Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8603766 CV EXPL 20-11397
vonnis van: 28 juni 2021
fno.: 811
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
nader te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. R.G. Meester,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
nader te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. V.M. IJzerman.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 9 juni 2020 met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 14 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 14 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft (uiteindelijk) plaatsgevonden op 25 mei 2021. [eiseres] is verschenen met haar zoon, vergezeld door de gemachtigde en kantoorgenoot mr. B. Looijmans. [gedaagde] is eveneens verschenen, vergezeld door mr. S.R. Roeters van Lennep, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met producties ingediend. Verder hebben partijen voorafgaande aan de mondelinge behandeling aanvullende producties ingediend.
Partijen zijn mede aan de hand van een pleitnotitie gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
1.1.
[eiseres] was sinds 1971 gehuwd met [naam partner eiseres] (hierna: [naam partner eiseres] ). Op [geboortedatum] 1990 is hun zoon [meerderjarige] (hierna: [meerderjarige] ) geboren.
1.2.
[eiseres] en [naam partner eiseres] waren gezamenlijk eigenaar van het pand aan de [adres 1] (hierna: het pand).
1.3.
De bedrijfsruimte op de begane grond van het pand was sinds 1997 verhuurd aan [naam huurder] , waarin zij “ [naam hostel 1] ” dreef.
1.4.
Vanaf 1998 woont [naam partner eiseres] niet meer samen met [eiseres] en op 20 juli 2005 hebben [eiseres] en [naam partner eiseres] hun huwelijk omgezet in geregistreerd partnerschap.
1.5.
De afgelopen 22 jaar heeft [naam partner eiseres] een affectieve relatie met de moeder van [gedaagde] en woont thans met haar samen aan de [adres 2] .
1.6.
Bij aanvang van die relatie was [gedaagde] al volwassen en woonde hij in [plaats] .
1.7.
In 2005 is [naam huurder] door [eiseres] en [naam partner eiseres] uit de bedrijfsruimte ontruimd vanwege vermeende huurachterstand. Later is bij vonnis vastgesteld dat dit onrechtmatig was en beslist dat [eiseres] en [naam partner eiseres] een schadevergoeding dienden te betalen aan [naam huurder] . In het vonnis is onder meer overwogen:
“(…) Ter zitting heeft [naam partner eiseres] erkend dat in de praktijk tussen partijen een van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende betalingsregeling bestond: de door [naam huurder] aan hem betaalde bedragen varieerden steeds in hoogte en in januari en februari werd gewoonlijk minder voldaan, omdat het hotel door [naam huurder] die maanden meestal gesloten was, waarna in de loop van het jaar deze achterstand weer werd ingehaald, aldus [naam partner eiseres] . (…)”
1.8.
Vanaf 1 maart 2005 huurt [gedaagde] de bedrijfsruimte en drijft hij hierin een jeugdhotel, genaamd: [naam hostel 2] ”. [naam partner eiseres] heeft met [gedaagde] aanvankelijk een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar tegen een huurprijs van € 3.000,00 euro per maand. Deze is daarna stilzwijgend verlengd.
1.9.
In de jaren die daarop volgden is [gedaagde] tevens gebruiker/huurder van de appartementen in het pand vier hoog voor en vijf hoog voor geworden alsmede (uiteindelijk) eigenaar van de appartementen 6 hoog voor en 6 hoog achter.
1.10.
Bij brief van 23 september 2010 heeft [naam partner eiseres] aan [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
“(…)
Resumerend heb ik met u de volgende overeenkomsten (…):
1. Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Huurprijs € 3.165,70 per maand wordt door u per bank betaald.
2. Pachtovereenkomst hotel voor € 1.000,-- per maand, wordt door u contant betaald.
3. (…)”
1.11.
Op 24 november 2015 heeft [naam partner eiseres] de verzekering van het pand gewijzigd. Op een polisblad van de verzekering staat onder meer:
“(…)
Objectgegevens
Bestemming (…) Etage 6 t/m 7 4 á 5 kamers voor verhuur aan toeristen gedurende het gehele seizoen. (…)”
1.12.
In 2019 heeft [gedaagde] zijn appartementen in het pand te koop aangeboden.
1.13.
