Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9315707 CV EXPL 21-9647
vonnis van: 24 december 2021
fno.: 52128
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Oranjeveste B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Oranjeveste
gemachtigde: mr. [gemachtigde 1]
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 24 juni 2021, met producties;
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- brief van de zijde van Oranjeveste van 29 oktober 2021, met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 november 2021. Voor Oranjeveste zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in de persoon van [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Oranjeveste verhuurt sinds 15 januari 2014 aan [gedaagde] een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en met ingang van 15 januari 2019 verlengd met vijf jaar tot 15 januari 2024.
1.2.
[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een herenkledingwinkel.
1.3.
Het gehuurde maakt deel uit van het gebouw ‘Townhouse’ (hierna: het gebouw), dat bestaat uit een parkeergarage, winkelruimten op de begane grond, kantoorruimten op de eerste verdiepingen en daarboven woningen. Het gebouw is in appartementsrechten gesplitst. Oranjeveste is eigenaresse van (de appartementsrechten die recht geven op) de winkel- en de kantoorruimten.
1.4.
Sinds 2015 heeft Oranjeveste een renovatieplan ontwikkeld waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Hiermee worden de winkel- en de kantoorruimten uitgebreid en beoogt Oranjeveste een betere aansluiting op de ingang van winkelcentrum Stadshart te realiseren.
1.5.
Bij brief van 19 maart 2021 heeft Oranjeveste [gedaagde] een eerste renovatievoorstel gedaan, gevolgd door twee alternatieve voorstellen.
1.6.
[gedaagde] heeft op de voorstellen van Oranjeveste afwijzend gereageerd.
1.7.
Bij e-mail van 30 april 2021 heeft Oranjeveste [gedaagde] een vierde voorstel gedaan, waarin zij ingaat op de wens van [gedaagde] om op dezelfde locatie met dezelfde oppervlakte te blijven huren. Het voorstel (hierna: het vierde voorstel) houdt in:
“
Voorstel 4 (op basis van uw huidige locatie):
Voorstel 4 (op basis van uw huidige locatie):
Nieuwe unit: ca. 164m² (nu ook ca. 164m²) conform aangehechte plattegrond en planontwerp d.d. 17 februari 2021 (tekeningen zijn indicatief).
Huurprijs na realisatie: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.
Nieuwe huurtermijn: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.
Contract: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.
Opleveringsniveau: Het nieuwe gedeelte wordt casco opgeleverd. De bestaande inrichting kan deels in stand blijven.
Planning: 2022 - Q3: verplaatsen kabels & leidingen
2022 - Q3: aanvang bouwwerkzaamheden
2023 - Q1: oplevering
Tijdelijke sluiting: ca. 1 maand. De feitelijke duur kan hiervan afwijken als gevolg van de definitieve keuze voor en technische (on)mogelijkheden m.b.t. het bouwproces, de benodigde vergunningen, de daaraan gekoppelde veiligheidsvereisten (de bouw vindt plaats in een drukbezocht gebied) en overige aspecten die het bouwproces kunnen beïnvloeden. Wij streven er naar de duur van een tijdelijke sluiting zo kort mogelijk te houden en met u in overleg te treden, indien wij verwachten dat de feitelijke duur gaat afwijken van de hier genoemde duur. De aanvang van de werkzaamheden en de datum van tijdelijke ontruiming zal (telkens) worden meegedeeld uiterlijk 3 maanden voorafgaand hieraan.
Tijdelijke huisvesting: Wij zullen - afhankelijk van de duur van een tijdelijke sluiting - de mogelijkheden onderzoeken om binnen de bouwtechnische aspecten, zoals genoemd onder ‘Tijdelijke sluiting’ en mede afhankelijk van uw wensen, uw activiteiten tijdelijk in een andere unit in Townhouse voort te kunnen zetten.
