Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8840249 EA VERZ 20-789
beschikking van: 29 september 2021
func.: 33623
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] (Verenigd Koninkrijk),
3. [verzoeker 3] ,
wonende te Zwitserland,
verzoekers,
nader te noemen: [verzoekers] ,
gemachtigde: mr. K. van den Berg,
t e g e n
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [verweerster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
nader te noemen: de VvE,
niet verschenen,
e n
1.[belanghebbende 1]
2. [belanghebbende 2]
beiden wonende te [woonplaats] ,
belanghebbenden,
nader te noemen: [belanghebbenden] ,
gemachtigde: mr. K. Kroon.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers] hebben op 21 oktober 2020 een verzoekschrift met producties ingediend dat primair strekt tot het vernietigen van een besluit van de VvE.
Belanghebbenden [belanghebbenden] hebben een verweerschrift, tevens houdende een (voorwaardelijk) verzoek tot verlening van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW Pro, met producties, ingediend.
De verzoeken zijn mondeling behandeld ter zitting van 25 januari 2021. Op deze zitting zijn [verzoeker 1] en [verzoeker 2] via een videoverbinding verschenen. Hun gemachtigde is fysiek op de zitting verschenen. Verder is [verzoeker 3] met haar dochter via een videoverbinding verschenen. [belanghebbenden] zijn met hun gemachtigde fysiek verschenen. Partijen hebben op voorhand aanvullende stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten aan de hand van een pleitnota toegelicht. Na verder debat is de procedure aangehouden teneinde de mogelijkheid van mediation te onderzoeken.
Bij akte van 9 februari 2021, met producties, heeft de gemachtigde van [belanghebbenden] onder meer aan de rechtbank medegedeeld de procedure voort te willen zetten. De gemachtigde van [verzoekers] heeft op 10 februari 2021 gereageerd.
Op 22 februari 2021 hebben [verzoekers] een akte met producties genomen, waarin zij hun verzoek hebben gewijzigd. Op 23 en 24 februari 2021 zijn correcties op deze akte ontvangen.
Op 30 augustus 2021 heeft de voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben op voorhand aanvullende stukken in het geding gebracht. [belanghebbenden] hebben hun verzoek gewijzigd bij akte van 27 augustus 2021. Op de zitting is [verzoeker 1] verschenen met de gemachtigde. [verzoeker 2] is via een videoverbinding verschenen. Verder is [verzoeker 3] met haar dochter en een tolk verschenen. [belanghebbende 1] is met zijn gemachtigde verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten aan de hand van een pleitnota toegelicht. Na afloop van de zitting zijn [belanghebbenden] in de gelegenheid gesteld stukken na te zenden. Dit hebben zij op 3 september 2021 gedaan. [verzoekers] hebben op 14 september 2021 op deze stukken gereageerd.
Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
De VvE voert het beheer over de gezamenlijke delen van het pand aan de [adres] Het pand is opgesplitst in vier appartementen.
1.2.
[belanghebbenden] zijn de eigenaren van het appartementsrecht [adres belanghebbenden] . [verzoekers] zijn de eigenaren van het appartementsrecht [adres eiser sub 1 en 2] . [verzoeker 3] is de eigenaresse van het appartementsrecht [adres eiser sub 3] [verzoekers] , [belanghebbenden] en [verzoeker 3] zijn van rechtswege lid van de VvE en hebben ieder één stem. In totaal zijn er vier stemgerechtigden binnen de VvE.
1.3.
[verzoekers] en [verzoeker 3] hebben hun appartement verhuurd en leven zelf in het buitenland. [belanghebbenden] willen zo snel mogelijk zelf hun appartement gaan bewonen.
1.4.
