Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 20/1485 en 20/3012 t/m 20/3016
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[eiseres] , te Amstelveen, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
Op 31 maart 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hierna te noemen elf woningen voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld. In die beschikkingen heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ten aanzien van [adres] gegrond verklaard en de WOZ-waarde van deze woning verlaagd en de beschikkingen voor het overige in stand gelaten.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 17 mei 2021. Eiseres is met bericht van verhindering niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. Eiseres is eigenaresse van elf woningen in Amsterdam.
[adres] is een benedenwoning met een oppervlakte van 112 m² en een bijbehorende tuin met een oppervlakte van 60 m². De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar verlaagd van € 783.000,- naar € 756.000,-.
[adres 2] is een bovenwoning van 149 m², met een balkon van 10 m², een dakterras van 10 m² en een zolder. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 909.000,-.
[adres 3] is een bovenwoning van 159 m², met een balkon van 10 m² en een zolder. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 961.000,-.
[adres 4] is een benedenwoning met een oppervlakte van 72 m² en heeft een tuin met een oppervlakte van 35 m² en een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 385.000,-.
[adres 5] is een benedenwoning met een oppervlakte van 84 m² en heeft een tuin met een oppervlakte van 65 m² en een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 498.000,-.
[adres 6] is een bovenwoning met een oppervlakte van 72 m² en heeft een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 388.000,-.
[adres 7] is een bovenwoning met een oppervlakte van 73 m² en heeft een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 392.000,-.
[adres 8] is een bovenwoning met een oppervlakte van 86 m² met een balkon van 7 m². De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 479.000,-.
[adres 9] is een bovenwoning met een oppervlakte van 77 m² en heeft een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 401.000,-.
[adres 10] is een bovenwoning met een oppervlakte van 73 m² en heeft twee bergingen. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze woningen vastgesteld op € 400.000,-.
[adres 11] is een bovenwoning met een oppervlakte van 73 m² en heeft een berging. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze woningen vastgesteld op € 392.000,-.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is in de staat waarin de woningen op die datum verkeerden. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt taxatierapporten ingediend. De taxatierapporten bevatten gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarden van de woningen van eiseres niet te hoog zijn vastgesteld.
5. Primair gaan deze zaken over de hoogte van de WOZ-waarden, maar eiseres heeft ook een aantal formele punten aan de rechtbank voorgelegd. De rechtbank zal eerst de formele punten behandelen en vervolgens beoordelen of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden aannemelijk heeft gemaakt.
Schending hoorplicht?
6. Eiseres voert aan dat zij ten onrechte niet is gehoord. Zij heeft in een e-mail van
26 maart 2019 aan de heffingsambtenaar kenbaar gemaakt dat zij gehoord wilde worden. Verder voert eiseres aan dat zij over de gestelde onjuiste oppervlakten wel tekeningen heeft ontvangen, maar geen onderliggende berekeningen. Dat zij de berekeningen niet heeft ontvangen, was volgens eiseres ook een reden om haar te moeten horen.
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij eiseres niet hoefde te horen, omdat zij hier in de bezwaarprocedure niet om heeft verzocht. Verder betekent het feit dat eiseres de onderliggende berekeningen niet heeft ontvangen, niet dat de heffingsambtenaar gehouden was eiseres te horen.
8. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar terecht geen aanleiding heeft gezien om eiseres te horen. Eiseres wijst op de hoorplicht [2] uit de Algemene wet bestuursrecht (de Awb), maar die is hier niet van toepassing. In het belastingrecht – dat in deze procedure van toepassing is – is namelijk een uitzondering gemaakt op dit artikel. In het belastingrecht wordt een belanghebbende, indien bezwaar wordt gemaakt tegen de heffing van gemeentelijke belastingen – alleen gehoord op zijn verzoek. [3] Niet is gebleken dat eiseres een verzoek om te worden gehoord in deze procedure heeft gedaan. De door eiseres gestuurde
e-mail is verstuurd op 26 maart 2019 en het bezwaarschrift van eiseres is op 29 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. Toen eiseres haar verzoek om te worden gehoord deed, was er door haar nog geen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar hoefde dit verzoek dan ook niet aan te merken als een verzoek om te worden gehoord in deze procedure. Dat eiseres geen berekeningen van de oppervlakten van haar woningen heeft ontvangen, heeft naar het oordeel van de rechtbank niet het gevolg dat de heffingsambtenaar eiseres had moeten horen. Van schending van de hoorplicht is dus geen sprake.
