ECLI:NL:RBAMS:2022:3999 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatige onderver...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9674303 CV EXPL 22-1990

vonnis van: 8 juli 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Lieven De Key

procederende bij P. Brulleman, bedrijfsjurist

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J. Veltheer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

de dagvaarding van 1 februari 2022, met producties;
de conclusie van antwoord, met een eis in reconventie, met producties;
het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling is gehouden op 9 juni 2022. Voor Lieven De Key is verschenen
[naam 1] , vergezeld van de gemachtigde en [gedaagde] is verschenen, vergezeld van haar gemachtigde en bijgestaan door een tolk Engels. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, Lieven De Key aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is een datum voor vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

in conventie en reconventie

1.1.

Lieven De Key verhuurde de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde of de woning) sinds 1 april 2008 aan I [naam 2] . In de betreffende huurovereenkomst was in artikel 4 onder Pro meer opgenomen dat de huurder de woning zelf als hoofdverblijf diende te gebruiken en dat het niet was toegestaan om de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Lieven De Key.

1.2.

[gedaagde] huurde de woning sinds 2010 onder van [naam 2] , zonder toestemming van Lieven De Key. Nadat Lieven De Key een procedure was begonnen tegen [naam 2] heeft [gedaagde] zich beroepen op onderhuurbescherming, dat door de rechter is gehonoreerd.

1.3.

Bij brief van 30 juli 2013 heeft Lieven De Key aan [gedaagde] bericht, voor zover van belang:
De huurovereenkomst die Lieven De Key heeft afgesloten met de heer [naam 2] wordt als gevolg van de uitspraak van de rechter door u voortgezet onder dezelfde voorwaarden.

1.4.

De huidige huurprijs van de woning bedraagt thans € 492,13 per maand.

1.5.

Na meldingen daarover in 2015 en 2016 had Lieven De Key het vermoeden dat [gedaagde] het gehuurde onderverhuurde. Lieven De Key heeft haar daarover aangeschreven.

1.6.

Op 19 februari 2020 ontving Lieven De Key een proces verbaal, opgemaakt de dag ervoor, in het kader van project Zoeklicht. Volgens het proces verbaal heeft een vrouw aangifte gedaan en gemeld dat zij op de woning woonde met haar ex en dochter. Een kennis van de vrouw heeft verklaard dat aan degenen die op het gehuurde stonden ingeschreven een huur werd betaald van € 750,- per maand en dat zij er al ongeveer vijf jaar te wonen. [gedaagde] en [naam 3] (hierna: [naam 3] ) zouden in Engeland verblijven.

1.7.

[naam 3] staat vanaf 7 januari 2019 ingeschreven op het adres van de woning. [gedaagde] staat daar, op vier maanden na (van oktober 2018 tot en met februari 2019), vanaf 2010 ingeschreven.

1.8.

Op 9 september 2021 trof Lieven De Key bij een huisbezoek aan het gehuurde alleen [naam 4] aan. Zij verklaarde dat zij woont met haar echtgenoot [naam 5] en hun kind in het gehuurde en dat zij aan [gedaagde] hiervoor per maand € 750,- aan huur en € 75,- voor het internet betalen.

1.9.

Van 13 oktober 2020 tot en met 31 augustus 2021 heeft [naam 4] maandelijks, al dan niet in delen, een bedrag van € 825,- op de bankrekening van [naam 3] overgemaakt.

1.10.

Nadat [naam 5] de sloten van het gehuurde had laten veranderen, heeft [gedaagde] deze op 20 oktober 2021 weer laten vervangen. Dat kostte € 216,59 inclusief btw.

1.11.

[gedaagde] heeft bij deurwaardersexploot van 14 januari 2022 aan [naam 5] en [naam 4] het einde van de huur aangezegd en hen verzocht binnen zes weken te laten weten of met beëindiging van de huurovereenkomst werd ingestemd.

