Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 20/2627 en 20/2637
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. R. Oevering)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. N.M. Kell).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in twee afzonderlijke beschikkingen van 30 september 2019 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam voor de kalenderjaren 2018 en 2019 vastgesteld.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In uitspraken op bezwaar van 27 maart 2020 en 31 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen deze beide uitspraken beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 maart 2021. [eiser] en zijn gemachtigde waren aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur [naam]
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedures
1. [adres 1] is een stuk grond met een loods van ongeveer 376 m², gelegen op een woonwagenkamp. Het perceel is eigendom van de gemeente Amsterdam en aan [eiser] uitgegeven in voortdurende erfpacht. [eiser] gebruikt de loods voor de opslag van kermismaterialen. De WOZ-waarde is voor 2018 vastgesteld op € 199.000,- en voor 2019 op € 206.000,-.
2. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing twee taxatierapporten ingediend. De taxatierapporten bevatten gegevens en recente huur- en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Voor 2018 zijn dit: [adres 2] 17, [adres 3] 19, [adres 4] 26 unit 2.13, [adres 5] 11 en [adres 3] 13. Voor 2019 zijn dit: tt. [adres 6] 218 , [adres 7] 16G, tt. [adres 6] 218, [adres 5] 11 en [adres 5] 10.
3. Geeris vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beide kalenderjaren te hoog heeft vastgesteld en verwijst naar een taxatierapport van 21 maart 2021. Daaruit volgt dat de waarde van de loods op die datum € 170.000,- is. Geeris vindt dat ook voor de belastingjaren 2018 en 2019 moet worden uitgegaan van dat bedrag.
4. [eiser] vindt verder dat de heffingsambtenaar zich baseert op verkeerde vergelijkingsobjecten. Er is vergeleken met winkelpanden, maar hij heeft een loods op een woonwagenkamp, die slechts toegankelijk is via een smalle weg en daardoor nauwelijks bereikbaar is. Zijn loods bestaat uit vier wanden met een dak en een roldeur, zonder isolatie, riolering, verwarming, ramen en sanitaire voorzieningen. De vergelijkingsobjecten beschikken daar wel over en hebben een kantoorruimte. Op basis van de erfpachtvoorwaarden mag de loods alleen worden gebruikt door kermisexploitanten. Gelet op deze verschillen vindt [eiser] een huurwaarde van € 79,- per vierkante meter en een kapitalisatiefactor van 7,7 passend. Geeris vindt de vastgestelde WOZ-waarden ook veel te hoog omdat de loods steeds ouder wordt. Een stijging van € 75.000,- per jaar kan hij niet begrijpen.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de loods op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiervoor de juiste methode heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de loods onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de bruto huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Die factor is het resultaat van de transactiesom van een of meer vergelijkbare objecten gedeeld door de huurwaarde van dat object. [eiser] heeft aangevoerd dat hij zijn loods niet verhuurt, maar dat maakt voor het gebruik van deze methode geen verschil. Van belang is voor welke prijs de loods zou kunnen worden verhuurd.
7. De rechtbank oordeelt dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de loods van [eiser] . De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar twee verdiepingen en zijn voorzien van een kantoor, maar primair zijn het opslagloodsen. Dat is de loods van [eiser] primair ook en daarom mag de heffingsambtenaar daarmee vergelijken.
8. De rechtbank overweegt dat voor het jaar 2018 de waarde van de loods is gebaseerd op een bruto huurprijs per vierkante meter van € 53,- en een kapitalisatiefactor van 10. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 11,1 en een gemiddelde huurwaarde van € 101,- per vierkante meter. Voor het jaar 2019 is de waarde van de loods gebaseerd op een bruto huurprijs per vierkante meter van € 55,- en een kapitalisatiefactor van 10. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12 en een gemiddelde huurwaarde van € 98,- per vierkante meter.
9. De rechtbank vindt de verschillen in kapitalisatiefactor en huurwaarde zo groot dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen met de vergelijkingsobjecten. Ook is de gemiddelde huurwaarde lager dan het gemiddelde van ongeveer € 79,- van de referentieobjecten [adres 8] 147K, 141C en 143K uit het taxatierapport van [eiser] . Met de omstandigheid dat [eiser] de loods slechts mag verhuren aan kermisexploitanten, hoeft de heffingsambtenaar geen rekening te houden. De wet schrijft een waardering voor alsof het object vrij te verkopen valt. [2] De heffingsambtenaar heeft hier dus terecht geen rekening mee gehouden.
10. De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarden in voorgaande jaren hieraan niet afdoet. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen of huurprijzen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar, in dit geval 2017 en 2018, kan dan ook geen betekenis worden toegekend. [3]
Conclusie
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de loods in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond. [eiser] krijgt dus geen gelijk.
13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart beide beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.M. Mazurel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.