Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/3690
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 227.000,-.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 juni 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 22 juni 2022.
Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , bijgestaan door [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is huurder van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning. De oppervlakte van de woning is volgens verweerder ongeveer 28 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 130.000,-. Eiser stelt dat het bestreden besluit onzorgvuldig is genomen. Zo is ten onrechte gesteld dat hij eigenaar is van de woning en is het bestreden besluit niet ondertekend. Daarnaast voert eiser aan dat de woning slechts een oppervlakte heeft van 24 m2. De heffingsambtenaar is volgens eiser ten onrechte van een woonoppervlakte van 28 m2 uit gegaan. Verder wijst eiser op een aantal woonobjecten in de buurt die een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning. Ook wijst eiser op de het feit dat de woning op 15 oktober 2019 is verkocht voor € 130.000,-. Eiser voert tot slot aan dat bij de woning onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit, onderhoud en overlast. Verder stelt eiser ten onrechte niet te zijn gehoord.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 227.000,-. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de woning tussen de oude eigenaar en de nieuwe eigenaar onderhands is verkocht. Om deze reden acht de heffingsambtenaar de verkoopprijs in beginsel in deze zaak een niet bruikbaar marktgegeven voor de waardering binnen het juridische kader van de WOZ. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat daarom gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De rechtbank stelt voorop dat eiser – naar de rechtbank begrijpt – heeft aangevoerd dat de bestreden uitspraak niet rechtmatig is, omdat deze niet is ondertekend en ten onrechte stelt dat eiser eigenaar is van de woning. De rechtbank stelt vast dat de WOZ-beschikkingen en uitspraak op bezwaar geen handtekening van de heffingsambtenaar hebben. Verweerder geeft aan dat dit om administratieve redenen is. Naar het oordeel van de rechtbank is ook bij het ontbreken van een handtekening voldoende duidelijk door wie de bestreden uitspraak is genomen en doet een en ander niet af aan de rechtmatigheid van de besluitvorming. Het feit dat de heffingsambtenaar (per abuis) in het bestreden besluit eigenaar van de woning heeft genoemd, maakt naar het oordeel van de rechtbank het besluit evenmin gebrekkig. Deze beroepsgronden slagen dan ook niet.
6. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij ten onrechte niet is gehoord in bezwaar. Niet in geding is dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen in samenhang met artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, wordt een belanghebbende gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft niet betwist dat hij niet om een hoorzitting heeft verzocht. De heffingsambtenaar heeft dan ook terecht een hoorzitting achterwege gelaten.
7. Eiser heeft daarnaast de oppervlakte van de woning betwist. Daarbij voert eiser aan dat de woning een oppervlakte heeft van 24 m2 op grond van een meetmethodiek via laser, uitgevoerd door de huurcommissie op 6 december 2005. Op zitting heeft eiser stukken van deze meetmethodiek overgelegd om zijn standpunt nader te onderbouwen. De heffingsambtenaar betwist de uitkomst van de interne meting als zodanig niet maar stelt dat deze meting niet overeenkomt met de NEN-norm nu die norm vereist dat de oppervlakte van de interne muren en de bouwmuren wordt meegenomen. De door de huurcommissie gehanteerde meetmethodiek houdt hier geen rekening mee waardoor de oppervlakte verschilt. Naar het oordeel van de rechtbank kan aldus de uitkomst van de meting van de huurcommissie niet dienen ter onderbouwing van de oppervlakte van de woning. De heffingsambtenaar heeft de oppervlakte aan de hand van bouwtekeningen berekend. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het identieke onderliggende appartement gebruikt ter onderbouwing van de uitkomst van de berekening. De heffingsambtenaar heeft overigens eiser aangeboden een inpandige meting te doen uitvoeren, maar eiser heeft hier om hem moverende redenen geen gebruik van gemaakt. Volgens de heffingsambtenaar resulteert zijn berekeningen in een oppervlakte van 28 m2. De rechtbank vindt dit navolgbaar en acht hiermee de oppervlakte van 28 m2 aannemelijk gemaakt.
8. De rechtbank overweegt vervolgens dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde is in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] Voor zover eiser dan ook heeft gewezen op de verkoop van de woning op 15 oktober 2019 voor € 130.000,- heeft de heffingsambtenaar dit terecht niet meegewogen in de WOZ-waarde. Uit een ingevuld formulier ‘koopinformatie woning’ heeft de koper aangegeven dat de woning
off-marketen in verhuurde staat is aangekocht. Hiermee is de woning dus niet verkocht aan de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze is aangeboden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom terecht de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
off-marketen in verhuurde staat is aangekocht. Hiermee is de woning dus niet verkocht aan de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze is aangeboden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom terecht de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde aan de hand van vergelijkingsobjecten niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
11. De rechtbank stelt vast dat twee van de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt (appartementen uit hetzelfde gebouw) en een in een naast gelegen buurt. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten hetzelfde woontype en wijkt het bouwjaar niet of nauwelijks van elkaar af ten opzichte van de woning. Eén vergelijkingsobject is kleiner dan de woning (26 m² woonoppervlakte), een vergelijkingsobject heeft dezelfde oppervlakte als de woning (28 m² woonoppervlakte) en een van de vergelijkingsobjecten is groter dan de woning (36 m² woonoppervlakte).
12. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning van eiser. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar mag zelf een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. Daarbij staat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak [3] vrij om alleen de vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voor de woning voldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.
13. Ten overvloede overweegt de rechtbank voor zover eiser heeft gewezen op andere vergelijkingsobjecten dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht waarom deze niet geschikt zijn. Gebleken is dat de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning zijn, omdat deze een significant grotere woonoppervlakte hebben. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de genoemde vergelijkingsobjecten gewaardeerd zijn met een ‘in-aanbouw-percentage’ en om die reden een significant lagere WOZ-waarde hebben dan de woning. De rechtbank acht dit navolgbaar. Eiser zijn beroep op de meerderheidsregel slaagt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent oppervlakte en staat van de woningen dan ook niet.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
14. Eiser voert aan dat de woning slechtere kwaliteit, onderhoudstoestand en isolatie heeft dan de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag. Als gebruiker ervaart eiser ook overlast (luchtvervuiling, geluidsoverlast) van onder meer horeca en sloop- en bouwactiviteiten.
15. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning als waardedrukkende factor. Voor zover de staat van de kwaliteit en de onderhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingspanden een waarde verlaging rechtvaardigt, is de rechtbank van oordeel dat daarin wordt voorzien door het verschil tussen het gemiddelde van de gerealiseerde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingspanden (€ 8.541,-) en de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van de woning (€ 8.114,-). Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de kwaliteit van de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt. Daarbij merkt de rechtbank ook nog op dat zover eiser heeft gewezen op de overlast, de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee heeft gehouden doordat deze zijn verdisconteerd in twee van de drie vergelijkingsobjecten ( [adres 2 en 4] )
16. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Voor een vergoeding van het griffierecht of de door eiser overig aangevoerde kosten geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.