Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/705389 / KG ZA 21-660 EAM/TF
Vonnis in kort geding van 4 oktober 2021
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij gelijkluidende dagvaardingen van 5 augustus 2021 en oproepingsexploten van 24 augustus 2021,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.DE GEZAMENLIJKE ERVEN VAN WIJLEN [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
van wie is verschenen:
2.
USAID [gedaagde 2],
USAID [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. A.S. Bodha te Amsterdam,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen,
4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [gedaagde 4],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN DE [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen.
gedaagden,
Eiseres en de verschenen gedaagde zullen hierna Ymere en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Voorafgaand aan de zitting van 18 augustus 2021 is aan [gedaagde 2] toegezegd dat de inhoudelijke behandeling van de zaak vanwege zijn vakantie op een datum in september 2021 zal plaatsvinden. Bij e-mail van 9 augustus 2021 heeft de
teamcoördinator van team kort geding van deze rechtbank aan mr. Brunklaus en mr. Bodha geschreven dat bij deze verplaatsing ervan wordt uitgegaan dat mr. Bodha namens haar cliënten (behalve “hen die verblijven”) vrijwillig zal verschijnen. Ter zitting van 18 augustus 2021 is alleen mr. Brunklaus verschenen. Op haar verzoek is verstek verleend tegen de niet verschenen gedaagden sub 4, om te voorkomen dat voor hen een nieuwe oproep tegen een nieuwe zittingsdatum in het Parool moest worden geplaatst. De zaak is vervolgens aangehouden tot 20 september 2021.
1.2.
Ter zitting van 20 september 2021 heeft Ymere de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 2] heeft verweer gevoerd.
Ymere en [gedaagde 2] hebben producties en een pleitnota ingediend. Desgevraagd heeft mr. Bodha aangegeven alleen [gedaagde 2] ter zitting te vertegenwoordigen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Ymere: [naam 1] (consulent woonfraude en overlast) met mr. Brunklaus
aan de kant van [gedaagde 2] : [gedaagde 2] , [naam 2] (tante van [gedaagde 2] ) met mr. Bodha.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Ymere verhuurt sinds 5 november 2002 aan de vader van [gedaagde 2] de woning aan de [gedaagde 4] . Het is een sociale huurwoning van 58 m2, bestaande uit een woonkamer en twee slaapkamers. De kale huur bedraagt op dit moment € 618,43 netto per maand. Aanvankelijk hebben de vader en moeder (als medehuurster) van [gedaagde 2] met hun gezin (dus ook [gedaagde 2] ) in de woning verbleven.
2.2.
In artikel 3 van Pro de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene huurvoorwaarden staat dat huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben en houden. Verder staat in dit artikel dat voor ingebruikgeving en onderhuur aan derden toestemming van Ymere nodig is.
2.3.
In maart 2018 heeft de vader van [gedaagde 2] aan Ymere laten weten dat zijn echtgenote (al in 2004) de woning heeft verlaten en dat hij alleen nog met zijn minderjarige zoon [gedaagde 2] in de woning woont. Op 17 oktober 2011 zijn de ouders van [gedaagde 2] gescheiden.
2.4.
In het dossier van Ymere staat dat op 20 april 2020 door een omwonende aan Ymere is gemeld dat de woning niet wordt bewoond. Op 13 oktober 2020 heeft Ymere een huisbezoek gebracht aan de woning. In het verslag van Ymere staat daarover, voor zover van belang, het volgende:
“Niemand thuis. Een buurvrouw die ons op de galerij passeerde geeft aan dat zij al een jaar niemand in de woning heeft zien wonen. Vader schijnt te zijn overleden te zijn en zoon was destijds minderjarig en wilde op de woning blijven. Zoon heeft mevrouw ook al een tijd niet gezien. Ze hebben wel verteld dat zij weer naar Pakistan zouden gaan.”
In het dossier staat dat Ymere dezelfde dag via telefoon en e-mail tevergeefs heeft getracht bewoners te bereiken.
2.5.
Bij brief van 13 oktober 2020 heeft Ymere de vader van [gedaagde 2] voorgesteld de huur op te zeggen per 1 december 2020.
2.6.
Bij brief van 17 december 2020 heeft een advocaat, namens
[gedaagde 2] , meegedeeld dat [gedaagde 2] al 10 jaar in de woning woont. Daarnaast heeft deze advocaat Ymere verzocht om het onderliggende dossier toe te sturen.