Motiveringsgebrek
9. Verder stelt eiseres dat de erfpachtcorrectie van 2% voor alle woningen niet juist, want te laag, is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet op deze bezwaargrond heeft gereageerd.
10. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak inderdaad niet heeft gereageerd op deze bezwaargrond van eiseres, terwijl dat wel had gemoeten. Dat levert een motiveringsgebrek op. De rechtbank zal dit gebrek passeren. [4] Eiseres is door het motiveringsgebrek namelijk niet benadeeld. Zij is in beroep in de gelegenheid gesteld om haar bezwaar tegen de erfpachtcorrectie nogmaals aan de orde te stellen. De heffingsambtenaar heeft stukken ingebracht waaruit de onderbouwing van de toegepaste reactie blijkt en waarop eiseres een reactie heeft kunnen geven. De rechtbank ziet wel aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door eiseres betaalde griffierecht in alle zes de procedures te vergoeden, omdat zij beroep heeft moeten instellen om een reactie te verkrijgen van de heffingsambtenaar op haar bezwaargrond.
Overleggen stukken
11. De rechtbank stelt verder vast dat eiseres in bezwaar heeft gevraagd om nadere stukken, zodat zij haar bezwaar kon aanvullen. Uit het dossier blijkt niet dat tussen het indienen van het bezwaarschrift en de bestreden uitspraak enig contact is geweest tussen partijen. De rechtbank vindt dat in dit geval onzorgvuldig. Eiseres heeft beroep moeten instellen om de in bezwaar ontbrekende stukken te verkrijgen. Hoewel de stukken van de [adres] pas in beroep zijn aangeleverd, vormden deze stukken voor eiseres geen aanleiding om nadere beroepsgronden te formuleren. Aan de enkele late inzending verbindt de rechtbank dan ook geen gevolgen. Het griffierecht krijgt eiseres al vergoed gelet op het in overweging 11 besproken motiveringsgebrek.
Eerder bezwaar [adres 2] en [adres 3] en [adres 8]
12. Eiseres wijst erop dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen de opnieuw vastgestelde oppervlakten van de woningen [adres 2] en [adres 3] en [adres 8] . Op dit bezwaar heeft de heffingsambtenaar nog niet beslist. Ook is eiseres niet gehoord en is haar geen uitleg gegeven over de berekeningswijze van deze oppervlakten.
13. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gewijzigde vaststelling van de oppervlakten is opgenomen in een kennisgeving en dat eiseres daar geen bezwaar tegen kon maken. De kennisgeving is geen officiële beschikking. Daarom is terecht niet op het bezwaar van eiseres beslist.
14. De rechtbank oordeelt dat het door eiseres gemaakte bezwaar geen onderdeel is van deze procedure. De vraag of de kennisgevingen zijn aan te merken als een besluit, of eiseres daartegen bezwaar kon maken en of de heffingsambtenaar daar ten onrechte niet op heeft beslist, blijft in deze procedure buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
15. De WOZ-waarde van een woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de elf woningen niet te hoog heeft vastgesteld.
Vergelijkingsobjecten
16. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen van eiseres. De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woningen van eiseres. De verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woningen.
Berekeningswijze oppervlakte woningen
17. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar haar geen inzicht heeft verschaft in de gebruikte berekeningswijze van de oppervlakten van de woningen, hoewel zij daar meermaals om heeft gevraagd. Ook stelt eiseres dat de heffingsambtenaar niet conform de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ heeft gerekend.
18. De heffingsambtenaar stelt wel de door eiseres genoemde meetinstructie te hanteren. Ook heeft de heffingsambtenaar eiseres geïnformeerd over de berekeningen van de oppervlakten van de woningen.
19. De rechtbank oordeelt als volgt. Het enkele feit dat de heffingsambtenaar de onderliggende berekeningen niet heeft overgelegd, betekent niet dat de heffingsambtenaar verkeerd heeft gemeten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de afdeling Vastgoed van de heffingsambtenaar de oppervlakte heeft berekend aan de hand van bouwtekeningen van de woningen. Bij deze afdeling bestond geen enkele reden om te twijfelen aan de juistheid van de berekende oppervlakten. De heffingsambtenaar is uitgegaan van deze aangeleverde informatie. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van een verkeerde meetwijze. Eiseres heeft haar standpunt ook niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat daarom uit van de m²-prijzen die zijn opgenomen in de zogenoemde matrixen.
