Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8982975 CV EXPL 21-1202
vonnis van: 6 augustus 2021
fno.: 21925
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Saverti B.V.
gevestigd te Heerhugowaard
eiseres
nader te noemen: verhuurder
gemachtigde: mr. N. van Tamelen
t e g e n
1. de vennootschap onder firma [gedaagde 1]
gevestigd te [vestigingsplaats]
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: huurder (tezamen)
gemachtigde: mr. J. Velten
Het procesverloop
Dit blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding van 13 januari 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord van 19 maart 2021 met producties;
- het tussenvonnis van 2 april 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
De mondelinge behandeling is gehouden op 8 juni 2021. Op voorhand zijn nog nadere producties ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van schriftelijke aantekeningen, en vragen beantwoord. In verband met de ontijdige indiening van productie 19 van verhuurder heeft huurder na de mondelinge behandeling gelegenheid gekregen om bij akte te reageren op voornoemde productie. Huurder heeft op 25 juni 2021 een akte overlegging productie tevens houdende akte reactie op productie ingediend. Bij berichten van 24 en 30 juni 2021 heeft verhuurder bezwaar gemaakt tegen bij hierbij ingediende producties 4 en 5 van huurder.
Vervolgens is vonnis nader bepaald op 6 augustus 2021.
De feiten
Als gesteld en onvoldoende weersproken staat het volgende vast:
1.1
Met ingang van 19 september 2002 zijn partijen voor 5 jaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). Huurder exploiteert in het gehuurde een slagerij onder de naam [naam slagerij] .
1.2
Na een verlenging van 5 jaar is de huurovereenkomst per 18 september 2012 voortgezet voor onbepaalde tijd.
1.3
Op 1 juni 2017 heeft verhuurder het winkelcentrum [winkelcentrum] , waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt, in eigendom verworven. [winkelcentrum] omvat in totaal
2.536 m2 winkelruimte.
2.536 m2 winkelruimte.
1.4
In het perceel [adres 2] , gelegen naast het gehuurde, wordt een supermarkt Jumbo geëxploiteerd.
1.5
De advocaat van verhuurder heeft bij brief van 21 september 2020 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2021 wegens de volgende opzeggingsgronden:
i. dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft omdat verhuurder het winkelcentrum, waaronder het gehuurde, zal renoveren;
ii. dat de belangen van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst groter zijn dan de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Met betrekking tot de opzeggingsgrond onder i staat voor zover relevant het volgende:
“Als algemeen bekend en ook aan u toegelicht, heeft Saverti het voornemen om het winkelcentrum [winkelcentrum] te renoveren om het winkelcentrum beter aan te laten sluiten bij de wensen van de hedendaagse consument en het toekomstbestendig te maken. Onderdeel van deze renovatie is de uitbreiding van de supermarkt, waarin een Jumbo wordt geëxploiteerd (hierna: “de supermarkt”). De (indeling van de) supermarkt zal worden aangepast door het realiseren van een aanbouw op het naastgelegen parkeerterrein en op de plek van een deel van de door u gehuurde ruimte. Het gehuurde komt na de renovatie dus niet meer in de huidige vorm terug. De renovatie is daarom niet mogelijk met voortzetting van de huurovereenkomst.”
1.6
Huurder heeft met de opzegging niet ingestemd.
1.7
Verhuurder heeft aan huurder aangeboden dat zij na de uitbreiding van de supermarkt de slagerij kan exploiteren in de naastgelegen kleinere unit, dan wel zou kunnen verhuizen naar een andere unit in het winkelcentrum. Huurder heeft dit aanbod afgewezen, omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de vergoeding van de kosten van herinrichting en verhuizing.
Het geschil
1. Verhuurder heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
A. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot bedrijfsruimte aan [adres 1] te beëindigen per 1 oktober 2021, althans in een goede justitie te bepalen datum;
B. huurder te veroordelen voornoemde bedrijfsruimte per de datum van beëindiging van de huurovereenkomst te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag;
C. huurder te veroordelen in de proceskosten.
2. Daartoe heeft verhuurder primair gesteld dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft om duurzaam in gebruik te nemen. Verhuurder wenst het winkelcentrum [winkelcentrum] te renoveren. Deze renovatie is niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. Supermarkt Jumbo is de trekker van [winkelcentrum] en behoeft uitbreiding van het winkeloppervlak. Door de uitbreiding van Jumbo op de locatie van het gehuurde verdwijnt het gehuurde als zodanig. De herontwikkeling past in de plannen van de gemeente omtrent de ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast heeft verhuurder aangevoerd dat de belangen van verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij voortzetting.
3. Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. Kort samengevat heeft huurder aangevoerd dat geen sprake is van eigen gebruik van verhuurder, omdat na de herontwikkeling de nieuw ontstane ruimte weer aan Jumbo wordt verhuurd. Ook heeft huurder gesteld dat renovatie mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. De belangenafweging pakt in het voordeel van huurder uit. Subsidiair heeft huurder aanspraak gemaakt op vergoeding van verhuis- en herinrichtingkosten
4. Bij de beoordeling zal, voor zover van belang, verder worden ingegaan op de standpunten van partijen.
De beoordeling
Inleiding
5. Met betrekking tot het bezwaar van verhuurder tegen de door huurder na de mondelinge behandeling ingediende producties 4 en 5 is de kantonrechter van oordeel dat de indiening van deze producties strijdig is met een goede procesorde, nu op de zitting van 8 juni 2021 is beslist dat huurder bij akte slechts nog mocht reageren op productie 19 van verhuurder. De producties 4 en 5 van huurder zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten.
7. Het debat tussen partijen spitst zich allereerst toe op de vraag of er sprake van dringend eigen gebruik, nu huurder dit gemotiveerd heeft betwist. Indien die vraag ontkennend wordt beantwoord zal in het kader van de tweede opzeggrond alsnog aan de hand van de te maken belangenafweging de gevorderde beëindiging beoordeeld moeten worden.
8. Overwogen wordt als volgt.
Voorgenomen gebruik/renovatie
9. Blijkens de opzegging en de toelichting van verhuurder houdt de voorgenomen renovatie verband met de beoogde uitbreiding van de naast het gehuurde gelegen supermarkt Jumbo. Feitelijk komt het erop neer dat het huidige winkeloppervlak van de supermarkt van circa 1000 m2 wordt uitgebreid naar 1350 m2. Deze uitbreiding wordt deels gerealiseerd door een gedeelte van het gehuurde aan de supermarkt toe te voegen. Als onbetwist omvat dit gedeelte een oppervlakte van circa 75 m2 (van het thans door huurder gehuurde vloeroppervlak van 226 m2). De overige uitbreiding van de supermarkt wordt gerealiseerd door een aanbouw op het naast de supermarkt gelegen parkeerterrein.
10. Verhuurder heeft gesteld dat Jumbo na de herontwikkeling/uitbreiding van de supermarkt bereid is een huurprijs te betalen van € 365.387,- per jaar in plaats van de huidige € 223.491,71 (volgens huidig prijspeil). Daarnaast bestaat de voorgenomen herontwikkeling uit een upgrade van de rest van het winkelcentrum (gevels, overkapping, inrit).
11. Volgens verhuurder levert de herontwikkeling een stijging van de marktwaarde op van € 3.000.000,-. De bouwkosten voor de uitbreiding van de supermarkt bedragen circa € 1.500.000, waarvan Jumbo € 500.000,- voor haar rekening neemt. De upgrade van de façade kost € 300.000,-, zodat de herontwikkeling leidt tot een rendementsverbetering van circa € 1.700.000,-, aldus nog steeds verhuurder.
Eigen gebruik?
12. De stelling dat geen sprake is van eigen gebruik heeft huurder gegrond op het arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2010:BM9758 Toko Mitra). Daarin is het volgende overwogen:
3.6
De onderhavige opzegging door PMT van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan De Bijenkorf te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, nr. C99/169,LJN
AB2236,NJ
2001/585 onder het oude recht het geval was met het ‘gebruik’ als bedoeld in :art. 7A 1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld ‘gebruik’ volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid Pro 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
AB2236,NJ
2001/585 onder het oude recht het geval was met het ‘gebruik’ als bedoeld in :art. 7A 1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld ‘gebruik’ volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid Pro 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
13. Tussen partijen is niet in geschil dat verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd om een deel van het gehuurde na de renovatie aan Jumbo te kunnen verhuren. In zoverre kan de opzegging niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, onder b, zo volgt uit de bovenstaande overwegingen van de Hoge Raad. Uit de toelichting van verhuurder en de ingebrachte tekeningen volgt dat de beëindiging van de huurovereenkomst geen ander doel heeft dan de uitbreiding van de naastgelegen supermarkt van Jumbo mogelijk te maken. Verhuurder heeft weliswaar ook aangevoerd dat de façade van het winkelcentrum een upgrade krijgt. Maar uit het door verhuurder gepresenteerde financiële plaatje blijkt dat dit onderdeel van ondergeschikte betekenis is. Een zelfstandige noodzaak voor de renovatie van het gehuurde is niet gebleken.