[belanghebbenden] willen daaraan voorafgaand hun appartement aanzienlijk verbouwen. Onderdeel van de plannen is het doorbreken van de achtergevel van het appartement en deze vervangen door harmonicadeuren en een balkonverdieping met toevoeging van een tuintrap. [belanghebbenden] willen de verbouwing laten uitvoeren door aannemersbedrijf [naam 1] . Het doorbreken van de achtergevel zal worden uitgevoerd door [naam 2] . [belanghebbenden] hebben hun verbouwingsplannen medio 2020 voorgelegd aan de VvE. De plannen zijn ter algemene ledenvergadering van eigenaars (ALV) van 23 september 2020 besproken.
1.5.
Op de ALV hebben de overige leden hun zorg uitgesproken over de vraag of de werkzaamheden aan de achtergevel wel voldoende zijn verzekerd. Verder is aan [belanghebbenden] gevraagd om representatieve referenties aan te leveren ten aanzien van de (des)kundigheid van [naam 1] .
1.6.
In de opgemaakte (concept-)notulen van de ALV is het volgende opgenomen:
“
Resolutions and votes from meeting:
Resolutions and votes from meeting:
(...)
Resolution
Recorded votes
Decision(...)
(...)
(...)
(...)
On the basis of the Insurance Conditions being satisfied, agree to the
extension of the balconyas described in the [huisnummer] document
extension of the balconyas described in the [huisnummer] document
Maximum depth of 2m from facade.
HS: Yes
Flat 1: No
Flat 2: Yes
Flat 3: Yes
Passed
On the basis of the Insurance Conditions and Contractor Condition being satisfied, agree to the
changes to the rear facadeas described in the [huisnummer] Document.”
changes to the rear facadeas described in the [huisnummer] Document.”
HS: Yes
Flat 1: No
Flat 2: No. Then Yes on condition
Flat 3: Yes
Passed on condition
1.7.
Op 25 november 2020 heeft [verzoeker 3] alle leden gemaild om te melden dat zij haar voorwaardelijk gegeven toestemming voor de doorbreking van de achtergevel heeft teruggetrokken en dat zij haar stem heeft gewijzigd in ‘nee’, omdat [belanghebbenden] niet aan de gestelde voorwaarden zouden hebben voldaan.
1.8.
[belanghebbenden] hebben daarnaast in juli 2020 een vochtprobleem in het souterrain geconstateerd. [belanghebbenden] hebben in overleg met de overige VvE-leden het bedrijf Dry Works ingeschakeld, dat werkzaamheden aan het souterrain heeft uitgevoerd. De rekening voor deze werkzaamheden hebben [belanghebbenden] betaald en doorgestuurd naar de VvE met het verzoek deze kosten aan hen te vergoeden.
1.9.
Volgens [belanghebbenden] is de lekkageproblematiek nog niet verholpen. Dry Works heeft op verzoek van [belanghebbenden] op 9 augustus 2021 een offerte opgemaakt voor het injecteren van de volledige vloer.
1.10.
Op 26 augustus 2021 heeft een ALV plaatsgevonden. (Concept-)notulen van deze vergadering zijn niet overgelegd in de procedure, maar partijen zijn het erover eens dat op deze vergadering is besloten thans niet op de offerte van Dry Works in te gaan, maar eerst nader onderzoek naar de lekkageproblematiek uit te laten voeren.