Op 21 mei 2019 heeft [naam toezichthouder] , toezichthouder van de gemeente Amsterdam, samen met een collega een onderzoek gedaan in het pand en hiervan verslag opgemaakt. Zij hebben daarbij geconstateerd dat op de vierde, vijfde en zesde verdieping van het pand kamers aan toeristen werden verhuurd. In totaal zijn 31 slaapplaatsen aangetroffen en 24 toeristen. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:
“Dhr. [gedaagde] zegt dat hij de exploitant is van het [naam hostel 2] (…). Collega [naam 2] vraagt dhr. [gedaagde] of de eigenaar van woning 6-4 voor en 6-5 op de hoogte zijn dat hun woning gebruikt worden voor toeristische verhuur. Dhr. [gedaagde] geeft aan dat de eigenaar een oude man is van een jaar of negentig en dat hij dat toch niet begrijpt.”
1.14.
Op dezelfde dag zijn de appartementen op de vierde (voor), vijfde (voor) en zesde verdieping (voor en achter) van het pand door de gemeente gesloten voor de duur van drie maanden. In het besluit daartoe is onder meer overwogen:
“(…)Overtredingen
Er zijn toeristen aangetroffen op het bovengenoemde adres. Dit betekent dat er sprake is van twee overtredingen, namelijk:
1) Handelen in strijd met de brandveiligheidseisen in het Bouwbesluit en de Woningwet.
2) Handelen zonder omgevingsvergunning brandveilig gebruik.
Gelet op de overtredingen onder 1 en 2 zien wij ons genoodzaakt om met spoedeisende bestuursdwang op te treden.
Overtreders
Wij zien naast de huurder en de gebruikers van de adressen ook de eigenaar als overtreder, omdat in de artikelen van de Woningwet en de Wabo hetlatengebruiken van een deel van het gebouw in strijd met de voorschriften verboden is.
Aangetroffen situatie
(…) Op 21 mei 2019 is geconstateerd dat de adressen [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ook in het kader van het jeugdhotel “ [naam hostel 2] ” worden verhuurd aan toeristen. (…)”
1.15.
Bij brief van 5 juli 2019 heeft de gemeente aan [naam partner eiseres] bericht dat zij het voornemen heeft een boete aan hem als eigenaar op te leggen in verband met de illegale verhuur aan toeristen van het appartement 5 hoog voor ten bedrage van € 20.500,00.
1.16.
Op 19 februari 2020 heeft [naam partner eiseres] in het kader van beëindiging van het partnerschap met [eiseres] en scheiding en deling van de gemeenschap zijn eigendom in het gehuurde overgedragen aan [eiseres] , waardoor zij enig verhuurder van het gehuurde is geworden.
1.17.
Bij brief van 27 februari 2020 aan [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] tegen 1 maart 2021 opgezegd omdat hij zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen én op grond van dringend eigen gebruik, omdat [meerderjarige] graag in het gehuurde een jeugdhotel wil drijven.
1.18.
[naam partner eiseres] heeft op 11 juni 2020 schriftelijk het volgende verklaard:
“(…)
1/In de tijd van mevr. [naam huurder] (huurder 1998-2005) was het de afspraak dat in de winterperiode een paar maanden huurachterstand mocht ontstaan ivm minder inkomsten.
2/In dezelfde periode woonde ik op de 6e verdieping voorkant. Mw [naam huurder] verhuurde af en toe kamers aan toeristen op de 5e en 6e verdieping en tevens boven mijn appartement op de 7e verdieping.
3/Wat betreft [gedaagde] :
a/Huur – bekend (zie contract)
b/Winterachterstand later betalen gold ook voor de heer [gedaagde]
c/Pacht. Het was bedoeld voor een termijn van 10 jaar. Het hostel was nml. ingericht en kon zo direct in gebruik genomen worden. Vanaf 2015 ontving ik van dhr [gedaagde] (uit coulance) 500 euro per maand. Zijn moeder ontving het ook omdat ze huishoudelijk werk deed in het gezin. Vanaf het moment dat hij controle kreeg van de gemeente in 2019 (verlinkt) heb ik tegen dhr. [gedaagde] gezegd dat hij mij deze betalingen niet langer meer hoefde te betalen. Ook niet meer in de toekomst. (…)”
1.19.
