Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9880318 EA VERZ 22-302
beschikking van: 3 augustus 2022
func.: 34626
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker 1]
[verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoeker 1] / [verzoeker 2]
gezamenlijk te noemen: [verzoeker 1] (mannelijk enkelvoud)
gemachtigde: mr. J. Groot Koerkamp
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verzoekschrift met producties, ingekomen op 11 mei 2022, hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een verzoek, met producties, ingediend.
Namens Opportunity Vastgoed B.V. (hierna: Opportunity), belanghebbende, heeft mr. D.M.J. Glazener een verweerschrift, met producties, ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juli 2022. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn verschenen met mr. J. Groot Koerkamp als gemachtigde. Van de zijde van de VvE waren aanwezig [naam 1] namens de beheerder Delair Vastgoed Beheer B.V., [naam 2] , bestuurslid, vergezeld door mr. R.A.M. Schram als gemachtigde. Namens Opportunity waren aanwezig [naam 3] en [naam 4] , mr. B.A. de Ruijter en mr. D.M.J. Glazener als de gemachtigde. Verder was [belanghebbende] als belanghebbende aanwezig.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigden van [verzoeker 1] en Opportunity aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat heeft de kantonrechter een datum voor beschikking bepaald.
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
a. Bij akte samenvoeging erfpachtrechten splitsing in appartementsrechten van 5 maart 2003 zijn de panden gelegen aan de [pand 1] , [pand 2] en [pand 3] te [plaats] in appartementsrechten gesplitst en is de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het Modelreglement 1992 (hierna: MR), met wijzigingen en aanvullingen, van toepassing verklaard.
Het bestuur van de VvE bestaat uit [naam 5] en [naam 2] en Delair Vastgoed Beheer BV.
Artikel 1 MR Pro bepaalt dat de eigenaars in de gemeenschap gerechtigd zijn voor breukdelen als vermeld in de omschrijving van de appartementsrechten.
Artikel 2 lid 3 MR Pro bepaalt dat de eigenaars verplicht zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van het in lid 5 bepaalde. In de splitsingsakte is aan artikel 2 lid 5 toegevoegd Pro. In dit lid is een eigen verdeelsleutel voor de kosten voor de daken van alle panden van de VvE aan de [pand 3] opgenomen. Deze kosten dienen door alle appartementseigenaars (met een appartement aan de [pand 3] ) gezamenlijk gedeeld te worden.
In artikel 15 MR Pro is bepaald dat de vereniging het beheer voert en zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres 1] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met voor- en achterbalkon op de eerste en een gedeelte van de derde verdieping van het gebouw, en verdere aanhorigheden.
Opportunity is eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres 2] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met voor- en achterbalkon op de tweede en een gedeelte van de derde verdieping van het gebouw, en verdere aanhorigheden. Opportunity is eveneens eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres 3] . Opportunity is daarnaast eigenaar van andere appartementsrechten die onderdeel uitmaken van de splitsing. Zij heeft daardoor 41% van de stemmen in de ledenvergadering van de VvE.
Bij besluit van 28 augustus 2008 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE besloten -onder voorwaarde van toestemming van Accres, de rechtsvoorgangster van Opportunity- in te stemmen met het verzoek van [verzoeker 1] om een dakterras op het dak van [locatie 1] aan te leggen. In de notulen is opgenomen dat Accres haar eigen technische dienst de situatie wil laten beoordelen. Bij e-mail van 16 september 2008 heeft de beheerder van de VvE aan [verzoeker 1] bevestigd dat Accress akkoord is met het dakterras, hetgeen in de notulen is opgenomen.
i. In 2012 is het dakterras gerealiseerd. Op 17 juli 2015 heeft [verzoeker 1] een gebruiksovereenkomst voor het dakterras getekend. De voorzitter van het bestuur heeft de gebruiksovereenkomst op 25 mei 2015 ondertekend. In de gebruiksovereenkomst is -kort samengevat- bepaald dat [verzoeker 1] het tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behorende dak mag gebruiken voor een dakterras.
Op de algemene ledenvergadering van de Vve van 13 april 2022 zijn de volgende voorstellen van Opportunity in stemming gebracht:
“(..)
DV knipt het voorstel in een aantal stukken op.
DV knipt het voorstel in een aantal stukken op.
-
isolatie van 8 cm op het dak van [adres 3] hoog op eigen kosten.
isolatie van 8 cm op het dak van [adres 3] hoog op eigen kosten.
-
isolatie van 8 cm op het dak van [adres 2] ook op eigen kosten.
isolatie van 8 cm op het dak van [adres 2] ook op eigen kosten.
-
Dakterras op de [adres 2] .
Dakterras op de [adres 2] .
De leden zijn unaniem akkoord gegaan met het voorstel tot het aanbrengen van isolatie op het dak van [adres 3] op kosten van Opportunity. Vervolgens is het voorstel ten aanzien van het aanbrengen van isolatie op het dak van [adres 2] op kosten van Opportunity met een meerderheid van stemmen aangenomen. Ten slotte is ook het voorstel voor een dakterras op [adres 2] met een meerderheid van stemmen aangenomen.
