Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1939
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 653.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 maart 2022.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een drive-in woning.
2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 580.000,-.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen.
4. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de koudv- en liggingsfactoren van de woning niet te herleiden is wat de grondwaarde is en hoe de koudv-factoren zijn beoordeeld. Door het niet inzichtelijk maken van de bovengenoemde gegevens wordt eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortvloeiende WOZ-waarde van de woning te controleren. Volgens eiser had verweerder meer stuken ter onderbouwing van de waarde over moeten leggen en bestaat, nu hij dit niet heeft gedaan, strijd met artikel 40, tweede lid, Wet waardering onroerende zaken.
5. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ. Deze bepaling verplicht de heffingsambtenaar namelijk niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022. [1]
6. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet door de heffingsambtenaar kan worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde. De levering was op 26 februari 2018, maar de koopakte is al getekend op 9 september 2017. Dat is meer dan een jaar voor waardepeildatum. Eiser stelt dat van de datum van de koopovereenkomst moet worden uitgegaan voor de vraag of een vergelijkingsobject bruikbaar is. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad van 25 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:475, en een uitspraak van het hof Den Haag van 21 februari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:446.
7. De rechtbank oordeelt anders. Eiser heeft op zichzelf gelijk dat maatgevend is de prijs die is overeengekomen in een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. [2] Het is slechts toelaatbaar de waarde bij levering daaraan gelijk te stellen als niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Die situatie doet zich hier niet voor. Dat betekent echter alleen dat voor de waardeontwikkeling tussen koop en levering moet worden gecorrigeerd en niet dat het vergelijkingsobject in het geheel niet bruikbaar zou zijn. [3]
8. De rechtbank oordeelt daarom dat het vergelijkingsobject [adres 2] door de heffingsambtenaar mocht worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Ter zitting heeft eiser verder betoogd om een andere methode te hanteren met betrekking tot het waarderen van het woningdeel. Specifiek heeft eiser betoogd om bij het waarderen geen onderscheid te maken tussen een primair en een secundair woningdeel. De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar vrij staat om het woningdeel te waarderen met een methode die hij geschikt acht. Eiser is er niet in geslaagd om aan te tonen dat de door de heffingsambtenaar gebruikte methode ondeugdelijk is. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
10. Voor zover eiser andere, naar zijn idee betere, vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd voor de waardering van de woning en heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, overweegt de rechtbank dat eiser deze stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Ter zitting heeft eiser bovendien erkend dat bij de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten de erfpacht niet is gecorrigeerd. Deze beroepsgronden slagen daarom ook niet.
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.