14. Daarbij komt dat verhuurder tegenover het verweer van huurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Verhuurder heeft wel gesteld dat plaats en functie van het gehuurde na renovatie niet in stand blijven, maar deze stelling is niet concreet gemotiveerd en vindt onvoldoende steun in de bewijsstukken. De door verhuurder beoogde veranderingen behelzen geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. De functie van het gehuurde blijft immers verhuurde winkelruimte. Het gehuurde wordt na de beoogde verbouwing feitelijk wel kleiner maar niet is gebleken dat sprake is van een wezenlijke bouwkundige verandering. Ter zitting heeft huurder op vragen van de kantonrechter verklaard dat exploitatie van de slagerij kan worden voortgezet in de (na renovatie) kleinere unit, indien de koelinstallatie kan worden verplaatst. Verhuurder heeft desgevraagd verklaard dat een dergelijke verplaatsing technisch mogelijk is.
15. De verkleining van het gehuurde is aldus naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De herinrichting van het gehuurde zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro van de zijde van verhuurder. Dat partijen hierover geen overeenstemming hebben bereikt maakt niet dat hiermee het dringend eigen gebruik alsnog kan worden aangenomen.
16. Anders dan verhuurder heeft bepleit is het beroep van verhuurder op de gestelde rendementsverbetering (voor zover al juist, huurder heeft dat betwist) door de verbouwing c.q. vergroting van de supermarktunit in de gegeven omstandigheden, zoals hiervoor besproken, niet van doorslaggevende betekenis om het dringend eigen gebruik aan te nemen.
17. Gelet op het voorgaande heeft verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. Dit betekent dat aan de hand van de belangenafweging moeten worden beoordeeld of de opzegging doel treft.
Belangenafweging
18. In deze afweging gaat het naar de kern genomen om het belang van verhuurder bij het verkrijgen van een hogere huurprijs van Jumbo tegenover het belang van huurder om in het winkelcentrum de slagerij te kunnen blijven exploiteren, en daarmee in haar inkomen te kunnen voorzien. Redelijke afweging van deze belangen leidt tot de conclusie dat de belangen van huurder prevaleren en van huurder niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. Daartoe is het volgde redengevend.
19. Uit hetgeen hiervoor is overwogen bleek al dat niet aannemelijk is geworden dat de uitbreiding van de supermarkt (en de daaraan gekoppelde huurprijs) niet kan worden gerealiseerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Met andere woorden: daar waar een beëindiging van de huurovereenkomst evident nadelig uitpakt voor huurder, geldt dat voor verhuurder in mindere mate nu er andere oplossingen mogelijk zijn.
20. Huurder heeft gedocumenteerd toegelicht hoeveel kosten zijn gemoeid met een herinrichting of een verhuizing, terwijl verhuurder niet concreet heeft gemaakt wat haar (financieel) nadeel is indien de huurovereenkomst niet wordt beëindigd. Het gaat in wezen om het belang van Jumbo om een gedeelte van het gehuurde te kunnen betrekken bij een uitbreiding van de supermarkt. Dit is niet een belang van verhuurder. Verhuurder heeft niet afzonderlijk toegelicht wat het concrete belang van Jumbo is bij dit specifieke gedeelte van de beoogde uitbreiding. Evenmin heeft verhuurder inzichtelijk gemaakt hoe dit gedeelte zich financieel verhoudt tot de beoogde verhoging van de huurprijs.
21. Verhuurder heeft erkend dat de slagerij van huurder door haar locatie naast de supermarkt (ook) een dragende kracht is van het winkelcentrum. Het spreekt voor zich dat huurder er belang bij heeft om haar klanten vanuit deze locatie te kunnen blijven bedienen.
Conclusie
22. De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de door verhuurder aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering.
23. De vordering strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen. Verhuurder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt verhuurder in de proceskosten, aan de kant van huurder begroot op € 1.250,- (2,5 punten x € 500,-) voor zover van toepassing inclusief btw voor salaris van de gemachtigde van huurder;
veroordeelt verhuurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat verhuurder niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
€ 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat verhuurder niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.