Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/717036 / KG ZA 22-378 HH/MvG
Vonnis in kort geding van 8 augustus 2022
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 9 mei 2022,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M. Raaijmakers te Amsterdam,
2.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [gedaagde 2],
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [gedaagde 2],
niet verschenen,
gedaagden.
gedaagden.
Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde 1] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 19 mei 2022 heeft Ymere de vorderingen toegelicht. [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd. Partijen hebben producties en een pleitnotitie in het geding gebracht.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Ymere: [naam 1] en [naam 2] , beiden medewerker woonfraude, met mr. Brunklaus;
- [gedaagde 1] , [jongmeerderjarige 3] (een van haar zonen), haar moeder, en [naam 3] , gezinsmanager bij Jeugdbescherming, met mr. Raaijmakers.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is de zaak pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen hun geschil alsnog onderling te regelen. Bij e-mail van 14 juni 2022 heeft Ymere meegedeeld dat partijen geen schikking hebben bereikt en verzocht de mondelinge behandeling voort te zetten.
1.4.
Bij e-mail van 16 juni 2022 heeft de rechtbank partijen bericht dat de mondelinge behandeling wordt voortgezet.
1.5.
Op 25 juli 2022 is de mondelinge behandeling voortgezet, waarbij aanwezig waren:
- aan de zijde van Ymere: [naam 1] met mr. Brunklaus;
- [gedaagde 1] en [jongmeerderjarige 3] met mr. Raaijmakers.
1.6.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt (na woningruil) met ingang van 1 augustus 2021 van Ymere de sociale huurwoning aan de [adres] .
2.2.
Op grond van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden is [gedaagde 1] verplicht de woning zelf te bewonen en tot haar hoofdverblijf te maken en te houden (artikel 6 lid 2) en is zij verplicht in het geval zij langer dan twee maanden afwezig zal zijn, dit te melden bij Ymere, met vermelding van een gemachtigde die haar kan vertegenwoordigen (artikel 6 lid 4). Het is [gedaagde 1] op grond van artikel 6 lid 10 niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik af te staan aan derden.
2.3.
[gedaagde 1] heeft vier kinderen. [jongmeerderjarige 1] en [jongmeerderjarige 2] , een tweeling, van 19 jaar, [jongmeerderjarige 3] van 18 jaar en [minderjarige] van 15 jaar. [minderjarige] woont op Curaçao bij de partner van [gedaagde 1] en gaat daar naar school.
2.4.
[gedaagde 1] is op 3 november 2021 vertrokken naar Curaçao.
2.5.
De politie heeft op 17 februari 2022 het gehuurde bezocht. Daar trof de politie vijf personen aan, afkomstig uit de Dominicaanse Republiek en Colombia, met wie zij hebben gesproken. In een door de politie opgesteld proces-verbaal staat, voor zover van belang, dat vier van de vijf personen sinds 1 december 2021 in het gehuurde wonen, [gedaagde 1] niet aanwezig was en sinds november 2021 op de Antillen zou verblijven, twee personen verklaard hebben € 500,00 per week voor het gehuurde te betalen en het gehuurde gebruikt werd voor betaald sekswerk.
2.6.
Vanwege de vermissing van een persoon heeft de politie het gehuurde op 28 februari 2022 opnieuw bezocht. In een door de politie opgesteld proces-verbaal staat, voor zover van belang, het volgende:
“
In de woning troffen we de vermiste man half naakt op de bank aan en boven in de woning waren twee vrouwen van Colombiaanse afkomst aanwezig. Eerder die week waren er ook al verschillende mensen in de woning aangetroffen en zou er een link zijn met [website] . Op dit adres was de hoofdbewoner niet aanwezig en alle andere personen binnen in de woning wisten van niets. (…) Uit de aard van de personen in de woning en verklaring van de gegijzelde man is het goed mogelijk dat er sexuele handelingen tegen betaling plaatsvonden in de woning.
In de woning troffen we de vermiste man half naakt op de bank aan en boven in de woning waren twee vrouwen van Colombiaanse afkomst aanwezig. Eerder die week waren er ook al verschillende mensen in de woning aangetroffen en zou er een link zijn met [website] . Op dit adres was de hoofdbewoner niet aanwezig en alle andere personen binnen in de woning wisten van niets. (…) Uit de aard van de personen in de woning en verklaring van de gegijzelde man is het goed mogelijk dat er sexuele handelingen tegen betaling plaatsvonden in de woning.
(…)
Twee Colombiaanse (omgebouwde personen) in woning aanwezig(andere personen dan die op 17 februari 2022 werden aangetroffen, vzr)
die aangaven huur te moeten betalen en vermoedelijk sexuele handelingen verrichten tegen betaling in woning.
die aangaven huur te moeten betalen en vermoedelijk sexuele handelingen verrichten tegen betaling in woning.
Hoofdhuurder zou in Curacao verblijven en nadat wij het pand hebben afgesloten bleek een paar dagen later dat vriend en zoon van hoofdhuurder in woning waren geweest waarop wij ook weer ter plaatse zijn gegaan. Ook toen zijn weer aparte personen aangetroffen (…)”.
