Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8687807 CV EXPL 20-14178
vonnis van: 4 mei 2021
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. A. Hashem Jawaheri
t e g e n
Vesteda Investment Management B.V
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Vesteda
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 15 december 2020 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft [eiseres] een akte met producties genomen, waarop door Vesteda is gereageerd. Vervolgens heeft [eiseres] zich over laatstgenoemde akte uitgelaten en nadere producties overgelegd, waarna Vesteda bij akte heeft gereageerd.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
In het tussenvonnis van 15 december 2020 is bepaald dat de beslissing wordt aangehouden in afwachting van de beslissing van het gerechtshof Amsterdam in de zaak tussen [eiseres] en [naam 1] . [eiseres] heeft het op 22 december 2020 gewezen arrest in het geding gebracht. Kort samengevat komt het erop neer dat het gerechtshof de beslissing van de kantonrechter bekrachtigt.
Vesteda voert in haar akte van 16 februari 2021 aan dat de beslissing van de kantonrechter tot aanhouding juridisch en feitelijk onjuist is. Het zou om een verrassingsbeslissing gaan en het arrest zou niet relevant zijn voor de in deze zaak te beslissen kwestie. De kantonrechter kan Vesteda hierin niet volgen. Van een verrassingsbeslissing is sprake wanneer de rechter, zonder dat partijen in de gelegenheid zijn geweest daar op te reageren, een beslissing neemt op door hem aangevulde rechtsgronden. Daarvan is hier geen sprake. De beslissing tot aanhouding is bedoeld om kennis te kunnen nemen van een volgens de kantonrechter relevante beslissing van de hoger beroepsrechter en [eiseres] is in de gelegenheid gesteld, deze beslissing in het geding te brengen. Een dergelijke beslissing behoort tot de instructiebevoegdheid van de behandelend rechter en is in lijn met het bepaalde in artikel 22 Rv.. Van aanvulling van rechtsgronden is geen sprake. Hieraan doet niet af dat een eventuele beslissing tot aanhouding tijdens de mondelinge behandeling niet aan de orde is geweest. Ten slotte is de kantonrechter van oordeel van het hiervoor bedoelde arrest, anders dan Vesteda meent, wel relevant is voor de in dit geding te beslissen kwestie, zoals uit het hiernavolgende nog zal blijken.
3. In het tussenvonnis van 15 december 2020 is overwogen dat de vordering van [eiseres] niet voldoet aan de voorwaarde van artikel 7:267 lid 1 BW dat deze gezamenlijk door huurder en beoogd mede-huurder moet worden ingesteld. In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 december 2020 wordt de beslissing van de kantonrechter van 10 maart 2920 bevestigd dat [naam 1] gehouden is medewerking te verlenen aan het verkrijgen van medehuurderschap van [eiseres] bij verhuurder Vesteda. Vesteda voert aan dat deze beslissing niet ziet op de daaropvolgende fase van een procedure bij de kantonrechter. Vesteda heeft daarin strikt genomen het gelijk aan haar zijde, maar de kantonrechter gaat daaraan voorbij om de volgende reden. Het standpunt van Vesteda komt erop neer dat [eiseres] voor deze volgende fase [naam 1] opnieuw in rechte zou moeten betrekken om zijn medewerking af te dwingen. Een dergelijke procedure zou naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de eerdere beslissingen van kantonrechter en gerechtshof, een voorspelbaar resultaat hebben, omdat nog steeds als uitgangspunt heeft te gelden hetgeen de kantonrechter in rov 11 van het vonnis van 10 maart 2020 heeft overwogen en door het gerechtshof in rov 3.9 heeft bevestigd: “Tegen deze achtergrond is het hof met de kantonrechter vooralsnog van oordeel dat het huurrecht in hun onderlinge verhouding aan partijen gezamenlijk toekomt en dat zij in beginsel gelijke rechten hebben met betrekking tot de woning.”
Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het onverkort vasthouden van de voorwaarde van een gezamenlijke verzoek van huurder en beoogd medehuurder in strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Overigens is deze uitkomst in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 13 november 1987 NJ 1988/254. Aan de daar gestelde eis dat nu het om een bepaling van dwingend recht gaat en dat een terughoudend gebruik hiervan op zijn plaats is, is voldaan, gelet op de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval, welke omstandigheden in de eerdere procedures tussen [eiseres] en [naam 1] uitgebreid aan de orde zijn gekomen.
4. Vervolgens is de vraag of [eiseres] aan de voorwaarden van artikel 7:267 lid 3 BW voldoet.
5. Aan de voorwaarde van het hebben van een hoofdverblijf in de betreffende woonruimte van tenminste twee jaren is voldaan. Zoals ook in het arrest van het gerechtshof van 22 december 2020 wordt overwogen is [eiseres] in ieder geval eind 2016 bij [naam 1] ingetrokken en dat de omstandigheid dat zij geen medehuurder is geworden niet berust op een afspraak dan wel een bewuste keuze van [naam 1] en [eiseres] . Zij heeft daar vervolgens tot in ieder geval eind augustus van 2019 met [naam 1] samengewoond en hoofdverblijf gehad.