Financiële bijdrage
verhuurder: Wij stellen voor hierbij uit te gaan van de werkelijke en in redelijkheid door u te maken kosten (vooraf in gezamenlijk overleg te bepalen), waarbij onder andere
rekening moet worden gehouden met de reeds gedane afschrijvingen op inrichting en inventaris (redelijke afschrijvingstermijn door een deskundige te bepalen), de mate waarin de huidige inrichting en inventaris kan worden hergebruikt, de mogelijkheden en noodzaak tot tijdelijke huisvesting en de duur van een tijdelijke sluiting. De door de verbouwing te realiseren m² worden door ons casco opgeleverd. Wij ontvangen graag een onderbouwd en gedocumenteerd overzicht van de aanschafwaarde van de huidige inrichting en inventaris.”
1.8.
[gedaagde] heeft ook op het vierde voorstel afwijzend gereageerd.
1.9.
Bij brief van 17 juni 2020 heeft Oranjeveste het vierde voorstel aangevuld en verduidelijkt met twee punten (hierna: de aanvulling) als volgt:
“
(…)
(…)
Op twee onderdelen wenst cliënte haar voorstel d.d. 30 april 2021 te verduidelijken resp. aan te vullen.
1. Dit betreft in de eerste plaats de staat van oplevering van de ruimte na renovatie. Zoals reeds duidelijk gemaakt in haar mail van 6 mei 2021 zal cliënte de (nieuwe) ruimte opleveren met de aansluitingen die thans ook aanwezig zijn (water, elektra, afvoer en stadverwarming). Tevens zal cliënte de thans aanwezige voorzieningen (toilet en pantry) aanbrengen.
2. In de tweede plaats de financiële bijdrage. Het gedane voorstel houdt in dat cliënte de werkelijke en in redelijkheid door u te maken kosten vergoedt die zien op de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de winkelinrichting aan te passen aan de nieuwe situatie. Om hiervoor een meer concreet voorstel te kunnen doen heeft cliënte u verzocht om opgave te doen van de (aanschaf)waarde van en afschrijvingen op de huidige inrichting en inventaris. U heeft deze opgave niet verstrekt.
Bij gebreke van deze gegevens heeft cliënte zelf een inventarisatie laten maken van de situatie. Hier komt uit dat de volgende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd en de kosten die hiermee gemoeid zijn. Cliënte biedt aan dit (onderstaande totaal)bedrag te vergoeden:
Verplaatsen balie (voorzieningen elektra en data d.m.v. loze
leidingen vloer) 1.500,-
Verplaatsen etalage en kastenwand binnenzijde 2.500,-
Beide zijwanden verplaatsen en vernieuwen daar waar
het niet aansluit 7.500,-
Vloerbedekking & plafond 7.700,-
Electra bekabelen en verlichting verplaatsen 2.500,-
Luchtgordijnen verplaatsen 1.200,-
Koeling 12.000,-
Totaal 34.900,-
De onder 1 en 2 genoemde verduidelijking en aanvulling dient u te beschouwen als onderdeel van het voorstel d. d. 30 april 2021. Dit geheel betreft het redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro.
(…)”
Het vierde voorstel met de aanvulling worden hierna samen aangeduid als het renovatievoorstel.
1.10.
Op 14 mei 2020 hebben Oranjeveste en de gemeente Amstelveen een koopovereenkomst gesloten waarbij Oranjeveste de grond heeft verworven die zij nodig heeft voor de uitbreiding. Bij besluit van 16 december 2020 heeft de gemeenteraad besloten deze grond aan de openbaarheid te onttrekken.
1.11.
Op 10 maart 2021 is Oranjeveste een omgevingsvergunning (fase 1) verleend.
1.12.
In de beschrijving en planning van de werkzaamheden van GRE Vastgoedmanagement van 27 oktober 2021 (hierna: de beschrijving en planning) staat onder andere:
“
Het moment van uitvoering kan in overleg plaatsvinden en is niet zozeer afhankelijk van de duur van de bouw. Zodra de nieuwe voorgevel gereed is kan de winkel van [naam bedrijf] worden verplaatst, maar dit kan ook op een later tijdstip.
