurder worden verlangd omdat zij veel beter dan de verhuurder weet wat er zich in de woning afspeelt.

11. Uit het door Stadgenoot overgelegde rapport van bevindingen (inclusief foto’s) blijkt dat er ten tijde van het huisbezoek geen enkel spoor van [gedaagde] in de woning aanwezig was, zodat het op de weg van [gedaagde] ligt om voldoende concreet en verifieerbaar naar voren te brengen dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in de woning zou hebben gehad. Hierin is [gedaagde] niet geslaagd. Het standpunt van [gedaagde] dat zij voornemens was om de woning opnieuw te verven en een nieuwe vloer te gaan leggen en daarom de woning volledig heeft ontdaan van persoonlijke eigendommen komt de kantonrechter niet aannemelijk voor. Dit verklaart immers niet waarom er in zijn geheel niets van persoonlijke eigendommen in de woning is achtergebleven. Normaliter zou bij dergelijke werkzaamheden de spullen – waaronder bijvoorbeeld iets van aankleding, kleding of administratie – van de ene kamer naar de andere kamer verplaatst worden. Daarbij komt dat nergens uit blijkt dat [gedaagde] deze werkzaamheden heeft verricht, althans verf en een nieuwe vloer heeft gekocht, omdat betaalbewijzen of ander bewijs van deze stelling ontbreekt. Verder kan uit de door [gedaagde] overgelegde bankafschriften niet worden opgemaakt dat zij haar dagelijkse boodschappen bij een lokale winkel heeft gedaan. Dat zij haar boodschappen uitsluitend contant zou afrekenen komt ongeloofwaardig voor nu kleine bedragen bij een snackbar en supermarkt wel worden gepind. Ook blijkt uit de overgelegde verjaardags- en kerstkaart geenszins dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning had , omdat een poststempel ontbreekt. Het had veel meer voor de hand gelegen als [gedaagde] bijvoorbeeld poststukken van haar werk en/of school - waarover [gedaagde] ter terechtzitting heeft verklaard - of bank zou hebben overgelegd. Tevens leggen de overgelegde verklaringen van onder meer de moeder, nicht en een collega onvoldoende gewicht in de schaal, omdat daaruit niet blijkt dat er voor het huisbezoek daadwerkelijk in de woning werd gewoond. Als laatste heeft [gedaagde] niets naar voren gebracht dat zou maken dat haar tekortkoming van onvoldoende gewicht zou zijn om een ontruiming niet te rechtvaardigen waarbij in aanmerking wordt genomen dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst volgens haar eigen verklaring weer bij haar ouders is ingetrokken.

12. Uit het voorgaande volgt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] in ieder geval tot en met het moment van het huisbezoek zelf geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Hiermee heeft [gedaagde] in strijd met artikel 3 van Pro de huurovereenkomst alsmede de artikelen 7.1, 7.2. en 7.14 van de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte gehandeld. Dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigen is daarmee voldoende aannemelijk. De ontruimingsvordering zal dan ook worden toegewezen. Indien [gedaagde] de woning na 31 januari 2021 in gebruik houdt dient zij € 649,98 per maand te betalen.

13. Gelet op het vorenstaande behoeft het al dan niet veroorzaken van overlast dan wel het (gedeeltelijk) onderverhuren c.q. in gebruik aan derden afstaan geen bespreking.

14. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning met verdere aanhorigheden, met aan- en toebehoren, aan de [adres woning] , met alwie en alwat zich vanwege [gedaagde] in het gehuurde moge bevinden;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 649,98 voor iedere maand dat zij na 31 januari 2021 het gehuurde in gebruik houdt;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stad genoot begroot op:
exploot € 102,96
salaris € 480,00
griffierecht € 126,00
-----------------
+totaal € 708,96 voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.