Bij brief van 5 oktober 2020 aan [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiseres] voor zover de huurovereenkomst niet wordt beëindigd per 1 maart 2021, deze op grond van dezelfde redenen opgezegd tegen 28 maart 2023.
1.20.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging(en) van de huurovereenkomst.
1.21.
Bij e-mailbericht van 28 december 2020 heeft [naam 1] aan [naam partner eiseres] onder meer bericht:
“(…)
Ik heb al gereageerd met het verzoek om [eiseres] geen brieven aan derden/huurders te laten versturen waar jouw naam onder staat en welke documenten jij voorafgaand aan de verzending niet op inhoud kan controleren. (…)”.
Geschil
in conventie:
2. [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans na opzegging te beëindigen, per 1 maart 2021;
- voor recht te verklaren dat de pachtovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2021 is beëindigd;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom en met machtiging om zonodig de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.800,00 aan achterstallige pacht en leveringskosten energie en water van € 1.430,00 vermeerderd met de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten;
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans na opzegging te beëindigen, per 1 maart 2021;
- voor recht te verklaren dat de pachtovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2021 is beëindigd;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom en met machtiging om zonodig de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.800,00 aan achterstallige pacht en leveringskosten energie en water van € 1.430,00 vermeerderd met de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een maandelijkse vergoeding ten bedrage van de huur- en pachtprijs tot de dag van volledige ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata en buitengerechtelijke incassokosten;
alles vermeerderd met de proceskosten.
3. [eiseres] stelt daartoe dat zij de huurovereenkomst terecht heeft opgezegd, dan wel dat deze ontbonden dient te worden omdat primair sprake is geweest van een bedrijfsvoering die niet is geweest zoals een goed huurder betaamd in de zin van artikel 7:296 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en subsidiair op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW. Er is volgens [eiseres] sprake van een structurele achterstand aan pachtpenningen. Maart, april, mei en juni 2020 ten bedrage van € 1.200,00 per maand zijn niet betaald. Ook het voorschot servicekosten van € 650,00 per maand wordt niet stipt op tijd betaald. Per juni 2020 bestaat een achterstand van € 1.430,00. Verder is op 21 mei 2019 door de gemeente vastgesteld dat [gedaagde] kamers in het pand verhuurt aan toeristen in strijd met de regelgeving en zijn deze appartementen gesloten. Deze kamers werden via het jeugdhotel verhuurd. De sluiting heeft daarom een negatieve uitstraling op het jeugdhotel en [eiseres] leidt hierdoor imagoschade. Daarnaast wil [meerderjarige] , die tot de kring van personen als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 sub b BW Pro behoort, het jeugdhotel gaan uitbaten. Gelet op zijn medische aandoening is het werk in het jeugdhotel zeer geschikt en hij is zeer geïnteresseerd in de horeca. [eiseres] voorziet verder dat [meerderjarige] voor haar veel meer rendement uit het verhuurde zal kunnen halen dan het verhuurrendement thans. Het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst is bovendien veel groter dan dat van [gedaagde] bij voortzetting.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie:
5. [gedaagde] vordert indien de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden op grond van dringend eigen gebruik bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 100.000,00, onverminderd zijn recht op verdere schadevergoeding, indien na één jaar na ingebruikname van het gehuurde blijkt dat de wil het gehuurde zelf in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest;
- [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 300.000,00 aan tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten;
en indien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden/ is geëindigd:
- te bepalen dat de huurovereenkomst pas na twee jaar nadat de afwijzing van de beëindigingsvordering van [eiseres] onherroepelijk is geworden opnieuw kan worden opgezegd;
en in alle gevallen:
- [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.
6. [gedaagde] stelt daartoe dat het onaannemelijk is dat [meerderjarige] het gehuurde zelf in gebruik zal nemen. Hij vermoedt dat deze procedure alleen is geïnitieerd om van hem af te komen en het gehuurde te verkopen of voor een hoger bedrag te verhuren. Verder zal [gedaagde] zijn uiterste best moeten doen om in een gewilde stad als Amsterdam een nieuwe locatie te bemachtigen. Tot slot stelt [gedaagde] dat, als de huurovereenkomst in stand blijft, hij verwacht dat hij op korte termijn door [eiseres] opnieuw geconfronteerd zal worden met een opzeggingsprocedure. Hij vordert daarom in dat geval dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst twee jaar lang niet kan worden opgezegd.