Het moment van uitvoering kan in overleg plaatsvinden en is niet zozeer afhankelijk van de duur van de bouw. Zodra de nieuwe voorgevel gereed is kan de winkel van [naam bedrijf] worden verplaatst, maar dit kan ook op een later tijdstip.
(…)
Daarin(in de bijlagen, ktr)
is tevens een prognose opgenomen van de tijd die met de verschillende werkzaamheden is gemoeid.
is tevens een prognose opgenomen van de tijd die met de verschillende werkzaamheden is gemoeid.
We gaan er van uit dat de werkzaamheden in een tijdsbestek van 4 werkweken kunnen worden uitgevoerd. (…) Belangrijk om op te merken is dat niet alle werkzaamheden na elkaar uitgevoerd hoeven te worden, maar dat meerdere disciplines zijn betrokken bij de verplaatsing van de winkel van [naam bedrijf] en dat veel werkzaamheden gelijktijdig plaats zullen vinden.”
Volgens de planning duren de werkzaamheden 40 werkdagen, uitgesplist als volgt: 9,5 dag werkzaamheden Oranjeveste en 30,5 dag werkzaamheden [gedaagde] . In de planning staat dat de werkzaamheden deels gelijktijdig en dus binnen vier weken kunnen worden uitgevoerd.
Vordering
2. Oranjeveste vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven:
- a) voor recht verklaart dat het renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro;
- b) [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan de renovatie op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat hieraan niet wordt voldaan;
- c) [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3. Oranjeveste legt aan deze vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro en dat [gedaagde] dan ook haar medewerking moet verlenen aan de beoogde renovatie. Hiertoe stelt zij, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende. De verdere planning van Oranjeveste is:
Q3 2021 Indiening vergunningsaanvraag Fase 2
Q4 2021 Voorbereiding van en verleggen kabels en leidingen
Q4 2022 Bouwrijp maken grond
Q4 2022 (Q1 2023) Aanvang bouwwerkzaamheden
Q2 2023 (Q3 2023) Oplevering Townhouse.
De medewerking van [gedaagde] is noodzakelijk. Oranjeveste heeft met de overige huurders reeds afspraken gemaakt. Na realisatie van de renovatie zal de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendiger zijn. Daarmee behoudt Oranjeveste de beleggingswaarde en het rendement en kunnen de winkels duurzaam worden gebruikt. De investering van Oranjeveste bedraagt enkele miljoenen en zij heeft al aanzienlijk geïnvesteerd.
4. Ook stelt Oranjeveste dat zij in de nieuwe situatie geen huurprijsverhoging verlangt, hoewel dit wel gerechtvaardigd zou zijn. Daarmee blijft de huidige huurovereenkomst na renovatie ongewijzigd van kracht, terwijl [gedaagde] wel van de voordelen van de renovatie geniet en Oranjeveste substantiële investeringen gepleegd heeft. Met het renovatievoorstel blijven de huurovereenkomst, huurtermijnen, de huurprijs, de oppervlakte en de locatie van de winkel hetzelfde. De enige verandering is dat de winkel een aantal meter naar voren komt, waardoor de inrichting verplaatst moet worden. De kosten van herinrichting begroot Oranjeveste - bij gebrek aan concrete informatie van [gedaagde] - op € 34.900,00 en dit bedrag zal zij vergoeden. Oranjeveste verzorgt alle casco voorzieningen. Het gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden is dat [gedaagde] naar verwachting een korte periode (circa 1 maand) geen gebruik kan maken van het gehuurde. Oranjeveste en [gedaagde] kunnen in die periode deels gelijktijdig werkzaamheden laten uitvoeren. Oranjeveste heeft aangeboden – afhankelijk van de duur van een tijdelijke sluiting – de mogelijkheid van een tijdelijke vervangende winkelruimte te onderzoeken. [gedaagde] heeft niet gereageerd op vragen over de wenselijkheid van een tijdelijke winkel. Een tijdelijke winkel is voor een periode van vier weken niet kosten efficiënt. Het enige dat Oranjeveste van [gedaagde] vraagt is dat [gedaagde] de winkelsluiting voor haar rekening neemt en zij deze periode gebruikt voor herinrichting. Tot slot stelt Oranjeveste dat [gedaagde] geen volledige compensatie kan verlangen.