Het geschil

in conventie

2. Lieven De Key vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 492,13 per maand voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Lieven De Key stelt dat [gedaagde] in strijd handelt met haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de wet, nu zij niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde (deels) onderverhuurt. [gedaagde] heeft de woning de afgelopen jaren ten minste aan drie verschillende huurders onderverhuurd en het is aan [gedaagde] om te bewijzen dat zij daar desondanks hoofdverblijf heeft gehouden. Van Lieven De Key kan niet worden gevergd de huidige situatie te laten voortduren. Als toegelaten instelling moet zij toezien op een juiste bewoning van de schaarse sociale woningvoorraad en het is onverteerbaar dat [gedaagde] eerst zelf onrechtmatig onderhuurt, vervolgens door een beroep op onderhuurbescherming rechtmatig huurder wordt en daarna zelf de woning tegen de regels in meerdere keren en jarenlang met winst onderverhuurt. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming is dan ook gerechtvaardigd.

4. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.

in reconventie

5. [gedaagde] vordert in reconventie Lieven De Key te veroordelen tot betaling van de kosten van de slotenmaker van € 216,59, met wettelijke rente daarover vanaf 20 oktober 2021 en met veroordeling van Lieven De Key in de kosten van het geding.

6. Volgens [gedaagde] heeft [naam 1] , medewerker van Lieven De Key, aan [naam 5] opgedragen de sloten van het gehuurde te laten vervangen. Lieven De Key heeft daarmee opdracht gegeven tot eigenrichting en [gedaagde] zo de toegang tot de woning ontzegd. De schade die [gedaagde] heeft geleden moet Lieven De Key aan haar vergoeden.

7. Lieven De Key voert hiertegen aan dat zij het deurslot niet heeft (laten) vervangen en hiertoe ook geen opdracht heeft gegeven en dus de kosten van het opnieuw vervangen van de sloten niet hoeft te voldoen.

Beoordelingin conventie en reconventie

8. Vaststaat dat [gedaagde] vanaf oktober 2020 het gehuurde, in ieder geval voor een deel, heeft onderverhuurd aan [naam 5] en [naam 4] , zo heeft [gedaagde] ook bevestigd. Volgens Lieven De Key is dat op grond van de huurovereenkomst die tussen haar en [gedaagde] geldt, te weten de huurovereenkomst die eerst gold tussen Lieven De Key en [naam 2] , niet toegestaan. Ook als wordt uitgegaan van de volgens [gedaagde] gesloten mondelinge huurovereenkomst tussen Lieven De Key en [gedaagde] , zonder onderhuurverbod, schiet [gedaagde] naar de mening van Lieven De Key tekort in haar – in dat geval wettelijke – verplichtingen. Ingevolge artikel 7:244 BW Pro is [gedaagde] immers alleen bevoegd wanneer zij in die woning haar hoofdverblijf heeft, om een deel van de woning onder te verhuren. Volgens Lieven De Key heeft [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde.

9. Lieven De Key heeft haar stelling op dit punt voldoende toegelicht en gestaafd met stukken, waaronder het proces verbaal van de politie van 18 februari 2020 (zie 1.6), de verklaring van [naam 4] tijdens het huisbezoek op 9 september 2021 (zie 1.8) en de (ongedateerde) brief van [naam 5] waarin hij schrijft dat [gedaagde] en [naam 3] niet met hen samen in de woning wonen. Ook het feit dat [naam 5] en [naam 4] een maandelijkse huur betalen van € 750,- en € 75,- voor het internet, ten opzichte van de huidige huurprijs van € 492,13 per maand, is een aanwijzing dat de woning niet wordt gedeeld met [gedaagde] .

10. Dat [gedaagde] alleen een deel van de woning mag onderverhuren wanneer zij daar zelf hoofdverblijf heeft, is niet betwist. [gedaagde] bestrijdt echter dat zij daar geen hoofdverblijf zou hebben. Tegenover de gemotiveerde stelling van Lieven De Key heeft [gedaagde] meerdere bus- en treintickets overgelegd, waaruit volgt dat zij in de periode van 15 september 2020 tot en met 10 oktober 2021 enkele keren heeft gereisd tussen Amsterdam en Antwerpen, tussen Brussel en Londen en tussen Londen en Amsterdam. Daarnaast heeft [gedaagde] een op 25 augustus 2021 aan de Sheffield Hallam University in Manchester, Verenigd Koninkrijk, behaald diploma overgelegd. Hieruit volgt volgens [gedaagde] dat zij een opleiding in het Verenigd Koninkrijk volgde en heeft zij daarom twee kamers van de woning aan [naam 5] en [naam 4] , die dringend woonruimte nodig hadden, verhuurd. Omdat [gedaagde] aanzienlijke reis- en studiekosten had, heeft zij de huurprijs bepaald op € 750,-. [gedaagde] heeft verder op haar naam voor [naam 5] een internetabonnement afgesloten en daarmee is de huurprijs verhoogd. Verder staat zij op het gehuurde ingeschreven en ontvangt zij daar ook post. Wanneer zij niet op de woning verblijft houdt haar broer, [naam 3] , een oogje in het zeil. Hieruit volgt dat ze al die tijd hoofdverblijf heeft in het gehuurde, aldus [gedaagde] .