2.7.
Omstreeks 10 maart 2022 is [gedaagde 1] teruggekeerd uit Curaçao.
2.8.
Op 17 maart 2022 is [gedaagde 1] voor een gesprek langs geweest op het kantoor van Ymere. De uitkomst van dit gesprek was dat Ymere [gedaagde 1] heeft verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
2.9.
Bij brief van 5 april 2022 van haar advocaat heeft Ymere [gedaagde 1] opnieuw verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] heeft via haar advocaat aan Ymere meegedeeld hier geen gehoor aan te geven.
2.10.
Ymere heeft op 11 april 2022 van een anonieme melder bericht ontvangen dat [gedaagde 1] op 6 april 2022 naar Curaçao is gereisd.
2.11.
Daags voor de mondelinge behandeling van dit kort geding op 19 mei 2022 is [gedaagde 1] teruggekeerd uit Curaçao. Ter zitting heeft [gedaagde 1] desgevraagd meegedeeld niet terug naar Curaçao te zullen gaan.
2.12.
Bij e-mail van 20 mei 2022 van haar advocaat heeft [gedaagde 1] aan Ymere verzocht toestemming te geven om naar Curaçao te mogen reizen, omdat zij relatieproblemen heeft met haar partner en zij zo snel mogelijk naar Curaçao wil afreizen om voor [minderjarige] te zorgen. Bij e-mail van 23 mei 2022 heeft Ymere aan [gedaagde 1] laten weten geen toestemming te geven.
2.13.
Bij e-mail van 25 mei 2022 heeft Ymere een zogenaamde ‘laatste kans verklaring’ gestuurd naar [gedaagde 1] . Hierin staan de voorwaarden waaronder Ymere bereid is de huurovereenkomst met [gedaagde 1] voort te zetten. In deze e-mail heeft Ymere voorgesteld om deze voorwaarden ergens in juni 2022 bij haar op kantoor te bespreken.
2.14.
[gedaagde 1] is op 1 juni 2022 vertrokken naar Curaçao.
2.15.
Bij e-mail van 7 juni 2022 van haar advocaat heeft [gedaagde 1] zich vanwege een positieve coronatest afgemeld voor de bespreking van de laatste kans voorwaarden bij Ymere op 13 juni 2022. Bij deze e-mail zat als bijlage een door [gedaagde 1] vervalste positieve testuitslag.
2.16.
Bij e-mail van 8 juni 2022 heeft de advocaat van Ymere de advocaat van [gedaagde 1] bericht dat Ymere niet langer bereid is [gedaagde 1] een laatste kans te gunnen om haar huurwoning te behouden.
2.17.
Omstreeks 20 juli 2022 is [gedaagde 1] teruggekeerd uit Curaçao.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert, samengevat, gedaagden te veroordelen om de woning te ontruimen en hun te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
[gedaagde 1] heeft betwist dat de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing zijn, omdat zij die nooit heeft gezien. In de huurovereenkomst staat dat de Algemene Huurvoorwaarden op die overeenkomst van toepassing zijn. Verder staat in de huurovereenkomst dat huurder - [gedaagde 1] - verklaart uitdrukkelijk in te stemmen met de inhoud en digitale toezending van de Algemene Huurvoorwaarden en die (digitaal) te hebben ontvangen. De pagina in de huurovereenkomst waarop dit staat, is door [gedaagde 1] digitaal ondertekend. Het wordt er daarom voor gehouden dat [gedaagde 1] de toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden heeft aanvaard en deze dus van toepassing zijn.
4.3.
Op grond van de Algemene Huurvoorwaarden is [gedaagde 1] verplicht haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Als [gedaagde 1] hiervan niet op de hoogte was, omdat zij de Algemene Huurvoorwaarden niet heeft gelezen, komt dat voor haar rekening en risico.
4.4.
Het is aan Ymere om haar stelling dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning voldoende aannemelijk te maken. Van [gedaagde 1] mag echter wel worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt
ter motivering van haar betwisting van de stelling van Ymere (gerechtshof Amsterdam, 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109).
4.5.
[gedaagde 1] huurt de woning ongeveer een jaar. Ymere heeft uitgerekend, en dit heeft [gedaagde 1] niet betwist, dat zij daarvan circa 224 dagen op Curaçao is geweest.
4.6.
Er is geen reden om te twijfelen aan een juiste verslaglegging van de gesprekken die de politie heeft gehad met de personen die de politie in februari 2022 in het gehuurde heeft aangetroffen. Daaruit volgt voorshands dat op dat moment derden tegen betaling in het gehuurde verbleven, het gehuurde werd gebruikt voor betaald sekswerk en dat [gedaagde 1] niet in de woning werd aangetroffen.
4.7.
Naar aanleiding van de door de politie aangetroffen personen is [gedaagde 1] in maart 2022 op gesprek geweest bij Ymere. Ervan uitgegaan wordt dat [gedaagde 1] in ieder geval sindsdien weet dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben. Desondanks is zij ook daarna nog voor langere periodes naar Curaçao vertrokken.