Verweer
5. Het verweer van [gedaagde] tegen de vorderingen houdt naar de kern genomen in dat het renovatievoorstel geen redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro is. Immers, de breedte van de ingang naar het Stadshart wordt smaller en het is maar de vraag of de uitstraling en aantrekkingskracht van de winkelstrook daardoor beter wordt. [gedaagde] vreest een omzetdaling. Ook wil Oranjeveste casco opleveren. Oranjeveste moet echter zorgdragen voor het opschuiven van de winkelruimte en alle bouwkundige voorzieningen en inrichting op precies dezelfde plaats terugzetten. Zij dient de werkelijke kosten, waaronder (bruto) omzetderving, te vergoeden en niet slechts een bijdrage aan te bieden. De herinrichting van de winkel kost meer dan € 100.000,00.
6. Verder voert [gedaagde] aan dat Oranjeveste geen duidelijkheid schept over de duur van de noodzakelijke sluiting en/of een tijdelijke vervangende winkelruimte (noodwinkel) voor [gedaagde] . Volgens [gedaagde] moet de locatie van een noodwinkel van tevoren bekend zijn en moet deze op kosten van Oranjeveste inhangklaar worden opgeleverd. [gedaagde] vreest vertraging bij de uitvoering van de renovatie. Als zij haar winkel moet sluiten dan derft zij nog meer bruto winst. De timing van de sluiting is ongelukkig omdat het laatste kwartaal van het jaar de beste tijd is voor de kledingbranche. Tot slot merkt [gedaagde] op dat de gevorderde dwangsommen bovenmatig zijn.
Beoordeling
7. Niet in geschil is dat de voorgenomen werkzaamheden een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro zijn. Immers, partijen zetten de bestaande huurovereenkomst voort, de functie van het gehuurde blijft ongewijzigd en [gedaagde] zal terugkeren in het gehuurde. Dat betekent dat [gedaagde] medewerking aan de geplande renovatiewerkzaamheden moet verlenen als Oranjeveste daartoe aan haar schriftelijk een, gelet op het belang van Oranjeveste en de belangen van [gedaagde] , redelijk voorstel doet. Bij die beoordeling spelen de volgende aspecten een rol: a) de aard van de werkzaamheden, b) de noodzaak van de medewerking van [gedaagde] , c) de financiële consequenties voor Oranjeveste als [gedaagde] niet meewerkt, d) de eventuele huurprijsverhoging voor [gedaagde] , e) de mogelijkheid van een (tijdelijk) vervangend huurobject voor Oranjeveste en f) de overige omstandigheden van het geval.
8. Ook staat als niet betwist vast dat Oranjeveste de renovatie niet kan realiseren zolang [gedaagde] het gehuurde gebruikt. Haar medewerking is dan ook noodzakelijk. Oranjeveste heeft met de overige huurders al afspraken gemaakt over de renovatie.
9. Het belang van Oranjeveste bij de renovatie is erin gelegen dat zij schade lijdt als de renovatie wordt uitgesteld omdat [gedaagde] niet (tijdig) meewerkt. Immers, Oranjeveste heeft al investeringen terzake de gewenste renovatie gepleegd. Zij beoogt met de renovatie de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendig te maken. [gedaagde] heeft dit aspect wel betwist, maar de daartoe aangevoerde bezwaren zijn dermate algemeen geformuleerd dat zij onvoldoende gewicht in de schaal leggen.