6. Ook aan de voorwaarde dat [eiseres] een gemeenschappelijke huishouding met [naam 1] heeft gevoerd is naar het oordeel van de kantonrechter voldaan. Uit door [eiseres] in het geding gebrachte stukken, waaronder een verweerschrift dat namens [naam 1] in een alimentatiekwestie is ingediend, is af te leiden dat [naam 1] als gevolg van een ongeval 2 juli 2015 volledig arbeidsongeschikt is geraakt en bij gebreke van een arbeidsongeschiktheidsverzekering geen inkomen meer had. Dat wordt overigens bevestigd door overgelegde verklaringen van de belastingdienst over het geregistreerd inkomen van [naam 1] over 2016 en 2017 van respectievelijk € 56,00 en € 0. [eiseres] en [naam 1] leefden, blijkens een uitlating namens [naam 1] in hetzelfde verweerschrift, van een op naam van [eiseres] gestelde uitkering, aangevuld met een kindgebonden budget dat [eiseres] ontving. Daarnaast heeft [eiseres] stukken overgelegd waaruit is op te maken dat zij in betekenende mate in het huishouden bijdroeg. De kantonrechter verwijst naar het feit dat zij enkele malen de huur aan Vesteda voldeed, dat zij aanschaffingen deed voor het huishouden (onder andere bij de Praxis), een factuur van de Nuon betaalde, dat de aanslag waterschapsbelasting voor het adres [adres 1] op haar naam stond en hetzelfde geldt voor het abonnement met Feenstra.
7. Vervolgens is de vraag of [eiseres] kan worden tegengeworpen dat zij ten tijde van het verzoek om medehuurderschap niet meer in de woning verbleef. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval, nu aan de voorwaarde is voldaan dat dit verzoek zo spoedig mogelijk na de beëindiging van de samenwoning is gedaan ((HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2193). Vesteda heeft op 3 juli 2019, toen [naam 1] en [eiseres] nog samenwoonden, een eerste verzoek van [eiseres] tot medehuurderschap afgewezen (prod. 2 dagvaarding). Die afwijzing baseerde Vesteda op het (kennelijk: slechte) betaalgedrag van [naam 1] . Pas als dat weer in orde was zou een nieuw verzoek kunnen worden ingediend. Daarmee heeft Vesteda een niet aan artikel 7: 267 BW ontleende weigeringsgrond gehanteerd en aldus doende [eiseres] op het verkeerde been gezet. Vervolgens is de situatie tussen [eiseres] en [naam 1] geëscaleerd en diende zij de woning op last van [naam 1] uiterlijk eind augustus 2019 te verlaten. Daarna is [eiseres] door middel van een kort geding procedure doende geweest de medewerking tot het doen van een verzoek tot medehuurderschap van [naam 1] af te dwingen, welke kwestie tot een voor [eiseres] positieve beslissing van de kantonrechter op 10 maart 2020 leidde. Vervolgens heeft zij zich (opnieuw) tot Vesteda gewend, hetgeen tot een (definitieve) afwijzing bij e-mailbericht van 20 maart 2020 leidt. Gelet op het voorgaande voldoet [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter aan de voorwaarde dat zij haar verzoek tot medehuurderschap zo spoedig mogelijk na de beëindiging van de samenwoning heeft gedaan.
8. Vesteda heeft verder aangevoerd dat het verzoek van [eiseres] uitsluitend is gericht op het zich verschaffen van de positie van huurder. [eiseres] heeft dat betwist en erop gewezen dat haar verzoek is gericht op het verkrijgen van medehuurderschap en dat zij er nog steeds vertrouwen in heeft dat zij zich met [naam 1] kan verzoenen. De kantonrechter stelt vast dat [naam 1] en [eiseres] eerder tijdelijk uit elkaar zijn geweest en dat zij daarna weer zijn gaan samenwonen. Het staat daarom naar zijn oordeel niet voldoende vast dat het verzoek tot medehuurderschap kennelijk slechts de strekking heeft op korte termijn de positie van huurder te verschaffen.
9. Ten slotte heeft Vesteda aangevoerd dat [eiseres] niet voldoet aan het vaste beleid van Vesteda dat over een bruto-inkomen dient te worden beschikt dat ongeveer driemaal de maandhuur bedraagt (conclusie van antwoord onder 24). De kantonrechter is van oordeel dat deze voorwaarde [eiseres] evenmin kan worden tegengeworpen. Zoals uit het voorgaande valt op te maken had [naam 1] bij het aangaan van de huur in 2016 geen relevant inkomen en is kennelijk ook toen reeds rekening gehouden met het door [eiseres] gegenereerde inkomen, ondanks dat haar naam niet in het huurcontract werd vermeld. Gesteld noch gebleken is dat er ten tijde van de samenwoning van [naam 1] en [eiseres] in de periode van 2016 tot 2019 sprake is geweest van huurachterstand. Ook nu heeft [eiseres] eigen inkomsten en beschikt zij daarnaast, zoals uit overgelegde bescheiden is op te maken, over enig vermogen uit hoofde van een uitkering die zij langere tijd geleden ontving in verband met vergoeding van letselschade. Gelet op voorgaande omstandigheden kan [eiseres] niet in redelijkheid worden tegengeworpen dat zij uit financieel oogpunt onvoldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
10. Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen gronden zijn als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 BW om de vordering van [eiseres] af te wijzen. De vordering van [eiseres] dat zij met ingang van de datum waarop dit vonnis wordt gewezen medehuurder zal zijn van de woning aan de [adres 1] zal daarom worden toegewezen.
11. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Vesteda in de kosten van het geding worden veroordeeld. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat [eiseres] met ingang van de datum waarop dit vonnis wordt gewezen medehuurder zal zijn van de woning aan de [adres 1] ;
veroordeelt Vesteda in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 83,00 aan griffierecht en € 654,50 (3,5 punt à € 187,00) aan salaris gemachtigde, in totaal € 737,50;
veroordeelt Vesteda in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Vesteda niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.