De VvE heeft een Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP). Daarin is de isolatie van de daken niet opgenomen. De VvE streeft wel naar verbetering van de duurzaamheid van de panden. Isolatie komt ten goede aan duurzaamheid.
Verzoek en verweer
2. [verzoeker 1] verzoekt de kantonrechter om:
a. het besluit van de VvE van 13 april 2022 waarbij is ingestemd met het voorstel van Opportunity om op haar kosten isolatie aan te brengen op het dak van [adres 3] nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
het besluit van de VvE van 13 april 2022 waarbij is ingestemd met het voorstel van Opportunity om op haar kosten isolatie aan te brengen op het dak van [adres 2] nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
het besluit van de VvE van 13 april 2022 waarbij is ingestemd met het verzoek van Opportunity om een dakterras aan te mogen leggen op [adres 2] nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
voornoemde besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3. Op hetgeen [verzoeker 1] daartoe heeft gesteld, zal hieronder nader worden ingegaan.
4. De VvE en Opportunity hebben verweer gevoerd tegen de verzoeken van [verzoeker 1] . Deze verweren zullen, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna worden besproken en beoordeeld.
Beoordeling
5. [verzoeker 1] verzoekt in deze procedure zowel om vernietiging als om nietigverklaring van besluiten van de VvE. Op grond van artikel 5:130 BW Pro is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend. In zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW Pro in verbinding met artikel 2:15 BW Pro tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of de besluiten nietig zijn.
de isolatiebesluiten [adres 3] en [adres 2]
6. [verzoeker 1] stelt ter onderbouwing van zijn verzoeken dat de besluiten met betrekking tot de isolatie nietig zijn omdat ze zijn genomen in strijd met de splitsingsakte en de exclusieve bevoegdheid van de VvE om het beheer te voeren over de gemeenschappelijke gedeelten. Die bevoegdheid ligt bij de VvE, aldus [verzoeker 1] .
7. Op grond van artikel 2:14 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
8. De VvE en Opportunity voeren verweer tegen het verzoek. De kantonrechter begrijpt het verweer aldus dat zij zich op het standpunt stellen dat [verzoeker 1] door de besluiten niet in zijn belang wordt geschaad. Hij hoeft de kosten van isolatie niet te voldoen en evenmin hoeft hij de kosten te betalen voor het verwijderen (en terugplaatsen) van zijn dakterras.
9. De kantonrechter overweegt als volgt. De daken behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van de panden. De eigenaars zijn verantwoordelijk voor kosten overeenkomstig hun breukdeel. Een verdeling van de kosten van de isolatie waarbij de kosten geheel voor rekening komen van Opportunity is niet overeenkomstig de in de akte van splitsing bepaalde breukdelen. Het besluit tot isolatie van de daken van de [pand 3] [locatie 2] en [locatie 1] op kosten van Opportunity is dan ook in strijd met artikel 2 van Pro het in de splitsingsakte opgenomen Reglement van Splitsing. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat de splitsingsakte statuten zijn als bedoeld in artikel 2:14 BW Pro. Dat het besluit financieel gunstig is voor de niet betalende eigenaars – en dus voor [verzoeker 1] – maakt dit niet anders. De beoordeling of het besluit al dan niet nietig is, is niet onderworpen aan een belangenafweging.
10. Het verweer wordt verworpen en de verzoeken van [verzoeker 1] zullen op de hiervoor genoemde grond worden toegewezen. De overige gronden van [verzoeker 1] behoeven dan ook geen nadere bespreking.
het dakterras [adres 2]
11. Vooropgesteld dient te worden dat de VvE in dit besluit aan Opportunity toestemming heeft gegeven om een dakterras op het dak van [adres 2] aan te leggen. Er lag geen verzoek voor om het terras van [verzoeker 1] te (laten) verwijderen. De kantonrechter stelt dan ook vast dat de VvE niet heeft besloten dat [verzoeker 1] zijn dakterras dient te verwijderen. Evenmin heeft de VvE de gebruiksovereenkomst geheel of gedeeltelijk opgezegd.
12. [verzoeker 1] stelt dat Opportunity het verenigingsrecht misbruikt voor haar eigen doelen. Voorts is hij van mening dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en dat Opportunity misbruik maakt van haar meerderheidsmacht.
13. De VvE en Opportunity hebben verweer gevoerd. De kantonrechter begrijpt het verweer aldus dat zij zich op het standpunt stellen dat het besluit voldoet aan de statutaire regeling, het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement van de VvE en de redelijkheid en billijkheid.
14. Meer concreet voert Opportunity aan dat het besluit van de VvE van 28 augustus 2008, waarbij [verzoeker 1] toestemming kreeg voor zijn dakterras, nietig is, omdat het exclusief in gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan een appartementseigenaar in strijd is met artikel 11 MR Pro. Daarnaast voert zij aan dat de gebruiksovereenkomst nietig is omdat deze is aangegaan door het bestuur van de VvE, terwijl de VvE en niet het bestuur daartoe bevoegd is. Tot slot voert zij aan dat [verzoeker 1] handelt in strijd met de gebruiksovereenkomst omdat hij -onder meer- onredelijke hinder veroorzaakt voor de bewoners van [adres 2] .
