Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/6929
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te Monnickendam, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 3.643.000,- en € 624.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 10 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
[adres 2]
1. Partijen zijn op de zitting voor het object [adres 2] een WOZ-waarde van € 595.000,- overeengekomen. Eiseres heeft de beroepsgronden gericht tegen het object [adres 2] daarom op de zitting ingetrokken.
2. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de WOZ-waarde voor het object [adres 2] voor het kalenderjaar 2020 op € 595.000,- vaststellen.
[adres 1]
3. Eiseres is eigenaar van het object [adres 1] (hierna: de woning). Het gaat om een benedenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 695 m².
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
5. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 2.861.000,-.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van vijf woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
7. Eiseres voert aan dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. Zij wijst erop dat de vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan de woning.
8. De rechtbank geeft eiseres geen gelijk. De rechtbank overweegt dat in het centrum van Amsterdam nauwelijks woningen van deze grootte worden verkocht. In zo’n situatie is het lastig om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden en zijn de eisen aan de vergelijkbaarheid ook minder hoog. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd, zijn voldoende geschikt om als onderbouwing te dienen, omdat zij een goede indicatie geven van de verkoopprijzen van grotere woningen in het centrum van Amsterdam. Daarbij vindt de rechtbank mede van belang dat de heffingsambtenaar niet drie, maar vijf vergelijkingsobjecten heeft geselecteerd, die allemaal in verschillende opzichten vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ook rekening gehouden met de verschillen in onderhoud, staat, ligging en oppervlakte door een fors lagere m²-prijs voor de woning vast te stellen. Op die manier wordt met de verschillen en het afnemend grensnut voldoende rekening gehouden.
9. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de rijksmonumentenstatus van de woning. Volgens eiseres heeft dit een waardedrukkend effect. Eiseres heeft in dit verband verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 23 november 2011. [2]
10. De rechtbank overweegt dat uit deze uitspraak geen algemene stelregel valt af te leiden. Een monumentenstatus brengt dus niet per definitie mee dat een woning minder waard is. Eiseres heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat dit voor haar woning wel geldt. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
11. Eiseres wijst er verder op dat zij voor de brandverzekering de woning inclusief [adres 2] heeft laten taxeren. De waarde werd in het taxatieverslag van 6 maart 2020 vastgesteld op € 3.700.000,-. Wanneer de WOZ-waarde van de [adres 2] van de getaxeerde waarde wordt afgetrokken, is de getaxeerde waarde al lager dan de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Hieruit volgt volgens eiseres dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is.
12. De rechtbank oordeelt dat reeds nu eiseres het taxatieverslag niet overgelegd heeft, de rechtbank ook niet kan beoordelen wat de waarde van dit taxatieverslag is.
13. Eiseres voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiseres.
14. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten waar dit van toepassing is een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiseres zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiseres evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiseres deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.
Conclusie
15. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de [adres 2] vaststellen op € 595.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting moet voor dit belastingjaar in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.
16. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de waarde van de [adres 2] voor het kalenderjaar 2020 is gehandhaafd op € 624.000,-;
- stelt de WOZ-waarde van de [adres 2] voor het belastingjaar 2020 vast op € 595.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2021.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2021.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.