Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Nijmegen, eiseres
( [gemachtigde eiseres] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 316.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 maart 2022.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning van eiseres is een bovenwoning.
2. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 200.000,-.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
4. Eiseres heeft ter zitting betoogd dat het eigen transactiecijfer de beste indicatie is voor de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Hoewel de transportdatum van de woning meer dan één jaar voor de waardepeildatum ligt, zou dit volgens eiseres niet moeten uitmaken. Eiseres verwijst hierbij naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 18 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1404.
5. De rechtbank overweegt dat het eigen transactiecijfer van de woning meer dan één jaar voor de waardepeildatum is gelegen, maar dat dit inderdaad niet betekent dat het gebruik daarvan automatisch is uitgesloten. In beginsel vormt het eigen transactiecijfer de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden zijn waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval feiten en omstandigheden zijn waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie voor de waarde is. Zo is ter zitting gebleken dat de woning destijds door de zittende huurder is gekocht, zodat deze niet leeg hoefde te worden opgeleverd. Dat betekent dat niet kan worden gezegd dat het eigen transactiecijfer een marktconforme prijs is. De rechtbank volgt eiseres om die reden niet in haar betoog dat moet worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer.
6. Eiseres heeft verder een viertal eigen vergelijkingsobjecten aangedragen die volgens haar beter zijn dan de drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat zij ingevolge het Oostflakkee-arrest pas toekomt aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (met bijvoorbeeld de door haar aangedragen vergelijkingsobjecten), als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. [1] De rechtbank overweegt dat zowel de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar als die van eiseres goed bruikbare vergelijkingsobjecten zijn. Eiseres heeft hiermee echter niet aangetoond dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, dan wel dat haar vergelijkingsobjecten beter zijn voor de onderbouwing van de waarde. Gelet op het voorgaande is de rechtbank daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
7. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.