7. [eiseres] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
8. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk behandeld worden.
9. Vaststaat dat [gedaagde] sinds 2005 de bedrijfsruimte in het pand huurt. [eiseres] stelt dat deze huurovereenkomst inmiddels een huurovereenkomst betreft voor onbepaalde tijd en dus per 1 maart 2021 opgezegd kon worden. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat hij in 2018 met [naam partner eiseres] een nieuwe overeenkomst voor de duur van vijf jaar heeft gesloten. Ter staving hiervan heeft hij een schriftelijke overeenkomst overgelegd met daarop de handtekening van [naam partner eiseres] . [gedaagde] voert dan ook aan dat de huurovereenkomst pas opgezegd kon worden tegen het einde van de daarin overeengekomen termijn van vijf jaar. [eiseres] stelt echter dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen. Zij stelt dat sprake is van een schijnovereenkomst, die frauduleus en achteraf is opgemaakt en biedt daarvan bewijs aan door het horen van onder meer [naam partner eiseres] .
10. Aan een bewijsopdracht wordt echter niet toegekomen, nu ook indien (alleen) uitgegaan wordt van de huurovereenkomst van 2005 voor onbepaalde tijd, de vordering tot beëindiging/ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. Daartoe geldt het volgende.
11. Ingevolge artikel 7:296 lid 3 en Pro 4 BW kan de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd toewijzen indien op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van die overeenkomst, die eerste zwaarder wegen, waarbij de rechter de vordering in ieder geval toewijst indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt of sprake is van dringend eigen gebruik.
12. [eiseres] stelt primair dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt omdat in de eerste plaats de appartementen boven het gehuurde in 2019 door de gemeente zijn gesloten vanwege illegale verhuur aan toeristen. [eiseres] stelt dat het jeugdhotel hiervoor is gebruikt en dat zij hierdoor schade heeft geleden. [gedaagde] betwist dat [eiseres] hierdoor schade heeft geleden. Hij voert aan zelf eigenaar van de onderneming te zijn en voert daarnaast aan dat in ieder geval [naam partner eiseres] altijd van de verhuur in de appartementen aan toeristen op de hoogte is geweest.
13. Vaststaat dat door gebruikmaking van het jeugdhotel de kamers in de bovengelegen appartementen illegaal werden (onder)verhuurd aan toeristen. Een dergelijke bedrijfsvoering betaamt een goed huurder niet en zou grond voor beëindiging kunnen zijn. Dit ligt echter anders als de verhuurder hiervan al voor 2019 op de hoogte was zonder te laten blijken niet in te stemmen met de bestaande situatie. In dat geval kan de verhuurder een dergelijke bedrijfsvoering de huurder niet tegenwerpen. [naam partner eiseres] was de verhuurder. Bovendien waren [naam partner eiseres] en [eiseres] aanvankelijk gezamenlijk eigenaar, dat betekent dus dat als [naam partner eiseres] hiervan op de hoogte was, deze kennis ook aan [eiseres] wordt toegerekend. Dat [naam partner eiseres] [eiseres] hiervan wellicht niet op de hoogte heeft gesteld, kan dan ook enkel in de onderlinge verhouding tussen [eiseres] en [naam partner eiseres] een rol spelen.