10. Tegenover het belang van Oranjeveste staan de belangen van [gedaagde] . Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat het renovatievoorstel geen volledige schadevergoeding (schadeloosstelling) behelst. Zo wordt [gedaagde] geen vergoeding geboden voor omzetderving tijdens de sluiting. Daarnaast bevat het renovatievoorstel geen concreet voorstel voor een tijdelijke vervangende winkelruimte. Deze omstandigheden zijn echter onvoldoende zwaarwegend om het finale voorstel niet redelijk in de zin van artikel 7:220 BW Pro te achten.
11. Daartoe wordt overwogen dat het werkzaamheden aan het gehuurde betreft die naar verwachting binnen vier weken afgerond kunnen worden. Het betreft dus een relatief beperkte periode van sluiting van de winkel. Gelet daarop ligt het openen van een tijdelijke vervangende winkelruimte niet zonder meer voor de hand, ook gezien de kosten daarvan. Daarbij komt dat [gedaagde] op vragen terzake van Oranjeveste niet heeft gereageerd. Wat daar van zij, Oranjeveste en [gedaagde] kunnen in die periode van vier weken deels gelijktijdig werkzaamheden laten uitvoeren. Daarmee heeft [gedaagde] in ieder geval ten aanzien van de werkzaamheden die in haar opdracht zullen worden uitgevoerd de voortgang ook grotendeels zelf in de hand.
12. Ook heeft Oranjeveste ter zitting bevestigd dat zij de casco voorzieningen zoals leidingen, aansluitingen (onder meer op de centrale koeling) en stadsverwarming aanbrengt en uitsluitend de herinrichting van de winkel voor rekening van [gedaagde] komt. Daarvoor stelt Oanjeveste een vergoeding van € 34.900,00 ter beschikking. Dat de werkzaamheden die [gedaagde] in het kader van de renovatie moet laten uitvoeren meer zouden kosten dan € 34.900,00 heeft [gedaagde] niet aangetoond. De stelling dat de kosten meer dan € 100.000,00 zouden bedragen is immers niet onderbouwd.
13. Verder wordt in aanmerking genomen dat Oranjeveste ter zitting onbetwist naar voren heeft gebracht dat zij de werkzaamheden aan het gehuurde ook op een ander moment dan aan het einde van het jaar, de periode waarin [gedaagde] stelt veel omzet te genereren, kan laten uitvoeren. De als productie overgelegde beschrijving en planning vermeldt dit eveneens.
14. Het standpunt van [gedaagde] komt erop neer dat zij volledig wordt gecompenseerd. Een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro houdt echter niet in dat een huurder kan verlangen dat hij volledig wordt gecompenseerd. Oranjeveste verlangt geen huurprijsverhoging na realisatie van de renovatie. Ook de overige huurvoorwaarden worden niet gewijzigd. Tot slot heeft Oranjeveste medegedeeld dat [gedaagde] de huur niet hoeft door te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.
15. Alles overziend komt de kantonrechter dan ook tot het oordeel dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en het als een redelijk voorstel in de zin van lid 2 van artikel 7:220 BW Pro is te beschouwen.
16. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht en de veroordeling om mee te werken aan de renovatie zal toewijzen. Aan de veroordeling zal een beperkte dwangsom worden verbonden die zal worden gemaximeerd.
16. Bij deze uitkomst zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat het voorstel van Oranjeveste d.d. 30 april 2021 (aangevuld in de brief d.d. 17 juni 2021) redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro;
veroordeelt [gedaagde] om medewerking te verlenen aan de renovatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Oranjeveste begroot op:
exploot € 90,63
salaris gemachtigde (2x € 249,00=) € 498,00
griffierecht
€ 126,00
€ 126,00
totaal € 714,63
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Hinskens-van Neck, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 24 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.