2.7.
Bij e-mail van 29 december 2020 heeft Ymere aan bovenstaande advocaat meegedeeld dat zij huurder [gedaagde 2] (geboren: 1975) wil spreken over de bewoning van de woning.
2.8.
Bij e-mail van 26 januari 2021 heeft de advocaat aan Ymere geschreven dat de door haar aangeschreven [gedaagde 2] (geboren:1975) is overleden en zijn zoon [gedaagde 2] tot op heden in de woning woont. Bij e-mail van 28 januari 2021 heeft Ymere aan de advocaat meegedeeld dat zij niet op de hoogte was van het overlijden en verzocht aan te geven wanneer de vader van [gedaagde 2] is overleden. Bij e-mail van 11 februari 2021 heeft de advocaat Ymere nogmaals verzocht om het dossier toe te sturen.
2.9.
In e-mailcorrespondentie vanaf 22 februari 2021 heeft Ymere geprobeerd een afspraak met [gedaagde 2] te maken. Uit de e-mailwisseling kan worden afgeleid dat gemaakte afspraken door [gedaagde 2] zijn afgezegd, laatstelijk op 31 mei 2021.
2.10.
Op 31 mei 2021 heeft Ymere opnieuw een huisbezoek gebracht aan de woning. In het verslag staat daarover, voor zover van belang, het volgende:
(…) Bewoner van de galerij gesproken. Zij kende onze hoofdhuurder en zoon. Zij geven aan al jaren niemand op de woning te zien en dat zoon een hele tijd geleden weg is gegaan.”
2.11.
In een e-mail van 10 juni 2021 heeft de Gemeente Amsterdam aan Ymere meegedeeld dat [gedaagde 2] de enige is die op dat moment staat ingeschreven op het adres van de woning en dat de vader van [gedaagde 2] op 26 juli 2018 is overleden.
2.12.
Bij aangetekende brief van 23 juni 2021 heeft Ymere [gedaagde 2] verzocht de woning uiterlijk 26 juli 2021 aan haar terug te geven, omdat zij heeft geconstateerd dat de woning niet wordt bewoond en hij niet aan Ymere heeft doorgegeven dat zijn vader is overleden.
2.13.
Bij aangetekende brief van 20 juli 2021 heeft de advocaat van Ymere de erven van de vader van [gedaagde 2] en [gedaagde 2] zelf meegedeeld dat de huurovereenkomst tussen Ymere en de vader van [gedaagde 2] eind september 2018 (twee maanden na zijn overlijden) is geëindigd en niet binnen zes maanden een verzoek om voortzetting van de huurovereenkomst is ingediend. In de brief staat daarnaast dat degenen die in de woning zijn achtergebleven thans zonder recht of titel in de woning verblijven.
Ymere heeft tot slot een ontruimingsprocedure aangezegd als uiterlijk 26 juli 2021 de woning niet is ontruimd.
Overige feiten
2.14.
[gedaagde 2] heeft een MBO opleiding bouwkunde gevolgd en afgerond en heeft een baan.
2.15.
[gedaagde 2] heeft voordat zijn vader overleed geruime tijd voor zijn ernstig zieke vader gezorgd.
2.16.
In een uittreksel van de Basisregistratie Personen van de Gemeente Amsterdam staat dat op het adres van de woning naast [gedaagde 2] sinds 18 juni 2021 de niet verschenen gedaagde sub 4, [gedaagde 3] , met haar kinderen staat ingeschreven.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad ontruiming van de woning, met machtiging deze ontruiming zonodig op kosten van gedaagden met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen en gedaagden te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Ymere stelt hiertoe dat op grond van artikel 7:268 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst tussen de Ymere en de vader van [gedaagde 2] van rechtswege op het einde van de tweede maand na zijn overlijden is geëindigd. Er is immers niet tijdig om voortzetting van de huurovereenkomst verzocht binnen de in artikel 7:268 lid 1 BW Pro gestelde vervaltermijn van zes maanden. Er is nooit een dergelijk verzoek gedaan aan de kantonrechter te Amsterdam. Mocht dat overigens wel zijn gedaan dan had [gedaagde 2] niet kunnen voldoen aan de criteria. Het betreft hier immers een jongeman die nog moet uitvliegen.