Geschil
2. [verzoekers] verzoeken, na wijziging van het verzoek, bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:het besluit van de VvE d.d. 23 september 2020 waarbij aan [belanghebbenden]
toestemming is verleend tot doorbraak van de gevel en tot uitbreiding van het balkon
te vernietigen;
subsidiair:
- aan het besluit van de VvE d.d. 23 september 2020 de voorwaarde te verbinden
dat [belanghebbenden] pas werkzaamheden mogen verrichten die verband houden met de geveldoorbraak indien zij daarvoor een aannemer inschakelen die aantoonbaar beschikt over eigen ervaring met ingrepen die naar hun aard, omvang en bouwkundige omstandigheden waaronder de ouderdom van het pand en de aanwezigheid van belendingen soortgelijk zijn aan de door [belanghebbenden] gewenste geveldoorbraak, en [belanghebbenden] aan de VvE ter zake ten minste twee referentieprojecten van deze aannemer voorleggen, zulks vier weken voor aanvang van de werkzaamheden;
- voor recht te verklaren dat niet blijkt dat [naam 2] of [naam 1] beschikken over de benodigde ervaring en kunde om de geveldoorbraak uit te voeren en dat diens CAR-Polis voor de daartoe benodigde werkzaamheden geen dekking biedt, althans niet de dekking die [verzoekers] mogen verlangen;
meer subsidiair:aan het besluit van de VvE d.d. 23 september 2020 de voorwaarde
te verbinden dat [belanghebbenden] pas werkzaamheden mogen verrichten aan bouwkundige onderdelen die toebehoren aan de VvE indien [belanghebbenden] vier weken voorafgaand aan de aanvang van de werkzaamheden een bouwtechnisch plan van aanpak met betrekking
tot de geveldoorbraak hebben verstrekt en de VvE voor rekening van [belanghebbenden] een
onafhankelijke deskundige mogen aanstellen die dit plan en de werkwijze met
betrekking tot de geveldoorbraak zal beoordelen en controleren op een veilige en deugdelijke uitvoering. De aan te stellen deskundige dient toegang te hebben tot de bouw en ten minste 5 werkdagen van te voren te worden uitgenodigd om aanwezig
te zijn bij cruciale verrichtingen;
primair en subsidiair:
te bepalen dat [belanghebbenden] pas constructieve werkzaamheden mogen verrichten indien daarop een marktconforme CAR-verzekering van toepassing is die alle categorieën van schade voldoende dekt, alle betrokken professionele partijen beschikken over een marktconforme bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en van alle verzekeringen kopie van de polissen en betaling van de premies aan de VvE is verstrekt, zulks uiterlijk een week voor aanvang van de werkzaamheden;
te bepalen dat [belanghebbenden] pas constructieve werkzaamheden mogen verrichten indien zij schriftelijk hebben verklaard de VvE en haar leden te zullen vrijwaren ter zake van vorderingen van derden die verband houden met door [belanghebbenden] uit te voeren werkzaamheden;
te bepalen dat [belanghebbenden] pas constructieve werkzaamheden mogen verrichten indien voor rekening van [belanghebbenden] in de splitsingsakte althans in het Huishoudelijk Reglement van de VvE is vastgelegd dat [belanghebbenden] en diens rechtsopvolgers gedurende 20 jaar althans een in goede justitie vast te stellen termijn na voltooiing van de werkzaamheden aansprakelijk zijn voor schade die met deze werkzaamheden verband houdt;
te bepalen dat [belanghebbenden] pas constructieve werkzaamheden mogen verrichten indien voor rekening van [belanghebbenden] in de splitsingsakte althans het Huishoudelijk Reglement van de VvE is vastgelegd dat de kosten van onderhoud en reparatie van de door [belanghebbenden] toe te voegen bouwkundige elementen voor rekening komen van de eigenaar van het appartement [appartement] ;
[belanghebbenden] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en tevens met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van de ten deze te wijzen beschikking tot de dag der algehele voldoening.
3. Aan de verzoeken leggen [verzoekers] ten grondslag dat op de ALV van 23 september 2020 aan [belanghebbenden] voorwaardelijk toestemming is gegeven tot de verdieping van het balkon en het uitvoeren van gevelwerkzaamheden. De voorwaarden waren dat de werkzaamheden en eventueel daaruit voortvloeiende schade afdoende dienden te worden gedekt door verzekeringen, dat [belanghebbenden] aansprakelijkheid dienden te aanvaarden voor schade die pas na voltooiing van de verbouwing aan het licht zou komen, waarbij de VvE wordt gevrijwaard voor aanspraken van derden en dat [belanghebbenden] aanvullende representatieve referenties zouden overleggen. [belanghebbenden] hebben niet voldaan aan de gestelde voorwaarden.