Erfpachtcorrectie
20. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgronden die zijn gericht tegen de in dit geding gehanteerde methode van berekening van de erfpachtcorrectie niet slagen. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [5] Daarin is overwogen dat de (ook in dit geding gevolgde) wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie heeft berekend een deugdelijke methode is. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding om over de huidige berekeningsmethode van de erfpachtcorrectie tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.
21. Voor zover eiseres heeft willen aanvoeren dat de aan de woningen toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, oordeelt de rechtbank dat daarvan geen sprake is. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 9 juli 2019 [6] (die op 29 mei 2020 is bevestigd door de Hoge Raad [7] ) geoordeeld dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de hoogte van de erfpachtcorrectie op een zorgvuldige wijze, reële en goed verdedigbare keuzes dient te maken. Houdt de heffingsambtenaar zich hieraan, dan is de hoogte van de erfpachtcorrectie voldoende aannemelijk gemaakt. In de zaak van eiseres is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld dan wel geen reële en geen goed verdedigbare keuze heeft gemaakt. Eisers heeft ook niet aangevoerd waarom de erfpachtcorrectie volgens haar te laag is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Onderhoudstoestand woningen
22. Eiseres voert aan dat de onderhoudstoestand en kwaliteitstoestand van alle woningen als ‘matig’ moeten worden gekwalificeerd in plaats van ‘gemiddeld’. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres foto’s overgelegd van de woningen [adres 5] en [adres 6] . Deze foto’s geven volgens eiseres een beeld van de status van alle woningen. De heffingsambtenaar heeft geen inspectie in de woningen uitgevoerd waardoor de heffingsambtenaar zich geen goed oordeel kan vormen over de onderhouds- en kwaliteitsstatus.
23. De heffingsambtenaar vindt dat de vastgestelde WOZ-waarden correct zijn, ook als de woningen de kwalificatie ‘matig’ krijgen. Er zit een ruime marge tussen de m²-prijs van de woningen van eiseres en de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De door eiseres overgelegde foto’s tonen weliswaar een gedateerde badkamer en keuken, maar dit betekent niet dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld.
24. De rechtbank overweegt allereerst dat eiseres niet kan worden gevolgd in haar betoog dat de heffingsambtenaar de staat van de woningen nader had moeten onderzoeken. Het lag juist op de weg van eiseres om haar stelling te onderbouwen. Het gaat immers om haar woningen. De door eiseres overgelegde foto’s van de onderhouds- en kwaliteitstoestand van de woningen [adres 5] en [adres 6] vormen hiervoor onvoldoende onderbouwing. Ook kunnen deze foto’s geen bewijs vormen voor de onderhouds- en kwaliteitstoestand van de overige woningen. Ander bewijs heeft eiseres niet ingebracht. Nu eiseres haar stelling dat alle woningen moeten worden gekwalificeerd als ‘matig’ onvoldoende heeft onderbouwd, is er ook geen aanknopingspunt voor haar stelling dat de staat van de woningen slechter is dan de heffingsambtenaar heeft aangenomen.
25. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand tussen de woningen van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Uit onderstaande door de heffingsambtenaar aangeleverde tabel valt op te maken wat de gemiddelde m²-prijs is van de vergelijkingsobjecten waarmee iedere woning is vergeleken. De uiteindelijk gehanteerde m²-prijs per woning is lager. Gelet op deze marge is voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen, ook al zou de heffingsambtenaar uitgaan van een onderhouds- en kwaliteitstoestand van ‘matig’ bij alle woningen.
Woning
Gemiddelde m²-prijs vergelijkingsobjecten K/O gemiddeld
Gemiddelde m² -prijs woning
Verschil per m²
[adres]
€ 7.613,-
€ 6.504,-
€ 1.109,-
[adres 2]
€ 6.793,-
€ 6.176,-
€ 617,-
[adres 3]
€ 6.793,-
€ 6.119,-
€ 674,-
[adres 4]
€ 6.151,-
€ 5.063,-
€ 1.088,-
[adres 5]
€ 6.333,-
€ 5.261,-
€ 1.072,-
[adres 6]
€ 6.458,-
€ 5.400,-
€ 1.058,-
[adres 7]
€ 6.458,-
€ 5.382,-
€ 1.076,-
[adres 8]
€ 6.244,-
€ 5.686,-
€ 558,-
[adres 9]
€ 6.458,-
€ 5.230,-
€ 1.228,-
[adres 10]
€ 6.458,-
€ 5.382,-
€ 1.076,-
[adres 11]
€ 6.458,-
€ 5.382,-
€ 1.076,-
[adres]
26. Voor zover eiseres nog steeds van mening zou zijn dat er ten onrechte van uit is gegaan dat [adres] beschikt over een zolder, stelt de rechtbank vast dat dit een onjuist uitgangspunt is. Uit de ontvangen stukken van [adres] en het ‘Overzicht taxatiewaarden’ blijkt dat voor de bepaling van de oppervlakte is uitgegaan van de oppervlakte van een woning zonder zolder.