14. [gedaagde] heeft ter zitting onbetwist verklaard dat [naam partner eiseres] dagelijks in het gehuurde kwam. Bovendien erkent [eiseres] dat [naam partner eiseres] de verzekering voor het gebouw in 2015 heeft gewijzigd en de bestemming voor de verdiepingen 6 en 7 vanaf dat moment kamerverhuur aan toeristen was (zie 1.11). Bovendien volgt uit de verklaring van [naam partner eiseres] zelf van 2020 (zie 1.18) dat ook [naam huurder] al kamers in de bovengelegen appartementen verhuurde aan toeristen en dat hij wist dat [gedaagde] dat daarna heeft voortgezet. Daarmee heeft [gedaagde] tegenover de stellingen van [eiseres] voldoende aangevoerd dat [naam partner eiseres] van deze verhuur op de hoogte was. Dat [naam partner eiseres] niet geweten heeft dat sprake was van een brandonveilige situatie, zoals gesteld door [eiseres] , maakt het voorgaande niet anders, nu hij wel van de kamerverhuur op de hoogte was. Bij kamerverhuur aan toeristen gelden andere regels voor brandveiligheid. Zowel een huurder als een eigenaar dient zich ervan te vergewissen dat de verhuurde ruimtes voldoen aan de regels die gelden voor de wijze van verhuur. Het lag dus even zo goed op de weg van [naam partner eiseres] om ervoor zorg te dragen dat de appartementen voldeden aan de brandveiligheidsvoorschriften die gelden voor kamerverhuur aan toeristen. In de onderlinge verhouding tussen huurder en verhuurder kan [eiseres] dit dan ook niet aan [gedaagde] tegenwerpen.
15. Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] de huurpenningen structureel te laat betaalde. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat hij, net zoals [naam huurder] overigens, met [naam partner eiseres] was overeengekomen dat de huurbetalingen in de wintermaanden later mochten worden betaald. Ter staving daarvan heeft hij de verklaring van [naam partner eiseres] van 11 juni 2020 (zie 1.18) overgelegd en ook overwegingen uit het vonnis tussen [naam partner eiseres] en [naam huurder] , waarbij is beslist dat [naam partner eiseres] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en is veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan haar (zie 1.7). Hiertegenover heeft [eiseres] onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat [gedaagde] structureel te laat betaalde. Bovendien is onbetwist gebleven dat thans geen huurachterstand bestaat. [eiseres] stelt wel dat nu een achterstand aan pacht en servicekosten bestaat, maar voor zover dat al het geval is (zie beoordeling hieronder) is dit bedrag onvoldoende om op grond daarvan te kunnen concluderen dat sprake is van een bedrijfsvoering die een goed huurder niet betaamt. De vordering is dan ook op deze grond niet toewijsbaar.
16. [eiseres] stelt voorts dat sprake is van dringend eigen gebruik. Tegen deze grond voert [gedaagde] in de eerste plaats aan dat ingevolge artikel 7:296 lid 2 BW Pro een wachttijd van drie jaar geldt, nu zij pas sinds 19 februari 2020 eigenaar van het gehuurde was geworden. Dit verweer faalt. [eiseres] was op het moment dat zij de gedeelde eigendom van [naam partner eiseres] toebedeeld kreeg immers geregistreerd partner van [naam partner eiseres] en reeds voor de helft eigenaar van het gehuurde. In dat geval geldt volgens artikel 7:296 lid 2 BW Pro de daarin genoemde wachttijd niet.
17. In de tweede plaats betwist [gedaagde] dat [eiseres] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ingevolge artikel 7:296 lid Pro 1 b BW kan de vordering tot beëindiging van de verhuurder worden toegewezen, indien zij aannemelijk maakt dat zijzelf of iemand anders die in nauwe relatie tot haar staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Het voorgenomen gebruik door de verhuurder dient dus, kort gezegd, te voldoen aan drie vereisten: a) duurzaam; b) persoonlijk en c) dringend.
18. [eiseres] stelt dat [meerderjarige] , 31 jaar, (nagenoeg) is afgestudeerd als student (International) Business. Op 1 november 2017 is hij getroffen door een kleine TIA, waarna een lumbaalpunctie verkeerd is uitgevoerd waardoor hij structureel rugpijn heeft. Het UWV heeft op 19 december 2018 vastgesteld dat [meerderjarige] beperkt wordt bij frequent buigen, duwen/trekken, tillen/dragen, frequent zware lasten hanteren, traplopen, lopen tijdens werk, staan tijdens werk en zitten. [eiseres] stelt dat [meerderjarige] nu een uur kan zitten, maar om de 5 minuten moet herzitten waardoor hij concentratieproblemen ondervindt. Het werk in het Jeugdhotel is daarom voor hem ideaal, omdat deze werkzaamheden met een relatief beperkte inspanning kunnen worden gepleegd, afwisselend zijn en [meerderjarige] niet lang achtereen hoeft te zitten achter een bureau. [eiseres] stelt verder dat [meerderjarige] een bijzondere interesse heeft in de horeca en hij op zijn 16e in het hotel heeft gewerkt. Verder spreekt [meerderjarige] meerdere talen, wat voor dit vak volgens haar een pré is. Daarnaast stelt [eiseres] dat [meerderjarige] een beter rendement kan behalen uit het hotel dan het huidige rendement uit verhuur aan [gedaagde] . De netto-opbrengst bedraagt nu € 55.000,00 per jaar, maar zal als [meerderjarige] het hotel gaat uitbaten € 98.636,00 tot € 103.300,00 per jaar gaan bedragen, aldus [eiseres] . Ter staving daarvan heeft zij een ondernemingsplan van [meerderjarige] overgelegd.