15. De VvE sluit zich aan bij de verweren van Opportunity en voert aanvullend aan dat het besluit van de VvE moet worden begrepen als een “principebesluit”. Opportunity dient eerst aan alle voorwaarden van de VvE en aan gemeentelijke voorschriften te voldoen en moet een gebruiksovereenkomst sluiten met de VvE. Tevens moet eerst het geschil met [verzoeker 1] worden opgelost. Daarbij moeten Opportunity en [verzoeker 1] afspraken maken over welk deel van het dak door [verzoeker 1] c.q. Opportunity mag worden gebruikt als dakterras. De VvE concludeert dat het besluit van de VvE niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
16. Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
Op grond van artikel 2:15 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens a. strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen; b. strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of c. strijd met een reglement.
17. Ten aanzien van het standpunt van Opportunity dat het besluit van de VvE van 28 augustus 2008 nietig is, overweegt de kantonrechter dat in deze procedure niet is verzocht om die nietigheid vast te stellen. De VvE noch Opportunity heeft ooit een rechterlijk oordeel over dit besluit bij de rechtbank gevraagd. [verzoeker 1] heeft er daarbij terecht op gewezen dat een dergelijk vordering wegens tijdsverloop inmiddels verjaard kan zijn, althans dat in geval van nietigheid wegens het tijdsverloop geen beroep meer kan worden gedaan op ongedaanmaking van de gevolgen van het alsdan nietige besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In een vergelijkbare zaak (ECLI:NL:RBAMS:2006:BA1268) besliste de kantonrechter dat de instemming met de aanleg van een dakterras op een deel van het gemeenschappelijk dak ten behoeve van een van de appartementseigenaars rechtsgeldig is. Nu [verzoeker 1] geen eigenaar is geworden van het dakdeel volgt daaruit dat voor de inrichting en het gebruik van het platte dak als dakterras geen wijziging van de splitsingsakte is vereist. De nietigheid van het besluit staat dus vooralsnog niet vast, zodat dit verweer niet slaagt. Overigens is het verweer ook onbegrijpelijk, omdat, indien het verweer zou worden gehonoreerd, quod non, het onderhavige besluit van de VvE van 13 april 2022 ook in strijd zou zijn met artikel 11 MR Pro.
18. Dat de gebruiksovereenkomst nietig zou zijn is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Dat het bestuur niet gemachtigd was tot het sluiten van de gebruiksovereenkomst is niet aannemelijk gemaakt. Dit verweer slaagt derhalve evenmin.
19. Het vorenstaande betekent dat [verzoeker 1] gerechtigd is tot het gebruik van zijn dakterras binnen de grenzen van de gebruiksovereenkomst. Als de VvE meent dat [verzoeker 1] bij het gebruik buiten deze grenzen treedt, kan zij [verzoeker 1] daarop aanspreken. Een beoordeling daarover overstijgt de omvang van dit geschil zoals dat is voorgelegd aan de kantonrechter.
20. Nu de VvE aan Opportunity toestemming heeft verleend (ook) een dakterras aan te leggen, heeft de VvE niet in overeenstemming met haar eerdere besluit van 28 augustus 2008 en de verplichtingen die zij is aangegaan jegens [verzoeker 1] , gehandeld. Naast het dakterras van [verzoeker 1] is immers fysiek geen ruimte voor een dakterras van Opportunity. Dit maakt dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen en derhalve vernietigbaar is. Dit is niet anders als het besluit, zoals door de VvE is aangevoerd, is bedoeld als een zogenaamd “principebesluit”. Overigens blijkt uit het besluit zelf niet dat daaraan voorwaarden zijn gesteld door de VvE.
21. Nu op grond van het vorenstaande het besluit zal worden vernietigd, komt de kantonrechter niet meer toe aan de vraag of Opportunity misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidsmacht.
schorsing besluiten
22. [verzoeker 1] heeft belang bij schorsing van de besluiten zolang hierover niet onherroepelijk is beslist. Het verzoek tot schorsing van de besluiten zal derhalve worden toegewezen.
proceskosten
23. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure en de nakosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 13 april 2022, waarbij wordt ingestemd met het voorstel tot het aanbrengen van isolatie op het dak van [adres 3] op kosten van Opportunity, nietig is;
verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 13 april 2022, waarbij wordt ingestemd met het voorstel tot het aanbrengen van de isolatie op het dak van [adres 2] op kosten van Opportunity te Amsterdam, nietig is;
vernietigt het besluit van de VvE van 13 april 2022 waarbij wordt ingestemd met het verzoek van Opportunity om een dakterras op het dak van [locatie 1] te mogen aanleggen;
schorst de hiervoor genoemde besluiten totdat onherroepelijk op het onderhavige verzoek is beslist;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] begroot op:
salaris € 498,00
griffierecht € 86,00
----------------
totaal € 585,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 498,00
griffierecht € 86,00
----------------
totaal € 585,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt de VvE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 augustus 2022, in tegenwoordigheid van de griffier.