[adres 2]
27. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,5 meter heeft meegerekend bij de vaststelling van de gebruiksoppervlakte (de oppervlakte onder de trap uitgezonderd). Bij de derde verdieping is de voorzijde (op de tekening aangeduid als ‘bergruimte’) gewaardeerd als ‘gebruiksruimte’ in plaats van ‘overige inpandige ruimte’, zijnde een berging. De m²-prijs van een berging is lager dan dat van een woningdeel. Ook voert eiseres aan dat het raam aan de voorzijde kleiner is dan 0,5 m² en het smalle gedeelte aan de voorzijde lager dan 1,5 meter, waardoor de oppervlakte van de berging kleiner is dan waar de heffingsambtenaar vanuit gaat. Het woningdeel dient 139 m² te zijn en de berging 10 m². Hierdoor is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld.
28. De heffingsambtenaar verwijst naar de reactie van de afdeling Vastgoed WOZ van 23 april 2020 waarin de objectgegevens staan vermeld die door deze afdeling tweemaal zijn bekeken. De heffingsambtenaar geeft aan dat de bergruimte op de derde verdieping onderdeel is van de gebruiksruimte wonen. De ruimte bevindt zich binnen de woning, de hoogte voldoet aan de eisen en er is daglichttoetreding. Op de tekening is een anderhalve meterlijn opgenomen en vanaf daar is gemeten. De oppervlakte van 149 m² is dus correct.
29. De rechtbank oordeelt dat er geen aanknopingspunten zijn om aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gestelde oppervlakte te twijfelen. De heffingsambtenaar verwijst naar de reactie van de afdeling Vastgoed WOZ en de bijbehorende tekening. De rechtbank vindt dit een navolgbaar verhaal. Daarbij heeft eiseres haar stellingen dat er van een te grote oppervlakte is uitgegaan en van een verkeerde waardering van de ruimte, niet nader onderbouwd.
[adres 8]
30. Eiseres voert over [adres 8] aan dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 86 m². De zolderverdieping is volgens eiseres niet 19,88 m² maar 15,88 m², dus de totale oppervlakte moet 82 m² zijn. Uit het taxatieverslag van deze woning blijkt ook dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van 82 m². De juiste WOZ-waarde is volgens eiseres
€ 419.534,-.
31. De heffingsambtenaar gaat uit van een oppervlakte van 86 m² en verwijst naar de reactie van de afdeling Vastgoed WOZ van 23 april 2020. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de vierde verdieping 15,88 m² zou zijn, maar de trap en cv-ruimte maken van deze berekende oppervlakte geen deel uit. Deze ruimten behoren wel bij de gebruiksoppervlakte waardoor de oppervlakte niet uitkomt op 82 m² maar op 86 m².
32. De rechtbank oordeelt dat er geen aanknopingspunten zijn om aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gestelde oppervlakte en WOZ-waarde te twijfelen. Daarbij stelt de rechtbank vast dat het standpunt van eiseres berust op een verkeerde lezing van de tekening. Op de tekening staat een oppervlakte van 15,88 m² vermeld, maar hierin zijn de trap en cv-ruimte nog niet meegenomen. Deze ruimten maken echter wel onderdeel uit van de gebruiksoppervlakte, waardoor deze uitkomt op 19,88 m². Dit totaal staat ook vermeld op de tekening die de berekening van de gebruiksoppervlakte onderbouwt. De totale oppervlakte van de woning is dus terecht bepaald op 86 m².
Slotsom
33. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie
34. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
35. Nu aan de bestreden uitspraak een motiveringsgebrek kleeft (zie
rechtsoverweging 10), ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het door eiseres betaalde griffierecht van 6 x € 48,- te vergoeden.
36. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 388,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Greebe, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.M. Mazurel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.