19. Tegenover de betwisting van [gedaagde] , heeft [eiseres] hiermee onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [meerderjarige] het gehuurde daadwerkelijk duurzaam persoonlijk wil gebruiken en het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Uit het ondernemingsplan volgt dat [meerderjarige] voornemens is om twee fulltime personeelsleden in dienst te nemen en dat het hotel 365 dagen open zal zijn. Dat betekent dat ook [meerderjarige] , zoals [gedaagde] aanvoert, de gebruikelijke werkzaamheden in het hotel zal moeten doen, zoals bedden opmaken, kamers/sanitair schoonmaken en klusjes uitvoeren, waarvoor hij volgens het overgelegde rapport van UWV niet geschikt is. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [meerderjarige] behoudens zijn ervaring op 16e jarige leeftijd horeca-ervaring heeft opgedaan. Dat hij bijzondere interesse heeft om in de horeca werkzaam te zijn, blijkt dus niet uit zijn studie en/of opgedane werkervaring. Het bedrijfsplan gaat verder uit van de marktontwikkeling in 2019, maar die is juist, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, door de coronacrisis, enorm veranderd. Het is dus maar de vraag of in de huidige markt toeristen, waarvan het bedrijfsplan wel uitgaat, nog bereid zijn om met 8 personen op een slaapzaal te liggen. Gedurende deze procedure heeft [eiseres] dit niet nader toegelicht. Het is in de huidige tijd dan ook zeer de vraag of [meerderjarige] op basis van zijn bedrijfsplan een hoger redendement zal kunnen behalen dan de opbrengst uit huur van [gedaagde] . Conclusie van het bovenstaande is dan ook dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. Ook op deze grond is de vordering niet toewijsbaar.
20. Ook de belangenafweging van artikel 7: 296 lid 3 BW kan niet in het voordeel van [eiseres] uitvallen. Vaststaat dat [gedaagde] sinds 2005 in het gehuurde een jeugdhotel drijft en voor zijn inkomen en dat van zijn gezin met twee kinderen afhankelijk is van dit hotel. Door de coronamaatregelen is het hotel gedwongen gesloten geweest, maar desondanks heeft [gedaagde] de huurpenningen tot op heden volledig betaald. [gedaagde] , heeft tegenover de betwisting van [eiseres] , voldoende aannemelijk gemaakt dat zijn financiële toestand het hem niet mogelijk maakt om elders in het centrum van Amsterdam, waar de locaties/vergunningen daarvoor schaars zijn, een goed lopend jeugdhotel te beginnen. Daar staat tegenover dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat geen andere werkmogelijkheden voor [meerderjarige] bestaan dan werken in het gehuurde. Het moge zo zijn dat hij enigszins beperkt is voor bepaalde werkzaamheden, maar zonder nadere toelichting, valt niet in te zien dat hij ook geen andere (aangepaste) werkzaamheden zou kunnen doen, bijvoorbeeld aansluitend bij zijn studie en talenkennis. Evenmin is gebleken dat dergelijke functies in de huidige markt niet voldoende vacant zijn. Conclusie van het bovenstaande is dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen.