4. [belanghebbenden] voeren aan dat de VvE de toestemming voor de verbouwing op onterechte gronden onthoudt. [verzoeker 3] heeft haar toestemming aanvankelijk gegeven en aan de gestelde voorwaarden hebben [belanghebbenden] voldaan.
5. [belanghebbenden] verzoeken, na wijziging van het verzoek, bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
- aan hen, indien het besluit van 23 september 2020 wordt vernietigd, een vervangende machtiging te verlenen om de door hen beoogde verbouwing te realiseren (zoals omschreven in productie 4 van het verzoekschrift) en daarbij te oordelen dat alle hiermee gepaard gaande kosten voor hun rekening komen;
- aan hen een vervangende machtiging te verlenen voor uitvoering van de werkzaamheden die door Dry Works zijn verricht en waarvan de facturen zijn overgelegd als productie 24, alsmede de werkzaamheden die zijn omschreven in de offerte van 9 augustus 2021 (overgelegd als productie 44) en daarbij te bepalen dat de kosten van deze werkzaamheden voor rekening van de VvE komen.
6. Aan dit laatste verzoek leggen [belanghebbenden] ten grondslag dat zij voor rekening van de VvE reparaties mochten laten uitvoeren aan de keldervloer. Er was sprake van spoedeisende werkzaamheden die niet uitgesteld konden worden. Het is van belang dat de lekkage deugdelijk wordt verholpen.
7. [verzoekers] en [verzoeker 3] betwisten dat de VvE de kosten voor de werkzaamheden aan de keldervloer moet dragen. [belanghebbenden] hebben de VvE de mogelijkheid ontnomen om nader onderzoek te doen. De werkzaamheden waren niet spoedeisend.
8. De overige stellingen en verweren van partijen zullen voor zover relevant hieronder aan de orde komen.
Beoordeling
9. [verzoekers] hebben (primair) om vernietiging verzocht van het besluit van de VvE van 23 september 2020 waarbij aan [belanghebbenden] toestemming is verleend tot doorbraak van de gevel en tot verdieping van het balkon. Ingevolge artikel 5:130 juncto Pro artikel 2:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is de kantonrechter bevoegd om een besluit van de VvE te vernietigen indien dit besluit tot stand is gekomen in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd met een reglement.
10. Uit de stellingen van [verzoekers] en [verzoeker 3] volgt niet dat dit het geval is. Hieruit volgt juist dat het besluit op juiste wijze tot stand is gekomen, maar dat daaraan de redelijke voorwaarde is verbonden dat [belanghebbenden] voor aanvang van de werkzaamheden dienen aan te tonen dat de door hen gekozen (onder)aannemers beschikken over de benodigde ervaring en kunde om de geveldoorbraak uit te voeren en over een deugdelijke verzekering met voldoende dekking. Volgens [verzoekers] en [verzoeker 3] voldoet [belanghebbenden] niet aan deze voorwaarden. Dit is echter geen grond voor vernietiging van het besluit, maar leidt tussen partijen tot een geschil over de uitvoering van het besluit. Het verzoek tot vernietiging van het besluit is dan ook niet toewijsbaar. Evenmin kan [verzoeker 3] na het nemen van het besluit rechtsgeldig haar instemming met het besluit intrekken.
11. [verzoekers] verzoeken verder primair, subsidiair en meer subsidiair concrete voorwaarden aan het besluit te verbinden. Het nemen van besluiten is echter voorgehouden aan de vergadering van eigenaars, de kantonrechter heeft daarin geen (wettelijke) bevoegdheid.
