Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1196
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 179.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2022. Eiseres en haar gemachtigde zijn niet verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. M.A. Boerhorst, vergezeld door [persoon] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een kantoorpand van ongeveer 76 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het kantoorpand. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde worden vastgesteld op € 151.000,-.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van het kantoorpand aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en als onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. Met deze methode wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de huurwaardekapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten. De WOZ-waarde wordt bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
5. Voor zover eiseres aanvoert dat de inhoud van het kantoorpand niet juist is berekend, slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank reeds vanwege het ontbreken van een onderbouwing van het standpunt niet.
6. Eiseres voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het kantoorpand. Volgens eiseres is er geen rekening gehouden met eventuele VvE-reserves.
7. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat voor wat betreft het vergelijkingsobject [adres 2] ten onrechte geen erfpachtcorrectie en VvE-reserve is meegenomen. Volgens de heffingsambtenaar is het niet meenemen van de erfpachtcorrectie in het voordeel van eiseres. De VvE-reserve bedraagt € 1.470,-. Volgens de heffingsambtenaar betekent dit dat de kapitalisatiefactor van [adres 2] daalt naar 14,5 (was 14,6). Ook de gemiddelde kapitalisatiefactor daalt hiermee naar 14,5 (was 14,6). Ter zitting is door de heffingsambtenaar verder toegelicht dat de verschillen tussen het kantoorpand en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden uit de overgelegde advertenties van de woningen en de verschillen in huurprijs. Daarmee is dus rekening gehouden volgens de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar blijft bij zijn standpunt dat de waarde van het kantoorpand niet te hoog is vastgesteld.
8. De rechtbank oordeelt als volgt. De waardering van het kantoorpand is gebaseerd op een bruto huurprijs van € 180,- per m² en een kapitalisatiefactor van 13,1. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde huurwaarde van € 420,- per m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 14,5. De huurwaarde van het kantoorpand ligt daarmee ruim onder de gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast ligt de kapitalisatiefactor van het kantoorpand ruim onder de gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft haar standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen niet onderbouwd. Gelet op de ruime marge tussen de genoemde huurprijzen en kapitalisatiefactoren, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen.
9. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels en erfpachtcorrecties. Volgens eiseres heeft zij ook geen taxatieverslag ontvangen.
10. Gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 [1] kan de heffingsambtenaar volstaan met het in bezwaar verstrekken van het taxatieverslag. Zowel artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, als artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplichten de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. De heffingsambtenaar betwist dat eiseres in bezwaar geen taxatieverslag heeft ontvangen. De rechtbank acht het gelet op de stukken in het dossier aannemelijk dat eiseres
weleen taxatieverslag heeft ontvangen. Uit de uitspraak op bezwaar volgt immers dat de gemachtigde van eiseres diverse opmerkingen heeft gemaakt over het taxatieverslag en ook in het beroepschrift staat: “
(…) Overigens is het onbegrijpelijk dat wel een taxatieverslag kan worden toegezonden en geen matrix en grondstaffels”. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
weleen taxatieverslag heeft ontvangen. Uit de uitspraak op bezwaar volgt immers dat de gemachtigde van eiseres diverse opmerkingen heeft gemaakt over het taxatieverslag en ook in het beroepschrift staat: “
(…) Overigens is het onbegrijpelijk dat wel een taxatieverslag kan worden toegezonden en geen matrix en grondstaffels”. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
11. De rechtbank stelt tot slot vast dat de heffingsambtenaar in deze zaak geen erfpachtcorrecties heeft toegepast. De beroepsgronden van eiseres die zich richten tegen de erfpachtcorrectie behoeven daarom geen bespreking.
12. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het kantoorpand voor het kalenderjaar 2020 niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.