21. [gedaagde] vordert in reconventie in dat geval ingevolge artikel 7:300 lid 4 BW Pro te bepalen dat de huurovereenkomst pas na twee jaar na het onherroepelijk worden van dit vonnis opnieuw kan worden opgezegd. Deze vordering zal worden toegewezen. Door de coronamaatregelen is het hotel lang dicht geweest en is het aannemelijk dat [gedaagde] wijzigingen in zijn bedrijfsvoering zal moeten doorvoeren als hij weer open zal gaan en daartoe wellicht investeringen moeten doen. Hij is dan ook erbij gebaat enige zekerheid te hebben dat hij het gehuurde nog in ieder geval twee jaar kan exploiteren. Gelet op de familieverhoudingen, is het bovendien niet onaannemelijk dat [eiseres] snel na deze procedure opnieuw de huurovereenkomst zal opzeggen.
22. Tot slot vordert [eiseres] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.800,00 aan achterstallige pacht en € 1.430,00 aan leveringskosten energie en water. [eiseres] stelt daartoe in de eerste plaats dat een pachtovereenkomst is gesloten met betrekking tot het hotel en dat [gedaagde] de op basis daarvan verschuldigde termijnen van € 1.200,00 over maart, april, mei en juni 2020 onbetaald heeft gelaten. Ter staving daarvan heeft zij een aantal aanmaningen overgelegd in de periode 2010 tot en met 2020. [gedaagde] betwist dat een pachtovereenkomst is gesloten. Hij voert aan dat hij het hotel is gaan exploiteren na de ontruiming van [naam huurder] en daartoe alleen een huurovereenkomst met [naam partner eiseres] heeft gesloten. Wel had hij toentertijd met [naam partner eiseres] afgesproken dat hij € 1.000,00 per maand zou betalen, opdat [naam partner eiseres] daarmee de schadevergoeding aan [naam huurder] kon voldoen. Na tien jaar is dat bedrag volgens hem verlaagd naar € 500,00 en na de sluiting in 2019 heeft [naam partner eiseres] laten weten dat [gedaagde] niets meer dan de huurpenningen hoefde te betalen. Hij verwijst daarbij naar de verklaring van [naam partner eiseres] van 11 juni 2020 (zie 1.18). Hiertegenover heeft [eiseres] onvoldoende gesteld dat een thans geldende pachtovereenkomst ten bedrage van € 1.200,00 is gesloten. Zoals [gedaagde] terecht aanvoert, blijkt uit de overgelegde aanmaningen niet overduidelijk dat deze pachtovereenkomst is overeengekomen, nu daarin allemaal verschillende bedragen genoemd worden en onbetwist is gebleven dat deze zijn opgesteld door [eiseres] zelf. Daaruit kan dus niet zonder meer worden opgemaakt dat [naam partner eiseres] , die de pachtovereenkomst zou hebben gesloten, ook achter de aanmaningen staat. Uit het overgelegde e-mailbericht van [naam 1] van 28 december 2020 (zie 1.21) volgt verder dat [naam partner eiseres] niet wil dat [eiseres] nog langer uit zijn naam berichten opstelt. Dit onderstreept ook hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, namelijk dat [naam partner eiseres] met hem afwijkende afspraken heeft gemaakt en dat hij de door [eiseres] gestuurde aanmaningen mocht negeren. De vordering tot betaling van pacht zal dan ook worden afgewezen.
23. Ook ten aanzien van de gevorderde leveringskosten heeft [eiseres] onvoldoende gesteld. Zij stelt wel dat overeengekomen is dat [gedaagde] € 650,00 per maand aan leveringskosten dient te betalen, maar dat volgt niet eenduidig uit de overgelegde aanmaningen. [gedaagde] betwist dat hij een achterstand heeft en voert aan dat hij slechts € 390,00 per maand voor deze kosten dient te betalen. Nu [eiseres] hiertegenover haar stellingen niet nader heeft toegelicht, is ook de vordering tot betaling van deze kosten niet toewijsbaar.
24. Slotsom van het bovenstaande is dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen en alleen de vordering in reconventie met betrekking tot de opzegmogelijkheden wordt toegewezen. Gevolg hiervan is dat [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie wordt veroordeeld, waarbij de kosten in reconventie gelet op de samenhang met de conventie worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vordering af;
in reconventie:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen pas na twee jaar nadat de afwijzing van de beëindigingsvordering van [eiseres] onherroepelijk is geworden opnieuw kan worden opgezegd;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.