12. De kantonrechter kan slechts het besluit zoals het ter vergadering is genomen uitleggen. Zoals hiervoor is geciteerd onder 1.4. is het besluit opgenomen in de concept notulen van de algemene vergadering van eigenaars. Hoewel de letterlijke tekst van het besluit summier is, volgt uit de stellingen van partijen onbetwist dat daarmee is bedoeld dat goedkeuring voor de werkzaamheden wordt verleend onder de voorwaarde dat [belanghebbenden] beschikken over bewijzen dat de door hen ingeschakelde (onder)aannemers op hun beurt beschikken over voldoende ervaring en kunde en dat zij een deugdelijke verzekering met voldoende dekking voor de werkzaamheden hebben afgesloten. [belanghebbenden] hebben voorafgaand en tijdens deze procedure op vele mogelijke manieren getracht aan deze voorwaarden te voldoen. Zij hebben (uiteindelijk) een verzekeringspolisblad overgelegd van VKG Bouwpolis die de beoogde werkzaamheden voldoende dekt. Verder hebben zij met betrekking tot de (onder)aannemers [naam 1] en [naam 2] zes referenties overgelegd. Ten aanzien van die referenties hebben [verzoekers] erkend dat in ieder geval een aantal van deze referenties zien op panden uit een vergelijkbare bouwperiode. De reden dat [verzoekers] deze referenties onvoldoende achten, hebben zij niet goed voor het voetlicht weten te brengen. Ook de vragen die [verzoekers] ter zitting nog hebben opgeworpen (wie de verzekeraar achter de polis is en welke verhouding heeft te gelden tussen [naam 1] en [naam 2] ) hebben [belanghebbenden] bij hun akte na de zitting genoegzaam beantwoord. Bevestigd is dat de daadwerkelijke verzekeraar en risicodrager Baloise Belgium N.V. is, dat [naam 1] hoofdaannemer is en dat [naam 2] onderaannemer is. De subsidiair verzochte verklaring voor recht kan dan ook evenmin worden toegewezen.
13. Conclusie van het voorgaande is dan ook dat alle verzoeken van [verzoekers] worden afgewezen.
14. Gelet hierop, heeft de voorwaarde waaronder het voorwaardelijke verzoek van [belanghebbenden] is ingesteld, zich niet voorgedaan, zodat het voorwaardelijke verzoek geacht wordt niet te zijn ingesteld en daarop ook niet wordt beslist.
15. Verder verzoeken [belanghebbenden] onvoorwaardelijk een vervangende machtiging voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de keldervloer op kosten van de VvE. Deze werkzaamheden dienen volgens [belanghebbenden] uitgevoerd te worden in het kader van de voorgenomen verbouwing voordat zij het appartement kunnen gaan bewonen. Daarmee hebben [belanghebbenden] voldoende gesteld dat dit verzoek samenhangt met de verzoeken van [verzoekers] , zodat zij ontvankelijk zijn in hun verzoek.
16. Ingevolge artikel 5:121 BW Pro wordt een vervangende machtiging verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaard. Vasstaat dat het verzoek om op kosten van de VvE werkzaamheden aan de keldervloer te laten uitvoeren reeds is voorgelegd aan de vergadering van eigenaars op 26 augustus 2021 en dat de vergadering van eigenaars op dit punt een besluit heeft genomen, inhoudende dat de VvE nader onderzoek naar de keldervloer wil laten uitvoeren alvorens te beslissen of zij op haar kosten werkzaamheden wil laten uitvoeren. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is dit besluit niet onredelijk te achten, het staat de VvE immers vrij om alvorens in te stemmen de kosten te dragen zelf naar de gestelde vochtproblemen onderzoek te laten doen en uit te laten zoeken of zij daarvoor aansprakelijk is. Op zitting hebben [verzoekers] verder toegelicht dat door de VvE reeds twee afspraken zijn gemaakt met deskundigen om op korte termijn de keldervloer te beoordelen. Niet kan dan ook worden geoordeeld dat op dit moment zonder redelijke grond toestemming wordt geweigerd. Mocht de VvE te zijner tijd, nadat het beoogde extra onderzoek is uitgevoerd, een besluit nemen waarmee [belanghebbenden] het niet eens zijn, kunnen zij op dat moment alsnog vernietiging van dat besluit verzoeken en verzoeken om een aanvullende vervangende machtiging. Op dit moment is het verzoek echter voorbarig en wordt het dus afgewezen.
17. Nu alle partijen (gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de verzoeken af;
II. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.