Ymere heeft niet eerder rechtsmaatregelen kunnen nemen, omdat zij niet op de hoogte is gesteld van het overlijden van haar huurder. Pas nadat er een melding was gedaan dat de woning niet bewoond zou zijn en Ymere nader onderzoek deed en in contact kwam met de advocaat van [gedaagde 2] vernam Ymere dat zijn vader is overleden.
Gedaagden verblijven thans zonder recht of titel in de woning en moeten deze verlaten. Ymere heeft getracht om afspraken te maken met [gedaagde 2] over ontruiming, maar dat is niet gelukt.
Ymere heeft een spoedeisend belang bij haar vordering.
3.3.
[gedaagde 2] voert – samengevat – het verweer dat na de echtscheiding van zijn ouders hij en zijn vader altijd hebben samengewoond. Al op jonge leeftijd moest hij het huishouden doen en voor zijn zieke vader zorgen. Hij onderhield de contacten met huisarts en het ziekenhuis. [gedaagde 2] was 16 jaar toen zijn vader overleed. Met hulp van familie heeft hij de huur van de woning kunnen betalen. Nu werkt hij en kan hij zelf de huur betalen. Hij wil dan ook in de woning blijven.
[gedaagde 2] gelooft niet dat Ymere niet op de hoogte was van het overlijden van zijn vader. Het kan niet anders dan dat de gemeente dat heeft doorgegeven aan Ymere. De advocaat van Ymere heeft ook telefonisch aan de advocaat van [gedaagde 2] bevestigd dat woningcorporaties hierover lijsten ontvangen. Ymere heeft de zaak gewoon niet tijdig opgepakt. Bovendien heeft de advocaat van [gedaagde 2] van haar deurwaarder vernomen dat woningcorporaties altijd zes maanden wachten met het nemen van stappen, zodat de termijn voor het indienen van een verzoek om voortzetting van de huur is verstreken. Dit is een kwalijke zaak. In het kader van de zorgvuldigheid moeten burgers op hun rechten worden gewezen. [gedaagde 2] gelooft ook niet dat een omwonende heeft aangegeven dat hij niet in de woning woont. Uit de overgelegde producties 4a en 4b kan niet worden afgeleid van wie deze melding kwam. Ymere kan niet zomaar op haar woord worden geloofd. Ymere wist bovendien al op 13 oktober 2020 dat de vader van [gedaagde 2] was overleden omdat één van de buren dat had doorgegeven (zie onder 2.4 bij de feiten). Het is ongeloofwaardig dat Ymere toen geen gegevens uit de Basisregistratie Personen heeft opgevraagd waarin dat werd bevestigd. [gedaagde 2] stelt dat Ymere haar recht om de woning op te eisen heeft verwerkt, dan wel dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat Ymere nu, zoveel jaar later, ontruiming van de woning vordert.
Het was nooit de bedoeling dat [gedaagde 2] op zichzelf zou gaan wonen en het was netjes geweest als Ymere deze zaak in de minne, met een regeling of alternatieve woonruimte had opgelost. De woning is klein en geschikt voor [gedaagde 2] . Dat zijn tante tijdelijk bij hem inwoont is geen probleem. [gedaagde 2] heeft de afspraken met Ymere afgezegd omdat hij bang was. Het is bovendien de vraag wat zo’n gesprek had opgeleverd. Deze zaak dient te worden voorgelegd aan de bodemrechter omdat er nog veel onduidelijk is. Het spoedeisend belang ontbreekt in deze zaak. Ymere is niet voortvarend te werk gegaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden sub 1 en sub 3 verstek zal worden verleend.
4.2.
Op grond van artikel 7: 268 lid 2 BW kan degene die in de door een overleden huurder gehuurde woonruimte zijn hoofdverblijf had en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, binnen zes maanden na het overlijden ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huurovereenkomst voortzet.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde 2] na het overlijden van zijn vader (die huurder van de woning was) geen vordering tot voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro heeft ingesteld. Uitgangspunt is dat hij dat binnen een termijn van zes maanden na het overlijden van zijn vader, op 26 juli 2018, had moeten doen en dat deze termijn dwingend is en afwijking daarvan op billijkheidsgronden slechts bij hoge uitzondering gerechtvaardigd is.
4.4.