4.8.
Uit bovenstaande volgt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning, en deze - in elk geval voor een periode van circa 3 maanden - tegen betaling in gebruik aan derden heeft afgestaan. Hiermee heeft zij in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden gehandeld. Dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkomingen van [gedaagde 1] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigen is eveneens voldoende aannemelijk.
4.9.
Een belangenafweging maakt dit niet anders.
4.10.
Voor Ymere is het van belang dat zij kan voldoen aan haar verplichting om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Het niet hebben van het hoofdverblijf in een sociale huurwoning, waarvoor zeer lange wachtlijsten bestaan, staat hiermee op gespannen voet. Het past immers niet bij het karakter van een schaarse sociale huurwoning om die slechts als ‘pied-á-terre’ te gebruiken. Dit maakt tevens dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
4.11.
[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij depressief is, althans verslavingsproblematiek heeft, en zij stelt dat zij ter behandeling van haar depressie vier tot zes maanden in Curaçao moet zijn, omdat daar veel meer zonlicht is dan in Nederland. Deze stelling heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. Van een medische noodzaak om voor langere tijd op Curaçao te verblijven is dus niet gebleken. Aannemelijk is dat bij [gedaagde 1] psychische/psychiatrische problematiek speelt. Dat alleen is onvoldoende om haar de woning te laten behouden terwijl zij er niet verblijft. Het is aan [gedaagde 1] om te laten zien dat zij haar problematiek serieus neemt en daar aan werkt. Stukken die dat onderbouwen zijn echter niet in het geding gebracht. De onderbouwing betreft oude stukken en schermafdrukken van haar telefoon waarvan niet is vast te stellen van wanneer die dateren en wie ze opgesteld heeft.
4.12.
Tijdens de mondelinge behandeling op 19 mei 2022 heeft [gedaagde 1] desgevraagd meegedeeld in Nederland te zullen blijven. Echter, een dag later heeft zij via haar advocaat aan Ymere verzocht om naar Curaçao te mogen reizen, vanwege relatieproblemen met haar partner, die niet langer voor [minderjarige] zou willen zorgen. Tijdens de voorzetting van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] weer iets anders verklaard, namelijk dat zij met spoed naar Curaçao moest om voor [minderjarige] te zorgen, omdat hij corona had en daarvan heel ziek was.
4.13.
Ymere was in mei 2022 nog bereid om, onder voorwaarden, [gedaagde 1] een laatste kans te geven om de huurovereenkomst voort te zetten. Op 13 juni 2022 stond een afspraak gepland tussen Ymere en [gedaagde 1] om de voorwaarden te bespreken. [gedaagde 1] heeft zich voor dat gesprek afgemeld met een vervalste positieve coronatest, waarbij zij ook de indruk wekte in Nederland te zijn, terwijl zij op dat moment op Curaçao verbleef. Hieruit blijkt dat als het [gedaagde 1] uitkomt, zij er niet voor schroomt om het met de waarheid niet zo nauw te nemen. Dat Ymere daardoor het vertrouwen in [gedaagde 1] verloren is en daarna niet meer bereid was om het gesprek met haar aan te gaan, is dan ook gerechtvaardigd.
4.14.
[gedaagde 1] stelt verder dat zij zwanger is en heeft stukken van een gynaecoloog en een huisarts uit Curaçao overgelegd, ter onderbouwing van haar stelling dat zij pas in juli 2022 weer terug kon keren naar Nederland. Uit deze stukken blijkt echter niet dat zij daadwerkelijk zwanger is en wat de uitgerekende datum is. In dat licht bezien is het begrijpelijk dat Ymere twijfelt aan de mededeling van [gedaagde 1] dat zij vanwege haar zwangerschap vanaf nu Nederland zal blijven.
4.15.
Het enige nog minderjarige kind van [gedaagde 1] , [minderjarige] , woont op Curaçao. Het is niet gebleken dat hij van plan is om op korte termijn in Nederland bij [gedaagde 1] te gaan wonen. [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat [minderjarige] het komende schooljaar, waarin hij examen zal gaan doen, op Curaçao zal volgen. Dat [minderjarige] vanaf februari 2023 vanuit Nederland online de lessen kan volgen en examen kan doen, zoals [gedaagde 1] stelt, heeft zij niet met stukken onderbouwd.
4.16.
Dat de twee meerderjarige zonen van [gedaagde 1] op het adres van het gehuurde staan ingeschreven en daar wellicht wonen, weegt maar zeer beperkt mee in de belangenafweging. Het gaat er om dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en niet haar kinderen. Op die manier zouden kinderen de zeer lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen kunnen ontlopen.
4.17.
Bovenstaande betekent dat de vordering van Ymere wordt toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde 1] de woning binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis dient te ontruimen.
4.18.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen onbekende gedaagden verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde 1] .
4.19.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden tot op heden begroot op € 252,46 aan kosten dagvaarding, € 676,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres] met al de hunnen en het hunne binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;
5.2.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 1.944,46, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2022. [1]