11. Onder het hebben van hoofdverblijf wordt kort gezegd verstaan dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Uit de trein- en bus tickets volgt dat [gedaagde] op en neer reisde naar de verschillende steden en uit het diploma volgt dat zij een opleiding heeft afgerond in Manchester. Uit die stukken kan echter niet worden geconcludeerd dat het leven van [gedaagde] zich hoofdzakelijk in en vanuit de woning afspeelde en ook thans afspeelt. De omstandigheid dat zij in de basisregistratie is ingeschreven op dat adres is evenmin voldoende om het hebben van hoofdverblijf voldoende te ondersteunen. [gedaagde] voert daarnaast aan dat zij post ontvangt op het gehuurde, maar een verdere toelichting daarop heeft zij niet gegeven. Indien [gedaagde] gedurende langere perioden in het gehuurde in Amsterdam verblijft, daar woont en haar hoofdverblijf heeft, zoals zij stelt, mag worden verwacht dat zij dat had gestaafd bijvoorbeeld met aankoopbewijzen en/of pinbetalingen van boodschappen of andere aankopen in de buurt van de woning, maar hiervan heeft [gedaagde] niets laten zien. Ook heeft [gedaagde] niet toegelicht hoe zij samen met [naam 5] , [naam 4] en hun kind de woning deelt en daarvan ter onderbouwing foto’s of andere bewijzen overgelegd.

12. De gemotiveerde stelling van Lieven De Key dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in de woning heeft, is met het voorgaande onvoldoende door [gedaagde] betwist. Verder wordt het – overigens eerst ter zitting – aangeboden bewijs om [naam 3] en ‘zijn vriendin’ te horen, als onvoldoende concreet gepasseerd nu niet is toegelicht waarover zij dan precies kunnen verklaren. Daarbij wordt opgemerkt dat [gedaagde] thans beweert dat [naam 3] haar broer is, terwijl hij volgens de inschrijving in de basisregistratie is geboren op [geboortedatum] , te weten vier weken na [gedaagde] .

13. Conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft terwijl zij de woning, in ieder geval vanaf oktober 2020 en voor anderhalf keer de huurprijs, wel onderverhuurt. Zij is daartoe niet bevoegd op grond van artikel 7:244 BW Pro. Daarmee schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming is dermate ernstig, mede gelet op de grote schaarste aan sociale huurwoningen in Amsterdam en de daaruit voortvloeiende woningnood, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dan ook toegewezen.

14. De vordering in reconventie wordt afgewezen, nu Lieven De Key de stelling dat zij opdracht heeft gegeven om de sloten te vervangen gemotiveerd betwist. Het enkele feit dat [naam 5] in zijn brief verklaart dat Van der Niet hem beval (“ordered”) de sloten te veranderen, is, mede nu [naam 5] belang heeft bij die verklaring, onvoldoende om vast te stellen dat Lieven De Key hem ook daadwerkelijk die opdracht gaf, nog los van de reden dat de sloten zijn vervangen. [gedaagde] heeft zich immers als (onder)verhuurster zonder hoofdverblijf de toegang verschaft tot de woning, waarin een gezin met minderjarig kind woonde.

15. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast, waarbij de proceskosten in reconventie worden begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Lieven De Key te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een vergoeding van € 492,13 per maand (inclusief servicekosten) voor elke maand of gedeelte daarvan dat zij het gehuurde niet heeft ontruimd;

in reconventie

wijst de vordering af;

in conventie en reconventie

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Lieven De Key begroot op:
exploot € 252,46
salaris € 374,00
griffierecht € 128,00totaal € 754,46
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2022 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.

De griffier De kantonrechter