De voorzieningenrechter volgt het standpunt van Ymere dat door dit verzuim de huurovereenkomst is geëindigd en [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijft en deze moet ontruimen. [gedaagde 2] stelt dat Ymere al eerder op de hoogte was van het overlijden van zijn vader en [gedaagde 2] niet tijdig heeft gewezen op zijn recht tot voortzetting van de huur. Hierdoor heeft Ymere haar recht verwerkt om de woning op te eisen, aldus [gedaagde 2] . Dit standpunt wordt niet gevolgd. Niet aannemelijk is geworden dat Ymere al eerder op de hoogte was van het overlijden van de vader van [gedaagde 2] . Bij e-mail van 10 juni 2021 heeft de Gemeente Amsterdam aan Ymere meegedeeld dat de vader van [gedaagde 2] op 26 juli 2018 is overleden. Dat Ymere hierover al eerder door de Gemeente is ingelicht is nergens uit gebleken. Ook niet dat het gangbare praktijk is dat dit soort gegevens standaard tussen deze instanties worden uitgewisseld. Aan [gedaagde 2] kan worden toegegeven dat volgens het door Ymere ingediende verslag van haar huisbezoek aan de woning op 13 oktober 2020 zij door een omwonende erop is geattendeerd dat “vader schijnt te zijn overleden”. Vervolgens heeft Ymere daar kennelijk geen nader onderzoek naar gedaan. Dat kan haar echter niet worden tegengeworpen. Het lag immers op de weg aan [gedaagde 2] om Ymere van het overlijden van zijn vader op de hoogte te stellen. De verhuurder heeft immers geen waarschuwingsplicht, in die zin dat de verhuurder de huurder op de mogelijkheid tot het instellen van een vordering om de huur te mogen voortzetten moet wijzen. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683. Slechts bij hoge uitzondering kan dat op billijkheidsgronden anders zijn. Deze situatie doet hier echter niet voor. Wellicht had een beroep op een billijkheidgrond het eerste jaar na het overlijden van de vader van [gedaagde 2] kans van slagen kunnen hebben, [gedaagde 2] was toe nog zeer jong en had maken met een groot verlies, maar met het verstrijken van de jaren niet meer. Uit het dossier volgt dat [gedaagde 2] inmiddels een geschoolde jongeman is die de weg naar de instanties zou moeten weten. Van hem kon worden verwacht dat hij op enig moment stappen zou ondernemen gelet op de situatie dat de huurovereenkomst nog op de naam van zijn overleden vader stond. Op enig moment was voor hem zelfs duidelijk dat Ymere van de situatie wist, maar ging hij toch niet het gesprek met haar aan. Hij heeft zelfs [gedaagde 3] in de woning toegelaten. Dat [gedaagde 2] door het handelen van Ymere er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet, is niet gebleken. Tot slot is het de vraag of [gedaagde 2] aan de vereisten voor voortzetting van de huur kon voldoen.
4.5.
Al het bovenstaande neemt niet weg dat het een verdrietige situatie is. Uit het dossier kan worden afgeleid dat [gedaagde 2] en zijn vader een sterke band hadden en zij altijd goed voor elkaar hebben gezorgd. Ongetwijfeld heeft [gedaagde 2] het moeilijk en het is bewonderingswaardig is dat hij ondanks dat grote verlies zijn leven weer heeft opgepakt en werkt aan zijn toekomst.
4.6.
De vraag of [gedaagde 2] en zijn overleden vader überhaupt wel in de woning verbleven en of onderzoek van Ymere in dit verband zorgvuldig is geweest (hetgeen [gedaagde 2] betwist), is verder niet meer relevant en hoeft in dit kort geding niet te worden beantwoord.
4.7.
Gelet op het voorgaande zal de ontruiming worden toegewezen, omdat aannemelijk is geworden dat [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijft. Een ontruimingstermijn van 30 dagen wordt redelijk geacht. Ter zitting is echter gebleken dat alleen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (en haar kinderen) in de woning verblijven. Mochten er nog andere personen (al dan niet familie) in de woning verblijven dan vallen zij onder de niet verschenen gedaagden sub 1 of 4. De ontruimingsvordering jegens de niet verschenen gedaagden wordt eveneens toegewezen, omdat deze niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
4.8.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:
- dagvaarding € 364,16
- griffierecht 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 2.047,16
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden sub 1 en de niet verschenen gedaagde sub 3,
5.2.
veroordeelt gedaagden om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
5.3.
veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en Ymere de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Ymere de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 2.047,16,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2021. [1]